„PANDÉMIA ŽIVOT NEZASTAVÍ,“ HOVORÍ ODBORNÍK NA NEHNUTEĽNOSTI, KTORÝ SÁM PREKONAL KORONAVÍRUS
Pandémia zasiahla takmer všetky oblasti nášho života. Realitný trh však obišla. Rozprávame sa o tom s analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska MARTINOM LAZÍKOM (42).
Ako to teda naozaj je?
Na začiatku to vyzeralo vážne, netajím, že my odborníci pracujúci v oblasti realít sme mali obavy, aké budú nálady na trhu. V marci sa, obrazne povedané, vypínala ekonomika, všetko sa zatváralo – aj realitné kancelárie. Banky sa zrazu zľakli a odmietali financovať veľké developerské projekty či poskytovať hypotéky. Lenže na druhej strane sme na internete zaznamenali zvýšenú aktivitu, čo sa týka nehnuteľností. Ľudia využívali možnosť virtuálnych prehliadok, stúpla návštevnosť na jednotlivých webových inzertných portáloch. V máji sa situácia vrátila do normálu. Dnes máme na Slovensku druhú vlnu, je výraznejšia, ale stres a panika sú miernejšie. Banky majú vysokú motiváciu poskytovať úvery na bývanie s úrokom nižším než jedno percento, impulz ide z Európskej centrálnej banky. Cena peňazí bude aj preto postupne mierne klesať, ľudia čoraz častejšie rozmýšľajú o investícii napríklad aj v podobe nehnuteľnosti. V žiadnom prípade nechcem zľahčovať nový vírus a okolnosti súvisiace s ním, ale povedzme si reálne – život nezastaví. Konajú sa svadby, rodia sa deti, bohužiaľ, niektorí sa rozvádzajú, iní zase zomierajú. Všetky tieto javy súvisia s nehnuteľnosťami, ich predajom či kúpou. Bolo by naivné a hlavne nereálne domnievať sa, že dosiahneme ideálny stav nula chorých ľudí. Neostáva nám nič iné, iba si zakoreniť v hlave na veľmi dlhý čas pravidlá, ako sa máme správať, aby sme neohrozili ľudí okolo seba a hlavne seniorov či iné rizikové skupiny. Napríklad sami od seba by sme mali uplatňovať dobrovoľnú karanténu či podstúpiť testovanie, ak sa cítime choro. Ja sám som ochorel na tento nový vírus, dva a pol týždňa som bol doma, pričom posledné dni som už pracoval systémom home officeu. Po uzdravení som sa vrátil do normálneho života.
Je zaujímavé vypočuť si skúsenosti človeka, ktorý tento vírus prekonal.
Nakazil som sa na pracovnom stretnutí. Mal som teplotu vyššiu ako 38 stupňov Celzia, zimnicu, bolelo ma celé telo vrátane hlavy, cítil som únavu ako hádam nikdy v živote. Mnohí sa obávajú, že nový vírus nerozpoznajú od chrípky. V mojom prípade to bolo rozpoznateľné. Pre mňa je dôležité, že som nenakazil manželku a deti. Ihneď ako som mal prvé príznaky, izolovali sa, hoci bývame v byte.
Podľa údajov Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností napriek pandémii a hroziacej kríze kvartálne stúpli o 4,8 percenta.
Je to aj tým, že bytov je málo, dopyt je teda oveľa vyšší než ponuka. Ide hlavne o Bratislavu, krajské sídla či väčšie okresné mestá. Na druhej strane treba zdôrazniť, že pandémia prehlbuje už aj tak veľké regionálne ekonomické rozdiely, dotkne sa to, samozrejme, aj ceny realít. Máme lokality, kde ceny domov a bytov celé roky stagnujú, záujem o kúpu je nízky, pretože v regióne nepôsobí strategický investor, nie sú tam pracovné príležitosti, obyvateľstva ubúda. Je to napríklad juhovýchod a severovýchod Slovenska a juh stredného Slovenska.
V ostatných rokoch maďarské pohraničie v okolí Rajky vyhľadávajú slovenskí záujemcovia o reality, ktorí pracujú v Bratislave. Ceny sú tam stále nižšie než v hlavnom meste. Lenže pre pandémiu sa títo ľudia stali pendlermi, mali problémy s mobilitou. Očakávalo sa, že ceny domov preto pôjdu dole.
Išlo iba o krátkodobý problém. Všetky členské štáty Európskej únie hľadajú a vylepšujú riešenia práve pre obyvateľov pohraničných oblastí, aby sa udržala mobilita práce. Hranice sú otvorené, veď práve na tom stojí idea Európskej únie. Je pravda, že pendleri prežívali veľmi náročnú situáciu, ale je to daň za to, že si kúpili vcelku atraktívne bývanie za nižšiu cenu. Museli rátať s určitým diskomfortom typu iné zákony, iné dane, zhoršené cestovanie… Situácia v maďarskom pohraničí v rámci realít sa pre pandémiu dramaticky nezmenila. V blízkej budúcnosti po upokojení situácie môžeme rátať skôr s nárastom cien. Realitný trh v Bratislave stále rastie, nožnice sa otvárajú a zasahujú aj do najbližšieho pohraničia.
Naše banky ešte stále odmietajú financovať kúpu nehnuteľností v zahraničí. Napríklad mladí, ktorí žijú v Rajke, si tam kúpia dom, pretože ich rodičia založia svoju nehnuteľnosť na Slovensku. Ani táto situácia neovplyvňuje miestny trh?
Áno, je to zvykom – takýto postup, aký opisujete. Prípadne tí, ktorí túžia po rodinnom dome, založia byt v Bratislave, dajú ho do prenájmu, čerpajú americkú hypotéku a presťahujú sa do Maďarska. Sú aj takí, ktorí svoj bratislavský byt rovno predajú a kúpia si dom v Rajke či okolí. To, ako sa správajú naše banky, nie je extrémny problém. Maďarské banky vedia, že Rajka a okolie sú pre Slovákov atraktívna oblasť, ktorú chcú osídľovať, preto sú pripravené poskytovať im hypotekárne úvery.
V ostatnom období stúpa záujem o kúpu chalúp a chát. Nakoľko súvisí toto nákupné správanie s pandémiou?
Je pravda, že prežiť karanténu v jednoizbovom byte alebo v dome so záhradou je veľký rozdiel. Záujem o chalupy a chaty evidujeme od roku 2017 a z roka na rok sa zvyšuje. Napríklad ak porovnáme štatistiky zobrazení rekreačných nehnuteľností na portáli Nehnuteľnosti.sk, v prvom kvartáli v roku v 2017 to bolo 480-tisíc zobrazení ponúk chát, v tom istom období v tomto roku je to už vyše milióna zobrazení takýchto nehnuteľností. Pandémia tento dopyt umocnila. Chalupársky trend u nás vládol v socializme, v deväťdesiatych rokoch prišiel útlm. Lenže turistický ruch u nás začal byť atraktívnejší, pribúdajú wellness centrá, akvaparky či iné atraktívne aktivity na vidieku, celkovo sa slovenské dediny v niektorých regiónoch rozvíjajú. Práve s tým súvisí naša túžba opustiť počas víkendu mesto a odísť na vidiek.
Na druhej strane to môže byť časovo náročné. Koľko kilometrov od nášho domova by mala byť vzdialená chalupa, aby nám prinášala radosť?
Poznáme dva prístupy ku kúpe takejto nehnuteľnosti. Prvý, že hľadáme turisticky atraktívne lokality typu Donovaly či Tatry, kde by sme prípadne počas celého roka mohli chalupu či chatu aj výhodne prenajímať. Treba však rátať s vyššou cenou a s tým, že dlhé hodiny strávime cestovaním. Druhý prístup je, že chceme do víkendového domu cestovať často, preto by mal byť čo najbližšie od stáleho domova. Ideálne je, aby ste sa tam dopravili autom do jednej hodiny. Takto presne som postupoval aj ja. Hľadal som síce lokalitu, kde sú lesy, ale škrtol som všetky oblasti typu Donovaly, pretože som nechcel veľa cestovať. Vybral som si oblasť Zochovej chaty pri Modre. Cesta autom z Bratislavy trvá 40 minút. Bolo to v roku 2005 a chalupárčenie nebolo také obľúbené ako dnes. Prišiel som do ponurej lokality, kde z desiatich učupených chát bolo sedem opustených a zanedbaných. Dnes sú takmer všetky zrekonštruované, majitelia tam pravidelne trávia voľný čas.
Necítite sa teda ako otrok svojej chaty?
Samozrejme, do istej miery áno. (Úsmev.) Naša rodina sa musí starať o ďalšiu nehnuteľnosť. Na chatu musím cestovať, aj keď sa mi niekedy práve nechce, pretože ju napríklad treba zazimovať. Ale zase sú tu obrovské benefity. Je to príjemné miesto na oddych, kde si vždy dobijem batérie. Ten, kto kupuje chalupu, musí mať vždy jasný cieľ. Je nutné zvážiť svoje finančné možnosti, ale na druhej strane analyzovať aj svoje túžby. Niekto sa cíti byť domácim majstrom, v byte v meste sa však nemôže realizovať, preto chce chalupu, ktorú bude zveľaďovať. Niekto chce lyžovať, iný zase utiecť z veľkomesta na samotu. Sú aj takí, ktorí chcú, naopak, zapadnúť do vidieckej komunity a hľadajú dom na dedine.
Špecifická z pohľadu realít je Bratislava. Práve v hlavnom meste sa prejavuje chronický nedostatok bytov. Ovplyvnila pandémia realitný trh v tomto meste?
Áno, máte pravdu, toto mesto žije svojím životom. Úroveň cien je tu úplne iná než v ostatných regiónoch Slovenska. Ale medzikvartálne a medziročne nie sú nárasty cien percentuálne také vysoké ako v iných krajských mestách. Nie je tu už priestor na to, aby ceny rástli takým tempom ešte vyššie. Ale hoci ceny stúpnu len o jedno percento, stále je to pre záujemcov o nehnuteľnosti citeľné. Bratislava je špecifická aj v tom, že má omnoho viac nehnuteľností, ktoré sú investičné a majitelia ich kupovali na to, aby ich prenajímali. Keď chceme hovoriť o reálnom dosahu pandémie na realitný trh, odohralo sa to práve v hlavnom meste v prípade prenájmov. Stratil hlavne krátkodobý prenájom. Hranice sa zavreli, neprišli turisti, zahraniční manažéri a študenti odcestovali domov. Mnohí prenajímatelia sa zo segmentu krátkodobého prenájmu presunuli do segmentu dlhodobého prenájmu. Medzimesačne sa tým zvýšila ponuka až o 40 percent, otvoril sa priestor na cenovú konkurenciu. Čiže môžeme hovoriť o miernom poklese cien. Najviac nehnuteľností na krátkodobý prenájom má Staré Mesto, pretože z pohľadu turizmu ide o atraktívnu lokalitu. Pokles cien bol preto práve v tejto lokalite najciteľnejší.
Kým vo svete je bežné, že ľudia žijú celý život v prenajatom byte, u nás je to stále neobvyklé. Prispôsobíme sa niekedy svetu?
Napríklad v Nemecku 50 percent ľudí žije vo vlastnom, druhá polovica v prenajatom. U nás je tento pomer 95 k piatim v prospech vlastných bytov. Ostatných dvadsať rokov sa nájom u nás riešil iba prostredníctvom súkromnej sféry. Ako som spomínal, ten kto má peniaze, investuje, kúpi byt a prenajíma ho. Štát koncepciu nájomných bytov úplne vypustil zo svojich plánov. Niektoré mestá a obce sa síce snažili stavať nájomné byty s pomocou Štátneho fondu rozvoja a bývania, išlo však o mizivý počet, pričom dopyt je obrovský. Téma nájomných bytov rezonovala v predvolebnej kampani. Štátna rétorika dnes síce znie „budeme stavať byty s regulovaným nájomným“, zatiaľ však nemáme takýto byt ani jeden. Kritická situácia by sa mohla riešiť tak, že štát by otvoril dvere pre dôchodkové a investičné fondy či pre stavebné sporiteľne na to, aby mohli stavať nájomné byty. Ony totiž poznajú dlhodobé peniaze.
Čiže sľub lídra hnutia Sme rodina Borisa Kollára sa zatiaľ v praxi nenapĺňa. Ako to bude reálne do konca volebného obdobia?
Reálne je, že štát by mal stavať. Čo sa týka počtu, v tomto sme sa s pánom Kollárom nezhodli. Keby už zajtra začali plánovať stavbu bytov, kým sa do nich reálne nasťahujú ľudia, trvalo by to niekoľko rokov, ba dovolím si tvrdiť, že dlhé roky. Celý proces sa plánuje, pričom projekt musí prejsť takými úkonmi ako územné rozhodnutie, stavebné povolenie, pripomienkové konanie. Všetko je v rukách samospráv. Zvlášť pri developerských projektoch v Bratislave všetko trvá dlhé roky, povoľovací proces sa zbytočne naťahuje. Štát by síce mohol upraviť legislatívu, pričom by mestá a obce do istej miery vyšachoval z hry. Lenže narazilo by to na veľký odpor samospráv. Každý starosta, primátor, poslanci, tí všetci chcú vedieť, čo sa deje v ich meste, v akom rozsahu a kvalite. Štát nemôže nepočúvať volených predstaviteľov samosprávy. Po druhé je tu odpor obyvateľov – kdekoľvek sa vyskytne voľný pozemok, kde je v pláne stavať, na svete je okamžite petícia susedov. Spoločenská nálada je taká, že áno, chceme nájomné byty, ale čo najďalej od nás. Pritom mesto Bratislava vlastní veľa vhodných pozemkov. Zahusťovanie je prirodzený proces, ak je urobený dobre a kvalitne, obohacuje danú lokalitu. Odpor je riešiteľný, ale chce to čas, veľa času. Postaviť desaťtisíce bytov za pár rokov je veľmi ambiciózne.
V posledných rokoch akoby znalosť situácie na realitnom trhu patrila k základnej inteligenčnej výbave človeka.
Nehnuteľnosti tvoria veľkú časť majetku rodín, jednotlivcov. Každý, kto si pozerá svoj bankový účet, zaoberá sa aj myšlienkou – mám byt, dom, akú má dnes hodnotu, aký som bohatý? Zároveň už neplatí, že žijeme a zomrieme v jednej nehnuteľnosti. Sťahujeme sa aj päť- či šesťkrát počas života, čo je správne. Keď je niekto mladý, je zbytočné sústrediť sa na veľký rodinný dom. Mladí začínajú v malom byte, ale v meste chcú byť spoločensky aktívni. Potom príde svadba, deti, mení sa spôsob bývania. Seniori ostávajú na jeseň života sami, netreba im veľký dom. V Amerike je to už bežné, že predávajú svoje bývanie v aktívnej aglomerácii a odchádzajú do pokojnej lokality. Príkladom toho je Florida. U nás sa takáto tradícia v prípade seniorov ešte len začína pestovať. Zatiaľ máme iba penzionované formy bývania, ale postupne sa trend zmení, budú to už celé lokality.
Ste vyštudovaný pedagóg, učarovali vám však reality.
V tejto oblasti som začal pracovať v roku 2001. Práve sa začalo obchodovať v online priestore, inzeráty v printových médiách sa začali vytrácať. Išlo o veľmi dynamický posun. A vlastne celú moju kariéru sprevádza dynamika, hoci reality sú konzervatívny odbor.
V závere vám položím otázku, s ktorou sa stretávate asi denne. Kupovať alebo vyčkávať? Klesnú ešte niekedy ceny realít?
Ceny klesnú iba v prípade, že sa developerom podarí stavať také množstvo bytov, že sa vytvorí priestor na cenovú konkurenciu. Dnes je však situácia taká, že byty sa predávajú, obrazne povedané, na papieri. Developer ešte len začína projekt a už vie naisto, koľko bytov má predaných. Keby teraz bolo na svete desaťtisíc stavebných povolení, vedeli by sme, že o niekoľko rokov tu bude dostatok bytov a ich cena by potom klesla. Nič také však na Slovensku nemáme. A hoci ste počuli o veľkom developerskom projekte v lokalite, kde chcete bývať, vedzte, že každý stavia v etapách. Developeri dnes rozložia svoje plány na desať aj pätnásť rokov. Postavia tristo bytov, predajú ich, pokračujú druhou etapou… Toto však ceny bytov nestlačí nadol. K nižším cenám by mohol prispieť štát masívnou výstavbou nájomných bytov, nič také sa však nedeje. Takže ak potrebujete niekde bývať, kupujte, nečakajte.
