.png)
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
V tejto chvíli budeme pokračovať naším hlavným rozhovorom a pozrieme sa na ceny nehnuteľností, mojim hosťom je Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, dobrý deň, vitajte.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Dobrý deň.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Pozrieme sa na správu Národnej banky Slovenska, ktorá ich teda vydala za posledné mesiace neúrekom, venovala sa aj realitnému trhu, kým v úvode roka hovorila o takom oživení, hovorila o rôznych indikátoroch, ktorí tomu vlastne nejakým spôsobom ich v tom utvrdzujú. Tak ten február a marec už vyzeral trošku negatívnejšie, čo sa týka realitného trhu, aj čo sa týka cien a ich poklesu. Hovoria, že to oživenie nebude také priamočiare, napriek tomu realitní makléri sú viac optimistickejší, ako to teda je?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Je pravdou, že ku koncu roku 2023 sme v realitných kanceláriách pocítili oživenie trhu, to znamená zvýšil sa záujem klientov o obhliadky a zvýšil sa aj počet zrealizovaných prípadov, tzn. klienti viac kupovali ako v predchádzajúcom období, ten nárast bol zásadný. Pokiaľ sa pozrieme na prvý kvartál v 2024, tak nepokračoval vývoj tak, ako začal ku koncu roku 2023, tzn. prišlo k takému miernemu spomaleniu vývoja na realitnom trhu, tzn. obchodovalo sa menej ako ku koncu roku 2023 a myslím si, že toto je práve dôvod, prečo Národná banka Slovenska hovorí o nepriamočiarom vývoji na realitnom trhu. Na druhej strane, pokiaľ porovnáme situáciu v prvom kvartáli 2024 so situáciou v priebehu roku 2023, tak jednoznačne cítime oživenie, zvýšenie záujmu, jednoducho Slováci sa nejakým spôsobom uzrozumeli s tým, že na Slovensku máme vyššie úrokové sadzby na hypotéky, tzn. vo väčšej miere žiadajú o hypotéku a majú možnosť proste kúpiť si byt a realizujú nákupy.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Stále však nedosahujeme úrovne, ktoré boli napríklad v roku 2022, ak hovoríme o tom, akým spôsobom čerpáme tie úvery na Slovensku a to, že si ľudia zvykli na 5 percentné úroky, tak asi veľmi nie, jedine ich tak nejakým spôsobom akceptovali, ale stále mnohí nedosiahnu na tú hypotéku, akým spôsobom sa zhoršila dostupnosť bývania na Slovensku?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Dostupnosť na Slovensku je v podstate najhoršia za posledný zhruba 15 rokov, súvisí to práve s vysokými úrokovými sadzbami pri hypotékach v kombinácii s vysokými cenami rezidenčných nehnuteľností, táto situácia sa odzrkadľuje samozrejme aj na nájomnom sektore, tzn. nedostupnosť hypoték a to, že mnohí klienti, ktorí by si aj chceli zobrať hypotéku kvôli vysokým úrokovým sazbám na ňu nedosiahnu, prichádzajú následne vybrať si byt v nájomnom segmente, pretože bývať potrebujú. Tak situácia sa mení aj v tomto sektore, to vidíme, že za posledný rok nám sa zdvihli ceny nájmov zhruba o 15 %, a toto je práve dôvod, čo som spomenul, vyšší záujem Slovákov o bývanie v nájme.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Vrátim sa k údajom Národnej banky Slovenska, ktorá teda tvrdí, že sa ceny znížili najmä v Košickom a Banskobystrickom kraji, zároveň ale aj Štatistický úrad vydáva podobné štatistiky, ktoré sú naozaj v tomto smere tiež podobné, kde hovoria, že v Bratislave, konkrétne teda v Bratislavskom kraji a v Bratislave to tak nie je, tam ceny nehnuteľností stagnujú.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Keď si zoberieme Bratislavu, tak môžme povedať, že po prepade cien a predovšetkým starších nehnuteľností v roku 2023 prišlo k začiatku roku 2024 k stagnácii cien, tzn. prestali nám klesať ceny nehnuteľností a čo sa týka iných regiónov Slovenska, tak ako ste spomenuli, sú ešte niektoré regióny na Slovensku, kde ešte pociťujeme mierne poklesy cien nehnuteľností, nie sú už tak zásadné, ako sme práve vnímali v roku 2023. Takže ceny nehnuteľní stagnujú a trh čaká na to, akým spôsobom zareagujú banky, akým spôsobom sa odzrkadlia výšky úrokových sadzieb v súvislosti povedzme so správaním Európskej centrálnej banky.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Líšia sa ceny v inzerátoch od tých konečných kúpnych cien?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Áno, môžeme povedať, že súčasná situácia stále praje viac kupujúcim, tzn. kupujúci štandardne navrhujú kompromis, zníženie ceny a podobne, vo väčšine prípadov predávajúci sú pripravení negociovať výšku predajnej ceny.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Keď sa pozrieme na trh investičných bytov, mnohí analytici hovoria, že prichádza k oživeniu, je to tak?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Investičné byty poklesli najviac, čo sa týka, by som povedal, že zníženia záujmu o rezidenčné nehnuteľnosti v roku 2023. Na druhej strane tak ako sa zvýšil záujem o byty na, pre vlastnú potrebu, zvýšil sa záujem o investičné byty a tu je však dôležité povedať, že investori sú podstatne opatrnejší, čo sa týka výberu lokality, čo sa týka výberu druhu nehnuteľnosti a pod. Tzn. veľmi pozorne sledujú záujem, v ktorej lokalite, aký záujem povedzme o nájomné byty tak, aby tieto investičné byty boli ľahko uplatniteľné práve v nájomnom sektore.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Vyberám aj z otázok, ktoré nám prichádzali ako reakcia na naše predošlé rozhovory o nehnuteľnostiach, o hypotekárnom trhu, kde sa ľudia najviac pýtali, že či sme už pri tých zdravých cenách nehnuteľností, v súčasnosti?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Cena nehnuteľností zdravá alebo chorá, v každom prípade si treba povedať, že tá cena je reálna, ktorú trh akceptuje, tzn. súčasné ceny nehnuteľností sú akceptované, pokiaľ si pozrieme, že máme nejaké ponukové ceny na realitných portáloch, tie sa v zásade od realizovaných cien veľmi nelíšia. Môžme hovoriť o jednotkách percent. To je tá negociácia, o ktorej sme hovorili. A treba si však uvedomiť, že tento stav nie je trvalý, čo sa týka úrovne predajných cien, pokiaľ sa zvýši záujem, pokiaľ sa zvýši kúpyschopnosť Slovákov a začne sa realizovať odložený nákup a odložené nákupy, ktoré sa nerealizovali počas roku 2023, tak môže opätovne prísť k zvyšovaniu cien nehnuteľností.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Pozrime sa aj na Európsku centrálnu banku, ktorá už teda znižovala základnú úrokovú sadzbu po rokoch a mala by k tomu pristúpiť aj v septembri, ale naše slovenské banky ešte veľmi výrazne teda neznižovali úrokové sadzby, čo sme teda hovorili, že sa ešte teda neprejavuje v tom takom nejakom zvýšenom záujme, pretože nevieme dosiahnuť na tú hypotéku. Dá sa teda očakávať, že ten koniec roka s príchodom septembrového zníženia sa môžu takýmto spôsobom aj banky na Slovensku v konkurenčnom boji napríklad predbiehať a že sa dostaneme, keď si pamätám, aj vy ste tu v našom štúdiu hovorili, že by sme sa mohli dostať na úroveň troch percent.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
To si myslím, že by bola optimálna výška úrokkovej sadzby, ja si však myslím, že aj čiastočné zníženie úrokových sadzieb, povedzme v priemere o pol percenta by znamenalo, čo sa týka realitného trhu, že príde k oživeniu na realitnom trhu. Už tento prvý impulz bude pre Slovákov znamenať, že začnú vo väčšom nakupovať nehnuteľnosti a realizovať, či už nákup pre vlastnú potrebu alebo nákup investičných bytov.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Riešili sme v našom vysielaní zakaždým, či predávať, kupovať a pod. Aký je ten správny čas? Opäť otázka od divákov. Časť ľudí pred časom odložila rozhodnutie. Tak ako divák, ktorý nám písal o kúpe bývania a ešte stále vyčkáva, má zmysel čakať ďalej alebo je teraz správny čas hľadať si bývanie a zobrať si hypotéku?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Ja si myslím, že v súčasnosti je dobrá doba na kúpu nehnuteľnosti, tak ako som povedal, ešte stále kupujúci do nejakej miery diktujú podmienky, tzn. je tu väčší priestor nájsť si tu vysnívanú nehnuteľnosť, je tu väčší priestor rokovať povedzme o znížení ponukovej ceny, prípadne si nadstaviť také zmluvné podmienky, aké me ako kupujúcemu vyhovujú, jednoducho to, že dnes na Slovensku nie je to obrovské množstvo kupujúcich, ako to bolo povedzme pred 2,5 rokmi, tzn. že kupujúci má oveľa väčší priestor sa pragmaticky rozhodnúť o akú nehnuteľnosť má záujem, čiže ak kupovať, tak určite v súčasnosti a tiež je druhá vec je ako si nadstaviť povedzme úrokové sadzby pri hypotékach, v tomto prípade je množstvo signálov, že v tom strednodobom horizonte pôjdu úrokové sadzby dolu, čiže v tomto prípade by som určite klientom neodporúčal, aby si dávali nejaké veľmi dlhé fixácie v prípade úrokových sadzieb.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Povedzme ešte na jednu aktuálnu tému a tou je, čo teda rezonovalo v posledných týždňoch v médiách, že sa tí solventnejší klienti, ktorí vlastnia nehnuteľnosti na Slovensku, sťahujú z našej krajiny. Dôvody sú rôzne, jedným z nich je napr. aj politická situácia, ktorú podľa tých údajov rôznych médií oni uvádzali a najčastejšie odchádzajú do Španielska, Chorvátska, na Kanárske ostrovy, Malorku a najviac na Tenerife. Je to tak?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Môžem potvrdiť, že v posledných dvoch rokoch sa zvýšil záujem Slovákov o kúpu zahraničných nehnuteľností a ten záujem bol motivovaný predovšetkým geopolitickou situáciou, teraz nie vnútornou politickou situáciou na Slovensku, ale bohužiaľ vojnou, ktorá je na Ukrajine.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Čiže blízkosť našej krajiny k Ukrajine.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Blízkosť našej krajiny k Ukrajine. A to však neznamená, že by sme cítili nejaké výpredaje slovenských nehnuteľností alebo by sme vnímali, že by sme zaregistrovali nejaké veľké odchody slovenských podnikateľov, to v žiadnom prípade. Vidíme, že naďalej je apetít slovenských firiem investovať do nehnuteľností na Slovensku, či už rezidenčných alebo komerčných?
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Poďme si povedať, keďže sme v relácii Investujeme a hovorili sme o investičných bytoch. Na čo si treba dávať pozor v súčasnosti, pri výbere správneho investičného bytu?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Tak v prvom rade je to typ nehnuteľností, o ktoré je záujem a lokalita, o ktorú je záujem, čiže pokiaľ klient má záujem kúpiť si investičný byt s tým, že má záujem ho prenajať, je dôležité hľadať v lokalite, kde je záujem Slovákov sa sťahovať, či už za prácou, za štúdiom, prípadne daná lokalita je atraktívna, čo sa týka nejakého celoročného turizmu, a čo sa týka druhu nehnuteľnosti, tak isto si treba pozrieť tie nehnuteľnosti, ktoré sa najlepšie prenajímajú v pomere cena nájmu verzus nadobúdacia cena, vo všeobecnosti platí, že sú to dvoj až trojizbové byty a čo sa týka samotného nákupu, tam je tiež dôležité si nadstaviť vhodne dofinancovanie, povedzme prostredníctvom hypotéky, lebo pri súčasných vyšších úrokových sadzbách do veľkej miery príjem z prenájmu a práve sa minie na splátku hypotéky, takže dať si taký optimálny pomer, vlastné zdroje verzus hypotéka, čo povedzme v pomere 40 % vlastné zdroje, 60 % hypotéka, môže byť ešte stále ekonomicky zaujímavé.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a ešte jedna téma a to je práca realitných maklérov, ktorá sa nejakým spôsobom aj mení. My sme viackrát v našom vysielaní spomínali aj portál Domire, ktorý je v spolupráci s naším mediálnym domom a s Pravdou, s Pravdou ako takou, teda, poďme si povedať, má napríklad takéto viac digitalizovanie realitného trhu, zmysel pre realitných maklérov, môžem im to pomôcť?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Určite áno, čo sa týka digitalizácie procesov v rámci realitnej kancelárie, či už budeme hovoriť o procesoch súvisiacich so zmluvnou dokumentáciou, že všetky tieto procesy sa dajú robiť digitálne, tzn. zjednodušuje to prácu realitnému maklérovi, ale zjednodušuje to činnosť aj pre samotného klienta, je to oveľa jednoduchšie, na druhej strane, pokiaľ sa pozrieme na prezentácie nehnuteľností, tam je veľmi dôležité si vybrať tie správne nástroje na prezentáciu nehnuteľnosti, aby sa informácia o ponúkanej nehnuteľnosti čo najlepšie dostala k cieľovej skupine, ktorú realitná kancelária má. Takže myslím si, že aj portál Domire v tejto súvislosti je zaujímavou alternatívou v rámci ponuky tých mediálnych nástrojov, ktoré realitné kancelárie a realitní makléri používajú.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
My sme hovorili o akomsi očistení trhu od tých nepoctivejších realitných maklérov alebo tí, ktorí to majú ako nejakí second jobs a nevenujú sa tomu naplno, keď boli vysoké úrokové sadzby, keď sa tak jednoducho nepredávali tie nehnuteľnosti v čase, keď už teda klesajú alebo teda budú klesať tie ceny úrokových sadzieb alebo teda výška úrokových sadzieb a bude dostupnejšie bývanie, tak môže pribudnúť opäť raz viac realitných maklérov na našom trhu?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Áno, pokiaľ sa bavíme práve o tých realitných maklerov, ktorí majú túto činnosť ako svoj second jobs, nemajú to ako svoju hlavnú náplň, tak tí sú veľmi flexibilní, podľa toho, ako sa realitnému trhu darí, čiže v prípade, že vidia, že registrujú, že sa zvyšuje dopyt, že sa zvyšuje počet transakcií, tak jednoducho sa opäť objavia a začínajú fungovať na realitnom trhu.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
My spoločne, teda naša televízia a TA3 konferencie s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska, pripravujeme aj veľkú konferenciu, ktorá bola minulý rok veľmi aj žiadaná zo strany realitných maklérov, nielen realitných maklérov, tak povedzme si viac aj o tomto roku 11. októbra opäť raz si ju organizujeme a čo všetko sa tam dozvedia nielen realitní makléri?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Táto konferencia je zameraná predovšetkým pre ľudí, ktorí pôsobia na realitnom trhu, čiže v prvom rade sú to realitní makléri, ale povedzme aj právnické firmy, analytici, developeri, stavebné firmy a pod. To, čo tento rok uvidia naši diváci a diváci TA3, tak určite bude téma vývoja činnosti práce realitných maklérov, tzn. akou, akým smerom sa vyvíja práca realitných maktérov, do akej miery začína ovplyvňovať a do budúcna ešte viac bude ovplyvňovať umelá inteligencia prácu realitných maklérov, na čo si realitní makléri do budúcna majú dať pozor, čomu sa viac venovať a čo bude viac vlastne témou pre umelú inteligenciu, ktoré činnosti preberie umelá inteligencia, ale budeme riešiť aj tému vývoja realitného trhu, bude to veľmi aktuálne, lebo práve v tej dobe by mala byť už jasné, či Európska centrálna banka zníži opäť úrokovú sadzbu. Takže tých tém bude naozaj veľa a ja sa veľmi teším, že sme opäť spoločne s TA3 spolu zorganizovali alebo spolu zorganizujeme túto konferenciu, ktorá bola 1 z najúspešnejších tohto typu na Slovensku.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a naobľúbenejších, lebo tak reality a bývanie rieši naozaj každý, 90 % Slovákov býva vo vlastnom, čiže je to úplne pre nich aktuálna téma. Ja len pripomeniem, že okrem týchto tém, ktoré ste hovorili, sa budeme rozprávať napríklad aj o tom, ako si kupovať napr. nehnuteľnosť v zahraničí. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie, mojim hosťom bol Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ďakujem.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Ďakujem za pozvanie.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a rozhovor a celú reláciu nájdete aj v archíve na našom webe TA3.com. S premiérou sme tu opäť v utorok o 17:30 H. Majte sa pekne a dovidenia.
https://www.ta3.com/relacia/949149/realitny-biznis-oziva
Zdroj: TA3
