Začína sa veľké sceľovanie pôdy

ZJEDNOTENIE PARCIEL

Po viac ako desiatich rokoch sa u nás znovu rozbehli pozemkové úpravy. Viacerí odborníci tvrdia, že je to jediný spôsob, ako urobiť vidiek atraktívny a ako z pôdy ako umŕtveného kapitálu môžu majitelia konečne profitovať.

Jedinečný a nenahraditeľný komplexný nástroj, ktorý znamená nielen scelenie vlastníctva, ale je aj predpokladom rozvoja vidieka a vytvorenia hodnotnej krajiny ako celku. Takto charakterizuje pozemkové úpravy odborník na pozemkové právo advokát Marek Maslák. „Po ich realizácii sa pozemkové vlastníctvo nielen scelí do väčších súvislých plôch, ale vytvoria sa pozemky na takzvané spoločné zariadenia a opatrenia v podobe protieróznych či vodohospodárskych opatrení. V súčasnosti vlastníctvo k poľnohospodárskym pozemkom v extraviláne je len umŕtveným kapitálom a vlastník sa často k svojej pôde nevie dostať,“ podčiarkuje odborník. Ak má niekto pozemok niekde uprostred lánu poľa, nevie s ním pohnúť. Obzvlášť v dnešných časoch získava pôda hodnotu. „Určitým riešením je pre vlastníkov náhradné užívanie pozemkov, s ktorým počíta zákon. Musia sa však zmieriť s tým, že neužívajú svoj pozemok, ale iný,“ vraví Maslák.

Veľká rozdrobenosť

Problémom je aj podľa Masláka veľký počet nezistených vlastníkov na Slovensku. „Štatistiky hovoria, že takmer 18 percent všetkých zápisov vlastníkov v katastri sú nezistení vlastníci.“ Ďalším problémom je prílišná rozdrobenosť vlastníckeho práva k pôde v extraviláne, teda mimo zastavaných území obcí a miest. „V súčasnosti sa o jeden pozemok delí v priemere takmer dvanásť vlastníkov a jeden má priemerne podiel v 22,61 pozemku.“ Ako ďalej upozorňuje odborník, mnohé pozemky sú často nevhodného tvaru, nevyužiteľné na reálny výkon vlastníckych práv. „V dôsledku tohto stavu nie je poľnohospodárstvo diverzifikované, netvoria sa malé farmy, a tiež obce majú problémy s budovaním rôznych verejnoprospešných stavieb.“

Prekážky spoluvlastníctva

Skúste svoj podiel na takom pozemku predať. Nie je to také jednoduché, keďže ani tejto situácii naše zákony nevychádzajú v ústrety. „V prípade, ak spoluvlastník mieni previesť svoj spoluvlastnícky podiel, a to či už inému spoluvlastníkovi, alebo tretej osobe – s výnimkou prevodu na blízku osobu, majú ostatní podieloví spoluvlastníci zákonné predkupné právo,“ upozorňuje Maslák. Dokonca toto predkupné právo sa v zmysle rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu uplatňuje aj na prípady darovania. „Pri uplatnení predkupného práva sa vychádza z trhovej ceny podielu. V prípade prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti, ktorou je urbársky pozemok, je výnimka v tom smere, že predkupné právo sa neuplatňuje na prevody medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti.“

Dodržanie predkupného práva

Aby ste ako spoluvlastník dodržali predkupné právo ostatných spoluvlastníkov parcely, na ktorej máte spoluvlastnícky podiel, ste povinný zaslať im ponuku. Predstavte si, že je ich niekedy aj stovka. „Ponuka má znieť na odkúpenie podielu za rovnakých podmienok, za akých ho dotyčná osoba mieni previesť. Pri darovaní pôjde o cenu spočívajúcu v trhovej hodnote podielu,“ upozorňuje advokát. V prípade nehnuteľností musí byť ponuka písomná. Zároveň pri nehnuteľnosti platí, že podiel musí byť vyplatený do dvoch mesiacov po ponuke. Ak by následne spoluvlastník previedol podiel za iných podmienok, ako uviedol v ponuke podielovým spoluvlastníkom, pôjde o porušenie predkupného práva. Pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti ponuku možno vykonať cestou výboru pozemkového spoločenstva, keďže doručovanie ponuky jednotlivým urbárnikom by bolo často náročné z dôvodu ich vysokého počtu. „Ak na ponuku žiadny z oprávnených spoluvlastníkov nezareaguje, podiel možno previesť tretej osobe. Ak by bolo viacero podielových spoluvlastníkov, ktorí majú záujem o kúpu podielu, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

Nepredajná pôda

Veľkým problémom pri nakladaní s pozemkami sú nezistení vlastníci. Zo zákona týchto vlastníkov zastupuje Slovenský pozemkový fond, prípadne štátny podnik Lesy, ak ide o lesné pozemky. Zákon pripúšťa možné zásahy do vlastníckeho práva nezistených vlastníkov. „Pokiaľ ide o prevod, Slovenský pozemkový fond či správca môže previesť vlastníctvo pozemku nezisteného vlastníka napríklad v prípade potreby zabezpečenia prístupu k stavbe či inému pozemku. Možnosť dohodnúť sa s fondom alebo so správcom na zriadení vecného bremena či na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva zákon neobmedzuje žiadnymi dôvodmi. V praxi sú to však takisto najčastejšie zabezpečenie prístupu k stavbe či pozemku.“ Problémom však podľa Masláka je, že títo zákonní správcovia lesných pozemkov nekonajú v krátkom čase. „Zákon pre nich neustanovuje žiadne lehoty na vybavenie žiadosti. Preto sa v prípade snahy o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva často stáva, že vlastníkovi ostane už len cesta podania žaloby na súd.“ Ak však viete, kto by mohol byť tým nezisteným vlastníkom, ktorý je však často na liste vlastníctva zapísaný len menom a priezviskom, môžete ho skúsiť vyhľadať, prípadne nájsť jeho dedičov a tento majetok sa potom prededí v konaní o dedičstve.

Dohoda alebo rozhodnutie súdu

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva upravuje Občiansky zákonník. Spoluvlastníci by sa v prvom rade mali snažiť dohodnúť. „Tu však musím upozorniť, že sa vyžaduje súhlas každého vlastníka, aj toho s čo i len najnižším spoluvlastníckym podielom. Za nezisteného vlastníka koná Slovenský pozemkový fond alebo správca lesného majetku. Ak takáto dohoda nie je možná, ostáva len súdna cesta,“ vraví advokát.

V súčasnosti vlastníctvo k poľnohospodárskym pozemkom v extraviláne je len umŕtveným kapitálom a vlastník sa často k svojej pôde nevie dostať.

Marek Maslák, advokát