.png)
V rozhovore s Martinom Bečárom nájdete odpovede na aktuálne otázky ohľadom legislatívy týkajúcej sa všetkých typov prenájmov.
Ako vnímate vývoj prenájmu bytov z právneho hľadiska za posledných 5 rokov?
Na úvod je potrebné povedať, že právna úprava nájomnej zmluvy je pre rôzne predmety nájmu odlišná. Už na začiatku je preto veľmi dôležité, vybrať správne právny predpis, na základe ktorého budú upravené vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Máme Občiansky zákonník, ktorý obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy. Zároveň tu máme osobitnú úpravu týkajúcu sa bytov a nebytových priestorov.
Od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje postavenie prenajímateľa a nájomcu. Dovtedajšia právna úprava nájmu bytov zakotvená v Občianskom zákonníku už nezodpovedala potrebám trhu. Nová právna úprava umožnila kratšiu výpovednú lehotu. Iné výpovedné dôvody a upravila aj odstúpenie od zmluvy. Bolo zadefinované, čo je kaucia a jej použitie v rámci nájomného vzťahu.
Považujete túto zmenu za krok k lepšiemu?
Podľa môjho názoru to bolo z legislatívneho hľadiska nesystémové riešenie. Avšak Zákon o krátkodobom nájme bola nepochybne zmena k lepšiemu a prispel k väčšej právnej istote nájomcu a prenajímateľa tým, že premietol realitu nájomného vzťahu do paragrafového znenia. Svedčí o tom aj to, že dnes naša spoločnosť pri väčšine nájomných vzťahov, kde predmet prenájmu tvorí byt, používa práve túto právnu úpravu.
V čom spočívala najväčšia zmena po prijatí zákona o krátkodobom nájme?
Tento zákon umožnil dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, dokonca zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje z nehnuteľnosti a bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky.
V zákone je definovaná “Kaucia” ako prostriedok, ktorý slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Táto je maximálne vo výške trojnásobku nájomného a úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytu.
Zákon upravuje odstúpenie od nájomnej zmluvy oboch zmluvných strán. Je však potrebné vedieť, že uplatnenie tejto právnej úpravy je možné len v prípade, ak si prenajímateľ riadne splnil svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k príslušnému správcovi dane, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.
Čo je podľa Vás dôležité pre správne nastavenie nájomného vzťahu?
Na začiatku je dôležitý výber právnej úpravy, ktorá sa použije pri tvorbe nájomnej zmluvy. Dnes sa často stretávame aj s prenájmom nebytových priestorov, apartmánov. Pri prenájme týchto priestorov, býva často chybne použitý zákon o krátkodobom nájme bytu. Preto je dôležité ihneď na začiatku zvoliť správny právny predpis, podľa ktorého sa nájomný vzťah bude riadiť. Rovnako veľmi dôležité je aj vhodné nastavenie výšky nájmu a úhrad za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu (energií).
Často sa stretávame s tým, že prenajímateľ si do energií alebo nákladov spojených s prenájmom zahrnie aj položky, ktoré sú spojené s vlastníctvom nehnuteľností, napr. poistenie alebo odvod do fondu opráv, čo následne môže viesť k nedorozumeniam pri vyúčtovaní uvedených platieb medzi nájomcom a prenajímateľom.
Správne nastavenie a rozdelenie výšky nájmu a úhrad spojených s prenájmom je veľmi dôležité aj z daňového hľadiska. Pre samotný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je dôležité aj poznanie ich potrieb a požiadaviek, ktoré sa snažíme, pokiaľ je to možné, preniesť do nájomných zmlúv. Či už sa jedná o domáce zvieratá, domový poriadok, údržbu alebo vypratanie nehnuteľnosti.
Čo všetko je potrebné zahrnúť do zmluvy o prenájme?
Do našej zmluvnej dokumentácie, týkajúcej sa prenájmu sa snažíme zapracovať všetky naše dlhoročné skúsenosti z realizovaných prenájmov. Nájomný vzťah je však spravidla vzťah dvoch ľudí a sú prípady, kedy aj naše právne oddelenie narazí na niečo nové, čo je potrebné v zmluve upraviť alebo nastaviť inak.
Napríklad, v tomto roku sme sa stretli s novou vecou vo forme zverejňovania fotiek alebo videí natočených v predmete prenájmu. Žijeme v dobe youtuberov a zhodou okolností majiteľovi nehnuteľnosti prekážalo, že takéto videá boli vyhotovované z jeho bytu a publikované na sociálnych sieťach. Preto je veľmi dôležité poznať potreby a predstavy prenajímateľa a nájomcu a tým predchádzať prípadným konfliktom počas trvania nájomného vzťahu.
Často do ich vzťahu zasahujú aj susedia prenajatej nehnuteľnosti, ktorým nemusí byť nový nájomca sympatický a následne opakovane kontaktujú majiteľa nehnuteľnosti so sťažnosťami, ktoré sú často neopodstatnené. Preto je dôležité mať v nájomnej zmluve, okrem zákonných náležitostí, uvedené aj ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré sú dôležité pre riadne užívanie nehnuteľnosti. Napríklad pri prenájme rodinného domu je to údržba záhrady, zimná údržba a špeciálna obsluha niektorých zariadení v dome a podobne.
Aká je dĺžka nájmu, ktorú odporúčate pri uzatváraní nájmu?
Dĺžka nájmu závisí najmä od potrieb nájomcu. Vo väčšine prípadov sa dĺžka nájomného vzťahu pohybuje od jedného do dvoch rokov. Spravidla našim klientom odporúčame uzatvoriť zmluvu na rok, s možnosťou jej predĺženia o ďalšie obdobie, ak si zmluvné strany riadne a včas plnia svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy.
Dĺžku nájmu samozrejme ovplyvňuje aj samotný predmet prenájmu. Malé byty v centre sa prenajímajú vo väčšine prípadov na kratšie obdobie ako rodinné domy, alebo väčšie byty nachádzajúce sa v rezidenčných častiach Bratislavy, kde dĺžka prenájmu môže byť aj niekoľko rokov.
Do určitej miery aj zákonná úprava limituje dĺžku prenájmu, kde v zákone o krátkodobom nájme bytu je v ustanovení § 3 ods. 1 upravené, že nájom je podľa tohto zákona možné uzatvoriť najdlhšie na dva roky a na základe dohody zmluvných strán ho možno formou písomných dodatkov k nájomnej zmluve za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
Čo sa stane, ak nájomca chce predčasne skončiť nájomný vzťah s prenajímateľom?
Úlohou našej realitnej kancelárie nie je len nájsť prenajímateľovi nájomcu. Našou úlohou je zároveň byť klientovi k dispozícii počas celej doby nájmu ako sprostredkovateľ a poradca. Pre prípad, že prenajímateľ alebo nájomca potrebujú niečo v rámci nájomného vzťahu vyriešiť, sme počas celej doby nájmu v rámci služby Rent Management v kontakte ako s prenajímateľom, tak aj nájomcom.
Stáva sa, že nájomcovi sa zmení životná situácia a chce predčasne ukončiť nájom. Pre prenajímateľa je potom výhodou, že o tejto skutočnosti vieme v predstihu. Dohodneme predčasné ukončenie zmluvy, pripravíme príslušné dokumenty. Veľmi dôležité ešte pred skončením nájmu sa snažíme nájsť nového nájomcu a zabezpečiť tak kontinuálne prenajatie nehnuteľnosti, čo je podstatné z pohľadu výnosu pre prenajímateľa.
S prenájmom je spojená aj daňová povinnosť. Čo je dôležité pre prenajímateľa pri zdaňovaní prenájmu?
Keď sa bavíme o prenajímateľovi, fyzickej osobe, ktorý je najčastejšie klientom našej spoločnosti, a ktorý poskytuje len základné služby spojené s prenájmom a neprevádzkuje živnosť, tak tá zdaňuje prenájom podľa paragrafu § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 sú platby za nájomné, platby za energie spotrebované nájomcom, ktoré platí prenajímateľovi, prípadne platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nájomcom.
Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie roku 2019 presiahne sumu 1 968,68 eur. Tu je však potrebné spomenúť, že príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. Základ dane z prenájmu tvorí rozdiel medzi príjmom a výdavkom, pričom nie je možné dosiahnuť daňovú stratu.
Sadzba dane v súlade so zákonom o dani z príjmu pre fyzické osoby je 19% alebo 25% podľa výšky dosiahnutého príjmu. Zdaniteľným príjmom je aj nepeňažný príjem, napríklad v podobne technického zhodnotenia majetku prenajímateľa. Pri príjmoch z prenájmu nie je možné uplatniť paušálne výdavky a prenajímateľ môže uplatniť len skutočné výdavky v danom zdaňovacom období.
Aké sú výhody a nevýhody, keď si prenajímateľ zaradí byt do obchodného majetku?
Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá je zaradená do obchodného majetku prenajímateľa je prenajímateľ oprávnený o tejto nehnuteľnosti účtovať ako o obchodnom majetku, viesť evidenciu a môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch, výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou.
Medzi tieto výdavky patria napríklad výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky týkajúce sa technického zhodnotenia, opravy alebo udržiavania prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie, výdavky na poistenie, daň z nehnuteľností, úroky z úverov na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti a výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Samozrejme zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má aj svoje úskalia, a to v prípade predaja, kedy bude predaj takejto nehnuteľnosti podliehať dani z príjmov.
Na základe ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Z tohto dôvodu, je preto dôležité si to, či nehnuteľnosť zradíte alebo nezaradíte do obchodného majetku, veľmi dobre predtým premyslieť.
Vzhľadom na vyššie uvedené, zaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku najčastejšie využívajú prenajímatelia, ktorí vedia, že uvedenú nehnuteľnosť budú prenajímať dlhodobo.
Otázka nájomného bývania v poslednom období často rezonuje naprieč spoločnosťou. Ako vidíte ďalší vývoj nájomného bývania na Slovensku?
V porovnaní s Rakúskom alebo Nemeckom, Slovensko stále patrí medzi krajiny, kde je podiel nájomného bývania pomerne nízky. Predpokladáme však rast nájomného bývania najmä v centrách miest. Tým, že HERRYS je aktívny aj pri predaji developerských projektov, vnímame viacero súkromných investorov, ktorí nakupujú byty s cieľom ich následného dlhodobého prenájmu.
V poslednom období rovnako registrujeme snahy developerov, a aj samosprávy podieľať sa na výstavbe nájomných bytov. Viacerí obchodní partneri oslovili HERRYS v tejto súvislosti s požiadavkou na posúdenie projektu nájomných bytov a nastavili ho z hľadiska skladby bytov a procesu ich prenájmu. Uvedené snahy vnímame pozitívne, najmä z hľadiska dostupnosti bývania a kvality služby spojenej s prenájmom nehnuteľností.
[tlacovespravy.sme.sk; 11/02/2020; HERRYS s.r.o. ; Zaradenie: Tlačové správy / Bývanie]
