Úver na bývanie verzus hypotéka. Čo je výhodnejšie?

Úver na bývanie môžete dostať v banke, ale aj v stavebnej sporiteľni. Ten podlieha iným pravidlám ako klasická hypotéka.

Aké sú medzi nimi rozdiely? Aké typy hypotéky existujú a ktorý sa vám hodí viac?

Úver na bývanie

Dovoliť si vlastné bývanie bez potreby dofinancovania? Také možnosti má len málokto. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť a potrebujete si požičať peniaze, máte možnosť využiť úvery na bývanie. Tie sú charakteristické nižšími úrokmi, aké majú spravidla ostatné typy úverov. Na druhej strane, keďže ide o pôžičku, ktorú zvyčajne platíme desiatky rokov, celkové náklady na splatenie úveru sú vyššie.

Ak si chcete požičať na kúpu domu, mali by ste vedieť:

1. Úver na financovanie bývania je tzv. úver so zabezpečením. To znamená, že vždy ako protihodnotu zakladáte nehnuteľnosť.

2. Je to dlhodobý úver (max. 30 rokov), pri rozhodovaní je preto dobré myslieť nielen na to, či ho budete schopní splácať o dva či tri roky, ale aj o 20 rokov.

3. Ak financujete kúpu nehnuteľnosti takýmto typom úveru, je povinné nehnuteľnosť poistiť. Nemusíte to však spraviť v inštitúcii, ktorá vám poskytla pôžičku.

4. Máte nárok odstúpiť od zmluvy do 14 dní odo dňa jej podpísania.

5. Úver na financovanie bývania môžete použiť nielen na kúpu, ale aj na rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti.

Úver na bývanie môžete dostať v banke, ale aj v stavebnej sporiteľni. Ten podlieha iným pravidlám ako klasická hypotéka. Stavebný úver získate, ak si už v sporiteľni sporíte a splníte stanovené podmienky. Tento typ úverov má zafixovanú úrokovú sadzbu na celý čas splácania a býva spravidla o niečo vyššia, ako sú sadzby pri hypotékach.

Akú sumu môžete od banky získať?

Kúpa nehnuteľnosti a s ňou spojená hypotéka je rozhodnutie na celý život. Národná banka Slovenska stanovuje pravidlá, ktoré pomáhajú chrániť domácnosti pred nekontrolovaným zadlžovaním. Pre laika totiž môže byť náročné vypočítať, čo si skutočne môže dovoliť.

Hoci si môžete myslieť, že „to zvládneme a nejako to vyjde“, nečakané životné situácie vás môžu dostať do problémov. Aj preto pri žiadosti o hypotéku či úver na bývanie je banka povinná zohľadňovať nielen váš príjem a výdavky na živobytie či iné pôžičky. Konečnú výšku sumy, ktorú môžete získať, ovplyvňujú aj ďalšie podmienky.

Hypotékou nezaplatíte všetko

Maximálna výška úveru na bývanie, ktorý dnes finančné inštitúcie poskytujú, je 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Aj keď sa nám to nemusí páčiť, má to opodstatnenie. Predstavme si, že ceny nehnuteľností časom klesnú. Ak by ste sa dostali do ťažkostí a nezvládali hypotéku splácať, váš dom alebo byt by nemusel stačiť na vyplatenie úveru a vy by ste mohli čeliť dokonca exekúcii.

Spoluúčasť na financovaní vlastného bývania je tiež motivujúca. Predsa len si poriadne rozmyslíme, čo kupujeme, ak musíme do kúpy vložiť aj vlastné úspory, ako len „peniaze z banky“.

Povinná rezerva

Banky tiež stanovujú vašu schopnosť splácať úver. A to tak, že výpočtom stanovia maximálnu výšku mesačnej splátky, ktorú si môžete dovoliť uhrádzať. Do tejto sumy musíte započítať nielen hypotéku, ktorú chcete získať, ale aj splátky zo všetkých vašich ďalších záväzkov, ako je napríklad kreditná karta, povolené prečerpanie účtu či lízing. Vďaka týmto pravidlám by sa vám nemalo stať, že sa zadlžíte viac, ako je únosné.

Keďže úver na bývanie je dlhodobý záväzok na desiatky rokov, banka musí myslieť dopredu a vo výpočtoch, ktoré rozhodnú o tom, koľko si môžete dovoliť mesačne platiť, zohľadňuje „preventívne“ úroky o dve percentá vyššie, ako sú dnes. Trh sa totiž mení a vaše splátky môžu časom stúpať v závislosti od stúpajúcich úrokov. Predpokladané zvýšenie úrokovej sadzby sa do výpočtu nezarátava len v prípade, že ju máte zafixovanú na celý čas splácania úveru (ak si napríklad požičiavate od stavebnej sporiteľne).

Banku bude, pochopiteľne, zaujímať aj váš príjem, ktorý pri výpočte očistí o životné minimum. Z takto vyrátaného príjmu môžete použiť na splátky 60 %. Zvyšných 40 % vám musí ostať ako rezerva.

Hypotéka

Chcete sa osamostatniť a kúpiť si vlastný byt alebo dom, no svet hypoték je pre vás španielska dedina? Nasledujúce rady vám pomôžu pomôcť rozhodnúť sa správne.

Úver na bývanie je dlhodobý záväzok, ktorý dlžníka sprevádza väčšinu jeho produktívneho života. Beriete si ho ako mladí, ale posledná splátka z vášho účtu môže odísť až po šesťdesiatke. Na čo si dať pozor?

Ako funguje hypotéka

Hypotéka alebo jej podobný úver na bývanie je pôžička, pri ktorej vždy ručíte nehnuteľnosťou. Založiť teda môžete byt, dom alebo pozemok. Je to dlhodobý úver, ktorý môžete splácať až 30 rokov.

V prípade, že dlh nedokážete splácať, banka si vašu nehnuteľnosť bude nárokovať. Je preto dôležité mať stabilný príjem.

Peniaze, ktoré vám banka požičia, môžete použiť nielen na kúpu nehnuteľnosti. Investovať ich môžete aj do stavby domu alebo na rekonštrukciu.

Klienti vo veku do 35 rokov majú nárok na zvýhodnené podmienky. Úvery pre mladých však majú ďalšie náležitosti, jednou z nich je maximálny príjem žiadateľa do výšky 1,3-násobku priemernej mzdy. Štát im vtedy čiastočne prispieva na úhradu úrokov.

Pamätajte, že hypotéku môžu ponúkať len banky, ktoré majú tzv. hypotekárnu licenciu. Nie nebankové spoločnosti.

Úver, ktorý si požičiate na bývanie, nemusí byť len hypotéka z banky. Ďalšou možnosťou je stavebný úver. Ten poskytujú stavebné sporiteľne. Oproti hypotéke pri ňom platia iné pravidlá. Získať ho spravidla môžete, ak máte stavebné sporenie. Rozdiel je aj v úrokových sadzbách. Pri stavebnom úvere bývajú zafixované na celú dobu splácania. To znamená, že sporiteľňa vám garantuje rovnakú mesačnú splátku aj 20 rokov. Úroková sadzba je však vyššia ako pri hypotéke.

Ak sa rozhodnete pre hypotéku, vybrať si môžete účelový alebo bezúčelový úver. V prvom prípade banke dokladujete účel použitia peňazí. Vtedy môžete získať lepší úrok. Ak si vyberiete bezúčelový úver na bývanie, stále ručíte nehnuteľnosťou, no použitie peňazí je na vás. Tento typ úveru poznáme aj pod názvom americká hypotéka.

Najskôr kalkulujeme

Prvé kroky zväčša vedú na inzertné portály s realitami, kde sa zorientujete v cenách nehnuteľností. Vyberiete si byt alebo dom – a teraz to príde. Zistíte, či na to máte.

Na úvodný prepočet vám postačí on-line hypotekárna kalkulačka, ktorú už štandardne majú banky na svojich webových stránkach. Vďaka kalkulačke zistíte, aké by vás čakali mesačné splátky.

Zadajte výšku hodnoty nehnuteľnosti, výšku úveru, ktorý by ste chceli, úrokovú sadzbu, dĺžku doby splácania a dĺžku fixácie. Už tu sa dozviete, že výška úveru nemôže byť rovnaká s hodnotou nehnuteľnosti. Banky vám dnes požičajú maximálne 90 % z ceny domu či bytu, často je to však ešte menej. Pri kúpe budete teda potrebovať aj vlastné financie.

Aspoň tri ponuky

Výber správneho úveru je prácna záležitosť, ktorá si vyžaduje dostatok času. Klienti ako prvú zväčša oslovujú banku, v ktorej majú bežný účet. Okrem nej si vyžiadajte aspoň ďalšie dve ponuky od konkurencie. Spraviť to za vás môže aj finančný sprostredkovateľ.

Na začiatku si stanovte základné parametre, ktoré musia byť vo všetkých ponukách nemenné. Dĺžku splácania, obdobie fixácie a tiež maximálnu výšku splátky, ktorú ste schopní mesačne uhradiť.

Banky vám môžu pripraviť splátkový kalendár úveru a pýtajte si od nich aj všetky poplatky spojené so spracovaním hypotéky. Takéto ponuky môžete začať porovnávať.

Medzi ďalšie náklady rátajte poistenie zakladanej nehnuteľnosti, ktoré je pri hypotékach povinné. Nehnuteľnosť si však môžete dať poistiť aj v inej spoločnosti. Ďalšie zvýšenie môže spôsobiť poistenie splácania úveru, aj to niektoré banky vyžadujú.

Čo je to fixácia

Úrokovú sadzbu si vždy zafixujete na konkrétne obdobie, napríklad tri či päť rokov (ale aj viac alebo menej, podľa ponuky banky). Počas neho vám banka garantuje rovnakú výšku splátky.

Na ako dlho je najlepšie úrok dohodnúť? To je šalamúnska otázka aj pre bankárov, vývoj na finančných trhoch je totiž na roky dopredu ťažké predpovedať. Vo všeobecnosti odborníci radia v období nízkych úrokov zafixovať sadzbu na čo najdlhšie obdobie, a naopak, v prípade, že sú úroky nevýhodne vysoké, odporúčajú spravidla fixovať na kratší čas.

Dĺžka fixácie je podstatná aj pre ďalšiu vec. Ak by ste časom chceli úver preniesť do inej banky, teda refinancovať, budete musieť zaplatiť svojej pôvodnej banke poplatok. Ten je v súčasnosti stanovený na 1 % zo zostatku dlžnej sumy.

Ak by ste však prenášali úver v termíne výročia fixácie, teda v čase, keď sa opäť prehodnocuje úroková sadzba, neplatíte nič navyše. Predčasné splatenie hypotéky je vtedy bez poplatku.

Dokedy môžete cúvnuť

Úverovú zmluvu si zoberte domov. Klient má mať dostatok času na preštudovanie zmluvných podmienok. Nikto na vás nesme tlačiť alebo vás s podpisom naháňať. Zmluvu dajte prečítať aj niekomu inému a ak čomukoľvek nerozumiete, pýtajte sa v banke. Od zmluvy môžete odstúpiť do 14 dní od dátumu podpisu.

Ako sa spláca hypotéka

Hypotekárny úver splácate pravidelne každý mesiac. V banke vám založia úverový účet, na ktorom môžete priebežne sledovať, ako suma klesá. Vy neklesajte na duchu, ak to najmä v prvých rokoch ide skutočne pomaly.

Dôvodom je takzvané anuitné splácanie. Je to najčastejší spôsob platenia tohto typu úveru. V sume, ktorú mesačne hradíte, je totiž v určitom pomere splátka istiny (teda sumy, ktorú ste si od banky požičali na kúpu svojho bývania) a splátka úroku.

A hoci je celková splátka, ktorá odchádza z vášho účtu, každý mesiac rovnaká, pomer platby za istinu a úrok sa počas celého obdobia splácania mení. Ak sa pozriete na váš splátkový kalendár, mali by ste to tam mať vyčíslené. Je bežné, že v prvých rokoch tvorí splátka úroku vyššiu časť. Preto dlh klesá pomalšie. Neskôr sa však sily vyrovnajú a v posledných rokoch tvorí úrok už minimálnu časť zo splátky. Dlh preto mizne omnoho rýchlejšie.

Zdroj: 5penazi.sk