.png)
Rozhovor Martina Čapa s redaktorom Karolom Sudorom pre Denník N – na pokračovanie
Po kríze sa od roku 2008 situácia na realitnom trhu vylepšila, až dovtedy pri neustále stúpajúcich cenách mnohí makléri len zdvíhali telefóny a zverejňovali ponuky s prestrelenými cenami.
[zdroj: dennikn.sk; 13/07/2015; Karol Sudor ]
– Mnoho ľudí sa sťahuje z hlavného mesta do satelitných dedín typu Dunajská Lužná. Ceny tam neklesajú, hoci tí, čo cestujú do práce, musia tráviť obrovský čas zo dňa v zápchach. Prečo?
Tento južný smer je notoricky známy, hoci problém dopravy sa týka už všetkých smerov z Bratislavy. Sám žijem v Pezinku a dochádzam 30 až 45 minút, stalo sa však, že to trvalo aj dve hodiny.
K Dunajskej Lužnej – platia sa tam síce veľké peniaze, ale majitelia získavajú lepší komfort bývania ako v meste, krajšie prostredie, iný vzduch, dom miesto bytu, prípadne byt s predzáhradkou. Zároveň sú tam aj iné benefity – blízka hrádza, jazerá na kúpanie, k dispozícii je kompletná občianska vybavenosť. Ceny tam teda neklesajú, lebo porovnateľný komfort za tie isté peniaze v Bratislave nedostanete.
– Dlhoročné zápchy bez výhľadu na zlepšenie musia byť frustrujúce. Dopravné spojenie nemá vplyv na ceny?
Má, ale vymenoval som dôvody, pre ktoré sa tam tie ceny držia. Okrem toho, zápchy sú vecou mentálneho nastavenia. Ja som trebárs priaznivcom pozitívnej psychológie.
Keď niekto zistí, že žijem v Pezinku, pýta sa ma, či mi neprekáža dochádzanie do Bratislavy, lebo aj tam sú zápchy… Neporovnateľné so smerom od Šamorína.
Áno, ale napriek tomu odpovedám, že zápchy sú najskvelejšou vecou. Som sám so sebou zavretý v aute, stíham si v ňom vybaviť telefonáty, vypočuť si obľúbenú hudbu, robiť, na čo mám chuť. Keď som kedysi býval neďaleko centra mesta a doma bol za dvanásť minút, nestihol som ani na chvíľu vypnúť a oddýchnuť si. Zápcha na ceste mi to umožňuje. Viete inak, ktorí šoféri sú najnervóznejší z dochádzania?
– Ktorí?
Tí, čo jazdia s manuálnymi prevodovkami. Nonstop totiž musia niečo robiť – stláčať spojku, plyn, brzdu, čo ich rozčuľuje.
Ja som si kúpil auto s automatickou prevodovkou a adaptívnym tempomatom, takže mi stačí iba držať volant, čo je ťažká pohodička. Nohy, ruky ani hlava nič nerobia, takže som v úplnom pokoji.
– Platí, že Slovák si kúpi jednu nehnuteľnosť a už v nej dožije, lebo nie je zvyknutý sťahovať sa ako trebárs Američania?
Už nie, Slováci sa sťahujú čoraz viac. Dokonca klienti sa k nám bežne vracajú už po dvoch či troch rokoch. V tom, ako žijeme, totiž došlo k fázovému posunu, často napríklad meníme pracovné miesta. Preto klientom rovno hovorím, nech počítajú s tým, že priemerný čas, ktorý v novej nehnuteľnosti strávia, je asi sedem rokov.
Prvé dva roky si na ňu zvykajú a všetko si v nej zlaďujú, do piatich rokov si ju užívajú, ale potom ich začne omínať.
Okolo rodiny sa totiž v priebehu rokov mení toľko faktorov, až jej nehnuteľnosť prestane vyhovovať. Niekto potom zmení lokalitu, iný si dopraje vyšší štandard, ďalší zase naopak, má problémy, a tak si štandard zníži.
– Mnohí neradi komunikujú s realitkami, dokonca si v inzerátoch uvádzajú, aby ich ani nekontaktovali. Z čoho pochádza tá averzia?
Je to historicky dané ešte obdobím pred rokom 2008, keď mnohí realitní makléri naozaj neboli pridanou hodnotou transakcií. Z toho potom vyplynula chuť ľudí predávať nehnuteľnosť vlastnými silami a cez súkromnú inzerciu. Nie je to nič neštandardné, tak to funguje aj v zahraničí. Vtipné na tom celom je, že človek, ktorý založil najväčší portál pre súkromnú inzerciu, svoj vlastný byt takto predať nedokázal, musel mu pomôcť maklér.
– Aké sú riziká predaja bez makléra?
Najmä v neinformovanosti, pretože laici okrem odfotenia nehnuteľnosti a publikovania inzerátu na nejakom portáli nevedia spraviť nič iné. Netušia, ako postaviť cenu, nepoznajú trendy, absentujú u nich vedomosti a skúsenosti o tom, ako zmýšľajú kupujúci, čo presne má byť súčasťou obhliadky, ako identifikovať a ponúkať benefity.
Nie je to teda len o zmluve, lebo kto má kamaráta právnika, ten ju získa. Niektorí sa však snažia až tak ušetriť, že si aj zmluvu stiahnu z internetu. Potom sa čudujú, že im kataster transakciu dvakrát preruší.
– Prečo by si niekto predaj cez inzerát nemohol ustriehnuť sám? Poznám takých viac.
Dá sa to, ale je to náročné, lebo konkurovať dobrej realitke v profesionalite nemáte šancu. Inzerát treba denne aktualizovať, a aj tak nevygenerujete taký počet záujemcov ako kvalitný maklér, rovnako takmer nič neviete o svojej vyjednávacej pozícii. Súkromný inzerent jednoducho ťahá za taký krátky koniec, že skôr či neskôr aj tak osloví profesionála. Raz som svoj vlastný byt zámerne nechal predávať cez súkromnú inzerciu. Venovala sa tomu manželka pod dievčenským menom, lebo sme chceli zistiť, čo sa stane. A bol to teda veľký príbeh.
– Konkrétne?
Zavolali jej viaceré realitné kancelárie a hoci im vyslovene dala zákaz, aby nehnuteľnosť niekde zverejňovali, samozrejme, že na to kašľali.
Potom prišli na obhliadky a začali vyhlasovať, že majú iks záujemcov. Keď sa však malo konkrétne rokovať, zrazu žiadni neboli. Samé ťahanie za nos, zlé informácie, sľuby, neustále telefonáty a stretnutia. Po dvoch mesiacoch som do toho radšej vstúpil.
Vtedy som vážne začal ľutovať všetkých súkromných inzerentov. Tí totiž ani netušia, ako si takýmto prístupom a bez spolupráce s profesionálmi škodia, ako sami seba pripravujú o peniaze.
– Koľko transakcií na realitnom trhu prebieha za pomoci maklérov?
Až 95 percent. Že to tak je, sa pokojne stavím aj s tými, čo si do inzerátov uvádzajú, že realitky im nemajú volať. Nakoniec ich služby zväčša aj tak využijú. Zvyšných päť percent sa na predaji či kúpe dohodne so susedom, kamarátom či známym, takže na inzeráty ani nie sú odkázaní.
– V akej miere sa majiteľ nehnuteľnosti musí riadiť radami makléra?
Nie je nič horšie ako neposlušný majiteľ, taký len sám seba pripravuje o peniaze. Ak mu maklér odporučí stenu nanovo vymaľovať, lebo vie, že bude lepšie vyzerať a záujemca sa nesústredí na prvú ryhu v stene, a on to neakceptuje, škodí sám sebe.
Pri predaji ide často o drobnosti a neraz som videl, ako sa nehnuteľnosť, predateľná sa sedem dní, zbytočne predávala až tri mesiace len preto, lebo majiteľ kašľal na rady.
Na pokračovanie …
MARTIN ČAPO sa narodil v roku 1977, vyštudoval obchod s marketingom na Ekonomickej univerzite v Bratislave a politický marketing na University of Leeds v Anglicku. Pracoval v oblasti reklamy, neskôr žil v Austrálii. Po návrate založil realitnú kanceláriu Riešime bývanie, ktorú vedie už 11 rokov. Patril medzi dlhoročné tváre relácie Nové bývanie v televízii Joj, je viceprezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Medzi jeho hobby patrí behanie, s rodinou žije v Pezinku.
