.png)
Hluční susedia vedia znížiť cenu bytu o tretinu. Bežný klient ho však nekúpi, investor áno, tvrdí šéf realitiek Ján Palenčár
Peter Scherhaufer
Nájomné bývanie by mohlo ovplyvniť ceny bytov len v prípade, keby na trhu pribudli desaťtisíce nájomných bytov, hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. Ako dodáva, cenovo nadhodnotené byty je v súčasnosti nielen ťažké predať, ale túto stigmu si so sebou ponesú ešte veľmi dlho. V rozhovore pre TREND zároveň naznačuje, o koľko percent by mohli ísť hore ceny prenájmov či aké je zdravé zhodnotenie investície do bytu v prípade jeho prenájmu.
* Nedávno ste sa vyjadrili, že nožnice v cene medzi starými a novými bytmi by mali byť 20 až 30 percent. Z čoho ste pri tom vychádzali?
Cenový rozdiel medzi porovnateľnými novostavbami a staršími bytmi by mal reflektovať na vyššiu energetickú náročnosť a potrebu investícií do obnovy starších bytov. Ďalšími faktormi, ktoré môžu mať zásadnejší vplyv na rozdiel ceny, je vyššia kvalita bývania v novostavbách, pretože za posledných dvadsať rokov sa zásadne sprísnili normy na výstavbu bytov, a to v oblasti nepriezvučnosti či preslnenia bytov, aj v oblasti ich energetickej náročnosti.
* Pri starších bytoch už vidíme pokles cien a pri novostavbách ich stagnáciu. Kedy by sme mohli vami zmienenú výšku rozdielu dosiahnuť?
Mnohí predávajúci si v priebehu uplynulých dvoch mesiacov uvedomili, že ich očakávania sú v súčasnosti nerealizovateľné, a pristúpili k zníženiu cien. Developeri napriek zmenám na realitnom a hypotekárnom trhu situáciu hodnotia ako dočasné zníženie záujmu o kúpu bytov. Ak bude tento stav pokračovať, predpokladám, že v priebehu nasledujúcich šiestich mesiacov môže dôjsť k predikovanému rozdielu cien nových a starých bytov.
* Platí nožnicový rozdiel aj pre Bratislavu, kde je tradične dopyt vysoký?
Cenu vytvára pomer medzi dopytom a ponukou. Keďže sme v posledných štyroch rokoch zaznamenávali rastúci dopyt a klesajúcu ponuku bytov v Bratislave, rozdiel medzi starými bytmi a novostavbami bol minimálny. Práve ochladenie dopytu a zvyšovanie ponuky vytvorí priestor na otvorenie cenových nožníc.
* Je energetická náročnosť staršieho bytu významný dôvod na pokles ceny?
Téma energetickej náročnosti bytov zaujíma každoročne čoraz viac kupujúcich. Energetická kríza tento stav ešte akcelerovala a predpokladám, že táto téma bude v krátkej budúcnosti jedným z hlavných faktorov ovplyvňujúcich rozhodnutie kúpiť daný byt.
* Dnes si majitelia starších bytov nevedia predstaviť radikálne zníženie cien, akoby ešte žili v minulosti. Čo ich zlomí?
Predpokladám, že ak klienti budú chcieť úspešne predávať, budú sa musieť uspokojiť s cenami z roku 2021. Ceny bytov totiž naposledy skokovo vzrástli na jar 2022, medziročne o vyše dvadsaťdva percent, a to v súvislosti s ohlásením zvyšovania úrokov pri hypotékach. Množstvo klientov urýchlilo rozhodnutie kúpiť byt a dopyt sa razantne zvýšil. Ak by sme sa chceli dostať na cenovú úroveň z roku 2021, ceny by mali klesnúť o viac ako 20 percent oproti cenám z novembra 2022. Súčasné cenové korekcie sa pohybujú na úrovni desať až pätnásť percent.
* S akými najvýraznejším poklesom z pôvodne žiadanej ceny ste sa v praxi stretli a čo bolo špecifikom tohto bytu?
Ak k nám klient prichádza s nereálnymi očakávaniami, teda cena je o viac ako dvadsať percent vyššia, ako je trhový odhad, nemáme o takúto nehnuteľnosť záujem. Úlohou profesionálnej realitnej kancelárie nie je len inzerovať nehnuteľnosť, ale aj poskytnúť korektné realitné služby vrátane poradenstva pre predávajúceho aj pre kupujúceho. V praxi sa nám stalo, že klient opakovane prišiel s cenou zníženou o 30 percent, pretože nebol schopný nehnuteľnosť predať s pôvodnou cenovou predstavou. Predávať takto „poznačenú“ nehnuteľnosť je však komplikované.
* Posledný kvartál ceny nových bytov stagnovali. Bola to reakcia na klesajúci dopyt. Ale ceny vstupov rástli. Neodzrkadľuje cena viac túžbu developera či vlastníka zarobiť než reálne náklady?
Cena odzrkadľuje záujem a kúpyschopnosť obyvateľstva. Developer predáva za najvyššiu cenu, ktorú je trh schopný akceptovať. Zároveň môže nastať situácia, keď trh akceptuje ceny, ktoré nepokryjú ani náklady developera, a v tom prípade nebude developer stavať.
* Niektorí analytici predpokladajú, že v polovici roka sa zastaví rast úrokových sadzieb a dopyt po pôžičkách sa bude môcť trochu pohnúť vpred. Ak to nastane, čo sa stane s cenami?
Ak v druhej polovici tohto roka dôjde k poklesu úrokových sadzieb pri hypotékach, môže sa následne zvýšiť záujem klientov o kúpu bytov. Nepredpokladám však, že dôjde k skokovému znižovaniu úrokov a rovnako nedôjde k skokovému nárastu dopytu. Tento stav môže stabilizovať ceny starších bytov.
* Ak by sme spadli do recesie, ako hlboko sa môžu prepadnúť ceny starších bytov a čo bude s cenami nových?
Pri starších bytoch sa môžu znížiť ceny na úroveň roka 2020/2021. Čo sa týka novostavieb, nepredpokladám cenové korekcie, a to predovšetkým z dôvodu zvyšovania cien energií, stavebných materiálov a dlhých povoľovacích procesov.
* V lokalitách mimo Bratislavy v zásade platí, že atraktivita miesta a cena bytu je závislá od príchodu veľkého investora alebo napríklad prítomnosti vysokej školy. Platia tam aj iné pravidlá?
Vo všeobecnosti platí, že realitný trh rastie z pohľadu transakcií a cien v tých lokalitách, do ktorých sa klienti sťahujú za prácou, štúdiom, prípadne je lokalita dlhodobo atraktívna ako dovolenková destinácia. Dynamiku rastu cien v rôznych regiónoch ovplyvňuje predovšetkým nový development.
* Kto sú štandardní klienti kupujúci byty v bratislavskom Starom Meste?
Bývanie v Starom Meste je ovplyvnené jeho nočným životom a problémom je aj parkovanie. Na druhej strane toto bývanie poskytuje jedinečnú atmosféru. Záujem o byt v bratislavskom Starom Meste rastie a s tým súvisí aj záujem majiteľov starších administratívnych objektov prestavať ich na bytové účely. Medzi obyvateľov patria predovšetkým mladí ľudia, manažéri, rodiny s deťmi a pôvodní starší obyvatelia.
* Ako uvažuje o lokalite a veľkosti štartovacieho bytu vznikajúca rodina? Smeruje skôr k malým bytom alebo to hneď nastaví na dvoch potomkov?
Výber bývania pre rodinu na Slovensku je limitovaný finančnými možnosťami. Bohužiaľ, veľa mladých rodín s jedným dieťaťom kupuje dvojizbový byt, hoci vedia, že to v krátkom čase bude nedostatočné. Práve preto sa developeri v poslednom období snažia znížiť priemernú výmeru bytov tak, aby aj pri nižšej výmere bytu – jednoizbový byt napríklad 45 štvorcových metrov či trojizbový napríklad 68 štvorcových metrov – boli byty používateľsky a dispozične kvalitne navrhnuté a zároveň finančne dostupné.
* Ako často bývajú dôvodmi zmeny bývania napríklad neprispôsobiví a hluční susedia? Ako v takomto prípade postupuje kancelária? A čo to spraví s cenou?
Problém neprispôsobivého suseda môže znamenať zníženie kvality bývania, a preto je veľmi dôležité, aby si realitná kancelária pri nábore nehnuteľností do svojho portfólia preverila aj susedské vzťahy v danom dome. Ak je známe, že v bytovom dome je problém s neprispôsobivými obyvateľmi, klienti nemajú záujem o kúpu bytu v dome pre vlastné potreby. Kupujúci sú v takomto prípade investori, ktorí však nakupujú za cenu nižšiu o dvadsať až tridsať percent pod trhovú hodnotu. Následne sa snažia problém riešiť, čo sa im však vzhľadom na zlú vymožiteľnosť práva na Slovensku nemusí podariť.
* Čo by urobil s cenami bytov prílev štátnych či mestských nájomných bytov?
Dlhodobo je na Slovensku nedostatok bytov. V porovnaní s priemerom Európskej únie chýba u nás približne 300-tisíc bytov. Dopyt po bývaní je veľký a chýbajú najmä dostupné nájomné byty. Ceny by ovplyvnila situácia, keď by sa na trh dostali desaťtisíce nájomných bytov.
* Bratislava rozbehla Mestskú nájomnú agentúru. Ľudia môžu ponúknuť svoje byty za regulované nájomné sociálne slabším rodinám, mať dobrý pocit, že pomohli, a istotu, že mesto bude riešiť zmluvné záležitosti. Ako výrazne môže takýto projekt odčerpať voľné byty pre komerčný trh?
Ak majitelia bytov majú záujem prenajímať byt, umiestnia ho prioritne na komerčný trh. Iniciatíva magistrátu môže zaujať zopár jednotlivcov, pre ktorých nie je dôležitá výška nájmu a budú brať svoju aktivitu ako charitu. Nepredpokladám dosah na komerčný trh.
* Povedali ste, že ak človek nevie, čo s peniazmi z predaja bytu, treba s predajom počkať, lebo inflácia ich znehodnotí. Týmto tvrdením si odháňate klientov, nie?
Kvalitný realitný maklér má v prvom rade poskytovať profesionálne poradenstvo a byť pre klienta užitočný. Tvrdiť klientom, nech predajú nehnuteľnosť len preto, že ju môžu predať výhodne, a nezaujímať sa o ďalšie konanie klienta, respektíve vedieť, že klient si nepremysleným konaním zníži hodnotu úspor, by bolo pokrytecké. Ak má klient záujem, vieme mu poradiť, ako vhodne reinvestovať.
* Vysoké úroky budú ľudí určitý čas viesť viac k prenájmu než ku kúpe. Vidíte v tejto súvislosti na trhu už teraz nejaké pohyby?
V posledných týždňoch sme zaznamenali zvýšený záujem o prenájmy. Časť klientov hľadajúcich prenájom nezískala hypotéku, a preto hľadajú bývanie týmto spôsobom.
* Aký to bude mať vplyv na ceny prenájmov? O koľko by mohli vzrásť?
Verím, že nedôjde k výraznejšiemu zvýšeniu nájmu než o desať percent.
* Aká je ideálna percentuálna ročná návratnosť z ceny bytu, aby bola pre prenajímateľa zaujímavá, povedzme pri porovnaní s infláciou?
Pri návratnosti investície do kúpy bytu musíme kalkulovať s príjmom z nájmu a rovnako aj s medziročným zvyšovaním ceny bytu. Ak v desaťročnom investičnom horizonte získame kumulatívne zhodnotenie nad sedem a pol percenta ročne, môžeme hovoriť o zdravom zhodnotení investície.
* Čo dnes realitnej kancelárii lepšie vynáša? Predaj či prenájom?
V celoslovenskom zhodnotení sme zaznamenali pokles sprostredkovania predajov a mierne zvýšenie nájmov. Pri finančnom porovnaní však realitné kancelárie väčšinu príjmov kumulujú z provízii za sprostredkovanie predajov nehnuteľností.
—-
Ján Palenčár
Je majiteľom realitnej kancelárie Urban & Partner, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií, prvým viceprezidentom Slovenského živnostenského zväzu a futbalovým funkcionárom.
—-
U novostavieb nepredpokladám cenové korekcie nadol najmä pre rast cien energií či stavebných materiálov
Ak je cena bytu vyššia o viac ako 20 percent než trhový odhad, nemáme oň ako kancelária záujem
Zdroj: Trend; Biznis
Autor: Peter Scherhaufer
