Realitní makléri o aktuálnej situácii: Kedysi si každý byt našiel kupca, dnes to už neplatí

Ceny bývania pokračujú v poklese, trh sa spomaľuje. Predávajúci už nie je neobmedzeným pánom na trhu a nehnuteľnosti už z trhu odchádzajú.

Vplýva na to viacero faktorov a samotné realitné kancelárie cítia, že trh nehnuteľností sa zmenil. Podľa Rastislava Štalmacha, šéfa siete realitných kancelárií Archeus, si čierneho Petra vytiahnu najmä staršie nehnuteľnosti, ktoré sú v súčasnosti energeticky málo efektívne. Horšie sa však predávajú v podstate všetky typy nehnuteľností.

Riaditeľ Re/Max Slovakia Richard Churý počas Realitnej konferencie TA3 upozornil na to, že realitní makléri musia starostlivejšie voliť postup, ako budú jednotlivé nehnuteľnosti predávať. „S klientom si musíme starostlivo nastaviť stratégiu a potom ju dodržať,“ hovorí. Nehnuteľnosti už neodchádzajú z trhu prakticky samy. Bolo to tak v minulosti, keď si svojho kupca našla prakticky každá nehnuteľnosť.

Trh je iný, bližšie k realite

Trh sa v súčasnosti jednoducho zreálňuje. „V minulosti platilo, že ak sa cenovka nehnuteľnosti nastavila nereálne, tak po určitom čase cena na trhu do tejto sumy dorástla,“ vysvetľuje Vladimír Boháč z Arvin Benet.

„Skupina kupujúcich sa dosť zmenila, pred dvoma rokmi to boli najmä investiční kupujúci, ktorí sa snažili využiť lepšie podmienky na trhu, dnes väčšina ľudí hľadá nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu,“ povedal Filip Žoldák, spolumajiteľ realitnej kancelárie Herrys.

Táto situácia prispieva k tomu, že ceny nehnuteľností sa znižujú. Podľa Richarda Churého ani pokles cien nehnuteľností nemusí byť existenčný problém pre ľudí, ktorí chcú predávať. „Za posledných sto rokov aj napriek rôznym výkyvom ceny nehnuteľností stúpajú. Je v poriadku, ak teraz ceny nehnuteľností klesnú aj o 30 percent, stále budú vysoko nad cenami spred piatich rokov,“ hovorí Churý, no nevylučuje aj prudší pokles. Dôvodom môžu byť práve menej dostupné úvery.

Pripúšťa, že dopyt na trhu klesol, no bol výrazne vyšší ako ponuka. Podľa jeho slov mohol dopyt klesnúť niekam na úroveň kedysi nedostatočnej ponuky, aj pokles dopytu tak podľa jeho slov nemusí pôsobiť na výrazný pokles cien. Zároveň platí, že astronomický dopyt nebude hnať ceny bývania nahor. Situácia predávajúcich je však jednoznačne ťažšia.

Predstavitelia realitných kancelárií len neochotne hodnotia ceny na trhu. Hovoriť o tom, či sú ceny vysoké, prípadne nízke, je podľa realitných expertov pomerne náročné. „Ceny sú také, aké akceptuje trh. Najväčší vzostup cien bol na jar v roku 2022, to súviselo s tým, že banky avizovali rast úrokových sadzieb,“ hovorí Ján Palenčár, riaditeľ Národnej asociácie realitných kancelárií SR. Národná banka Slovenska však upozornila počas roka 2022 na to, že ceny nehnuteľností sú na Slovensku zhruba o 600 eur na meter vyššie, ako diktuje stav a sila ekonomiky. Ceny preto majú kam klesať.

Ide o peniaze: Čo urobili úroky na hypotékach s realitným trhom v roku 2022? V relácii Ide o peniaze, odpovedá Matej Dobiš, výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas. Premiéra 15. 12. 2022.

Hypotéky menia trh

Situácia na realitnom trhu sa priamo odvíja od situácie na hypotekárnom trhu. Hypotéky sú totiž dôležitým zdrojom ľudí, ktorí majú záujem kúpiť nehnuteľnosť. To, koľko peňazí záujemcovia majú, súvisí aj s tým, aký objem úverov banky klientom poskytnú. Tento objem sa od jari minulého roka výrazne znížil. V marci 2022 sa objem nových poskytnutých hypoték dostal na tri miliardy eur, aktuálne, v januári 2023, sa tento objem znížil na necelých 780 miliónov eur. Tieto peniaze teraz na trhu s nehnuteľnosťami chýbajú a je to jeden z faktorov, prečo sa trh ochladzuje.

V čase, keď Slováci čerpali rekordné hypotéky, priemerná úroková sadzba bola 0,87 percenta, v januári 2023 bola už priemerná úroková sadzba 3,18 percenta. To, čo na realitnom trhu vzniklo, nie je kríza. „Ľudia nestratili chuť kúpiť nehnuteľnosť, zhoršila sa dostupnosť hypotekárnych úverov,“ upozorňuje Ján Palenčár.

Úrokové sadzby hypoték začali banky zvyšovať vo februári 2022, odvtedy banky sadzby zvyšovali niekoľkokrát a v súčasnosti sa hypotéky s jednoročnou fixáciou poskytujú aj na Slovensku s úrokovou sadzbou, ktorá atakuje päť percent. Podľa Mateja Dobiša z portálu FinančnýKompas.sk je veľmi ťažké povedať, aká bude situácia o rok.

Ďalším faktorom je, samozrejme, vysoká miera inflácie. Vo februári 2023 sa dostala na 15,4 percenta. To de facto znamená, že na Slovensku klesajú reálne mzdy, záujemcom o bývanie tak bežný život ukrajuje viac z prostriedkov, ktoré by za iných okolností mohli použiť napríklad aj na nákup nehnuteľností.