.png)
Ceny realít medziročne stúpli o päť percent, ceny bytov o osem. A tak sa intenzívne diskutuje, či na Slovensku nemáme realitnú bublinu. NBS konštatovala, že zatiaľ nie. Dôvod?
[Týždeň; 33/2016; 15/08/2016; s.: 19; Ján Tóth ; Zaradenie: .ekonómovia exkluzívne]
Autor: Ján Tóth
Cenová bublina znamená, že ceny sú príliš vysoké. Ich normálna úroveň je pritom určená kúpyschopnosťou obyvateľstva. Za normál sa zvykne pokladať priemerná situácia dostatočne dlhého obdobia, ktoré obsahuje aj dobré, aj zlé ekonomické časy. Existencia realitných dát nám v prípade Slovenska dovolí bližšie sa pozrieť na posledných 10 rokov.
Pred krízou ceny rástli výrazne, v roku 2008 sa začal ich pokles. Ceny však pomaly klesali, aj keď platy a zamestnanosť začali znovu rásť. Nehnuteľnosti tak stratili svoju relatívnu ,,predraženosť” a dostali sa blízko k svojmu desaťročnému priemeru. Ako však pokračovala priaznivá situácia v príjmoch obyvateľstva, no ceny naďalej takmer nerástli, reality môžeme od roku 2013 zjednodušene považovať za ,,podhodnotené”. V súčasnosti sú ceny stále viac ako o 30 percent nižšie ako v posledných 10 rokoch (ak zohľadníme rastúcu kúpyschopnosť ľudí). Áno, časť tohto podhodnotenia súvisí s historicky nízkymi úrokmi hypoték. Ak by sme však do modelu nedali aktuálne úroky pod dvoma percentami a uvažovali by sme s obvyklejšou sadzbou okolo 4,5 percenta, podhodnotenie by sa síce zmenšilo na 15 percent, no ceny by stále boli historicky ,,nízke”. Je tiež fakt, že priemerné ceny realít dnes znižujú nižšie ceny domov, pretože ceny bytov rastú rýchlejšie. Ak by sme sa však pozreli len na ceny bytov a ignorovali ceny domov, odkaz by ostal podobný. Dokonca, ak by sme sa zamerali len na Bratislavský kraj a len na ceny bytov, aj tu je ,,podhodnotenosť” cien realít viac ako 25 percent proti platom. To naznačuje, ze realitnú bublinu v súčasnosti nezažívame. Model je, samozrejme, zjednodušený. Niekto by napríklad mohol argumentovať, že priemer za posledných desať rokov mohol byť na Slovensku mimo normálu. Alebo že postupné vymieranie obyvateľstva v budúcnosti zníži dynamiku rastu cien. Navyše, dáta za Slovensko vykazujú výraznejšie nárasty a poklesy v porovnaní s vyspelejším zahraničím (náš medziročný rekord v raste je 35 percent). Pri takomto prudkom raste by ceny rýchlo stratili svoju atraktivitu. Preto je z pohľadu menovej politiky potrebné tento trh detailne sledovať. Skúsenosť hovorí, že v prostredí dlhodobo nízkych úrokových sadzieb sa skôr či neskôr zvyknú dostaviť cenové bubliny vrátane nehnuteľností. Podľa mňa je to však len jeden z dvoch dôvodov, prečo sa nehnuteľnosti pokladajú v súčasnosti za zaujímavú investíciu. Ten druhý môže spočívať v tom, že ich ceny dlhodobo nerástli, takže v sebe skrývajú potenciál rastu do budúcnosti. Aj vzhľadom na kontinuálny rast platov.
Autor je viceguvernér Národnej banky Slovenska
