Pri tvorbe cien bytov vedie lokalita. Vrátane novostavieb

V prospech cien starších bytov hovorí lepšia poloha v Bratislave. Príchod nového projektu znamená zdražovanie

Lokalita je dôležitou súčasťou ceny nehnuteľnosti, či je staršia, alebo ide o novostavbu. Zhodujú sa realitní makléri pre TREND v názoroch na ceny na bratislavskom trhu, o ktorý je na Slovensku najväčší záujem.

Realitná kancelária Herrys uverejnila správu za prvý štvrťrok tohto roka, v ktorej okrem iného uvádza, že v marci bola ponuka bytov na sekundárnom trhu [trh starších bytov – pozn. TRENDU] najnižšia za posledných šesť mesiacov. Ich ceny majú tendenciu čoraz viac sa približovať cenám novostavieb. Tento trend bude pokračovať, kým v Bratislave nezačnú pribúdať nové byty.

Malé cenové rozdiely nie sú prekvapením

Približovanie cien starších bytov k cenám novostavieb je vzhľadom na súčasnú situáciu normálny jav, uviedol analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Väčšina novostavieb v Bratislave sa predáva „z papiera“ a kupujúci čakajú jeden až tri roky na dokončenie bytu. V najväčšej mestskej časti Petržalka tvorí väčšinu ponuky novostavieb projekt Slnečnice na jej okraji. Na sekundárnom trhu sú však aj byty v lukratívnejších častiach Petržalky, ako napríklad v okolí vybudovanej časti električkovej trate s lepšou dostupnosťou do centra mesta.

„Je preto normálne, že staršie byty v takejto lokalite sa predávajú za porovnateľné ceny ako novostavby na okraji,“ konštatuje. Minimálny rozdiel priemernej ceny novostavby a staršieho bytu v Petržalke podľa neho nie je prekvapením. Cenový rozdiel medzi novostavbami a bytmi z druhej ruky na úrovni desať až pätnásť percent za Bratislavu ako celok považuje za prirodzený.

„Staršie byty sa nachádzajú na tých najlepších miestach, pričom novostavby v tomto smere často ‚paberkujú‘, stavajú ich na rušných križovatkách s výhľadom na štvorprúdovku a v lokalitách, kde chýba infra-štruktúra,“ podotýka hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. „Ani preto sa nedá presne povedať, aký by mal byť cenový rozdiel medzi bytom v novostavbe a v staršej bytovke,“ uvádza. Vo všeobecnosti však platí, že cena za jeden štvorcový meter je v porovnaní so staršími bytmi vyššia pri novostavbách. V Bratislave sa tento rozdiel za posledné tri roky pri dvojizbových bytoch znížil z desať na päť percent. Pri trojizbových bytoch sa však zvýšil, a to zo štrnásť na 23 percent. Paušálne neplatí, že by sa tento cenový rozdiel medzi staršími a novšími bytmi zmazal naprieč celým trhom. V posledných rokoch sa síce znížil pri menších bytoch, pri väčších sa však zvýšil, uzatvára.

Rast cien odzrkadľuje príchod nových projektov

Podľa analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martina Lazíka by mal byť medzi starými a novými bytmi prirodzený cenový odstup, ktorý odráža rozdiel v kvalite. „Do ceny však vstupuje najmä lokalita, ktorá môže hovoriť v niektorých prípadoch zase v prospech starých bytov,“ hovorí. Dodáva, že preto sa štatisticky nedá určiť, že cenový rozdiel medzi starým a novým bytom by mal byť pätnásť percent. Nárast cien v jednotlivých častiach Bratislavy často odzrkadľuje príchod nových projektov. Podľa toho, aký projekt v lokalite pribudne – či už prémiový, alebo skôr lacnejší, to môže ovplyvniť štatistiku. Najmä ak je dlhodobý nedostatok bytov, o nasýtenosti trhu nie je možné hovoriť. NARKS pridala zistenie, že v prípade dvojizbových bytov sa v prvom štvrťroku 2021 v krajských mestách priemerná cena štvorcového metra zastavila pod 2 400 eurami. V štatistikách, samozrejme, kraľuje prvý bratislavský okres s cenou nad štyritisíc eur, ale je jediný, v ktorom sa znížili ceny medzi tretím a štvrtým štvrťrokom minulého roka.

Prvú päťku vždy tvoria projekty, ktoré sa v danom kvartáli začali predávať, teda projekty, ktoré aktuálne majú najväčšiu ponuku a uvádzacie ceny, informoval TREND v apríli o bratislavských novostavbách spolumajiteľ Herrys Filip Žoldák s tým, že to bolo napríklad aj pri rezidenčnom projekte Metropolis. Ten sa zhodou okolností nachádza v lukratívnej časti hlavného mesta – v jeho širšom centre v blízkosti Dunaja. Ďalej uviedol, že v Bratislave je celkový priemer cien bytov vyše tritisíc eur za štvorcový meter bez DPH, vyšší stredný a luxusný segment je na úrovni medzi štyritisíc až šesťtisíc eur bez DPH.