Pomery na realitnom trhu menia inflácia a Ukrajinci, situáciu však môžu upokojiť drahšie hypotéky

Keď na prelome rokov 2008 a 2009 prepukla ekonomická kríza, ceny nehnuteľností na ňu nereagovali hneď, ale postupne klesali ďalšie štyri roky. Boli ukážkou „teórie morských vĺn“, ktoré sa na pobrežie dostanú až po dlhšom čase. Súčasný realitný trh sa správa celkom odlišne. Inflácia, zdražovanie stavebných materiálov, prílev utečencov z Ukrajiny. Udalosti a zmeny v posledných týždňoch boli také rozsiahle, rýchle a nárazové, že ich pocítil prakticky okamžite.

Záujem o prenájmy vzrástol

Impulzom pre slovenský realitný trh bola aj prvá vlna koronavírusovej pandémie pred dvoma rokmi. Korona neochromila len Slovensko, obmedzenia, ktoré zaviedli takmer všetky krajiny sveta, skresali mobilitu na minimum a na určitý čas takmer úplne paralyzovali cestovanie. Aj preto stovky bytov, ktoré majitelia prenajímali cez platformu Airbnb, zostali prázdne. Zvlášť v Bratislave to spôsobilo eróziu dlhodobých nájmov, lebo do ponuky sa dostali byty, ktoré predtým slúžili na krátkodobé ubytovanie turistov. Ponuka preto vysoko prevyšovala dopyt a ceny šli nadol. V niektorých prípadoch sa mesačné nájomné znížilo o jednu pätinu. Trh s nájomnými bytmi sa z toho spamätával prakticky až donedávna. Ďalší zásadný impulz prišiel 24. februára, keď ruská armáda napadla Ukrajinu. Vojenská agresia Putinovho režimu dala po pohybu milióny Ukrajincov, ktorí v chvate utekali z krajiny. Utečenecká vlna zasiahla aj Slovensko a vzápätí sa podpísala pod zvýšený záujem o prenájom bytov vo väčších mestách. „Zaznamenali sme zvýšený dopyt od ukrajinských obyvateľov, ktorí potrebujú urgentne vyriešiť svoju otázku bývania,“ uviedol Peter Ondrovič z realitnej kancelárie Lexxus.

Ukrajinci nie sú jediný faktor

Podľa štatistiky Lexxusu bytov na prenájom v hlavnom meste za posledný kvartál výrazne ubudlo. Oproti koncu minulého roka je ich o 30 percent menej, oproti jari 2021 takmer o polovicu menej. Ukrajinci si podľa realitných maklérov prenajímali aj byty, ktoré boli v ponuke dlhší čas, lebo o ne nebol záujem. Neboli však jedným faktorom, ktorý zmenil pomery na trhu. „Zároveň sa objavila situácia, ktorú sme krátkodobo zaregistrovali už pred rokom a bola spojená s predajom investičných nehnuteľností,“ vysvetľuje Ondrovič s tým, že ich majiteľov k tomu dotlačila ekonomická situácia. Realitní makléri hovoria, že záujem Ukrajincov je stále veľký. „Dá sa povedať, že na dennej báze riešime dopyty Ukrajincov. Dovolím si tvrdiť, že práve títo klienti výrazným spôsobom hýbu trhom prenájmov nehnuteľností,“ hovorí riaditeľ košickej Diamond Reality Lukáš Sopko. Pomerne bežnou praxou sa stali aj inzeráty hľadajúce bývanie práve pre ľudí, ktorí utekajú pred ruskou agresiou. „Pre ukrajinskú päťčlennú rodinu hľadáme podnájom. Malo by ísť o útulný, aspoň trojizbový dom v Nitre alebo v okolí Nitry. Táto rodinka hľadá podnájom minimálne na tri mesiace a ich mesačný rozpočet na bývanie je 1200 eur,“ písalo sa v jednom z nich.

Časť kupujúcich je opatrnejšia

Viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Mário Glos hovorí, že väčšina kapacít na nájomnom realitnom trhu je už v súčasnosti obsadená. „Z tohto dôvodu vzrástla cena prenájmov rezidenčných nehnuteľností na predcovidovú úroveň,“ dodáva. Nájomné môže podľa neho v budúcnosti ďalej stúpať. Dôvodom je rast cien energií, inflácia, ale aj zvyšujúce sa úroky na hypotékach. Časť prenajímateľov kupovala svoje investičné nehnuteľnosti na hypotéku a ich splátky by v dôsledku vyšších úrokov mali ísť nahor. Pri predaji bytov sú pomery o čosi komplikovanejšie. Realitní makléri rozlišujú dva typy kupujúcich – jedni kupujú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, druhí ju berú ako investíciu. Kupujúci bytu či domu na vlastné bývanie reagovali na vojnu na Ukrajine výraznejšie. Časť z nich podľa Glosa akoby zamrzla, a tak sa opakoval scenár z prvej vlny pandémie: „Klient sa zľakol, nevedel, čo môže očakávať a svoje nákupné rozhodnutie odložil.“ Vývoj počas prvej vlny pandémie bol taký, že dopyt sa postupne akumuloval a keď opadla prvotná panika, záujemcovia sa vo veľkom vrátili na trh. Bude to teraz rovnaké? „Ťažko predikovať, ale už cítime výraznejší pohyb na realitnom trhu,“ naznačuje Glos. V segmente investičných nákupov panuje odlišná motivácia kupujúci sa snažia ochrániť svoje úspory pred infláciou. „Časť klientov sa vyslovene chcela zmysluplne ,zbaviť‘ hotovosti a mala veľký apetít. V trende sú hlavne byty, pôda, ale aj rekreačné nehnuteľnosti u nás i v zahraničí,“ opisuje Glos. Aj konateľ realitnej kancelárie Bosen Real Estate Group Michal Janči eviduje veľký záujem o investičné byty: „Ľudia stále preferujú investíciu do nehnuteľností.“

Hrozí realitná bublina?

Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej nedávnej analýze napísala, že kompozitný index, ktorým hodnotí vývoj cien bývania, sa vo štvrtom kvartáli minulého roka „viditeľne zvýšil a dostal sa do pásma vysokého rizika cenovej korekcie“. V preklade do slovenčiny: analýza NBS naznačuje, že na Slovensku vzniká realitná bublina a ceny nehnuteľností by mohli v budúcnosti klesnúť. Proti tomuto scenáru však stojí viacero faktorov, najmä nedostatok bytov a vysoký dopyt po nich. Podľa štatistík Lexxusu bolo koncom marca v ponuke na rezidenčnom trhu niečo vyše 1560 nových bytov. V medziročnom porovnaní ide o takmer 20-percentný pokles. Podľa Glosa nemusia situáciu na trhu zmeniť ani vyššie úroky na hypotékach: „Na Slovensku dlhodobo chýba niekoľko stotisíc bytov, trh nájomného bývania prakticky neexistuje a pre našinca je stále výhodnejšie nehnuteľnosť si kúpiť, ako si ju dlhodobo prenajímať.“ Na druhej strane, kombinácia drahších hypoték, inflácie a dôsledkov vojny na Ukrajine môže slovenský realitný trh upokojiť. „Aj v tomto roku dôjde k zvýšeniu cien nehnuteľností, aj keď predpokladám, že nie až do takej miery, ako to bolo za posledné tri roky,“ uzatvára Sopko. Tomáš Vašuta