Poklesu cien nehnuteľností sa tak skoro na Slovensku nedočkáme

Naopak, ceny môžu ďalej stúpať. Trh si zrejme poradí so znížením dopytu, ktorý by kríza mohla spôsobiť

Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, rok 2020 bol plný maxím. Ceny bývania sú rekordne vysoké, ceny hypoték zas rekordne nízke. To je nerovnica, ktorá je dnes pre realitný trh kľúčová. Je to jeden z dôvodov, prečo štvorcový meter nehnuteľnosti na bývanie stojí oveľa viac než v roku 2008, keď na realitnom trhu praskla bublina.

Priemerná cena bývania na Slovensku sa za celý rok 2020 vyšplhala na 1 762 eur za štvorcový meter. Na konci štvrtého kvartálu cena štvorcového metra stúpla až na 1 853 eur. Ide o historické maximum. Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska (NBS). Ako referenčný používa NBS rok 2000, v porovnaní s ním je cena bývania takmer trojnásobná. V roku 2020 ceny bývania kontinuálne rástli a pandémia na tom nič nezmenila.

Kríza sa nedotkla všetkých

Aj keď korona spôsobuje hospodársku krízu, tá nezasiahla všetky sektory rovnako. Vo veľkej miere postihuje tie skupiny obyvateľstva, ktoré nie sú na realitnom trhu príliš aktívne. Výsledkom je, že dopyt na trhu s nehnuteľnosťami dokážu vytvárať ľudia, ktorých sa zatiaľ negatívne dôsledky krízy spojenej so šírením koronavírusu nedotkli.

„Nemáme to podporené hlbokými analýzami, keďže dáta v tejto oblasti na Slovensku sú na rozdiel od iných krajín menej dostupné, ale intuitívne môžeme povedať, že kríza sa dotýka najmä ľudí, ktorí sú chudobnejší, menej vzdelaní alebo starší. Pravdepodobne nie sú veľmi aktívni na realitnom trhu, kým stredná vrstva má kapacitu pracovať z domu a naďalej má relatívne stabilný príjem,“ vysvetľuje hlavný ekonóm NBS Michal Horváth. Dodáva, že krízu relatívne lepšie zvládajú aj dobre platení zamestnanci v priemysle. „Pre nich kríza z hľadiska príjmu zatiaľ nebola až taká dramatická,“ hovorí.

Zásadnou črtou tejto hospodárskej krízy je to, že sa neobjavuje vypuklý systémový problém. To znamená, že ekonomika v podstate v roku 2020 iba čakala na zrušenie reštriktívnych opatrení. „Krátke uvoľnenie situácie v priebehu tretieho štvrťroka ukázalo, že ekonomické fundamenty majú schopnosť vracať sa veľmi rýchlo k predkrízovému normálu. Túto skutočnosť brali do úvahy aj domácnosti aktívne na realitnom trhu,“ uvádza NBS.

Každý región je špecifický

V poslednom štvrťroku sa ceny nehnuteľností medzikvartálne zvýšili o 60 eur na štvorcový meter, rast sa však netýka záujemcov o bývanie vo všetkých krajoch. Celoslovenské údaje skresľuje Bratislavský kraj, ktorý sa postaral o 92 percent rastu cien. V troch krajoch ceny dokonca klesali. Menej zaplatili záujemcovia o bývanie v Nitrianskom, Trnavskom a v Trenčianskom kraji.

Každý región Slovenska je však špecifický, v niektorých mestách rástli ceny rýchlejšie než v Bratislave. „V najlikvidnejšom segmente, pri starších trojizbových bytoch, sa v hlavnom meste trhová hodnota zvýšila o 12,3 percenta, ale v Banskej Bystrici až o 17,6 percenta. Pokiaľ sa v dôsledku pandémie nepodarí v menej rozvinutých regiónoch Slovenska udržať pracovné miesta, môže to skôr či neskôr nepriaznivo ovplyvniť aj ceny nehnuteľností na bývanie,“ hovorí hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Ak však vezmeme do úvahy celý rok 2020, ceny nehnuteľností rástli vo všetkých krajoch. Bratislava je trh, kde je tlak na rast cien najväčší, keďže práve tam sa koncentruje ekonomická aktivita krajiny. „Napríklad starší trojizbový byt v hlavnom meste stojí dvakrát viac než v najlacnejšom krajskom meste – v Trenčíne. V porovnaní s Revúcou je to až šesťkrát viac,“ komentuje V. Kubrický.

Stúpa dopyt po chatách či chalupách

Realitný trh má však aj svojich porazených. Existujú veľké segmenty ekonomiky, ktoré sú vystavené kríze, napríklad služby. Okrem majiteľov komerčných nehnuteľností, z ktorých sa vysťahovali krachujúce firmy, majú problémy aj ľudia, ktorí chcú zarobiť na prenájmoch. Pod vplyvom pandémie sa znižovali takisto ceny nájmov. „Dôvodom je najmä množstvo bytov určených na krátkodobý prenájom, tie pre nedostatok turistov prišli na trh, a tým mierne stlačili ceny dlhodobých nájmov nižšie. Treba však povedať, že ide o menší pokles na úrovni okolo päť percent,“ hovorí Peter Porubský z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Dopyt sa pod vplyvom pandémie menil. Ľudia začali viac hľadať nehnuteľnosti na individuálnu rekreáciu, najmä obyvatelia miest. To sa začalo už počas prvého lockdownu. Išlo nielen o chaty či chalupy, ale aj o rodinné domy v blízkosti miest.

Objavil sa aj nárast ponúk na predaj hotelov, penziónov a reštaurácií, ktorých majitelia sa pre výpadky príjmov rozhodli radšej pre predaj.

Bubliny sa podobajú, teraz žiadna nevzniká

Všetky bubliny v trhovej ekonomike sú vo svojej podstate rovnaké. Ceny niečoho konkrétneho – akcií, zlata či práve nehnuteľností – sa odtrhnú od ekonomickej reality a začnú stúpať napriek tomu, že ich rast nemá oporu v reálnej ekonomike. Živí ho iba presvedčenie ľudí, že práve táto investícia prinesie zisk. Napokon sa však ukáže, že optimizmus ľudí bol prehnaný a neopodstatnený, a vtedy prichádza korekcia.

To isté sa stalo na realitnom trhu pred viac ako dvanástimi rokmi. Na konci roka 2008 bola priemerná cena nehnuteľností na bývanie 1 511 eur za štvorcový meter. Priemerná mzda na konci roka 2008 predstavovala 796,36 eura. Štvorcový meter nehnuteľnosti na bývanie stál viac ako dvojnásobok priemernej mzdy. Za rok 2020 je k dispozícii zatiaľ iba priemerná nominálna mzda za tretí štvrťrok. Bola na úrovni 1 113 eur. Ak túto sumu porovnáme s cenou bývania, štvorcový meter stojí 1,58-násobok priemernej mzdy. Tento výpočet nie je úplne presný, aj tak však  ilustruje, že medzi cenami nehnuteľností a mzdami nie je taký veľký rozdiel ako v roku 2008. Samotné ceny nehnuteľností jednoducho nie sú ukazovateľom nafukovania bubliny. Preto môžu v súčasnosti prekonávať úrovne, ktoré sa v minulosti ukázali ako prehnané.

Vývoj cien bývania podľa typu bytu (€/m2)

-|

Prameň: NBS

Navyše za súčasným rastom cien stojí nedostatok voľných nehnuteľností. „Najväčší rozdiel je asi v tom, že v roku 2008 bola ponuka bytov a celkovo nehnuteľností na trhu pomerne vysoká. Výsledkom bolo, že keď na Slovensko dorazila finančná kríza, ktorá sa následne pretvorila do realitnej, na trhu ostalo množstvo novopostavených bytov za vysoké ceny. To následne spôsobilo, že viacerí developeri a predajcovia museli pristúpiť k výrazným zľavám, aby sa im dané nehnuteľnosti podarilo predať,“ hovorí Peter Porubský.

Výstavba sa spomalila

Výrazný rozdiel vidí aj v cenách hypoték. „Druhým dôležitým faktorom je úroková miera hypoték. Kým v roku 2008 bola priemerná úroková miera na hypotéke okolo šesť percent, dnes je to okolo jedného percenta. To výrazne zvyšuje dostupnosť financovania na kúpu nehnuteľnosti,“ upozorňuje.

Navyše pred prasknutím bubliny sa predávalo veľké množstvo nehnuteľností, ktoré ešte nestáli. Veľký záujem spôsobil veľmi prudký rast cien. „V období bubliny nárast cien bytov za rok a pol presiahol štyridsať percent. V súbehu s rastom cien bol aj boom projektov, ktoré prinášali alebo chceli priniesť množstvo nových bytov. Časť sa následne ani nerealizovala a množstvo súčasných novostavieb len finalizuje plány z obdobia boomu okolo rokov 2007 a 2008,“ upozorňuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár.

Ponuku bytov, samozrejme, ovplyvňuje nová výstavba a v tomto smere prichádzajú z trhu zmiešané informácie. Kríza spôsobuje, že sa začalo stavať menej bytov. Na druhej strane developeri dokázali viac bytov dokončiť. V priebehu prvého až tretieho štvrťroka 2020 sa začala výstavba 14 707 bytov a dokončilo sa 14 680 bytov. V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2019 sa počet začatých bytov znížil o 1,9 percenta, počet dokončených vzrástol o 9,8 percenta.

Spomalenie výstavby znamená, že nové nehnuteľnosti budú na trh prichádzať neskôr. Pandémia navyše vytvára takú neistotu, že developeri a financujúce banky budú nanovo prehodnocovať, či sa do novej výstavby pustia. Obe tieto okolnosti vytvárajú tlak na rast cien.

Ceny porastú ďalej

Vzhľadom na to, že na trhu bublina nie je, ceny nehnuteľností budú rásť ďalej. Záujemcom o bývanie budú naďalej pomáhať nízke úrokové sadzby. „Jasne to vidieť aj na aktuálnych projektoch, ktoré sa vypredávajú ešte predtým, ako sa vôbec kopne do zeme, doslova z papiera. Vyzerá to tak, že tento rok ešte príde na trh dosť bytov, keďže ide už o povolené stavby alebo také, ktoré sa dostavujú. Budúci rok už môže nastať problém s dostupnosťou, čo môže ceny vystreliť ešte vyššie,“ približuje Peter Porubský.

Vývoj cien bývania podľa krajov (€/m2)

-|

Prameň: NBS

Podľa Jána Palenčára je súčasný trh s nehnuteľnosťami v takom stave, že ani prípadný pokles dopytu zapríčinený finančnými problémami by nespôsobil pokles cien. „Keby sa veľkosť dopytu znížila a cena by sa mala začať prepadať, mohlo by to mať ten dôsledok, že predávajúci, ktorí nemusia nehnuteľnosť predať, by ju radšej stiahli z ponuky,“ hovorí.

Zníženie ponuky bytov vyváži prípadný pokles dopytu a ceny bývania teda neklesnú. Šéf NARKS  upozorňuje na to, že developerských projektov a novopostavených rezidenčných nehnuteľností je aktuálne málo a tento stav by mohol stále pôsobiť na udržiavanie cien na súčasnej úrovni. „Korekcia by mohla prísť pri starších nehnuteľnostiach. Novostavby, ktorých je málo, by zatiaľ zostávali ,vzácnymi‘ nehnuteľnosťami na trhu,“ poznamenáva.

Hypotéky sú rekordne lacné

Úrokové sadzby nových hypotekárnych úverov sa stále znižujú. V novembri sa trh dostal pod historickú hranicu jedného percenta. Podľa predbežných údajov Národnej banky Slovenska (NBS) sa priemerná úroková sadzba nových úverov dostala na 0,94 percenta. Trh teda naďalej klesá a banky v podstate na hypotékach nezarábajú.

Objem poskytnutých úverov v decembri opäť presiahol hodnotu jednej miliardy eur, keď banky poskytli nové úvery v celkovej výške 1,028 miliardy eur. Komerčné banky mali ku koncu decembra v portfóliách úvery na bývanie v hodnote 33,1 miliardy eur.