.png)
Zdá sa, že ceny bytov budú najbližšie roky ďalej mierne rásť a úroky zostanú nízke, realitná bublina však aj tak nehrozí. Kúpiť byt na úver bude mať preto ešte pár rokov ďaleko k hazardu.
[dennikn.sk; 09/08/2016; Marianna Onuferová ]
Keď minulý týždeň Národná banka Slovenska zverejnila, že byty boli v druhom štvrťroku v priemere o 8 percent drahšie ako pred rokom, vrátila sa do debát otázka, či sa aj bežnému človeku s nadpriemerným príjmom oplatí kupovať byty na úver ako investíciu a či to nevyvolá reťaz, ktorá by sa skončila až nafúknutím a prasknutím realitnej bubliny.
Odpoveď je skrytá v detailoch, najmä v otázkach, prečo a ako prudko teraz ceny bytov a už aj domov rastú, či to zodpovedá aj vývoju zvyšku ekonomiky a či priaznivé úroky môžu vydržať dlhšie.
Hlavné vysvetlenie prudkého zdražovania bývania (3 percentá medzi poslednými dvoma štvrťrokmi) vidia všetci najmä v lacných peniazoch a dostupných hypotékach. Veľa investorov kupuje byty na úver, vidia totiž, že peniaze sú teraz lacné.
Dôležité však je, že rastie aj zamestnanosť a príjmy ľudí. Vlani sa vytvorilo zhruba 40-tisíc nových pracovných miest a približne toľko sa má podľa vládnej prognózy vytvoriť aj v tomto roku. Reálne mzdy vlani rástli o viac ako tri percentá a podobný rast by si mali udržať aj v tomto roku.
Ceny bytov preto v najbližšom čase nemajú dôvod klesať a ani úroky zásadnejšie nestúpnu. “Nemyslím si, že úroky budú o päť rokov vyššie ako dnes,” hovorí ekonóm Slovenskej akadémie vied (SAV) Vladimír Baláž a podobný názor má väčšina oslovených ekonómov.
K šialenstvu roka 2008 to má ďaleko
Po obdobiach prudkého rastu ceny bývania zvykne prísť pád, no prirovnávať súčasnú situáciu s rokmi 2008 a 2009 je neprimerané. Ceny bytov v súčasnosti nerastú zďaleka tak rýchlo ako pred krízou. Vtedy stúpali aj dvojciferným tempom.
Len v roku 2008 sa ceny nehnuteľností na bývanie zvýšili medziročne o tretinu. O rok na to, teda v krízovom roku 2009, klesli podľa NBS o 14 percent. Po kríze sa totiž dopredávali voľné byty v novostavbách, čo tlačilo ich ceny nadol.
Odvtedy až do konca roka 2013 ceny bývania nerástli. Posledné dva roky už ceny bytov mierne rastú, aj keď zreteľnejšie to vidno až teraz v druhom štvrťroku. Približne dva roky výraznejšie klesajú aj úroky na hypotéky. No reč je stále len o jednociferných medziročných rastoch.
Lacné peniaze provokujú
Keď začiatkom marca tohto roka VÚB banka oznámila, že znižuje úroky na hypotéky pod 1,5 percenta, krátko nato šli s úrokmi dole aj ďalšie, najmä menšie banky. Krok druhej najväčšej banky na našom trhu súvisel s tým, že klesol poplatok za predčasné splatenie hypotéky a banky začali nízkymi úrokmi súťažiť najmä o “refinancujúcich sa” klientov.
“Výhodnosť investície do nehnuteľností je relatívna. Výnosy z prenájmu sú nižšie ako pred desiatimi rokmi. Ale ak to porovnáme s výnosmi vkladov v bankách, s výnosmi dlhopisov a podobne, tak sú reality relatívne výhodné,” hovorí Filip Glasa z Finstatu.
Termínované vklady v bankách a dlhopisy dnes zarobia málo, akciový trh je zasa rizikovejší ako zvyčajne, pretože Európa aj celý svet prechádzajú sériou bezpečnostných aj ekonomických kríz. Aj to podporuje chuť nakupovať byty.
“Viac ako polovica 1- či 2-izbových bytov, ktoré sa v súčasnosti kupujú, sú investičný nákup,” odhaduje Martin Čapo (viceprezident NARKS), ktorý šéfuje realitnej kancelárii Riešime bývanie.
Kupujúci uvažujú asi takto: Ceny nehnuteľností pôjdu ešte hore. Zoberiem si lacnú hypotéku, niečo doplatím aj v hotovosti, úrok si zafixujem podľa možností na 5 rokov. Sadzbu 1,5 percenta, ktorú zaplatím za hypotéku, mi aj s rezervou uhradí výnos z prenájmu.
Realitnú bublinu nemáme
Tak ako proklientská zmena zákona o hypotékach zľudovela ako “Beblavého novela”, v kuloároch sa už ekonómovia pýtajú, či nás preto nečaká aj “Beblavého bublina”. Cena bytov rastie a nízke úroky lákajú k ďalším investičným nákupom. Ak by teraz niekto kúpil byt s nadhodnotenou cenou, po prasknutí bubliny by na investícii prerobil. Realitnú bublinu s masívnym vplyvom na celú ekonomiku na vlastnej skúsenosti tvrdo zažili ľudia v Spojených štátoch, Írsku a Španielsku. Na Slovensku bol v podobnej situácii v roku 2008 taký dopyt po bytoch, že sa za ne bežne platilo aj v hotovosti.
Ekonómovia NBS naznačujú, že dnes podobné riziko nevidia. “Skôr platí, že po dlhšom čase stagnácie došlo k miernemu rastu cien nehnuteľností, ktorý doteraz zaostával za rastom príjmov domácností, aj úverov domácnostiam na nehnuteľnosti,” hovoria.
Nízke úroky a väčšia dostupnosť úverov zvýšili dopyt po nehnuteľnostiach, lepšie sa darí aj ekonomike. “Preto prehrievanie na trhu nehnuteľností zatiaľ neidentifikujeme.”
Z údajov realitných kancelárií v databáze Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, s ktorou pracuje NBS, vyplýva, že súčasná priemerná cena bývania je stále o viac než 17 percent nižšia ako v polovici roku 2008.
To, že trh s bytmi nie je prehriaty, ukazujú analytici realitného trhu na príklade hlavného mesta: “V Bratislave je posledný rok najväčší záujem o dvoj- a trojizbové byty v cenovom rozpätí od 75-tisíc do 150-tisíc eur s DPH,” hovorí Peter Nitschneider, vedúci oddelenia oceňovania nehnuteľností a prieskumu trhu JLL Slovensko.
Najväčší počet voľných bytov v Bratislave je zasa v pásme od 100-tisíc do 125-tisíc eur s DPH. “Z toho vyplýva, že ponuka sa približuje dopytu,” hovorí Nitschneider.
Ceny pôjdu ešte hore
Vládny Inštitút finančnej politiky ceny nehnuteľností detailnejšie neanalyzuje, len interpretuje napríklad dáta NBS. Z nich podľa analytika inštitútu Branislava Žúdela nemožno tvrdiť, že by sa trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti prehrieval priamo preto, že sú lacné peniaze.
“Priemerné ceny nehnuteľností sú stále na úrovniach spred 9 až 10 rokov,” pripomína aj on.
Vysvetľuje, že ceny rástli výraznejšie len v druhom štvrťroku, a aj to len na západnom Slovensku. Ale peniaze sú dlhodobo “lacné” aj na východnom Slovensku. Oživenie cien nehnuteľností preto skôr pripisuje oživeniu trhu práce a rastu príjmov.
“Rast cien nehnuteľností budeme zaznamenávať dlhodobo, keďže ECB cieľuje približne dvojpercentný rast všeobecnej cenovej hladiny,” hovorí Žúdel. Inflácia v eurozóne je totiž tesne nad nulou, porovnateľne nízka je už dva a pol roka. A vyzerá to tak, že v najbližšom čase sa to nezmení, úroky preto nemajú dôvod rásť.
Ekonóm Baláž rozmýšľa podobne, súčasnú situáciu v eurozóne prirovnáva k situácii v Japonsku, kde majú nízke úroky už 20 rokov. Pripomína tiež, že komerčné nehnuteľnosti sú dnes v Tokiu o 80 percent lacnejšie ako pred 20 rokmi. “To svedčí o tom, že tam bola obrovská realitná bublina.”
O tom, či budú rásť ceny bytov len mierne, alebo naopak rýchlejšie, rozhodne počet nových realitných projektov, aj ceny za stavebné materiály.
Vďaka lacným peniazom sa už rozbehlo viac realitných projektov a dá sa povedať, že ceny zvyšujú byty na papieri. “Aj tu existuje tzv. bandwagon efect. Každý ďalší projekt a kupujúci má väčšiu pravdepodobnosť, že trafí ceny na vrchole. Rast cien sa určite spomalí, keď sa byty dokončia,” hovorí Martin Čapo.
Vyberajte a dobre zvažujte
Prax ukazuje, že kto chce byt na bývanie, kúpi si spravidla 2- až 3-izbový byt, kto kupuje byt ako investíciu, kúpi si najskôr 1- až 2-izbový byt. Vyzerá to tak, že byty kupujú najmä domáci investori.
“Zahraniční investori známi skôr z rokov 2005 až 2007 prichádzajú na Slovensko vo veľmi obmedzenej miere,” hovorí Nitschneider. V tom čase skupovali byty na Slovensku najmä Briti a Íri.
Pred dvoma rokmi viaceré komentáre odporúčali špekulatívny nákup nehnuteľností. V diskusných fórach sa objavili rôzne rady, napríklad – nekupujte nehnuteľnosť, ktorá vás zvlášť zaujala, ale takú, v ktorej by ste aj sami chceli bývať a o ktorú bude záujem aj o 5, 10 rokov. Je nehnuteľnosť výhodná investícia aj teraz?
“Záleží od ceny nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite v pomere k dosiahnuteľnej úrovni ceny prenájmu. Tieto pomery sú veľmi rozdielne v jednotlivých krajoch, ale aj v jednotlivých mestách,” hovorí Vladimír Bolek, portfólio manažér IAD Investments.
“V dobrej lokalite v Bratislave dokáže prenájom priniesť vyšší výnos ako väčšina bankových produktov. Z tohto pohľadu je stále atraktívna investícia do nehnuteľnosti,” pokračuje Bolek. Okrem Bratislavy rastú ceny nehnuteľností v Nitre, kam prichádza automobilka Jaguar aj v Košiciach. Aj tam sa investícia do nehnuteľnosti môže podľa neho oplatiť.
Je ale viac faktorov, ktoré treba zvážiť – okrem lokality typ bytu, poschodie, náklady na údržbu bytu aj bytovky, daň z nehnuteľnosti.
“Pri investícií do nehnuteľností musí investor myslieť nielen na predpokladaný hrubý výnos, ale aj na neobsadenosť pri striedaní nájomníkov,” hovorí Glasa z FinStatu. Okrem toho, nehnuteľnosť síce predáte, ale ťažšie ako akcie.
Ak sa nehnuteľnosť predá do piatich rokov od jej nadobudnutia, výnos treba zdaniť sadzbou 19 alebo 25 percent podľa celkovej výšky príjmu a k tomu ešte aj 14 percent ako zdravotné odvody.
“Či by som si kúpil byt ako špekulatívnu investíciu? Nie, treba sa pozrieť aj na iné faktory. Keď chcete predať nehnuteľnosť so ziskom, musíte ju vlastniť aspoň 5 rokov, s čím sú – na rozdiel od akcií – spojené náklady. Okrem toho po 2 – 3 rokoch nájmu musíte nehnuteľnosť vymaľovať, vymeniť tam niektoré veci. A to výnos znižuje,” vymenúva niektoré z nákladov ekonóm SAV Vladimír Baláž.
Realitný maklér Čapo si myslí, že veľmi dobrý čas na investičné nákupy bol na prelome rokov 2009 a 2010, keď bol okrem slabého dopytu, dobrý pomer ponuky hotových bytov a úverových podmienok. “Dobrý investor už dávno byt kúpil a teraz ho už skôr predáva.”
Na čo myslieť pri kúpe bytu ako investície
- Častá neobsadenosť bytu. Ľudia zvyčajne rátajú, že byt budú prenajímať 12 mesiacov v roku, v realite však môžu mať viacero mesiacov bez príjmu z nájomného v čase, keď sa vymieňajú nájomníci.
- Nutnosť skorých investícií do bytu. Kto uvažuje o byte ako o investícii, môže podceniť potrebu jeho obnovy aj po niekoľkých rokoch.
- Kúpa módnej novostavby, ktorej cena môže rokmi klesnúť. Dobrý test je položiť si otázku, či by ste chceli v danom byte bývať, ak by ste ho nevedeli predať.
- Daň z profitu – ak predáte nehnuteľnosť do 5 rokov od jej nadobudnutia, výnos z predaja treba zdaniť a za určitých okolností zaplatiť aj 14 percent ako zdravotné odvody.
Pomôže airbnb?
NBS odhadla, že cena priemernej nehnuteľnosti na bývanie sa splatí z prenájmu za 9 rokov. Na vrchole realitného boomu trvala splátka ceny približne 12 rokov.
Portfólio manažér IAD Investments Bolek odhaduje, že ceny za prenájom v Bratislave stagnujú, ale v iných častiach Slovenska rástli, čo súvisí s lepšou ekonomickou situáciou v regiónoch mimo hlavného mesta.
Možné zhodnotenie investície do bytu môže doniesť aj neklasická forma prenájmu. Najmä v Bratislave, ale aj v Košiciach ľudia začínajú prenajímať nehnuteľnosti aj na pár dní. Cena za noc pre dve osoby sa pohybuje okolo 30 až 35 eur. “Zdieľaná ekonomika je určite trendom. Airbnb dokáže priniesť vyšší príjem ako prenájom, ale nie každá nehnuteľnosť sa na to hodí a nie každý majiteľ je ochotný tomu venovať čas,” hovorí Bolek.
“Airbnb podľa mňa nejako extrémne nezvýši výnosy, lebo funguje skôr na krátkodobé ubytovanie, pri ktorom je zase vyššia neobsadenosť,” dodáva Glasa.
Kde rástli ceny Bratislave?
V Bratislave je podľa analytikov z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska dlhodobo najvyšší záujem o byty v Ružinove. Ale je to preto, že tam výrazne stúpli ceny 4-izbových bytov, inak by ho predbehlo bratislavské Nové Mesto. Z pohľadu kategórie bytov sa zvýšenie ceny prejavilo najmä pri 2- a 4-izbových bytoch.
Ružinov aktuálne ponúka najviac bytov v novostavbách.
Pri 2-izbových bytoch sa ceny za meter štvorcový v Ružinove, Novom meste a Dúbravke dorovnávajú na výšku okolo 2180 eur na m2. Staré mesto si naďalej udržiava cenový náskok.
Pri 3-izbových bytoch dosahuje najvyššiu cenu Nové mesto – 2024 eur za m2. Môže to byť vplyvom ponuky bytov na Kolibe, ktoré spadajú metrážou do tejto kategórie a sú luxusnejšou alternatívou bývania v Bratislave.
Hore ide Nitra
Ako je to inde na Slovensku? Nárast cien je stále badateľný v Nitre. Súvisí to najmä s príchodom britskej automobilky Jaguar Land Rover.
Na východnom Slovensku momentálne prevyšuje dopyt ponuku, čo spôsobilo mierny nárast cien aj u starších bytovv niektorých častiach Košíc.
V krajských mestách Slovenska majú ceny podľa jednotlivých kategórií rôzne tendencie. Napríklad v Žiline poklesli medzištvrťročne ceny za m2 pri všetkých typoch bytov okrem 1-izbových. (pozn. porovnanie 1Q a 2Q 2016, mesto Žilina)
