Pandémia zatriasla aj prenájmami cez Airbnb. Oplatí sa kupovať nehnuteľnosti na krátkodobý prenájom?

Krátkodobé prenájmy cez platformu Airbnb sú stále zaujímavou finančnou príležitosťou. Hoci ich pandémia načas zmrazila, prenajímatelia si zväčša našli spôsoby, ako si svoj biznismodel udržať.

Fotograf Anton Karpita pred začiatkom pandémie prenajímal cez Airbnb dva byty, ktoré mali spolu s partnerom, financované hypotékou. Ako mnohým iným, aj jemu sa darilo a rezervácie mal podľa vlastných slov plné na niekoľko mesiacov dopredu.

„Všetko sa zmenilo v podstate počas jednej noci, keď nám nielen padli všetky rezervácie, ale z bytov nám odchádzali už ubytovaní hostia. Ak by šlo o náš jediný príjem, v tom momente by sme boli asi dosť zúfalí,“ opisuje situáciu Anton Karpita.

Keď vlani na jar začala po celom svete jedna vláda za druhou zavádzať lockdowny a medzinárodné cestovanie takmer zaniklo, mnohí prenajímatelia bytov prišli o stovky až tisícky eur mesačne. Všetko prišlo náhle, úplne nečakane a navyše nikto netušil, ako dlho pandemické obmedzenia potrvajú.

Kritická situácia však v prípade Antona priniesla aj novú podnikateľskú príležitosť. „Naše byty si prenajali zahraniční manažéri, ktorí hľadali komfortné ubytovanie a počas lockdownu museli zostať na Slovensku. Tým, že sme mali byty obsadené niekoľko mesiacov v kuse, sme zarobili v priemere viac ako mimo pandémie, keďže sme nemali ani jeden neobsadený deň,“ vysvetľuje.

Nie všetci však mali podobné šťastie a mnoho majiteľov bytov bojovalo s tým, že ich nehnuteľnosti určené na krátkodobý prenájom zostali prázdne.

V tomto článku si prečítaš:

Ako pandémia z dlhodobého hľadiska ovplyvnila trh prenájmov cez Airbnb? Oplatí sa ešte kúpiť si investičný byt alebo horský apartmán na biznis?

Či sa stále oplatí kúpiť investičný byt prostredníctvom hypotéky.

Ako sa zmenila situácia na trhu s prenájmami.

Či je Airbnb najvhodnejší spôsob prenájmu.

Či sa budú aj na Slovensku regulovať takéto prenájmy.

Koľko bytov na krátkodobý prenájom v Bratislave je aktuálne voľných.

Prísne opatrenia oslabili trh krátkodobých prenájmov naprieč všetkými lokalitami a s extrémne zníženým dopytom bojovali majitelia bytov v centre Bratislavy rovnako ako prenajímatelia rekreačných nehnuteľností.

„Situácia mala, samozrejme, vplyv na dopyt v ubytovaní, ktorý prudko poklesol, a takisto na krátkodobé prenájmy na platformách Airbnb alebo Booking,“ vysvetľuje Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). 

Krátkodobé prenájmy prišli o svojich hostí z radov turistov a jedinými potenciálnymi klientmi sa stali ľudia cestujúci na pracovné cesty. „Kým nedošlo k opatreniam na obmedzenie mobility, v rámci Slovenska prebiehali naďalej prenájmy pre domácich klientov. Neskôr boli nariadeniami zatvorené aj ubytovacie zariadenia, čo sa týkalo aj Airbnb ubytovania. Niektorí občania využívali Airbnb napríklad na prečkanie karanténneho obdobia po návrate zo zahraničia,“ pokračuje Jakabíková.

Nestabilita trhu prinútila množstvo prenajímateľov prejsť z krátkodobých prenájmov do tých dlhodobých, čo v priemere znížilo cenu prenájmov v hlavnom meste.

Najhorších bolo pre Airbnb prvých šesť mesiacov celosvetovej pandémie a taktiež obdobie tvrdého lockdownu na jeseň a v zime na prelome rokov 2020 a 2021. Nestabilita trhu prinútila množstvo prenajímateľov prejsť z krátkodobých prenájmov do dlhodobých, čo v priemere znížilo cenu prenájmov v hlavnom meste.

Podľa štatistík sa tento trend v iných lokalitách takmer neprejavil. „Ak niekto využíval na Airbnb byt, ktorý bol zaťažený hypotékou, mohol zvažovať aj predaj, pokiaľ ju nebol schopný pri výpadku príjmu z prenájmu splácať,“ hovorí Jakabíková. Zároveň však platí, že majitelia bytov mohli využiť možnosť odkladu splácania úverov a hypoték, ktoré štát prijal v rámci opatrení, aby znížil dosahy krízy. Hoci sa trh Airbnb z najhoršieho obdobia spamätal, podľa štatistík alltherooms.com sa napríklad obsadenosť v centre Bratislavy na najbližších sedem dní pohybuje na hranici 30 percent.

Oplatí sa Airbnb?

Byty primárne určené na krátkodobé prenájmy cez Airbnb sa tak nemuseli predávať, ale mnoho z nich sa presunulo na dlhodobý prenájom. Tu sa žiada otázka, či je vlastne krátkodobý prenájom cez Booking alebo Airbnb skutočne výhodnejší ako prenajať byt dlhodobo.

„Záleží na tom, v akej lokalite sa byt nachádza. Môže byť v turisticky atraktívnej oblasti, kde je prakticky celoročná sezóna, ako napríklad Liptov, Tatry, Bratislava, Košice, iné krajské mestá, alebo v menej žiadanej lokalite, kde sa prejavuje sezóna. Vo všeobecnosti sa dá povedať, že mesačný výnos pri Airbnb prenájme je vyšší,“ dodáva.

Potenciálne vyšší zisk cez platformu Airbnb má však svoje ale. Treba pri ňom počítať s väčšími nákladmi na upratovanie, dopĺňaním základných potrieb, väčším rizikom škôd a oveľa väčším časom stráveným komunikáciou, riešením logistiky hostí a odovzdávaním nehnuteľnosti.

Je namieste zvážiť, či ako majiteľ uprednostním vyšší príjem pred pravidelným príjmom s menšími starosťami alebo budem rátať s neobsadenosťou v sezónne slabších mesiacoch.

Často navyše ide o neskoré nočné príchody alebo skoré ranné odchody hostí. Pri dlhodobom prenájme je byt obsadený kontinuálne. Pri krátkodobom prenájme sa hostia striedajú a tak ako aj v iných komerčných typoch ubytovania, aj v Airbnb je potrebné počítať s neobsadenosťou.

„Je namieste zvážiť si, či ako majiteľ uprednostním vyšší príjem pred pravidelným príjmom s menšími starosťami alebo budem rátať s neobsadenosťou v sezónne slabších mesiacov. Pri väčšej neobsadenosti existuje riziko, že zarobí ročne menej ako pri dlhodobom prenájme,“ pokračuje Jakabíková.

Na druhej strane ak je lokalita dostatočne atraktívna a menej podlieha sezóne, tak Airbnb môže priniesť vyšší ročný zisk. Riziká spojené s pandémiou tu však stále sú.

Jakabíková však tvrdí, že napriek všetkým rizikám je investícia do bytu, ktorý plánujete prenajímať cez platformu Airbnb alebo dlhodobo, stále dobrou investíciou, dokonca aj v prípade, že by ste si na byt vzali hypotéku.

„Najmä z dlhodobého hľadiska sa dá rátať aj s navýšením hodnoty bytu, keď ceny nehnuteľností rastú. Ak by aj došlo k prepadu, napríklad v sedem- až desaťročnom cykle, časom sa môžu vrátiť na pôvodnú úroveň a ďalej rásť. Kúpu však treba dobre zvážiť a správne vybrať nehnuteľnosť,“ dodáva Jakabíková.

Finančne najvýhodnejšie sú krátkodobé prenocovania, avšak aj náklady na časté upratovanie sú pri nich vyššie.

Vyčísliť rozdiel v priemernej cene nájmu jedného štvorcového metra pri krátkodobom a dlhodobom nájme je náročné. „Záleží aj na nastavení cenotvorby v Airbnb. Algoritmus je taký, že pri dlhších pobytoch znižuje cenu ubytovania na deň. Finančne najvýhodnejšie sú krátkodobé prenocovania, avšak aj náklady na časté upratovanie sú pri nich vyššie,“ pokračuje Jakabíková.

Prenájmy cez platformu Airbnb majú aj svojich kritikov. Často sa im napríklad vyčíta, že v mestách dvíhajú ceny prenájmov nehnuteľností. Znižuje sa totiž ponuka.

Prídu časom regulácie? 

Rizikom, ktoré by mohlo v budúcnosti okresať zisk z krátkodobého nájmu cez Airbnb, sú možné regulácie. Ako uvádza portál iDnes.cz, okres Praha 1 plánuje prijať nariadenie, pri ktorom by aj prenajímatelia bytov určených na krátkodobý prenájom museli spĺňať rovnaké hygienické a kolaudačné predpisy ako napríklad hotely alebo penzióny.

„Zatiaľ nie sú k dispozícii informácie, ktoré by hovorili, že k podobným nariadeniam príde aj na Slovensku. Štáty sa však snažia vyrovnať s takouto formou tzv. šedej ekonomiky,“ hovorí Jakabíková.

Náklady, zákonné povinnosti alebo hygienické požiadavky zatiaľ prenajímatelia Airbnb na Slovensku nemusia spĺňať, čo ich zvýhodňuje z pohľadu iných ubytovacích zariadení.

Príjem z Airbnb musia prenajímatelia zdaniť. Náklady, zákonné povinnosti alebo hygienické požiadavky zatiaľ prenajímatelia Airbnb na Slovensku nemusia spĺňať, čo ich zvýhodňuje z pohľadu iných ubytovacích zariadení. „Majú nižšie náklady, a preto môžu poskytovať ubytovanie za nižšie ceny. V tom je určitá neférovosť voči podnikateľským subjektom. Pre prenajímateľa to však nie je hlavná zárobková činnosť, aspoň nie pre väčšinu,“ dodáva Jakabíková.

Hoci u nás zatiaľ nie sú problémy s Airbnb až také vypuklé, v európskych metropolách patria k omnoho diskutovanejším témam. Proti týmto platformám a skupovaniu bytov korporáciami sa ohradzujú najmä v Nemecku. K požiadavkám na obmedzenie dochádza pre enormne narastajúcu výšku nájomného, ak nie je regulované, a vytláčanie pôvodných obyvateľov z centier.

„V konečnom dôsledku to zvyšuje aj ceny iných bytov v meste, pretože je potom menej bytov v ponuke na predaj, keďže časť z nich je alokovaná v prenájmoch,“ dopĺňa Jakabíková. V súčasnosti patrí Airbnb stále k možnostiam, ako si na realitnom trhu finančne prilepšiť, a rovnako môže byť aj cestou, ako sa výhodnejšie dostať k nehnuteľnosti, ak si prenájmom viete pokryť náklady na hypotéku. „Treba si však uvedomiť, že celá ekonomika sa mení, prechádza vývojom a že napríklad aj modely, ktoré tu boli pri ubytovaní, sa budú vyvíjať a už to nebude fungovať tak ako v minulosti,“ dodáva na záver Jakabíková.