Komu sa oplatí hypotéka a pri akom príjme ju dostanete? Pre HN odpovedajú experti

Banky postupne zvyšujú úrokové sadzby. Experti pre HN preto radia, či akú veľkú fixáciu si môžete zvoliť, alebo či je refinancovanie dobrý nápad.

Éra superlacných hypoték sa nateraz skončila a momentálne dostanete úvery za rekordné sumy. Budú úroky naďalej rásť? Je lepšie si zobrať päťročnú alebo 10-ročnú fixáciu? Nami oslovení analytici vám poradia, ako správne reagovať.

Vysvetľujú aj to, prečo je dôležité zostať vo svojej banke, ak sa vám končí fixácie alebo aké poplatky vás čakajú pri vybavovaní úverov. Na prvé otázky odpovedá riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová a na posledné dve investičný analytik z tej istej spoločnosti František Burda.

Komu sa momentálne oplatí hypotéka a aký príjem v súčasnosti bude stačiť na jej získanie?

Ak už má človek vyhliadnutý byt či dom, s kúpou nehnuteľnosti a s hypotékou by nemal vyčkávať. Neustále zvyšovanie úrokových sadzieb a prísnejšie podmienky pre úverový strop ľuďom starším ako 40 rokov v novom roku môžu sťažiť cestu k financovaniu bývania. Pri rozhodovaní je podstatné aj to, či si už človek vyhliadol nehnuteľnosť, ktorá spĺňa jeho parametre. Ak má možnosť ju financovať, nemal by čakať. Napríklad na hypotéku vo výške 100- tisíc eur sa mladý človek bez ďalších úverových záväzkov kvalifikuje s minimálnym čistým príjmom okolo 1120 eur mesačne.

Očakávate ďalej rast úrokových sadzieb alebo dosiahli svoj vrchol?

Predpoklad rastu úrokov je vysoký aj vzhľadom na avizované ďalšie zvyšovanie základných úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky. Či tento trend ustane v budúcom roku, alebo o tri roky, nedokáže za súčasnej situácie predikovať nikto. Keďže úrokové sadzby budú ďalej rásť, ľudia môžu očakávať, že ich hypotéka bude v budúcom roku ešte drahšia. Zrejme sa s novým úrokom nedostanú pod úroveň štyroch percent..

Je lepšie zobrať si teraz päťročnú alebo 10-ročnú fixáciu, napríklad aj s vyšším úrokom?

Voľba fixácie je individuálna záležitosť a mala by byť posudzovaná vzhľadom na konkrétne plány každého človeka. Ľudia, pre ktorých je kľúčové platiť čo najnižšie splátky, budú spokojnejší s päťročnou fixáciou, naopak tí, pre ktorých je dôležitá istota, si radšej priplatia za desaťročnú viazanosť. V súčasnej situácii odporúčam zaviazať si úrok aspoň na päť rokov. Rozdiel medzi ponukou úrokových sadzieb pri päťročnej a 10-ročnej fixácii je medzi jednotlivými bankami rôzny. Zatiaľ čo v jednej banke môže byť rozdiel len 0,2 percenta, inde sa rozptyl zdvojnásobuje a dosahuje hodnotu 0,4 percenta. Ak však porovnáme najnižšiu ponuku na trhu pri päťročnej a 10-ročnej viazanosti, rozdiel je už pomerne výrazný: top ponuka pre päťročný fix je 3,30 percenta a pre 10-ročný fix je 3,95 percenta. Keďže ide o dve rôzne banky, podmienky na získanie tejto najnižšej úrokovej sadzby nemusí ten istý klient splniť v každej z bánk. Preto je nutné poznať detaily ponuky a zistiť si, či konkrétne vy máte šancu splniť ich, resp. čo všetko daná top ponuka obnáša.

Žiadne zlacňovanie bytov, naopak môžu mierne zdražieť, hovorí pre HN jeden z lídrov trhu

Odporúčate si zobrať novú hypotéku, ak sa mi končí fixácia v tomto alebo budúcom roku?

Odporúčam urobiť si prieskum trhu a v banke s najvýhodnejšou ponukou si nechať schváliť refinančnú hypotéku so súčasnými úrokmi už šesť mesiacov pred výročím fixácie pôvodnej hypotéky. Po podpise zmluvy máte polrok na čerpanie úveru. Niekde je táto lehota dokonca 12 mesiacov. Týmto spôsobom využijete pôvodnú nízku úrokovú sadzbu do konca obdobia fixácie a vyhnete sa pokute za predčasné splatenie. Ak vám v čase výročia fixácie po spomínanom polroku či roku pôvodná banka ponúkne lepšie podmienky ako refinančná banka, kde máte schválený refinančný úver, nemusíte prechádzať do inej banky, ale jednoducho budete pokračovať v splácaní pôvodnej hypotéky a novú hypotéku tým pádom nebudete čerpať. Dokonca odporúčam, aby si klienti v pobočke banky skúsili vyjednať ešte lepšie podmienky, ako dostali v refixačnom liste. Hlavne ak ste aktívnym klientom, banka nebude chcieť o vás prísť a možno sa podarí nový úrok ešte znížiť. Naopak, ak nová ponuka bude horšia, môžete dokončiť refinancovanie úveru vyžiadaním vyčíslenia z pôvodnej banky a presunúť si hypotéku s vopred schváleným výhodnejším úrokom do inej banky.

Na aké nečakané výdavky spojené s hypotékou má človek myslieť?

Dnes už mnohé banky poskytujú refinančné úvery s poplatkom za jej spracovanie, niektoré však pri refinancovaní úveru ponúkajú 100 percentnú zľavu z poplatku za poskytnutie úveru. V závislosti od banky sa výška poplatku pohybuje vo výške od 0 eur až do 1-tisíc eur. Sú banky, ktoré ho ešte stále neúčtujú alebo poplatok odpustia, ak si k nim klient prenesie platobný styk či presmeruje výplatu a na účte bude robiť aktívne operácie ako platenie kartou, úhrady opakovaných platieb prostredníctvom trvalých príkazov a inkás či využívanie mobilnej aplikácie banky.  Dôležité je urobiť si prehľad o poplatku za vedenie účtu, ktorý si obvykle pri refinancovaní v novej banke musí klient zriadiť, aby mal nárok na lepšie sadzby. Okrem bankových poplatkov je potrebné  počítať aj s nákladmi na vypracovanie znaleckého posudku či s poplatkom za vklad záložných zmlúv do katastra. V niektorých prípadoch je možné ušetriť tým, že banka využite pôvodný znalecký posudok. Skúsený finančný sprostredkovateľ vie klientovi poradiť, kde a ako sa dajú spomínané poplatky minimalizovať.

Je podľa vás refinancovanie hypoték dobrý nápad?

To závisí od aktuálnej situácie konkrétneho človeka. V prípade, že sa mu končí obdobie fixácie tento alebo budúci rok, tak odporúčam zostať vo svojej banke až do výročia fixácie a zároveň si už teraz nechať schváliť nový úver v banke, ktorá má aktuálne najvýhodnejšie podmienky. V prípade, že sa klientovi končí fixácia až o niekoľko rokov, tak bude pravdepodobne rozumnejšie zostať vo svojej banke. Väčšina dlžníkov dnes spláca svoje hypotéky s úrokom okolo jedného až dvoch percent a v prípade, ak by prešli do inej banky, skokovo by sa im navýšili úroky a samozrejme aj mesačné splátky. Niekto môže mať obavy z toho, že úroky na hypotékach budú o dva, tri roky ešte výrazne vyššie ako dnes. To sa môže, ale nemusí stať. Ľudia sa na takúto situáciu navyše môžu začať pripravovať už teraz. Odporúčam si prepočítať súčasnú hypotéku s aktuálnym úrokom a začať si sumu, o ktorú sa mi pravdepodobne zvýši splátka hypotéky, cielene odkladať a vytvoriť si tak návyk na horšie obdobie, ktoré môže po výročí fixácie prísť. Takto ušetrené prostriedky môže dlžník v budúcnosti použiť na zníženie dlhu a korekciu mesačnej splátky. Zároveň si už dnes svoj rozpočet pripraví na to, čo ho môže po úprave úrokovej sadzby čakať.

Ceny nehnuteľností boli prestrelené, vidíme ich signifikantný pokles, hovorí v HNtelevízii realitný expert

Ktoré banky momentálne dávajú hypotéku aj bez toho, aby mal žiadateľ už vybratú nehnuteľnosť?

UniCredit bank a ČSOB banka schvaľujú úvery na nešpecifikovanú nehnuteľnosť s tým, že klientovi overia bonitu, čiže posúdia schopnosť splácať hypotéku v požadovanej výške pri aktuálnych príjmoch a výdavkoch, a následne mu umožnia podpísať úverovú zmluvu s konkrétnymi podmienkami. Následne má človek šesť resp. osem mesiacov na to, aby doložil znalecký posudok na vhodnú nehnuteľnosť ako zabezpečenie tohto úveru. Počas tejto doby mu banka garantuje podmienky v podpísanej úverovej zmluve. V čase zdražovania hypoték je to výborná možnosť schváliť si vopred úver aj bez toho, aby ste mali vybranú konkrétnu nehnuteľnosť. Alternatívou môže byť napríklad mBank, ktorá garantuje po schválení žiadosti o úver ponuku 30 dní, avšak úverovú zmluvu môžete podpísať až potom, ako do 60 dní predložíte znalecký posudok a banka ho posúdi a finálne schváli žiadosť.

Ak má človek na účte 1-tisíc alebo 2-tisíc eur, odporúčate radšej splatiť časť hypotéky alebo ďalej investovať?

Na finančné trhy vplýva tento rok viacero negatívnych faktorov, preto je cena akcií a fondov oveľa nižšia ako na konci roka 2021. Preto odporúčam tieto peniaze investovať, z dlhodobého hľadiska môžu zarobiť oveľa viac percent ako je aktuálna výška úrokových sadzieb pri hypotékach.

Do čoho momentálne sa dá investovať?

Investovať môžete do rôznych nástrojov, no momentálne by som si vybral nákup akcií amerických firiem. Pokiaľ si človek netrúfa vybrať si konkrétne akcie, má možnosť investovať do ETF fondov alebo klasických podielových fondov zameraných na Spojené štáty. Fondy majú nakúpené akcie amerických firiem, prípadne z majetku fondu majú väčšiu časť zainvestovanú v USA.