.png)
Predaj rekreačných nehnuteľností vystrelil o 1 600 percent, ceny však výrazne klesli. Ľudia už prevádzku „druhého domova“ neutiahnu
Zuzana Kullová
Kúpiť chalupu, chatu či inú rekreačnú nehnuteľnosť sa v čase pandémie covidu javilo ako dobré riešenie. Vláda takto pred dvomi rokmi zo dňa na deň vyhlásila núdzový stav, zakázala presun ľudí z okresu do okresu, na cestu do práce sa bolo treba preukázať takzvaným covidovým pasom.
Zostávať dlhodobo v uzatvorenom byte sa mnohým Slovákom zdalo neznesiteľné. Časť ľudí siahla pomocou úspor a úveru po kúpe rekreačnej nehnuteľnosti ako vhodnej investícii a to povzbudilo mnohých majiteľov takýchto objektov nadsadiť ceny viac, ako bola ich reálna hodnota. Teraz sa dopyt po nich výrazne znížil a nastúpil opačný trend, ovplyvnený viacerými faktormi.
Pandémia zamiešala karty
V závislosti od štandardu a očakávaní sa dali v roku 2020 na trhu kúpiť klasické staršie domy s neobytnou povalou či malé chaty už od 20-tisíc eur. Za zrekonštruované bývanie si majitelia pýtali o polovicu či sto percent viac. Výsledkom bol nielen medziročný cenový nárast, ktorý realitné kancelárie vyčíslili na 15 až 20 percent, ale aj ponuky, ktoré boli cenovo nadhodnotené o 50 až sto percent oproti reálnej hodnote. Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik už vtedy upozorňoval, že túto investíciu si treba poriadne zvážiť.
„Po prvé, bolo treba realisticky zvážiť, či ľudia skutočne budú mať chuť a čas venovať sa chate alebo chalupe. Každý dom potrebuje neustálu údržbu, zvlášť keď už má niekoľko desiatok rokov. Nehovoriac o rekonštrukcii, ktorú dnes nemožno bez dohľadu zveriť hocikomu. Zanedbaná údržba okamžite znižuje cenu nehnuteľnosti,“ objasňuje dôvody M. Búlik. „Po druhé, mnohí Slováci realisticky neodhadli čas strávený na vidieku a toto nadšenie po pár mesiacoch neraz rýchlo opadlo,“ dopĺňa. Mnohí Slováci sa obávali, ako takúto nehnuteľnosť financovať. V prípade rekreačných chát banky typicky skracovali splatnosť hypoték na osem až desať rokov, čo v praxi znamenalo takmer trojnásobne vyššiu splátku. Takéto financovanie mohlo podľa M. Búlika výrazne predražiť cenu kupovaného domu. Miera prefinancovania sa pohybovala pred dvomi rokmi od 60 do 70 percent, čiže výrazne nižšie, než bolo typické 80-percentné prefinancovanie rodinných domov. Dnes je všetko inak.
Postupné sprísňovanie menovej politiky Európskou centrálnou bankou (ECB) prináša aj zdražovanie hypoték na Slovensku. Očakáva sa, že základná úroková sadzba ECB v decembri dosiahne 2,5 percenta a v roku 2023 prekoná hranicu troch percent, prípadne až 3,5 percenta. Do toho vstúpil ďalší faktor, a to že Slováci sa pod vplyvom extrémne rastúcich výdavkov domácností, drahých hypoték a vysokých cien energií začali týchto „nepotrebných“ nehnuteľností v uplynulých týždňoch zbavovať. Na trhu stúpa ich počet a čo-to už prezrádzajú aj konkrétne dáta z realitného trhu.
Rast cien sa už skončil
Fakt je, že zatiaľ sa na realitnom trhu znížil počet predajov klasických nehnuteľností a v ponukách realitných kancelárií sa hromadia inzeráty. „Skončil sa dvojciferný rast úverov na bývanie, s ktorými sa roztrhlo vrece najmä pri jarnej refixácii úverov na bývanie, keď boli úrokové sadzby nižšie ako v súčasnosti. Tie sa postupne vyšplhali z jedného percenta až na tri percentá, takže táto vlna záujmu Slovákov sa skončila,“ prezrádza výkonný riaditeľ dohľadu a finančnej stability Národnej banky Slovenska (NBS) Vladimír Dvořáček. A zastavil sa už aj strmý rast cien nehnuteľností na tuzemskom realitnom trhu. Ešte začiatkom tohto roka ceny rástli pri bytoch takmer o 30 percent, čo je veľmi vysoké číslo aj v kontexte iných európskych štátov. „Podobne ako pri úveroch na bývanie, aj tu vidíme spomalenie,“ spresňuje riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák.
Mnohí Slováci však už pred časom investovali do druhej či ďalšej nehnuteľnosti, ktorá im mala slúžiť skôr na príležitostnú rekreáciu, relax či prenájom. Analytici zaznamenali už pred letom jasný trend ich cenového poklesu a súčasná situácia to potvrdzuje. Záujem o kúpu chaty a chalupy po dvoch rokoch ochladol. Oproti minulému roku klesla túžba ľudí zaobstarať si rekreačnú nehnuteľnosť o 20 až 30 percent. „Pokles dopytu už momentálne cítia rekreačné nehnuteľnosti i ‚luxusný segment‘,“ tvrdil v lete pre TREND odborník na realitný trh z FinGo.sk Viktor Obtulovič.
Počas najbližších mesiacov sa ukáže, v akej kondícii realitný trh naozaj je. „Všetko závisí aj od toho, či ECB pristúpi k ďalšiemu sprísneniu úrokových sadzieb s cieľom, aby sa vyhla inflačnej špirále, alebo zachová základnú úrokovú sadzbu na súčasných hodnotách,“ objasňuje.
Ponuka chát rastie
Mnohí majitelia rekreačných nehnuteľností, ktorí pri kúpe svojej nehnuteľnosti počítali s tým, že im minimálne časť roka bude zarábať, sú z vývoja situácie sklamaní. Nie vždy sa im to darí, pretože mnohí Slováci majú v čase energetickej krízy hlboko do peňaženky.
Ako pre TREND hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Ján Palenčár, podľa štatistík z prvého polroka 2022 bol záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností ešte stále veľký. „Dôležitým indikátorom ďalšieho vývoja v tejto oblasti bude štatistika transakcií za druhý polrok 2022. Na základe zaznamenaných reakcií klientov však môžem konštatovať, že aj v oblasti rekreačných nehnuteľností došlo k poklesu dopytu. Predpokladám, že tento trend bude pokračovať,“ spresňuje.
Ak niekto vlastní pasívnu nehnuteľnosť, teda takú, ktorá mu negeneruje nájomný príjem, bude musieť ešte viac zvážiť jej náklady na prevádzku. Tie sa niekedy dajú aj stlačiť, no v mnohých prípadoch je to nemožné. „Je bežné, že časť rekreačných nehnuteľností sa ‚zazimuje‘. Chata sa vtedy nevyužíva a v zimnej sezóne má minimálne náklady.
Ďalšou prirodzenou reakciou je obnova nehnuteľnosti s cieľom znížiť tepelné straty. Rovnako ako bežné garáže, ktoré obvykle nie sú vykurované, takže náklady nemajú dôvod rásť,“ vysvetľuje J. Palenčár.
Nárast ponuky rekreačných nehnuteľností na predaj vidia aj realitné portály. „Mnohí ľudia si kupovali chaty a chalupy, lebo chceli odísť z mesta v čase, keď sa nedalo chodiť von. Aktuálna situácia je však už úplne normálna a nemáme žiadne covidové opatrenia. Mnohí z nich už preto na chatárčenie, respektíve chalupárčenie skrátka nemajú dôvod,“ objasňuje pre TREND senior PR manažér portálu Nehnuteľnosti.sk Peter Porubský. Aktuálne trendy za posledný rok badať podľa neho v najobľúbenejších lokalitách, napríklad na Liptove, Kysuciach, v Terchovej a okolí.
—-
„Dôležitým indikátorom ďalšieho vývoja v oblasti rekreačných nehnuteľností bude štatistika transakcií za druhý polrok 2022.“
Ján Palenčár prezident NARKS
—-
Slováci sa pod vplyvom extrémne rastúcich výdavkov začali „nepotrebných“ nehnuteľností zbavovať
Nárast ponuky rekreačných nehnuteľností na predaj vidia aj realitné portály
—-
10 rokov, na toľko banky skracovali splatnosť hypoték v prípade rekreačných chát
.
Zdroj: Trend; NEHNUTEĽNOSTI
Autor: Zuzana Kullová
