Rast cien bytov a domov prudko spomalil

Andrej Horváth, moderátor: „V čase prudkého zdražovania máme aj dobrú správu, rast cien nehnuteľností výrazne spomalil. Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska. Podľa odborníkov na trhu dochádza postupne k obratu a záujem o byty a domy sa ochladzuje. Viac si o tom poviem s Martinom Lazíkom z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého už vítam v štúdiu. Dobrý deň.“

Martin Lazík, Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň prajem.“

Andrej Horváth: „Pán Lazík, ponukové ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli medzikvartálne o približne percento a pol. To v porovnaní s prudkým nárastom, aký si pamätáme za posledné mesiace, je pomerne málo. Prekvapil vás takýto vývoj?“

Martin Lazík: „Tento výsledok sme už očakávali, teda my sme hovorili už v predošlých obdobiach, že by bolo dobré, aby tempo rastu cien nehnuteľností bolo pomalšie, pretože nie je udržateľné, nie je dlhodobo udržateľné a je aj nezdravé pre samotný trh s nehnuteľnosťami. Čiže momentálny výsledok, ktorý je mierny rast jeden a pol percenta, čo my skôr považujeme za stagnáciu cien nehnuteľností ako rast, tak hovoríme, že je niečo, na čo trh dlhodobo čakal. A je to by som povedal taká vítaná zmena nielen pre ľudí, ktorí nakupujú nehnuteľnosti, ale aj pre trh samotný. Hovoríme o nejakej stabilizácii cien nehnuteľností. Samozrejme, môžeme analyzovať po tom rozhovore tie príčiny a či náhodou nemáme nejaké ďalšie smerovania.“

Andrej Horváth: „A ten rast cien nehnuteľností bol skutočne enormný, išlo o desiatky percent za posledné roky. Pri pohľade na jednotlivé mesiace tie posledné už ale podľa Národnej banky dochádza k obratu. Poďme sa teda pozrieť, čo nás čaká do budúcna. Myslíte, že tie ceny už budú takto stagnovať, rásť jedno – dvojpercentným tempom, alebo dokonca môžeme očakávať nejaké prepady?“

Martin Lazík: „Tak ja predpokladám, že do konca tohto roka budeme skôr hovoriť o stabilizovanom trhu, alebo teda stabilizovaných cenách nehnuteľností. Samozrejme to, čo upozornila Národná banka Slovenska, a to, čo aj my vidíme na trhu a v jednotlivých dátach, je to, že naozaj od leta hovoríme o veľmi výraznom prepade dopytu po nehnuteľnostiach a tento dopyt sa prejavil zatiaľ len v stagnácii cien nehnuteľností. A naozaj, hovorím, od júla, august, september, čiže celý ten kvartál bol poznamenaný prepadom záujmu o nákup nehnuteľností, čo samozrejme bolo očakávané aj vzhľadom na to, že či už refinancovanie hypoték, alebo aj nákup nehnuteľností bol smerovaný do obdobia, kedy boli ešte dobré hypotekárne sadzby, teda úverové sadzby úrokové, a väčšina ľudí realizovala svoj nákup buď koncom minulého roka alebo začiatkom tohto roka.“

Andrej Horváth: „Aj napriek tomu, že budúci rok nás pravdepodobne čaká recesia, tak analytici upozorňujú, že k takému prepadu cien nehnuteľností, aký si pamätáme z roku 2009, by nemalo dôjsť. Prečo si to myslíte?“

Martin Lazík: „Naozaj analytici by sa mali zhodnúť na tom asi, že úplne presne nevieme, ako to dopadne a ako bude budúci rok a tak ďalej, lebo naozaj tie prognózy sú rôznorodé, to znamená, či je niekto optimista alebo pesimista, tak vidí tú svoju budúcnosť alebo budúcnosť ekonomiky ako takej. Čo sa týka rozličností alebo odlišností od roku 2009, tak jedna zásadná je kondícia bánk a s tou súvisiaca vlastne ich vôľa financovať či už developerské projekty, investorov alebo jednotlivých nakupujúcich, čiže fyzické osoby. V roku 2009 tam bola obrovská brzda zo strany bánk na financovanie. To znamená, že nebola brzdou výška úrokovej sadzby alebo niečo iné, ale to, že proste banka nechcela, lebo muselo prísť k prerátaniu toho portfólia, zistiť každá jednotlivá banka, v akej kondícii je. Dnes tá vôľa financovať tu je, samozrejmé za iných podmienok. Teraz sa zmenili podmienky, podmienky sa menia myslím že výrazne, ale je to, čo my zasa hovoríme, je to taký návrat do normálu. To, čo sme zažívali pri predošlom období úrokové sadzby na úrovni jedno percento, nemôžeme považovať, ani z ekonomického sa nedá považovať za normál. Čiže my sa dnes vraciame do normálu. Ten návrat je mierne bolestivý, cítime ho na prepade dopytu, ale je to niečo, na čo my si pravdepodobne budeme zvykať v tom nasledujúcom období.“

Andrej Horváth: „Za tým prepadom dopytu sú teda dva hlavné faktory. Čo sa týka vysokého rastu cien, tie ceny sú už také vysoké, že pre mnohé domácnosti a ľudí už sú príliš vysoké, nemôžu si dovoliť kúpiť nehnuteľnosť. A druhý faktor, že v dôsledku vysokej inflácie centrálne banky zvyšovali úrokové sadzby a tým pádom sa aj tie hypotekárne úvery predražili.“

Martin Lazík: „Samozrejme, je to spojená nádoba. To znamená, že akonáhle boli veľmi lacné peniaze, my sme o tom hovorili veľakrát aj v tomto štúdiu, že sú veľmi lacné peniaze, čo motivuje ľudí nakupovať, ten motív nakupovania poháňal dopyt, ten dopyt tým pádom zvyšoval cenu. Dnes tá rovnica sa obracia, vyhráva teraz ten, kto má vlastne na strane dopytu, že teda má dostupné peniaze. A čo týka toho financovania, ako som spomínal predtým, to, že už bolo avizované, že sa budú meniť hypotéky, tak kumuloval ten dopyt do predošlého obdobia, čo prirodzene vyprázdnilo tých záujemcov, alebo sa dostali mimo trh. A dnes čakáme na to, kedy sa prirodzenou cestou obnoví záujem o nehnuteľnosti, aj by som povedal na úrovni tých nových podmienok. Čiže máme tri, štyri, päťpercentnú hypotéku, vidíme, povedzme keď sa pozrieme do Čiech, kde už majú dlhšiu dobu vysoké hypotekárne sadzby alebo úrokové sadzby, tak ceny nehnuteľností tam zatiaľ neklesajú, alebo nemôžeme hovoriť o tom, že by tam spľasla nejaká bublina, a sú by som povedal o niekoľko mesiacov vopred pred slovenským trhom.“

Andrej Horváth: „V ekonomike je taká známa rovnica, že dopyt úzko súvisí aj s ponukou. Mňa by teda zaujímalo, ako to vyzerá s ponukou bytov na Slovensku, či sa stavajú novostavby a či teda sa nejak zvýši počet voľných bytov, prípadne či sa niekedy aj podarí zaplátať tú dieru dopytovú.“

Martin Lazík: „Dlhodobo opakujeme vlastne to, že trh je vypredaný, a aj to je vlastne dôsledok toho, že prečo ceny povedzme dnes neklesajú. Pretože naozaj na to, aby klesali ceny, by sme museli mať ďaleko širšiu ponuku na trhu s nehnuteľnosťami ako ju dnes máme. Čiže je jednou z príčin, keďže máme veľmi slabý dopyt, tak automaticky by mali klesať ceny, ale nie je to tak, pretože tá ponuka je stále poddimenzovaná pod tým, čo by slovenský realitný trh potreboval. A mnoho developerov si to uvedomuje. A zároveň máme za sebou obdobie veľmi rýchleho rastu cien stavebných materiálov a niektorí developeri možno zvažujú, alebo v minulosti zvažovali, že či je teraz vhodná doba prísť s novým projektom. A zhoršenie financovania a povedzme aj stagnácia cien, energetická kríza a tak ďalej, sú zase faktory, ktoré môžu možno slabších developerov odradiť, že radšej počkajme s tým svojím projektom na neskôr, a tým pádom predpokladám, že sa bude pomalšie zapĺňať tá diera na trhu, ktorá tu je v zmysle ponuky, ktorú potrebujeme aj kvalitatívne zlepšiť slovenský trh s nehnuteľnosťami a aj kvantitatívne, že potrebujeme mať väčší počet bytov v ponuke.“

Andrej Horváth: „Ale tak keď porovnáte tú situáciu aktuálne rozostavaných nových bytov a naplánovaných projektov, je to štandardná situácia v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi alebo viac-menej?“

Martin Lazík: „Celoslovensky hovoríme o tom, že sme stále v takom priemere, ako sme boli predtým. Dôležité je, ako sa správajú veľké kľúčové mestá Košice, Bratislava, Bystrica, Žilina a tak ďalej, koľko sa tam podarí postaviť novostavieb, koľko tam sa podarí odštartovať nových projektov, pretože tam sa nám posúva pracovná sila, tam sa nám posúvajú pracovníci a tam potrebujú ľudia bývať, či už je to vo vlastnom alebo v prenajatom byte.“

Andrej Horváth: „Samozrejme v ponuke nie sú len novostavby, ale aj staršie byty. Ako sa vyvíjajú ceny pri týchto dvoch kategóriách?“

Martin Lazík: „Tu je mierny predpoklad, že tie ceny starších bytov budú mierne klesať, hlavne z dôvodu, že veľmi rýchlo si zvykli na tú cenovku prihadzovať smerom dohora. A ten pokles ani nebude možnože taký, že sa vrátime do roku 2015-16 s cenovkami, ale len odrežeme možno nejaký vrchol, ktorý bol už naozaj neadekvátny alebo nemal podporu v nejakých ekonomických fundamentoch, aby staré panelákové byty stáli štyritisíc eur na meter štvorcový povedzme v Bratislave a podobne. Čiže tento vrchol možno nezdravý bude musieť byť odrezaný a znova sa nám prirodzene roztvoria nožnice medzi ponukou starých bytov a nových bytov. Samozrejme, akýkoľvek pokles cien nehnuteľností predpokladá jeden zásadný faktor, a to je nielen to, že my chceme lacnejšie nakupovať, ale aj faktor toho predávajúceho, ktorý bude ochotný dať nižšiu cenu a dať zľavu a podobne.“

Andrej Horváth: „Pri pohľade na tie stagnujúce ceny, oplatí sa ešte dnes kupovať investičný byt?“

Martin Lazík: „Investičné byty, by som povedal, je to taká finančná gramotnosť, že čo očakáva od investície, aké má alternatívy a či tú investíciu spravil takým spôsobom, že ju netreba dotovať počas toho obdobia, alebo či ešte musí aj priplácať na to, aby ju dokázal povedzme cez tú hypotéku splatiť alebo podobne. Takže naozaj na toto nie je všeobecná informácia alebo teda odpoveď. Ja len hovorím možno trošku komplikovanejšie o tom, že ak niekto čaká, že ceny nehnuteľností prepadnú alebo pôjdu nižšie, a napriek tomu to chce kupovať na hypotéku, tak sa pohybuje by som povedal na miske váh, ktoré idú proti sebe. Keď to zjednoduším, aj keď ceny nehnuteľností prepadnú o dvadsaťpäť percent zhruba a on zoberie na hypotéku, ktorá bude mať štyri percentá, tak v podstate nakúpil horšie ako keď to nakúpil povedzme v tej bubline za sto percent ceny a zobral jednopercentnú hypotéku. Pretože to, čo ušetril na cenovke, tak vyspláca v tej hypotéke, ktorá je aj mesačnou splátkou vyššia, a aj samotné celé obdobie, ktoré vyspláca, bude celková cena vyššia. Čiže on pri nižšej cenovke nehnuteľnosti, ak to berie na hypotéku, tak zaplatí ešte viac.“

Andrej Horváth: „Preto, pokiaľ sú ešte relatívne nízke úrokové sadzby, sa oplatí tá fixácia dať asi na čo najdlhšie obdobie. Pri pohľade na inzeráty sa ale zdá, že mnohí ľudia sa investičných bytov zbavujú, vzhľadom na množstvo ponúk, ktoré sa objavujú v inzerátoch. Vnímate to tiež tak?“

Martin Lazík: „Nemyslím, že by išlo o nejakú významnú časť toho počtu tých ponúk. Samozrejme investori, keďže identifikovali, že pravdepodobne cenovku, ktorú sme dosiahli v tomto roku, je najvyššia a bude pravdepodobne najvyššia na niekoľko mesiacov, možno aj rokov, že nie je priestor na to, aby zase medziročne narástli o ďalších dvadsať – tridsať percent, lebo investor mal strach predávať nehnuteľnosť v minulosti, lebo čo keď o rok dostanem o dvadsať percent viac, dnes už asi sme z tohto vyliečení, že teda tých dvadsať percent o rok nedostanem viacej, tak môže to skúsiť predať dnes, lebo má najvyššiu cenu. Ale práve títo investori sú tí, ktorí budú veľmi ťažko dávať nejaké zľavy také, ktoré by sa prejavili do spľasnutia realitnej bubliny. Čiže investor, ktorý nakúpil a dnes predáva, vymyslím si, byt za dvestotisíc a my mu povieme, že predaj ho za stopäťdesiat, tak nám nepovie, že áno, predám, ale skôr odíde z trhu a nechá si ho zase v portfóliu. Čiže očakávať veľké spľasnutie bubliny naprieč celým realitným trhom je by som povedal v súčasnej situácii akože trošku predčasné a, vrátim sa späť, predpokladá to, že niekto je ochotný buď odpísať stratu, alebo dať výraznú zľavu pri predaji nehnuteľnosti. Dnes hovoríme o tom, že majú navrch kupujúci, pretože je ich málo, to zjednávanie k cene a o cene je dnes na trhu pravidlom, ale bolo pravidlom aj pred dvoma rokmi, keď trh rástol, akurát odpoveď toho predávajúceho bola taká, že nie, ja už tu mám ďalších desiatich záujemcov a ideme licitovať smerom hore. Dnes tá odpoveď na to zjednávanie je taká, že áno, som rád, že ste dali protinávrh, a skúsme sa dohodnúť. Čiže to je ten prvý základný rozdiel medzi tým trhom pred rokom – dvoma a tým, čo zažívame dnes.“

Andrej Horváth: „Keď si ten rast cien nehnuteľností na Slovensku rozmeníme na drobné, ako vyzerá tá situácia v jednotlivých krajoch? Je podobná?“

Martin Lazík: „Môžeme povedať, že je podobná, alebo respektíve sa vyvíja tak, ako sa zvykla vyvíjať v minulosti. Mali sme oblasti, ktoré si žijú vlastným životom, čiže hovoriť tam o medziročných dvadsaťpercentných nárastoch a podobne je veľmi scestné. To sú typicky južná časť stredného Slovenska, sever, severovýchod republiky. Čiže máme tu oblasti, ktoré samozrejme nezaznamenávali takéto vysoké nárasty, a aj to súvisí s tým, že tam skôr ľudia odchádzajú z týchto regiónov, čiže ten dopyt po nehnuteľnostiach je samozrejme dramaticky nižší ako povedzme v tých krajských mestách, o ktorých sme hovorili. Takže naozaj máme tu aj takéto lokality, ktoré boli v stagnácii dlhé roky a aj zostanú v stagnácii alebo v miernom poklese, a sú tu regióny, ktoré tradične priťahujú, či už prácou, podmienkami životnými ľudí, ako sú Bratislava, Žilina, Bystrica, Košice, kam sa ľudia sťahujú a kde boli vysoké nárasty cien nehnuteľností, či už bytov alebo domov alebo aj pozemkov.“

Andrej Horváth: „Už ste sa dotkli vysokých cien stavebných materiálov. Tie skutočne posledné mesiace narástli o desiatky percent. Stáva sa ale, a píšu nám o tom aj diváci, že kúpili si byt na papieri, teda ešte nebol postavený, a developeri im niektorým zrušili zmluvu alebo im nejakým spôsobom ju prepracovali a pýtajú si viacej peňazí. Vy ako vnímate tieto prípady?“

Martin Lazík: „To je o zmluvných vzťahoch. To je také právne okienko. Čiže máme zmluvný vzťah, kde si developer s kupujúcim dohadujú určité podmienky, ktoré nastanú, a podľa typu projektu možno o rok, o dva, o tri, o štyri. Čiže naozaj je tam v niektorých prípadoch ťažko odhadovať, aká bude situácia na trhu povedzme o dva alebo o tri roky. Preto boli – to je zmluva o budúcej kúpnej zmluve najčastejšie používaná v developmente – boli podmienky povedzme že inflačná doložka alebo nejaká iná forma doložky o možných navýšeniach ceny nehnuteľnosti v budúcnosti. Pretože ani ten developer nevedel dopredu odhadnúť, ako sa ten trh bude správať, a sú určité riziká vždy na trhu. Ak to tam ale nebolo a napriek tomu hľadajú nástroje investori, developeri na to, aby utiekli z takýchto zmlúv, tak tam už je to potom na hrane. Proste keď na to nemysleli, tak si to budú musieť celé to riziko a stratu zobrať na seba. Ak na to mysleli, tak sa môžu nejakým spôsobom dohadovať a používať ten inštrument na úpravu ceny.“

Andrej Horváth: „V Bratislave bol v minulosti veľký záujem o rodinné domy na periférii hlavného mesta, vznikali celé satelitové štvrte. Ako sa vyvíja situácia v tejto oblasti? Je ešte stále záujem rodín o rodinné domy miesto bytu, pričom tá cena môže byť veľmi podobná?“

Martin Lazík: „Áno, ten záujem stále je, samozrejme. To transformovanie sa ekonomiky, aj povedzme koronakríza, home office a tak ďalej, že ľudia potrebovali možno väčší priestor, potrebujú pracovňu a vedia pracovať z domu, to znamená, že už nie sú tak viazaní na každodenné dochádzanie, čo nahráva práve tomu odsťahovaniu sa povedzme do tých satelitov, kde už tí ľudia by som povedal tak nepociťujú tú potrebu každodenného dochádzania. Samozrejme, pokiaľ nemajú deti krúžky a tak ďalej, ktoré sú zase, a treba si podľa toho aj vybrať ten satelit, keď to tak nazveme, že či tam mám tie krúžky, ktoré chcem, aby sa im deti venovali, alebo podľa toho, čo ich zaujíma, a ako tam vedia chodiť do školy a tak ďalej. Lebo zbytočne ja budem mať home office, keď ich musím každý deň nosiť do Bratislavy. Takže toto naozaj musí každý individuálne zvážiť, ale ten trend stále je, a samozrejme aj budovanie diaľnic, typicky povedzme R4 tu pri Bratislave, napomáha k dostupnosti nehnuteľností a lokalít smerom do Bratislavy a dopravnú dostupnosť. Čiže naozaj tento smer, myslím že mám takú správu, že teda naozaj cítia zlepšenie tej dopravnej situácie.“

Andrej Horváth: „Pán Lazík, máme ešte jednu minútu. Posledná otázka. Nie všetci ľudia majú peniaze na to, aby si kúpili byt či dom. Mnohí, najmä mladí ľudia idú do podnájmu. Tam sa ako vyvíja tá situácia v rámci ponuky bytov na prenájom? Tie ceny idú hore tiež?“

Martin Lazík: „Ceny na prenájom išli práveže hore. To znamená, ako nám teraz stagnujú ceny nehnuteľností pri predaji, tak nájomné nám mierne išlo hore. A práve z toho dôvodu, že časť kupujúcich naozaj nedosiahne na hypotéku, alebo nemôže si kúpiť nehnuteľnosť, tak končia v nájomnom segmente, sektore. A tam už je vidieť, že – a samozrejme to súvisí aj s vojnou na Ukrajine a množstvom ľudí, ktorí sa museli vysídliť z Ukrajiny – že tie nehnuteľnosti sú pod určitým tlakom.“

Andrej Horváth: „Hovorí Martin Lazík z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ja v tejto chvíli ďakujem, že ste si našli čas a prišli k nám do štúdia.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne za pozvanie.“