Najhoršia dostupnosť bývania za 11 rokov

Lenka Buchláková, moderátor: „Dostupnosť bývania sa zhoršila. Situácia je najhoršia od roku 2011. Konštatuje to v najnovšom komentári Národná banka Slovenska. Môže za to vysoký rast cien nehnuteľností, ako aj rastúce úročenie úverov na bývanie. Dostupnosť bývania je podľa centrálnej banky najhoršia v Žilinskom, Prešovskom a Košickom kraji. Ako relatívne najdostupnejšie sa naopak javia nehnuteľnosti v Bratislavskom a Trnavskom kraji. Viac si povieme s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Ako sa vyvíja súčasná situácia? Je to asi veľmi zlá správa pre realitné kancelárie, že sa ten realitný trh mení.“

Ján Palenčár: „Áno, v súvislosti so zvýšením úrokových sadzieb na hypotéky prichádza k určitej zmene na realitnom trhu. Tak, ako ste spomenuli v úvode relácie, naozaj dostupnosť bývania sa zhoršuje, práve z dôvodu vysokých cien a vysokých úrokových sadzieb. Pokiaľ sa však pozrieme na druhý extrém, kedy bolo najdostupnejšie bývanie v novodobej histórii Slovenska, tak to bolo len pred troma rokmi, keď zhruba priemerná cena nehnuteľnosti bola nižšia niekde na úrovni zhruba tridsať až tridsaťpäť percent ako je v súčasnosti, na druhej strane boli veľmi lacné hypotéky, a táto kombinácia vlastne urobila to, že bolo najdostupnejšie bývanie na Slovensku. Z pohľadu realitného makléra zmena situácie, kedy trh sa orientuje, dnes sme prežívali alebo posledné roky sme prežívali trh, ktorý patril viac predávajúcim ako kupujúcim tým, že bol veľmi silný dopyt, bol tlak na ceny a v podstate predávajúci si do nejakej miery mohli diktovať podmienky na trhu, dnes tá situácia sa mierne mení, tá veľká skupina dopytujúcich záujemcov sa zmenšuje práve o tých klientov, ktorým je znemožnené, povedzme kvôli zvýšeným úrokovým sadzbám, získať hypotéku, alebo sa rozhodli kvôli zvýšeným úrokovým sadzbám odložiť rozhodnutie kúpiť byt.“

Lenka Buchláková: „Hovoríte o tej situácii, teda ako sa mení. My sme veľakrát informovali aj v našom vysielaní, ako sa o cenách bytov licituje a podobne, akým spôsobom čakáme na byt alebo do pár minút, keď dáte inzerát na internet, sa vám vlastne niekoľko záujemcov prihlási. Aká je teraz tá situácia, keď hovoríme o nedostupnosti bývania? Za aký čas sa dokáže takýto byt predať?“

Ján Palenčár: „Doba predaja priemernej nehnuteľnosti na Slovensku sa predlžuje. Tak, ako ste spomenuli, posledné roky trh patril predávajúcim a v podstate sme bežne riešili licitáciu ceny tým, že bol veľký záujem o danú nehnuteľnosť, takže samotné inzerované ponukové ceny nehnuteľností nielenže neklesli pri jednaní, ale naopak pri jednaní s kupujúcimi stúpali kvôli zvýšenému záujmu. Tá situácia sa mení, predovšetkým pri starších bytoch. Ten samotný záujem alebo to množstvo záujmu kleslo. V súčasnosti môžeme povedať, že na priemerný byt, priemernú nehnuteľnosť, pokiaľ sa dostane do ponuky, tak realizácia predaja môže byť v mesiacoch, kým pred zhruba polrokom to bolo v dňoch až týždňoch. To však neznamená, že Slováci nechcú kupovať nehnuteľnosti. Ten záujem je veľmi silný a ja by som skôr túto situáciu porovnal k tomu, že sa začína stabilizovať. Lebo to, čo sme žili posledné tri roky, to nebola reálna situácia. Ten nepomer medzi dopytom a ponukou bol obrovský až nezdravý pre realitný trh.“

Lenka Buchláková: „Niektoré realitné kancelárie hovoria aj o takej, že teraz sa dostáva do popularity to, aké ponúkajú vlastne tie realitné kancelárie respektíve tí majitelia bytov zľavy a že nie sú zanedbateľné. O akých sumách hovoríme, keď sa už potom vyjednáva o cene?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa bavíme v niektorých prípadoch o tom, že cena, vyjednaná cena je nižšia ako ponuková, áno, deje sa to, tá ponuková cena môže byť nižšia o päť, sedem, osem percent, treba si však uvedomiť, že tieto nehnuteľnosti sú predovšetkým staršie nehnuteľnosti a ponukové ceny, za ktoré boli prezentované na povedzme realitných portáloch alebo v ponuke realitných kancelárií, ony nezodpovedali realite, čiže boli navýšené aj oproti reálnemu trhu. Tým, že sa to predávajúcim oplatilo, alebo táto taktika vychádzala tri roky posledné, že mohli ste dať cenu o desať, pätnásť, dvadsať percent vyššiu ako bola priemerná cena na trhu, tak v čase pol roka, rok vás trh dobehol a nakoniec predávajúci túto sumu obdržal, ktorú chcel. Dnes klienti predávajúci prichádzajú na to, že je potrebné zreálniť ponukové ceny, a z tohto vychádza, že vlastne upravujú ponukové ceny smerom dolu.“

Lenka Buchláková: „Vrátim sa ešte k analýze Národnej banky Slovenska o teda nedostupnosti bývania, respektíve najhoršej za jedenásť rokov. Oni sledovali viacero faktorov, ktoré môžu teda vplývať na realitný trh, a jednou z tých vecí je aj výstavba. Oni sú veľmi pozitívni v tých číslach alebo teda štatistikách s tou výstavbou začatých a dokončených bytov a s tou ponukou, čo by v konečnom dôsledku mohlo tlačiť na tú cenu. Súhlasíte s týmito analýzami, že je tá situácia priaznivejšia v tomto smere?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na ponuku novostavieb, tak prioritne klienti kupujúci majú záujem si pozrieť ponuky novostavieb. Štandardne zasa posledných tri až päť rokov sa rozpredali nehnuteľnosti vo výstavbe ešte v čase, keď nebola ukončená hrubá stavba. Aj toto hovorí o tom, že tá situácia na trhu nebola dobrá a ten záujem bol podstatne vyšší, násobne vyšší ako ponuka. Samozrejme, pokiaľ by prišlo k zrýchlenej výstavbe, keby prišlo k tomu, že developeri sú schopní nejakým spôsobom naplniť dopyt, ktorý tu dnes máme, tak by to mohlo sa odraziť aj na cenách nehnuteľností. Ale dnes developeri, aj z objektívnych príčin, ako sú nedostatok pozemkov vhodných na rezidenčnú výstavbu, dlhotrvajúce povoľovacie procesy a podobné, nie sú schopní dať na trh dostatočné množstvo bytov. A prichádza nám tu ešte ďalší faktor, ktorý zásadne ovplyvňuje ceny nehnuteľností, a to je vývoj cien stavebných materiálov a prác.“

Lenka Buchláková: „O tom sa vlastne budeme aj rozprávať, nielen teraz v tejto chvíli, ale teda aby som pripomenula divákom, čo videli pred chvíľou, že toto budeme riešiť aj na TA3 konferencii, ktorá teda je venovaná developerom, respektíve aj nájomnému bývaniu na Slovensku, ktorú teda TA3 organizuje štrnásteho októbra, teda budúci piatok, a ste súčasťou tejto konferencie, kde sa teda budeme rozprávať aj napríklad o energetickej kríze, ako vlastne vplýva na ten realitný trh, a predpokladám, že veľmi výrazne, hlavne na teda ceny stavebných materiálov.“

Ján Palenčár: „Áno, ceny starých materiálov prudko vzrástli, predovšetkým po prvej vlne koronakrízy v roku 2020. Tam sme zaznamenali najväčšie nárasty cien stavebných materiálov. Je pravdou, že pri niektorých druhoch stavebných materiálov prišlo k úprave cien, to znamená mierne klesli oproti tomuto prudkému vzrastu, ale nedostali sa na úroveň spred koronakrízy, a naopak pri niektorých materiáloch je tlak na ďalšie zvyšovanie. Samozrejme, do veľkej miery k tomuto prispieva aj neistota v oblasti energií, ceny energií, ktoré majú priamy vplyv na vývoj cien stavebných materiálov, ale aj možná produkcia alebo možný vývoz stavebných materiálov na Ukrajinu, pokiaľ príde k realizácii obnovy Ukrajiny tak, ako je plánovaná, čo by znamenalo, že množstvo európskych firiem, ktoré vyrábajú, výrobcov stavebných materiálov, budú svoju produkciu posúvať a predávať na Ukrajinu, čo zasa bude znamenať, že v Európe bude nedostatok stavebných materiálov, čo opäť bude mať tlak na zvyšovanie cien.“

Lenka Buchláková: „To nie sú dobré správy pre tých, ktorí si kupujú byty v novostavbách, pretože tam sú takzvané pri kúpnej zmluve inflačné doložky, ktoré sa navyšujú kupujúcim, ktorí majú potom problém aj pri vyšších úrokových sadzbách si ako keby navýšiť tú hypotéku a podobne. S tým sa stretávate v praxi, že s tým klienti majú problém?“

Ján Palenčár: „Áno, niektorí klienti nás oslovili s tým, že teda boli kontaktovaní developermi, že prišlo k zvýšeniu cien stavebných materiálov, čo malo vplyv na zvýšenie ceny daného bytu alebo rodinného domu. Dokonca boli prípady, kedy developeri vyzvali klientov na doplatok kúpnej ceny napriek tomu, že túto možnosť nemali v zmluvách, a toto považujem za veľmi neseriózne a neférové. Naozaj treba každý jeden prípad posudzovať samostatne, dať si poradiť právnikom, pretože v niektorých prípadoch naozaj tá situácia môže byť objektívna, na druhej strane sú prípady, kedy developeri z dôvodu zvyšovania cien, predajných cien nehnuteľností len špekulatívne chceli získať z trhu ešte viac peňazí. To znamená, klient bol ochotný priplatiť päť, osem percent navyše z ceny bytu, keďže na trhu už cena kupovanej nehnuteľnosti bola podstatne vyššia ako on si ju zazmluvnil. Ale toto sú naozaj už veľmi nekalé praktiky a tu by som navrhoval klientom, aby sa obrátili na právnikov.“

Lenka Buchláková: „Keď sa stále teda bavíme o tej téme nedostupnosti bývania, tým jedným z riešení sú napríklad nájomné byty, o ktorých sa teraz veľmi často rozpráva, že štát teda ide stavať nájomné byty, ale však vieme, aká je realita. Zrejme to nebude o rok, dva, možno o päť, ak vôbec teda. Čo by to prinieslo? Respektíve toto je riešenie tej nedostupnosti bývania na Slovensku?“

Ján Palenčár: „No musíme sa pozrieť, aký objem je štát schopný stavať. Už nikdy v budúcnosti sa nevrátime k množstvu a k objemu výstavby štátnych bytov, ktoré sme tu boli zvyknutí vidieť pred rokom 1989. Pokiaľ pán Holý ako vicepremiér prezentoval možnosť výstavby dvadsaťpäťtisíc bytov ročne, je to samozrejme veľmi otázne. Ale každý byt, ktorý štát umiestni na trh formou štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý bude výhodný pre určité skupiny obyvateľstva, a štát určí, ktoré skupiny obyvateľstva a v ktorých regiónoch, to je dôležité, toto považujem za nesmierne pozitívne pre trh, pretože stále máme na trhu množstvo ľudí, ktorí nevedia dosiahnuť tak na komerčné nájomné, ako nevedia dosiahnuť na hypotéku, aby si byt mohli kúpiť. Pritom sú to profesie, ktoré nutne štát potrebuje, či už sú to zdravotné sestry, či sú to opatrovatelia, opatrovateľky, učiteľky základných škôl, materských škôl a podobne, a pre tieto skupiny obyvateľstva štát musí zabezpečiť dostupné bývanie.“

Lenka Buchláková: „Keď sme sa vlastne ako keby rozprávali o tom, že hovorili ste o tých regiónoch, tak tí developeri sa rozpŕchli vlastne po celom Slovensku, teda nestavajú až tak prioritne tu v Bratislave, respektíve áno, ale začali viac v iných krajských mestách. Prečo je tomu tak?“

Ján Palenčár: „Treba si uvedomiť, že Bratislava z pohľadu developmentu je vypredaná. Teraz som to možno zjednodušene povedal, ale pokiaľ si pozriete voľné pozemky alebo developerské pozemky v Bratislave, tak je tu nejaká obmedzená skupina veľkých developerských firiem, ktorá obsadila voľné pozície v Bratislave, a povedzme pre väčšie množstvo developerov môže byť Bratislava zaujímavá len z pohľadu možno nejakých menších rekonštrukcií alebo nejakých zahusťovačiek, ale nie už veľkých urbánnych celkov. Čiže Bratislava dnes z pohľadu developmentu alebo veľkej časti developmentu patrí desiatim – dvanástim firmám, ktoré majú dnes pozemky. Na druhej strane, Bratislava je z pohľadu povoľovacích procesov najhoršia na Slovensku, to znamená dĺžka povoľovacích procesov a samotná náročnosť je veľmi zlá. A z tohto dôvodu sa developeri rozhodli pozrieť sa aj do iných regiónov, kde je rovnako záujem bývať, kde je rovnako silný dopyt, a dnes sú zaujímavé nielen krajské mestá, ale aj bohaté okresné mestá, kde sú silní zamestnávatelia, kde sa ľudia sťahujú za prácou a podobne. A vidíme to vlastne aj v tom, ako sa nám vyvíja dynamika rastu cien. Už dnes Bratislava dlhodobo nie je lídrom v rýchlosti zvyšovania cien, aj keď stále je Bratislava najdrahšia na Slovensku a bude ako hlavné mesto, ale v rýchlosti zvyšovania cien vedú iné regióny, kde práve nový development vytiahol alebo zvýšil priemerné ceny.“

Lenka Buchláková: „Ja sa opäť obrátim teda na Národnú banku Slovenska, ktorá na to reaguje a hovorí, že pri kombinácii vyššej inflácie a ekonomickej krízy sa päť percent úverov pre domácnosti môže dostať do vážnych problémov, a to sú vlastne ľudia väčšinou ktorí sú v regiónoch. Čiže developeri, ktorí stavajú v regiónoch, môžu mať s tým potom vlastne problém.“

Ján Palenčár: „Samozrejme, zvýšenie úrokovej sadzby nielen pre nových klientov, ktorí si chcú kúpiť byt, ale aj pre klientov, ktorí povedzme nemali dlhšie fixácie a sa im robí refix, čiže majú nové úrokové sadzby, zvýši sa im náklad na splácanie hypotéky, čo môže znamenať, že zo svojho rodinného rozpočtu si musia odkrojiť väčšiu časť na splátku úveru. Na jednej strane to môže znamenať zhoršenie životnej úrovne, na druhej strane to môže znamenať, že si táto rodina nemôže už dovoliť niektoré veci, či to už sú dovolenky, či sú to krúžky pre deti a podobne, ale bohužiaľ, v mnohých prípadoch klienti išli na hranu svojich možností pri hypotéke a u týchto klientov môže znamenať, že budú mať problém so splácaním hypotekárneho úveru. A tu je veľmi dôležité, aby takíto klienti vopred začali komunikovať s bankou, aby našli cestu, akým spôsobom, či už v čase natiahnuť úver alebo urobiť inú aktivitu, ktorá nebude znamenať, že prídu o bývanie.“

Lenka Buchláková: „Určite v tomto rozhovore teda nevynecháme otázku, ako sa zakaždým pýtam, ale to sú také prirodzené otázky, ktoré nám prichádzajú s touto témou, keď niekto uvažuje nad kúpou a počuje tieto informácie, či ešte s tým trošku počkať, alebo teda nie, alebo keď niekto predáva byt, ako je vlastne to postavenie teraz predávajúceho a kupujúceho aktuálne.“

Ján Palenčár: „Tak, ako som spomenul, že ten silný tlak dopytu, ktorý sme tu mali niekoľko rokov, sa zmiernil, to znamená nie je taký obrovský záujem klientov, nestojí desať klientov v rade na jednu ponuku. Na druhej strane, pokiaľ klient má záujem kúpiť byt a orientuje sa v ponuke novostavieb, stále nemáme dostatok novostavieb, a pokiaľ si nájde svoju vhodnú novostavbu, tak odporúčam nečakať, lebo tých novostavieb nebude neúmerne pribúdať, budú pribúdať podobne, ako sme boli zvyknutí doteraz, a ceny stavebných materiálov a stavebných prác nepôjdu dolu, to znamená samotný tlak na zníženie ceny novostavieb ja najbližšie obdobie nevidím. Pokiaľ sa pozrieme v ponuke starších bytov, tam môže v niektorých prípadoch prísť ku korekcii cien pri sídliskových bytoch, kde je veľká ponuka týchto bytov, ale takisto by som sa pozrel na konkrétnu ponuku a hodnotil by som každú jednu ponuku samostatne.“

Lenka Buchláková: „Načo si treba dávať pozor pri kúpe nehnuteľnosti?“

Ján Palenčár: „V každom prípade sú také dva základné smery. Jedna vec je právne problémy, ktoré súvisia s kúpou nehnuteľnosti, to znamená urobiť si právnu analýzu. Túto analýzu samozrejme vie urobiť každá profesionálna realitná kancelária už pri nábore nehnuteľnosti. To znamená, či sú tam neni žiadne vady, čo sa týka samotného vlastníctva, či na nehnuteľnosť neviažu sa nejaké vecné bremená, prípadne ťarchy, ktoré by mohli zaťažiť budúceho kupujúceho. Ale takisto si treba pozrieť v prípade bytov, ja to odporúčam, klienti to často podceňujú, aby si pozreli detailne zmluvu o správe, akým spôsobom sa spravuje bytový dom, aký je domový poriadok, aby neboli v týchto dokumentoch niektoré veci, ktoré by mohli klienta zásadne ovplyvniť. A potom máme druhú analýzu, a to je technický stav nehnuteľnosti, aby si klient prešiel technický stav nehnuteľnosti, aby ho v budúcnosti neprekvapilo niečo, čo zasa môže mať negatívny vplyv na kúpu samotnej nehnuteľnosti alebo na jej užívanie.“

Lenka Buchláková: „Na záver sa vrátim teda k prvej otázke, ešte k tým realitným maklérom. Keď hovoríte, že tá situácia sa mení, byty sa predávajú pomalšie a podobne a zreálňuje sa ako keby tá celá situácia na trhu, znamená to aj redukciu počtu tých realitných maklérov na Slovensku?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme sa vrátili do prvej krízy, ktorú sme tu mali na realitnom trhu v roku 2008, tak môžem povedať, že prasknutím realitnej bubliny v roku 2008 na jeseň prišlo k zníženiu počtu realitných maklérov na realitnom trhu a súčasťou realitného trhu ostali len profesionálne realitné kancelárie. A tí makléri, ktorí mali túto činnosť ako druhú svoju alebo tretiu činnosť, prestali v tejto činnosti pôsobiť. Na druhej strane, dnes som presvedčený, že pozícia realitného makléra je ešte dôležitejšia ako sme boli posledné roky zvyknutí, lebo práve teraz aj predávajúci budú oveľa viac potrebovať činnosť realitného makléra, aby realitný maklér vhodne poradil, aby vhodne pripravil stratégiu na predaj, pripravil samotnú nehnuteľnosť tak, aby bola v tom konkurenčnom boji vhodne predajná.“

Lenka Buchláková: „No a o týchto témach sa budeme rozprávať aj, ako som spomínala, štrnásteho októbra na našej konferencii developerov. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie. Pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“