Záujem o hypotéky prudko klesá a nespôsobujú to len vyššie úrokové sadzby

Záujem o hypotekárne úvery klesá už niekoľko mesiacov po sebe. Odborníci na financie to prisudzujú najmä zdražovaniu úverov na bývanie, ale aj stúpajúcej inflácii. Novú hypotéku či refinanc starého úveru si môže dovoliť čoraz menej ľudí. Situáciu s hypotékami ovplyvní aj novela Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá obmedzuje maximálne zadlženie ľudí nad 40 rokov.

Stúpajú úrokové sadzby aj inflácia

Financial Report oslovil viacero odborníkov na finančné sprostredkovanie aj predstaviteľov bánk na Slovensku. Všetci sa jednohlasne zhodujú v tom, že najvážnejším dôvodom predčasného čerpania hypoték je zvyšovanie úrokových sadzieb.

To však nie je všetko. Pri poklese dopytu o úvery na bývanie ide podľa nich o kombináciu drahších hypoték a nedostatočných príjmov, z ktorého viac odkrajuje vysoká inflácia.Inak povedané, je stále viac ľudí, ktorí si už tento rok – na rozdiel od minulosti – nemôžu kúpu bývania dovoliť, prípadne musia voliť lacnejšie bývanie, aby im naň vyšla hypotéka.

Podľa manažérky hypotekárnych úverov mBank Sone Holíkovej dopyt po úveroch na bývanie ovplyvňujú aj ďalšie faktory. Okrem zvyšujúcich sa sadzieb a inflácie je to aj neistá situácia s energiami, vysoké ceny nehnuteľností na trhu a tiež doteraz najvyššie ceny stavebných materiálov.

„Zvýšené úrokové sadzby môžu pre vybraných klientov spôsobiť to, že si takú výšku mesačnej splátky nemôžu dovoliť a prehodnotia výšku úveru, či nájdu inú nehnuteľnosť,“ vysvetľuje hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová.

Nových hypoték je výrazne menej

Pokles záujmu o nové hypotekárne úvery vidno na oficiálnych číslach už od marca 2022. „Z marcových 3 miliárd eur klesol objem nových hypoték v júli na 1,3 miliardy eur,“ vysvetľuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Zároveň platí, že čísla za január až marec tohto roku boli výrazne nafúknuté predčasne refixovanými hypotékami. „Ak sa pozrieme na takzvané čisté nové obchody – čiže nové hypotéky, ktoré si ľudia berú prvýkrát – tie klesli z marcových 1,6 miliardy eur na 919 miliónov eur, čiže takmer o polovicu,“ konštatuje odborník.

Tieto čísla podľa neho ukazujú, že objem hypoték na novo kupované bývanie klesol, hoci časť poklesu je potrebné pripísať na vrub predčasne urobenému rozhodnutiu čerpať úver. „Ľudia, ktorí plánovali kupovať bývanie v tomto roku, sa poponáhľali získať hypotéku hneď v úvode roka, keď bolo zrejmé, že sadzby výrazne narastú,“ dodáva.

Refinancovanie hypoték prestáva mať zmysel

Pri refinancovaní hypoték podľa analytikov vidno rovnaký prístup ako pri nových úveroch na bývanie, len vo väčšej mierke.Podľa odhadov Národnej banky Slovenska si koncom minulého a úvodom tohto roka predčasne refixovala hypotéky asi tretina ľudí, ktorým pôvodne fixácia končila v roku 2022 a 2023. „Je to vysoký podiel, ktorý dokazuje, že Slováci si naše odporúčania zafixovať si nízku sadzbu na čo najdlhšie obdobie zobrali k srdcu,“ komentuje M. Búlik.

Toto konštatovanie podľa hovorkyne ČSOB Anny Jamborovej potvrdzuje aj fakt, že v niektorých týždňoch počet žiadostí o refinancovanie prevyšoval počet žiadostí o nové úvery. Situácia sa však podľa nej následne upokojila a dnes je záujem porovnateľný s počtom žiadostí v rovnakom období minulého roka.

Slovenská sporiteľňa očakáva, že záujem o nové hypotéky v nasledujúcich mesiacoch klesne ešte viac. „Po zvýšení sadzieb a očakávaní ich prípadného ďalšieho rastu prestáva mať refinancovanie zmysel,“ vysvetľuje hovorca banky Lukáš Havlík. Pripomíname, že v marci 2022 banky reportovali refinancované úvery v objeme 1,93 miliardy eur, kým v júli tohto roku to bolo 791 miliónov eur. To predstavuje až 60-percentný pokles objemu.

Úrokové sadzby hypoték sa vrátili do roku 2017

Úrokové sadzby úverov na bývanie sú v súčasnosti vyššie, ako boli v uplynulých rokoch, keď sa tie Slovenské dlhodobo držali na najnižších úrovniach v rámci Európskej únie. Naďalej však platí, že aj pri súčasnom zvyšovaní sa stále držia pod priemerom eurozóny a aktuálne sa pohybujú na úrovniach, ktoré boli priemerné v rokoch 2016 až 2017. Zároveň sú niekoľkonásobne nižšie ako v prípade Česka či Maďarska.

Príliš drahé nehnuteľnosti

Nápor na rozpočty domácností dnes podľa odborníkov mnohým vôbec nedovolí pomýšľať na hypotéku. Rodiny aj jednotlivci sa v súčasnosti obávajú, ako sa inflácia ďalej prejaví v cenách energií a potravín, koľko a či im vôbec zostane dostatok peňazí na splátku hypotéky.

Úvery na bývanie sa stávajú nedostupné aj s ohľadom na vysoké ceny nehnuteľností. „Kúpa nehnuteľnosti sa tak stáva reálnou len pre tých, ktorí majú k dispozícii balík vlastných úspor na dofinancovanie hypotéky a zároveň sú ich príjmy v dostatočnej výške,“ konštatuje riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Podľa nej možno povedať, že priority obyvateľstva sa v tomto období sústreďujú skôr smerom k šetreniu ako k spotrebe a ďalšiemu zadlžovaniu. „Ako dôvod prípadného poklesu záujmu o kúpu nehnuteľností vidíme jeho nedostupnosť z pohľadu cien, aj nedostatočnej ponuky na trhu, čo ide ruka v ruke,“ dopĺňa A. Jamborová.

Hypotéky budú ďalej zdražovať

Mnohí klienti, ktorým sa zafixovaná nízka úroková sadzba s nízkou splátkou končí až budúci rok čakajú, ako sa situácia v nasledujúcom roku vyvinie. Z vyjadrení analytikov je však viac ako zrejmé, že budúci rok sadzby hypoték určite neklesnú.Práve naopak. Európska centrálna banka je odhodlaná naďalej dvíhať kľúčovú úrokovú sadzbu, a úrokové sadzby pri hypotékach porastú. „Nebude to pravdepodobne extrémny rast, ale priemerná sadzba poskytnutých hypoték sa prehupne cez 3 % a 3-, resp. 5-ročné fixácie pravdepodobne výraznejšie prekročia trojpercentnú hranicu,“ predpovedá M. Búlik.

V tomto prípade je podľa neho potrebné prepočítať, či má zmysel využiť nízky úrok až do konca pôvodnej fixácie, alebo si refixovať hypotéku už teraz na dlhšie obdobie, ale s nižšou sadzbou ako v roku 2023, a tým si dlhodobo zaistiť o niečo nižšiu splátku.

Odborníci sa tiež zhodujú na tom, že desaťročné fixácie už pri súčasných úrokových sadzbách prestávajú byť zaujímavé. Tí, ktorí tento trend nezachytili a nestihli svoj úver upraviť alebo refinancovať, by dnes s najväčšou pravdepodobnosťou dostali ponuku s vyšším úrokom, ako majú v pôvodnej banke.

„Refinancovanie s cieľom znížiť si úrok a splátku už nedáva zmysel. Okrem iného aj preto, lebo dlhodobé fixácie sú teraz vo väčšine bánk tie najdrahšie,“ dopĺňa E. Šablová. Priestor na refinancovanie je však podľa nej ešte vtedy, ak klient prechodom do inej banky sleduje zníženie mesačného zaťaženia svojho rozpočtu v prípade, že spláca viaceré úvery.

V septembri 2022 zvyšovali úroky takmer všetky banky

Začiatkom tohtoročnej jesene zvýšili úrokové sadzby hypotekárnych úverov všetky väčšie banky s výnimkou Tatra banky. Finančné domy to zdôvodnili vyššou cenou zdrojov na trhoch po tom, čo Európska centrálna banka avizovala ešte prísnejšiu menovú politiku, a teda ďalšie zvyšovanie úrokov, napriek hrozbe recesie. Zmeny sa pri rôznych fixáciách pohybujú od 0,2 do 0,9 percentuálneho bodu. Úrokové sadzby 10-ročných fixácií budú po novom nad štyrmi percentami a ani päťročné fixy už nie sú ďaleko od tejto hranice.

Objem úverov pre starších ľudí klesne

NBS prednedávnom schválila novelu, ktorá obmedzuje maximálne zadlženie pre ľudí nad 40 rokov. Novinka má obmedziť nadmerné zadlžovanie sa do príliš vysokého dôchodkového veku. V praxi to spôsobí, že starším ľuďom banky buď neschvália hypotéku, alebo im požičajú menej peňazí.

NBS odhaduje, že po tejto úprave objem nových úverov klesne približne o jedno percento. Napríklad mBank predpokladá, že táto zmena sa dotkne približne 5 % žiadateľov o hypotéku. Finanční sprostredkovatelia dodávajú, že ide o zanedbateľné množstvo nových hypoték.

Hovorkyňa ČSOB A. Jamborová uviedla, že banka sa novelou detailne zaoberá, no v súčasnosti eviduje len minimum individuálnych prípadov klientov, ktorým sa z mimoriadnych dôvodov splácanie predlžuje až do dôchodkového veku a len pri minimálnej výške nesplateného zostatku.

Tatra banka už v súčasnosti úvery pri splatnosti nad 65 rokov klienta schvaľuje v obmedzenej miere. „Dôsledne posudzujeme dôvody posunu splatnosti nad uvedenú hranicu,“ vysvetľuje hovorkyňa S. Miklošovičová.

Podľa E. Šablovej mohla NBS zvoliť inú zlomovú hranicu, od ktorej by sa okresával úverový strop. Mohla ňou byť kategória ľudí vo veku aspoň 45 rokov a viac. Po novom bude totiž viac ľudí musieť doplniť nižšie schválené úverové limity z vlastných úspor, čo podľa nej môže napriek nižším dlhom na dôchodku opäť ohroziť ich finančnú stabilitu v budúcnosti.Nové pravidlo totiž nezohľadňuje ani to, že mnohí ľudia budú ekonomicky aktívni aj po 65-ke, a samotný dôchodkový vek sa v čase môže veľmi ľahko zmeniť.

Zvažujte minimálne 5-ročnú fixáciu

Nie každý klient refinancoval svoj úver na bývanie predčasne. Ak sa vám končí fixácia v týchto mesiacoch, musíte sa rozhodnúť, akú dĺžku fixácie si zvolíte. Odborníci radia zvoliť si fixáciu aspoň na tri roky, pri ktorej sa dá dosiahnuť úroková sadzba už do 2,5 % ročne. „Som však skeptický, či o tri roky uvidíme sadzby opäť klesať. Skôr by som preto odporučil zvážiť minimálne 5-ročnú fixáciu,“ odporúča M. Búlik. Úrokové sadzby pri 5-ročných fixáciách sa pohybujú na úrovni 2,6 až 2,8 % ročne, pričom rozdiely v porovnaní s 3-ročnými sadzbami sú len minimálne.