Štát sľubuje lacné nájomné bývanie

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny spúšťa rokovania s investičnými partnermi v súvislosti s bývaním v nájomných bytoch, ktoré budú podporované štátom. Najväčší záujem o nájomné bývanie majú ľudia v okresoch Prešov, Spišská Nová Ves, Trenčín, Levice, Kežmarok a Nitra. V Nitrianskom kraji by napríklad nájomca zaplatil za trojizbový byt mesačne iba dvestotridsať eur, pričom v Žilinskom kraji by to bolo dvestošesťdesiatpäť eur. Odborníci však tvrdia, že tieto prepočty nie sú reálne. Viac s mojím hosťom Martinom Lazíkom z Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň.“

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Pán Lazík, čo hovoríte na tento návrh aktuálny ohľadom nájomných bytov?“

Martin Lazík: „Tak, ako ostatní odborníci, sme to s veľmi veľkým záujmom študovali, teda čo je pripravené, čo máme na stole. Naozaj musím povedať, že som rád, že nájomné bývanie máme na stole. Máme ho na bilbordoch, ale potrebujeme to dostať aj do praxe. Tá cesta, od začiatku bolo jasné, že bude tŕnistá, ťažká a bude to chvíľku trvať, ale dnes naozaj hovoríme, by som povedal, o takých stále ešte len plánoch. Aj to, čo bolo predstavené, a v tých číslach, ktoré sme videli, sú plány, alebo teda predpoklady, ako by to mohlo fungovať. Je to ešte stále veľmi vzdialené od praxe a od toho, čo reálne budú ľudia platiť nie v tomto roku, ani nie na budúci rok, ale niekde v budúcnosti. A preto dnes akože hlbšie analyzovať tieto čísla môžeme, lebo je tam možno niekoľko chýb, alebo teda takých nuansí v tých výpočtoch, ale zatiaľ je to všetko predčasné. Je fajn, že o tom rozprávame, že to máme na stole, ale ešte je to skoro.“

Lenka Buchláková: „Tak papier znesie všetko a v tomto prípade, ak diváci vidia náš stôl, tak naozaj veľa slidov, ktoré ministerstvo pripravilo v tomto smere. My si môžeme pozrieť aj grafiku, kde si pozrieme cenové mapy, s akým návrhom vlastne prišiel rezort, v tomto prípade cenová mapa Slovenska, a pozrieme sa na tie nájmy. Veľa odborníkov hovorí, že vlastne to nie je reálne z toho pohľadu, že my teda, ako hovoríte, nevieme, čo sa stane o dva – tri roky, keď možno to už bude reálne. Ale sú tieto, v zásade tieto čísla naozaj veľmi lákavé, ale možnože nie naozaj pravdivé.“

Martin Lazík: „Ja som očakával popravde oveľa väčšiu atraktivitu nájomného bývania alebo tých cien nájomných pre bežných obyvateľov. To znamená, že nie aby tam bol rozdiel v malých percentách oproti tomu komerčného nájmu. Pretože čo je trošku zavádzajúce v tých grafoch, je, vlastne to nájomné, ktoré tam je uvádzané, je už po odpočte príspevku od zamestnávateľa, ktorý môže byť od úrovne stoosemdesiat, dvesto, maximálne do tristošesťdesiat eur na byt.“

Lenka Buchláková: „A nie je vôbec zrejmé, že do akej miery teda budú zamestnávatelia ochotní prispievať zamestnancom na bývanie.“

Martin Lazík: „To je samozrejme otázne, pretože môžem mať dvoch zamestnancov povedzme so základným platom tisíc eur, jednému má pridať tisíc dvesto, alebo pridá dvesto eur na byt, a druhému dá tisíc dvesto k výplate. To znamená, že má ich možno na porovnateľnej na úrovni. Celá motivácia spočíva v tom, že pri tom, komu to dáva na nájomné bývanie, ušetrí mierne na odvodoch. Ale je to naozaj pre toho zamestnávateľa veľmi malá motivácia, rádovo v desiatkach eur na to, aby takto sa správal voči svojim zamestnancom.“

Lenka Buchláková: „Ak sa aj pozrieme teda, aký bol ten záujem, my sme už zo začiatku teda hovorili tie okresy a jednotlivé teda mestá, ako to vyzerá podľa vás z praxe? Jedna vec je prieskum teda ministerstva, druhá vec je realita.“

Martin Lazík: „Tak treba k tomu prieskumu vlastne povedať len toľko, že bol vlastne robený na ich zamestnancoch alebo ľuďoch z okolia ministerstva, a preto predpokladám, že podľa toho, ako sa zapájali v jednotlivých okresoch, tak tak vyšli tie štatistiky. Preto je taký veľký záujem z Prešova, Spišská Nová Ves a podobne. Ten realitný trh samozrejme kopíruje trh práce, keď hovoríme o nájomnom bývaní. To znamená, tam, kde je vysoký dopyt alebo ponuka dobrých pracovných príležitostí a dopyt po práci, tak tam sa koncentruje záujem. Preto ľudia idú do Bratislavy, preto idú do Žiliny, do Trnavy a tak ďalej, čiže veľké krajské mestá, ktoré ponúkajú dostatok pracovných príležitostí a nielen jedného zamestnávateľa, ktorý je vždy rizikom, ako to vidíme v dnešnej dobe. Proste keď veľký zamestnávateľ odíde z nejakého regiónu, tak ten región má problém. A preto sa bežní zamestnanci snažia dostať do miest, krajských miest, kde tých príležitostí v prípade nejakej krízy je viacero, a nezostávajú v tých regiónoch, kde je vždy ten jeden zamestnávateľ. A preto vlastne hovoríme o tom, že je dopyt v Košiciach, Bratislave, Žiline, čiže veľkých mestách. Je prirodzené, že tí ľudia sa potom sťahujú z nejakého rádiusu z okolia do týchto miest, hľadajú si tam prácu. Čiže nemôžeme povedať o tom, že by sme tu videli dnes nejakú mobilitu práce z Bratislavy smerom do Spišskej Novej Vsi, alebo do Prešova, alebo do nejakých iných okresov.“

Lenka Buchláková: „Vrátim sa ešte k tým cenám v prípadoch, ktoré som teda hovorila na začiatku. Je rozdiel medzi mesačným nájomným a splátkou hypotéky. Tá sa pohybuje v rozmedzí od približne dvesto až do tristoštyridsaťtri eur. V priemere teda by bol nájom až o šesťdesiatdva percent lacnejší oproti splátke hypotéky. Ešte raz, odzrkadľuje to realitu?“

Martin Lazík: „Ak by to platilo, tak by to bolo dobré. Ja mám len strach, že to nie je úplne pravda. Takže ak by sme sa bavili o tom, že ľudia by sa mali rozhodovať medzi kúpou svojej nehnuteľnosti a nájomným bývaním a rozdiel medzi cenovkou hypotéky a cenovkou nájomného bývania bude šesťdesiat percent, tak bude to dobrý rozdiel, ktorý bude dostatočne motivačný na to, aby tí ľudia išli do nájomného bývania. Ale ak to bude na úrovni desiatok percent – desať, pätnásť, dvadsať percent, tridsať percent, čo mne skôr takto vychádza – tak stále tí ľudia budú motivovaní, alebo teda ten prínos pre trh práce a pre pomoc ľuďom ako takým bežnému obyvateľstvu nebude tak výrazný, ako som ja očakával od nájomného bývania, kde sme očakávali, že proste rozdiel medzi trhovým nájomným alebo hypotékou bude dostatočne výrazný a dostatočne atraktívny, aby sme mohli ponúknuť nájomné byty pre pracovníkov v školstve, v zdravotníctve a tak ďalej a tak ďalej.“

Lenka Buchláková: „Diváci teda mali možnosť aj vidieť tie grafy na televíznych obrazovkách aj s hudobným podmazom, veľmi takým pozitívnym, ale zase, ako sme vraveli, tak nie je to zase až také pozitívne. Keď ste hovorili, že teda študujete, študovali ste vlastne tie analýzy, ktoré predstavilo ministerstvo, pri všetkých týchto návrhoch, ktoré sa v súčasnosti predkladajú, sa pýtam organizácií a združení, asociácií, či štát respektíve ministerstvá konzultovali tieto opatrenia alebo návrhy s odborníkmi. Konzultoval niekto s vami tieto návrhy?“

Martin Lazík: „Priamo nie. Ako nie ani s mojou osobou, alebo teda s asociáciou ako takou. My samozrejme ako člen Republikovej únie zamestnancov, Slovenského živnostenského zväzu máme prístup niekedy k týmto materiálom, len v ostatnej dobe sa trošku rýchlejšie prijímajú zákony ako človek dokáže reagovať, a samozrejme nie vždy sme vypočutí. To znamená, že keď máme a od začiatku sme mali trošku skeptický názor na jednak množstvá dodaných bytov počas roku, kedy sa dodajú, v akom časovom období a tak ďalej, tak chápem, že proste to robia asi na ministerstve trošku samostatne, ale hovorím, my sme pripravení ako pomôcť. Viem, že niektoré štatistiky alebo údaje, čo sa týka cien nájomných, sme dodávali pre jednotlivých dodávateľov analýz pre ministerstvo, čiže pravdepodobne sme sa nepriamo zúčastňovali na niektorých týchto výpočtoch, keď to takto poviem. Pretože naozaj povedať si, že či nájom v Bratislave je dnes na úrovni päťstodvadsať eur za dvojizbový byt, tam asi je zhruba správny údaj približne. S čím už možno trošku menej súhlasím, je to, že nájom vrátane energií a servisných poplatkov je vyšší o stodvadsaťosem eur. Nemyslím si, že pri dvojizbovom byte stačí stodvadsaťosem eur na to, aby som mal pokryté energie a servisné poplatky, to znamená fond opráv, odpad, čo sa bude zdražovať, pretože ideme recyklovať a tak ďalej, energie ako také, kúrenie. Nemyslím si, že je to stodvadsať eur. Je to podľa mojich odhadov dvesto a plus eur viacej pri bežných dvojizbových bytoch napríklad v Bratislave, o ktorých mám celkom slušný prehľad. Takže tu by som si dovolil akože povedať, že tu začína prvé také akože, čo mierne nesedí. Ale v podstate je to fajn, že sú to zlé čísla pripočítané aj na jednu, aj na druhú stranu.“

Lenka Buchláková: „Otázka ale je, prečo by mal developer stavať nájomné byty a nie komerčné, ktoré potom predá.“

Martin Lazík: „O tom sa snaží vlastne presvedčiť ministerstvo investorov. Hovorí nám o tom, že sú tu pripravení investori, ktorí majú takzvané dlhé peniaze, alebo ktorí sú pripravení a sú konzervatívni investori a sú pripravení mať výnos na úrovni štyri – päť percent ročne a pozerajú sa na trh s nehnuteľnosťami z dlhodobého hľadiska. Budeme veľmi radi, ak takí investori samozrejme prídu na Slovensko, pretože ja o tom hovorím dlhé roky, potrebujeme vyvážiť skladbu bytov a bytovej ponuky a bytovej politiky štátu aj o nájomné byty. Desať rokov o tom hovoríme v rámci asociácie. Ja si pamätám, že prvé pripomienky k nájomnému bývaniu išli okolo roku 2008, 2009. Sme trošku bližšie možno k nejakej realizácii, ale stále je ešte ďaleko. A či prídu naozaj tie komerčné subjekty, ktoré budú stavať, či už stovky alebo tisíce bytov, to ukáže naozaj budúcnosť. Pretože, áno, aj podmienky na trhu, či už v stavebníctve alebo aj v bankovom sektore, sa mierne menia, alebo teda možno aj výrazne menia, a čo môžu meniť určité kalkulácie a výpočty aj v týchto inštitúciách. Takže áno, sú očakávaní, bude to veľmi dobré, keď prídu. Bežný investor, stredné firmy alebo slovenské bežné firmy developerské, investičné, si nemyslím, že majú taký dlhý kapitál alebo také možnosti, aby mohli financovať tento typ nájomného bývania, štátneho nájomného bývania. Chýba mi tu možno nejaká priama investičná činnosť štátu ako takého. Čiže nespoliehať sa, nedávať stimuly iným subjektom na to, aby stavali nájomné bývanie, ale samostatný štát, že by sa involvoval do vytvárania nájomného bývania.“

Lenka Buchláková: „Ministerstvo už naznačilo, aké firmy by mali realizovať tieto nájomné byty, ale, ako ste spomínali, tie problémy alebo tie podmienky na trhu, aj problémy s pozemkami, stavebné rozhodnutia a podobne, to sú veľké komplikácie, čiže my ešte nevieme, že keby sa reálne začne stavať, respektíve aspoň časť z tých bytov, ako sa sľúbilo, bude v priebehu nasledujúcich dvoch – troch rokov k dispozícii.“

Martin Lazík: „Prešli nejak dva dačo roky od volieb a stále sme ďaleko od dodávania týchto nájomných bytov. A my sme na to upozornili, že teda je tam stavebný zákon, pozemky a tak ďalej. Síce štát aj mestá majú prístup k pozemkom, to nie je develper, ktorý by teraz musel zháňať niekde pozemky a musel by ich vykupovať alebo niečo takého. Štát ich má, mestá ich majú. Je to len o tom, koncepčne sa na to pozrieť a vyčleniť si, a potom, poviem to tak, ísť tvrdo za tou výstavbou. Ale na toto narazili krátko po voľbách, samozrejme prišla potom veľká diskusia o zmene stavebného zákona, ktorý sa mení, a jednou z tých akože, by som povedal, dôvodov zmeny stavebného zákona bolo teda, že potrebujeme rýchlejšie stavať nájomné byty. Tak ja len dúfam, že naozaj toto naplní ten stavebný zákon, a nielen, ako som povedal, súkromní investori, ale aj obce a štát samotný dokáže povedať, že dobre a teraz ideme stavať tie nájomné byty do tohto územia, lebo tu máme povedzme takúto analýzu a budeme následne ponúkať nájomné byty za takúto cenovku. Toto je, by som povedal, taký program pre investorov, že čo by ich mohlo čakať, ale v roku 2024, 2025 možno.“

Lenka Buchláková: „Ako by teda, ak hovoríte teda, že budeme predikovať tie ďalšie roky, ale ako by to mohlo vlastne zmeniť samotný realitný trh na Slovensku?“

Martin Lazík: „No prišlo by konečne k takému vyváženiu, pretože naozaj čo sa dnes deje, a nebavili sme sa ešte povedzme o cenách nájomného bývania alebo teda nájomov v komerčnej oblasti, tak tie nám zase medziročne narástli. Tak, ako narástli ceny predajné, tak aj nájomné nám rástlo, a to je z dôvodu stále vysokého dopytu a zvyšujúceho sa dopytu. Musíme jedným dychom dodať, že asi veľký podiel na tomto náraste má aj kríza na Ukrajine, respektíve vojna na Ukrajine, kde deväťdesiattisíc utečencov podľa oficiálnych štatistík, podľa neoficiálnych ktovie koľko naozaj, prišlo na Slovensko, ktorí tu chvíľku budú bývať, čiastočne budú možno dlhodobo bývať, a proste tých ľudí sme potrebovali niekde ubytovať. Áno, časť je v nejakých ubytovacích kapacitách, ale časť končila v komerčnom nájomnom sektore, ktorý ponúkajú bežní obyvatelia. Ja som si pred reláciou pozeral, že koľko je nájomných bytov dnes v ponuke v Prešove, povedzme dvojizbových a sú to jednotky v podstate. Tam môžeme povedať, že trh s nájomným bývaním ako takým pomaly neexistuje, lebo nie je čo v ponuke.“

Lenka Buchláková: „Ak sa teda pozrieme na štatistiky, ktoré teda uvádza Štatistický úrad, už ste načrtli tie rozostavané byty, a tak aby sme si to vysvetlili, pretože stále operujeme s číslom osemdesiattisíc rozostavaných nájomných bytov na Slovensku. Povedzme si, čo vlastne to číslo obsahuje a či to je naozaj tých osemdesiattisíc jednotiek, respektíve bytov, ktoré tu máme.“

Martin Lazík: „Čiže nemôžeme si predstaviť teraz, že na Slovensku máme rozostavaných v skelete alebo v nejakej fáze osemdesiattisíc bytov. To, čo eviduje Štatistický úrad, sú vydané stavebné povolenia a historicky ich drží od roku, ja neviem, 2001 alebo koľko a drží a toto číslo kontinuálne mierne rastie. Skôr je dôležité pozerať sa na to, že koľko je medziročne kolaudovaných bytov, koľko je odovzdávaných, koľko je zase na úbytku tých bytov. Čiže že máme rozostavaných osemdesiattisíc bytov neznamená, že sa reálne stávajú. To sú vydané stavebné povolenia a budú sa stavať možno o dva roky, o tri roky, niektoré možno nikdy. Máme tu veľa projektov, ktoré sa dnes v Bratislave dokončujú, ktoré boli v tejto štatistike pätnásť rokov ako rozostavané, a pritom je to stále nejaký projekt, ktorý dostal stavebné povolenie v roku 2007, 2008.“

Lenka Buchláková: „Poďme ešte na argumentáciu niektorých odborníkov, ktorí teda hovoria, aká je teda výhodnosť nájomného bytu v prípade, ak to porovnávame s hypotékou. Tak v prípade neschopnosti splácať hypotekárne splátky prídem teda o byt, ale čo sa týka aj neschopnosti platiť nájom, takisto teda prídem o byt. V zásade je to rovnaké.“

Martin Lazík: „No ten konečný výsledok v prípade katastrofy je naozaj rovnaký, že možnože ľudia si mylne myslia, že je ľahšie nesplácať nájomné a zostanem tam bývať, ako nesplácať hypotéku a zostať tam bývať, no realita je taká, aj tento zákon s tým počíta, že je tu veľká ochrana práve tých investorov, ktorí sa pýtali – Teda dobre, my spravíme nájomné bývanie, ale keď mi nebude splácať ten konkrétny klient, mám naňho páky? Tak zákon im dáva tie páky na to, aby teda budovali nájomné bývanie, a keď neplatí, tak môže prísť k vysťahovaniu. Čiže naozaj to, platilo v minulosti, alebo niektorí ľudia to majú v hlave, že náhradné bývanie, keď neplatím, alebo že nemôžu ma vysťahovať, lebo nemám kam ísť, no to nebude platiť. A či ja odchádzam v úvodzovkách na ulicu z nájomného alebo z hypotéky, stále odchádzam na tú istú ulicu. A ten výsledok, ktorý je zlý, je aj v podstate ale na konci dňa rovnaký. Áno, je rozdiel v tom, že ten človek na ulici jeden dlží možno dvetisíc eur na nájomnom a ten druhý dlží stotisíc na hypotéke, ale sú susedia na tej istej ulici.“

Lenka Buchláková: „Je ale dôležité povedať, že to, čo nás čaká, energetická kríza hlavne zasiahne ľudí, ktorí sú v takýchto nájmoch, čo už vlastne mestá aj obce hovorili, že mnohí teda skončia na ulici doslova, pretože nevedia splácať tie splátky. Ešte sa vrátim teda k tým cenám. Už ste teda hovorili o tom nájomnom. Nedávno vyšla analýza Bencont Investments, že vlastne tie nájmy v súčasnosti sú výhodnejšie, ak sa pozrieme na tú situáciu s úrokovými sadzbami, že sa nám zvyšujú a zvyšuje sa mesačná splátka a zvyšujú sa aj ceny nehnuteľností, že je to výhodnejšie mať teraz byt v prenájme ako teda vlastniť nehnuteľnosť.“

Martin Lazík: „Áno, pomalinky sa nám budú otvárať nožnice medzi tým, keď teda my sme často hovorili o tom, že ľudia na Slovensku nie sú zamilovaní do vlastníctva nehnuteľností, ale keď im to raz vychádza, že proste hypotéka je päťsto eur a nájomné je päťsto eur, tak si zoberie tú hypotéku za päťsto eur. Situácia sa mení, aj vďaka rastúcim cenám nehnuteľností a rastúcim úrokovým sadzbám. Čiže ak teraz bude situácia, že hypotéka v tom byte bude tisíc eur, nájom päťsto eur, tak už tu prichádza k tej motivácii, že teda zoberiem si radšej nájom, ako splácať tisícku mesačne na hypotéke. Lebo päťsto eur mesačne, čo mám doma vo vačku, je proste už citeľný rozdiel. A preto som aj v prípade tejto analýzy hovoril, že pokiaľ ten rozdiel medzi hypotékou a nájomným bude niekde päťdesiat – šesťdesiat percent, tak už je to motivácia. Ak to je desať – dvadsať percent, čiže ak budem mať situáciu, že nájom je päťsto, hypotéka je šesťstopäťdesiat, tí ľudia ešte stále budú mierne zvažovať, že predsa len tých pár percent naviac alebo tých sto eur, stopäťdesiat eur si priplatia, lebo splácajú svoje. Poznáme, ako sa správa realitný trh, že teda očakávajú, že nejaké nárasty do budúcnosti, respektíve ukladajú si peniažky na dôchodok alebo čokoľvek iné. Čiže pri takýchto menších rozdieloch je tá motivácia ísť do hypotéky, ale akonáhle budeme sa baviť o polovici alebo viac ako polovičnom rozdiele, tak tá motivácia ísť do nájmu a ušetriť mesačne na život, na svoju spotrebu alebo na to, čo si reálne môžem dovoliť, to je situácia možno dnešných dní, ak nám rastú energie a tak ďalej, že čo si ja reálne môžem dovoliť, no a čo musia strážiť samozrejme aj banky. Ja som aj preto v týchto výpočtoch hovoril, že je veľmi nešťastné dávať do ceny nájmu, že je to vrátane energií, lebo ako to motivuje potom ľudí jednak šetriť? A zároveň nevieme, aká to bude v budúcnosti cenovka tých energií. Čiže ak si povieme, ak niekto kalkuloval, že budú energie stáť štyridsať eur na dvojizbový byt, tak to jednak nemusí byť pravda, že koľko to stojí, a zároveň to nemotivuje toho užívateľa to, ako sa správa v tom byte. To znamená, že môže kúriť a mať otvorené okná atď atď. Čiže preto komerčné nájomné je postavené tak, že platíte nájomné plus energie. Čiže to, čo si vy spotrebujete, tak to si ešte doplácate k tomu nájomnému.“

Lenka Buchláková: „Áno, tie ceny energií budeme aj dnes riešiť ešte v našom vysielaní, či sa zastropujú, respektíve ako sa to bude riešiť v nasledujúcich rokoch, pretože nás naozaj čaká energetická kríza, čiže my nevieme, ako to bude v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch. V tejto chvíli vám ďakujem za rozhovor. Pekný deň.“

Martin Lazík: „Ďakujem veľmi pekne za pozvanie.“