Klesnú ceny bytov pre vyššie úroky?

Lenka Buchláková, moderátorka: „Posledné dva roky priniesli šprint na realitnom trhu, keď medziročné rasty dosahujú aj vysoké dvojciferné hodnoty. Vplyv na tento vývoj mala pandémia, ceny stavebných materiálov, dlhodobé zaostávanie ponuky za dopytom, uvoľnená politika Európskej centrálnej banky, ako aj nedostatočne rozvinutý trh s nájomným bývaním. Situácia sa však čiastočne mení. Úrokové sadzby rastú, tento rok sa dostaneme v priemere štyrom percentám. Ako to ovplyvní ceny nehnuteľností, sa porozprávam s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň.“

Martin Lazík, analytik Národná asociácia realitných kancelárií: „Dobrý deň prajem.“

Lenka Buchláková: „Vitajte. Už viackrát sme sa v tomto našom štúdiu spolu rozprávali, ako sa vyvíja realitný trh. Minulý týždeň vo štvrtok Európska centrálna banka zvýšila základnú úrokovú sadzbu. Udeje sa tak aj v septembri. Ako to ovplyvní realitný trh na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ako sme aj predtým spomínali, dobre dostupné financovanie alebo ľahko dostupné lacné peniaze sú jeden z motorov a pilierov rastu cien nehnuteľností a zhoršovanie tohto parametra má samozrejme vplyv na realitný trh vždy, alebo nikdy nejde o separátny alebo samostatný problém a vždy ho treba posudzovať aj z pohľadu nejakých ďalších faktorov, ktoré pôsobia na trhu s nehnuteľnosťami. Ale tak, ako to povedzme vidíme v Českej republike, ktorá aj bola spomínaná, ktorá enormne narástla v ostatnom roku a v ostatnom období, tak tam ich centrálna banka zasiahla už skôr a to postupné spomaľovanie rastu cien nehnuteľností respektíve spomaľovanie trhu ako takého je veľmi postupné, pozvoľné, čiže neprišlo k žiadnemu veľkému šoku. A rozhodovanie a zvyšovanie úrokových sadzieb má vplyv na rozhodovanie, to sme videli aj v tom prieskume, a je teda pravdepodobné, že časť klientely z realitného trhu alebo z trhu s nehnuteľnosťami vypadne, pretože budú považovať súčasné podmienky nie za ideálne na to, aby si v tomto čase nakúpili novú nehnuteľnosť.“

Lenka Buchláková: „Aj Národná banka Slovenska na to upozorňuje, že najmä nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, teda aj celkom veľká skupina ľudí na Slovensku, vypadnú z toho, ale ako veľký vplyv to bude mať na realitný trh, zatiaľ odhadnúť nevedia. Zrejme teda asi nikto v súčasnosti. Ale ako ste spomenuli aj ten prieskum, ktorý sme mali v úvode, tak je tu veľké percento ľudí, ktorí sa rozhodnú, že si nevezmú hypotéku, pretože to nebudú vedieť splácať.“

Martin Lazík: „Treba si ale povedať pravdu, že reálne nízkopríjmové skupiny zamestnancov a obyvateľstva už typicky netvorili časť klientely realitného trhu, pretože oni sa už dávnejšie nekvalifikovali pre hypotekárne financovanie alebo pre kúpu nehnuteľnosti ako takú. Takže ak sa bavíme o reálnych nízkopríjmových skupinách, táto časť klientely netvorila klientelu realitného trhu, skôr sa popresúvali do nájomného bývania a tak ďalej. Je pravdepodobné, že táto skupina sa ale bude rozširovať, čiže bude do toho padať už možno nižšia stredná trieda, možno časť strednej triedy alebo stredne príjmových skupín. Čiže áno, tá skupina sa bude rozširovať tých, ktorí nedosiahnu kvôli cene nehnuteľnosti alebo kvôli výške hypotekárnej splátky na novú nehnuteľnosť. A tým, že sa rozšíri táto skupina, predpokladáme tak, ako sme to videli v Čechách alebo vidíme v Čechách, sa zvýši tlak na nájomné bývanie. To znamená, že tí ľudia sa nám prirodzene prelejú do košíka nájomného segmentu, kde povedzme v Čechách už sme zaznamenali výpredaj, vyprenajímanie týchto bytov, a zároveň to spôsobilo následne ešte rast cien nájmov, čo sme počas korony ani na Slovensku, ani v Čechách nezaznamenali. Čiže predpokladám, že tento scenár sa môže opakovať aj na Slovensku.“

Lenka Buchláková: „Ešte pred tým, ako sa teda dostaneme podrobnejšie k Českej republike, si pozrieme aj nasledujúcu reportáž, kde si vlastne priblížime, že to, čo sa deje na Slovensku, tie dvojciferné nárasty pri cenách nehnuteľností, nie sú ojedinelé a sú teda aj v ostatných krajinách, a potom si povieme k tomu aj dôvody. Pozrime si teda reportáž.“

Redaktorka: „Finančný trh očakáva, že úroky v eurozóne vzrastú o dva percentuálne body. Európska centrálna banka prišla s prepočtom, že ceny nehnuteľností sú v eurozóne nadhodnotené o pätnásť percent, počítané k úrovniam platov a nájmov. Vo svojom poslednom reporte varovala, že zvyšovanie sadzieb by mohlo priniesť obrat na trhu nehnuteľností. Zvýšenie sadzieb o desatinu percenta zníži ceny nehnuteľností o zhruba jedno percento. Podľa niektorých analytikov je pokles cien domov takmer istý, najmä na trhoch, ktoré prudko vzrástli. Od roku 2010 sa cena zdvojnásobila v Rakúsku, Maďarsku, Česku, Litve a Estónsku. Naopak, prudký pokles cien zaznamenalo Grécko a Taliansko. Dôvodom ich poklesu je ekonomická stagnácia, ktorá držala dopyt dlhodobo na nízkych úrovniach. To potvrdzuje, že je to dopyt a nie ponuka, čo formuje ceny trhu nehnuteľností. Vyššie sadzby a recesia dopyt výrazne obmedzia. Ako upozornil týždenník Trend, Česko a Maďarsko čakajú v časoch ekonomického spomalenia a vyšších sadzieb najväčšie problémy. Podľa rebríčka bublín na trhoch nehnuteľností od Bloombergu je Česko na druhom mieste a Maďarsko na treťom, prvý je Nový Zéland. Slovensko v rebríčku nie je, no nenachádza sa ďaleko za nimi. O bublinách na trhoch nehnuteľností sa hovorí dlho, no až teraz sa objavil spúšťač, ktorý spôsobí ich korekciu. Je ťažké nájsť dôvody, ktoré by tomu zabránili.“

Lenka Buchláková: „Videli sme reportáž, kde sme si teda vysvetlili, ako to je aj v okolitých krajinách, a ak ste spomínali tú Českú republiku, tak tam sa teda už hovorí o prasknutí realitnej bubliny. My tam ešte nie sme?“

Martin Lazík: „Tak očakávajú a všetky výpočty smerujú k tomu, že by mala spľasnúť alebo prasknúť realitná bublina. Zatiaľ sa tak nedeje a sú v stave, kde by to už malo nastať, niekoľko mesiacov minimálne, takže naozaj to očakávanie je tam veľké, a preto tam sa smeruje veľmi veľa pohľadov realiťákov na celom svete, že čo sa bude diať, či je to Česko alebo Maďarská republika. Aj tú analýzu Bloombergu som pozeral teda, že akým spôsobom vyhodnocovali tie základné atribúty. My sme na to upozorňovali už predtým, že proste na Slovensku tiež máme niektoré trhy alebo segmenty a lokality, ktoré vykazujú správanie sa, ako kebyže v bubline, že návratnosť nehnuteľností už je tak vysoká, že by sa mohla považovať za to, že je v bubline, ale nedá sa to globalizovať na celý slovenský realitný trh a takisto ako v minulosti, keď prišlo ku korekcii, netýkalo sa to celého realitného trhu, ale určitých segmentov, lokalít, alebo typov nehnuteľností. Typicky sa vytiahli povedzme tie najdrahšie nehnuteľnosti tak, ako v Čechách spomínajú, že bežne sa obchoduje ešte s menšími alebo s normálnymi cenovkami bytov, ale akonáhle je cenovka povedzme na naše peniaze šesťsto – osemstotisíc eur za nehnuteľnosť, tak tam už prichádza k problémom nájsť toho kupujúceho, pretože aj dopad na hypotekárne splácanie takejto veľkej sumy je pri zvýšených úrokových sadzbách veľký, kdežto pri nižších sumách, ako som čítal nejakú inú štatistiku, že priemerná hypotéka je stále na Slovensku okolo stopäť – stodesaťtisíc eur, tak pri takýchto splátkach to úrokové navýšenie nie je takou katastrofou pre mesačnú splátku, ako pri samozrejme sume osemsto- alebo deväťstotisíc eur.“

Lenka Buchláková: „Ak presne hovoríte, že to navyšovanie je od sto – stopäťdesiat eur, ktoré nám teda predraží tú hypotéku, keď sa budú zvyšovať úrokové sadzby, v zásade si môžeme povedať, že sa nič nedeje, lebo častokrát tie banky sledujú takéto ukazovatele, že ak sa zvýšia úrokové sadzby, tak aby bol na to klient pripravený. Lenže my tu máme ďalšie faktory, ktoré nám vstupujú do toho, že sa nám znižuje príjem. To sú vysoké ceny energií, to sú vysoké ceny potravín, to je znižovanie celkovo životnej úrovne. Toto dokopy plus teda vyššia splátka za hypotéku bude veľmi problematické pre mnohé slovenské domácnosti.“

Martin Lazík: „To sa odzrkadľuje aj na tom prieskume, ktorý sme videli. To znamená, že prečo ľudia nezvažujú nákup nehnuteľností, pretože nielenže hypotéka mu zdražela a cena nehnuteľnosti vysoká, s tým sa, by som povedal, že Slováci boli nie že stotožnení, ale brali to ako realitu, ale v súbehu s ďalšími – infláciou, respektíve teda s nákladmi na energie, na pohonné hmoty, na potraviny, na všetko ostatné – a predpoklad, že za tým pôjdu aj potom ďalšie služby, čiže rôzne krúžky a tak ďalej a tak ďalej, čiže všetko sa bude zvyšovať, náklady na život ako taký sa budú zvyšovať. Očakávame zase na druhej strane, aby sme boli len pesimistickí, že za tým budú nasledovať aj platy, čo už samozrejme avizujú rôzne vyjednávania s odborovými zväzmi. Keď hovoríme o veľkých zamestnávateľoch typu štát alebo nejaké výrobné fabriky, tak tam už avizujú, že naozaj tie platy sa pohnú rádovo inak ako predpokladali, aby miernili dopad inflácie a zdražovania, a to sa samozrejme potom až neskôr preukáže na štatistikách, že teda priemerná mzda v roku 2022 rastie rýchlejšie. Na to si budeme musieť počkať. Naozaj toto obdobie, predpokladám, že pár mesiacov a kvartálov, bude vykazovať veľký nárast a posun štatistík smerom k bubline, pretože ceny už sú tam, kde sú, ale platy ešte chvíľku budú dobiehať a štatisticky sa ukážu až na konci roku 2022, že teda narástli.“

Lenka Buchláková: „Áno, ale tak štatistiky nie úplne vždy odrážajú úplne ten reálny život bežných ľudí a v tejto štatistike sa, bohužiaľ, zrejme ani neocitnú živnostníci, ktorí takýmto spôsobom to budú mať v súčasnosti veľmi ťažké. Ja sa vrátim k tomu čerpaniu tých hypoték a akým spôsobom by to malo teda ovplyvniť ďalšie fungovanie. Aj Národná banka Slovenska posledné mesiace sprísňovala podmienky na získanie hypotéky. Teraz aktuálne od jesene budeme mať, že už starší ľudia budú mať komplikovanejšie si vziať, alebo teda predĺžiť tú hypotéku. Ako toto ovplyvňuje ďalší vývoj?“

Martin Lazík: „Ja chápem aj snahu Európskej centrálnej banky zvyšovať úrokové sadzby, čo považujem za správne, pretože nadobudli sme celkovo trh alebo svet, že peniaze sú zadarmo. Peniaze nie sú zadarmo a nemôžu byť zadarmo, pretože naozaj potom prichádzajú takéto efekty, a asi mali zvýšiť už dávnejšie, ale nechcem polemizovať možno na túto tému. Takisto chápem snahu Národnej banky Slovenska tlmiť zadlžovanie sa Slovákov, tlmiť realitný trh, predchádzať povedzme, nejakej hrozbe bubliny a potom tým následkom. Trošku nesúhlasím možno s tým, ako teraz zasiahli povedzme kategóriu stredného veku, čo som už aj ja, že tí štyridsiatnici, pretože si nemyslím, že ak by som dnes mal tú zodpovednosť, že zoberiem si nový investičný byt povedzme a chcem sa takýmto spôsobom dôchodkovo zabezpečiť, keď budem mať tých šesťdesiatpäť, sedemdesiat rokov, tak toto je moje rozhodnutie, že takýmto spôsobom idem si šetriť na dôchodok, lebo nehnuteľnosť môžu byť jedným ako dôchodkovým pilierom. Dnes sme si tak trošku strelili do nohy, že toto akože sprísňujem a sťažujem pre moju kategóriu alebo tú strednú vrstvu nakupovať nehnuteľnosti povedzme investične pre môj dôchodok. Lebo čo by sme dnes dali za to, aby si dnešní šesťdesiatpäťroční ľudia v roku 2002 nakúpili nehnuteľnosť na hypotéku, povedzme že ju splácali až dodnes, a dnes by mali to, čo kúpili za tridsaťtisíc eur, dnes by mali hodnotu stotridsať. Štát by mal takto nehovorím postarané o dôchodcov, ale minimálne by bol v inej ekonomickej situácii po dvadsiatich rokoch, že si našetril ako svoj vlastný dôchodkový pilier, svoje rozhodnutie cez nehnuteľnosť na tú starobu. Dnes im to sťažujeme. Čiže nemyslím si, že to úplne dobré rozhodnutie. Chápem, že je to možno z tých motivátorov, akým spôsobom brzdiť realitný trh a nechávať možno väčší priestor pre mladé rodiny, ktoré prichádzajú na trh, aby tá stredná vrstva nevykupovala nehnuteľnosti a nezdražela.“

Lenka Buchláková: „Ale zároveň Národná banka Slovenska upozorňuje, že veľmi veľa hypoték na Slovensku je takých, ktoré ešte splácajú u nás sedemdesiatnici a podobne. Čiže toto je ten aj ďalší dôvod, prečo niečo takéto zavádza, aby sme si nepredlžovali tie splátky, lebo toto je problém na Slovensku.“

Martin Lazík: „Ako hypotekárny dôchodca je samozrejme problém, lebo však nemá už aktívny príjem alebo nemal by mať aktívny príjem, ale môže mať pasívny príjem práve z tej nehnuteľnosti. Tam naozaj treba individuálne posudzovať, že či sa ja ako šesťdesiatpäťročný človek rozhodnem, že idem teraz zrazu nakupovať nehnuteľnosť, ktorú nakupujem povedzme dnes vo vysokých cenách a už o rok môžem mať problém s jej splácaním, ale skôr som to dával do súvislosti s tým, že obmedzujeme dnešných štyridsiatnikov na to, aby prijali to rozhodnutie, že možno už bývanie mám, zarábam, nechcem si kúpiť nové auto za stotisíc, ktoré mi o päť rokov bude mať hodnotu štyridsaťtisíc, ale som zodpovedný a chcem si kúpiť radšej nehnuteľnosť, ktorá mi o dvadsať rokov môže tvoriť môj dôchodkový príjem. A toto sa sťažuje možno.“

Lenka Buchláková: „Čo hovoríte na aktuálne dáta z Bencont Investments, že ľudia sa zbavujú aktuálne investičných bytov, že to je ako keby tá prvá predzvesť toho zhoršujúceho sa stavu na realitnom trhu?“

Martin Lazík: „Predaj investičného bytu v súčasnej situácii môže byť motivovaný tým, že máme naozaj vysoké ceny a tí investori mohli pochopiť, že na určitú dobu je toto najlepšia cena, ktorú asi dosiahnu, a poďme to predať. Predpokladám, že sa tu jedná skôr o také studené investičné byty, ktoré nie sú v aktívnom prenájme, a proste niekto to kúpil, ani to neprenajímal, len to ako po čase chcel predať s nejakým výnosom. U nás v rámci realitnej kancelárie určite nemáme s investormi takúto skúsenosť, že by začali dnes alebo dali pokyn na to, že poďme predávať byty, lebo potrebujem sa dostať k hotovosti. Dnes skôr tí ľudia majú problém, že povedzme ak by toto vykonal ten investor, že čo s tou investíciou, pokiaľ on nemá nejaký ďalší investičný plán, čo s tými peniazmi, ktoré vytiahne z nehnuteľnosti, tak akurát si ich vytiahne do obdobia, kde máme desať – pätnásťpercentnú infláciu, a to naozaj podľa mňa nie je dobré rozhodnutie na súčasný stav, aj keď je možné, že ten investičný byt povedzme, ktorý má možno zle nakúpený, by o pol roka možno predal o pár tisíc eur menej, lebo by musel zľaviť, ale nemyslím si, že by to bolo dnes masívne rozhodovanie investorov takýmto spôsobom, že poďme von. Pretože na druhú stranu to, čo hovoríme, že zdražené nehnuteľnosti, drahšie hypotéky skôr budú viesť k tomu, že stále viac a viac ľudí bude musieť ísť alebo chcieť alebo musieť ísť do nájmu, a práve na toto sú tí investori pripravení, že budú potom tie byty, ktoré majú nakúpené, ponúkať v nájomnom segmente a je predpoklad, keďže ten tlak bude vyšší, že aj ten nájomný segment pôjde cenovo vyššie, a tým pádom sa im bude zlepšovať výnosovosť tých daných nehnuteľností.“

Lenka Buchláková: „Vrátim sa ešte k reportáži, kde sme hovorili o nadhodnotenom teda stave bytov o pätnásť percent v eurozóne. Tak to teda vypočítala Európska centrálna banka. Aký je odhad v prípade Slovenska? O koľko sú nadhodnotené?“

Martin Lazík: „My sme sa pri posledných štatistikách s Národnou bankou Slovenska pozerali, že sme tesne v tom pásme rizika. Predpokladám, že dnes všeobecne slovenský realitný trh asi nedosiahne tú bublinovú fázu, ale je možné, keď si zoberieme povedzme že trh s novostavbami v Starom Meste, kde máme priemernú cenu osemtisíc eur na meter štvorcový, to môžeme povedať, že asi toto už nemá fundamentálny nejaký základ v ekonomických parametroch celého Slovenska, ale napriek tomu sa tie byty prenajímajú a predávajú, pretože má to svoju klientelu, majú ľudia o to záujem. Ale keď si zoberieme povedzme byty, vymyslím si, v Prešove alebo Banskej Bystrici, tam si nemyslím, že by sme naozaj sa bavili o nejakej bubline, najmä keď to porovnáme s tým, že napríklad v segmente dvojizbových bytov je rádovo sto ponúk na celé krajské mesto. To je žalostne málo. Na to, aby sa tá situáciu dokázala meniť, že bude tlak na znižovanie cien, musí najprv pribúdať ponuka a naozaj by muselo prichádzať povedzme k vypredávaniu nehnuteľností, s tým, že nám sa skôr deje to, že ak investor nedostane alebo ten predávajúci nedostane požadovanú sumu za nehnuteľnosť, tak ju proste stiahne z trhu a nie je nútený ju predať.“

Lenka Buchláková: „Ešte také praktické rady, ak teraz niekto uvažuje nad predajom, alebo teda kúpou nehnuteľnosti. Začať to riešiť teraz, alebo počkať na jeseň alebo budúci rok?“

Martin Lazík: „Pri kúpe nehnuteľnosti, tam naozaj sa bavíme o tom, že to premeškali ľudia o dva – tri mesiace alebo štyri mesiace, keď boli nižšie úrokové sadzby, ale ako hovorí klasik, bude ešte horšie. To znamená, z tohto pohľadu, ak som sa nerozhýbal povedzme koncom roka alebo začiatkom tohto roka a uvažujem, že teda počkám na nejaký september, október, november, tak naozaj len čakám na vyššie úrokové sadzby, ak teda pôjdem cez hypotéku. Ak niekto kalkuluje s tým, že klesne trh s nehnuteľnosťami, že budú nižšie cenovky, tak si len treba povedať, že či tá nižšia cenovka v kombinácii zase s vyššou hypotekárnou úrokovou sadzbou v tom čase bude naozaj preňho výhodnejšia kombinácia. A spoliehať sa na prepad cien sa väčšinou, ako ja mám takú skúsenosť s mnohými ľuďmi a som v biznise dvadsať rokov, tak sa neoplatí. Väčšina tých ľudí tú dobrú príležitosť prepásne a potom buď kúpia nie dobrú nehnuteľnosť, lebo sa rozhodovali pod nejakým tlakom, alebo tak dlho čakajú, že naozaj vidia pred očami, ako im rastie cena nehnuteľnosti, a každý rok si hovoria, že mal som to urobiť pred rokom, mal som to urobiť pred rokom. Ale na druhej strane nechcem hovoriť, že je to paušálna odpoveď. To naozaj treba rozdiskutovať, kto je v akej situácii, prečo to chcem nakupovať, s akým cieľom, či ide o investičný byt, alebo riešim svoju rodinnú situáciu, alebo čokoľvek iné. Nechcem hovoriť o nejakých paušálnych odpovediach. Na to sú tu realitní odborníci, na to sú tu hypotekárni špecialisti, ktorí vedia zanalyzovať, že vy ešte počkajte, lebo budete mať lepší príjem, kvalifikujete sa na vyššiu hypotéku, alebo možno niekde je trh v takom stave, vymyslím si, v nejakom meste, že je tu predpoklad povedzme poklesu cien nehnuteľností a ten realiťák mu povie – počkajte a uvidíte, že za tri – štyri mesiace budú tieto byty lacnejšie. Ale nedá sa to paušalizovať, že teraz na Slovensku o štyri mesiace, povedzme v októbri alebo novembri, budú nehnuteľnosti lacnejšie o desať percent. To podľa mňa nenastane.“

Lenka Buchláková: „Povedal Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ďakujem pekne za rozhovor.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne za pozvanie.“