Najhoršia dostupnosť bývania za 11 rokov

Filip Žoldák, spolumajiteľ realitnej kancelária HERRYS: “Dobrý deň.”

Lenka Buchláková: “Moja veľmi obľúbená otázka na každého realitného makléra je, či vám končia dobré časy po týchto všetkých správach, ktoré počúvame, že sa zvyšujú úrokové sadzby, je menší dopyt po nehnuteľnostiach, developeri nevedia, čo robiť a ponúkajú rôzne zľavy. Končia vám dobré časy?”

Filip Žoldák: “Tak musím povedať, že situácia samozrejme nie je jednoduchá ani pre jednu zo zúčastnených strán na realitnom trhu. Ale nemôžeme všetkých maklérov hádzať alebo všetky firmy do jedného vreca, ako sa vraví. Musím povedať, že zaznamenávame my signálu z trhu, kedy malé realitné kancelárie alebo individuálni sprostredkovatelia naozaj môžu mať problém s predajom, už niekoľko mesiacov napríklad nezaznamenali žiadny predaj. Naopak vidíme, že sprostredkovatelia alebo makléri združujúci sa pod väčšími značkami alebo sieťami tento problém nemávajú. A aj keď majú znížený dopyt a znížené počty predajov, tak stále evidujú dopyt po bývaní a určite majú aj väčšiu možnosť vytvoriť si ponuku, pretože v dnešnej situácii predávajúci sa obracajú hlavne na veľké značky, ktoré majú možnosť zabezpečiť dostatočnú viditeľnosť a tým pádom aj väčší dopyt po predaji nehnuteľnosti.”

Lenka Buchláková: “Áno, mali sme tu doteraz také obdobie veľmi dobré pre ľudí, ktorí sa nemuseli obracať veľmi na odborníkov, pretože to, čo niekde zavesili na internet, nejaký predaj bytu alebo domu, tak v zásade do štyroch, piatich minút mali aj niekoľko záujemcov. Teraz to už tak nie je a ten odborník asi naozaj chýba v tomto smere?”

Filip Žoldák: “Určite vidíme to aj my z dát, ktoré sledujeme, že správne nastavenie ceny je momentálne alfa a omega celej transakcie. To znamená, keď na nejakej dlhodobej báze sledujeme inzerciu, vidíme nehnuteľnosti, ktoré už aj tri, aj štyrikrát zlacneli cenu a ešte stále sú inzerované. Pričom pri správne nastavených cenách pri daných nehnuteľnostiach niektoré ponuky sa neohrejú zase dlho v tej ponuke v tej inzercii. To znamená, že kým môžeme povedať, že sú na trhu aj ležiaky, tak sú na trhu aj nehnuteľnosti, po ktorých je stále väčší dopyt ako po ostatných. To znamená, buď ide o jedinečné nehnuteľnosti, ktoré nemajú na trhu konkurenciu. Môžeme sa baviť aj o luxusných nehnuteľnostiach, ale najmä o jedinečných nehnuteľnostiach z hľadiska dobrého nastavenia ceny.”

Lenka Buchláková: “My sme už aj pozitívne informovali našich divákov a budúcich zrejme aj kupujúcich, že ceny nehnuteľností klesajú na Slovensku naprieč celým teda Slovenskom. Aj v Bratislavskom kraji a v Bratislave. Očakávate, že tento trend ešte bude pokračovať v nasledujúcich mesiacoch?”

Filip Žoldák: “Na základe dát, ktoré sledujeme, tak na sekundárnom trhu v Bratislave už siedmy mesiac po sebe zaznamenávame pokles cien. Ten pokles cien je zatiaľ od toho vrcholu, čo júl minulého roka po dnešný mesiac nejakých 6,2 percenta, pričom vidíme, že transakčné ceny sú ešte o päť aj desať percent nižšie. To znamená, že na báze aktuálneho trendu vývoja a dopytu po nehnuteľnostiach, je možné očakávať aj vyššiu ochotu jednať o cene a je možné aj očakávať, že ak sa bude zvyšovať ponuka, že môže byť aj väčší tlak na znižovanie ceny. Ponuku však evidujeme od novembra viac-menej stabilizovanú a tým pádom si myslíme, že skôr to bude o individuálnom nastavení jednotlivých nehnuteľností a predávajúcich.”

Lenka Buchláková: “Tak ale asi bude aj menej tých kupujúcich v súvislosti s tým, čo sme teraz pred chvíľočkou videli. Európska centrálna banka opäť navýšila základnú úrokovú sadzbu o pol percentuálneho bodu, čo znamená pre slovenských spotrebiteľov, že opäť sa im navýši zrejme teda splátka hypotéky, ktorú majú, alebo tým teda, ktorí si chcú zobrať hypotéky, tak to bude oveľa drahšie a už sa dostávame k piatim percentám. Čo je napríklad pre mladých ľudí veľmi zlá správa, pretože je to stále nedostupnejšie pre nás získať tú nehnuteľnosť.”

Filip Žoldák: “Je to tak.”

Lenka Buchláková: “Ale keď si, teda v súvislosti s tými realitami a nižšími cenami, ktoré hovoríte, to ešte stále bude tlačiť na tú cenu, keďže tá ponuka, ako hovoríte, je stabilná, ale tých kupujúcich je menej. Vidíte to napríklad v tom, že sa teraz tí mladí ľudia pozerajú viac po nájme alebo akým spôsobom riešia to, že ako máme aj v titulku, že je na Slovensku najhoršia dostupnosť bývania za ostatných 11 rokov?”

Filip Žoldák: “Áno zaznamenávame to hlavne na tom poli, že kupujúci už dnes musí mať väčší podiel vlastných zdrojov a pri našich klientoch alebo pri našich transakciách sa s tým stretávame, že väčšina kupujúcich už používa väčší podiel vlastných zdrojov, ako to bolo v minulosti. V minulosti bol štandard používať 70 až 90 percent z ceny nehnuteľnosti financovaných cez úver, tak dnes je úplný štandard, že aj 50 percent majú klienti vlastné zdroje z toho, že predávajú vlastnú nehnuteľnosť alebo sú schopní sa zaručiť inou nehnuteľnosťou, či už rodičovskou alebo nejakou inou, ktorú majú kúpenú.”

Lenka Buchláková: “Mňa zaujala informácia, že v rámci teda jednotlivých regiónov, že to nie je len v Bratislave zhruba 30 až 40 percent z tých ľudí ktorí kupujú tú nehnuteľnosť, tak sú ľudia, ktorí majú hotovosť, je to tak?”

Filip Žoldák: “Áno, už ten podiel je aj väčší.”

Lenka Buchláková: “A čomu to pripisujete, je to z pohľadu toho, že hovoríme, že je nedostupné bývanie, je to taká zaujímavá informácia, že veľmi veľa klientov je takých ktorí nepotrebujú hypotéku?”

Filip Žoldák: “Kým v minulosti sa oplatilo si hypotéku zobrať kvôli práve lacným peniazom a nízkym úrokovým sadzbám, tak dnes sa neoplatí pri tých vysokých cenách nehnuteľností brať takú veľkú porciu cudzieho alebo druhého financovania a je výhodnejšie pre nich použiť vlastné zdroje.”

Lenka Buchláková: “Áno a takýmto spôsobom aj ochrániť tie peniaze pred rastúcou infláciou, ktorá ako sme spomenuli, je nad úrovňou 15 percent. Keď hovoríme o, vráťme sa k tým realitným maklérom a k tomu teda, či dobré časy, zlé časy a podobne. My sme spomínali napríklad aj developerov, že ponúkajú napríklad po finančnej kríze, ponúkali auto k novému bytu alebo exotickú dovolenku dokonca. Je to v súčasnosti aj tak, alebo zľavy 15 až 20 percent. Je to v súčasnosti tak a na to reflektujú realitní makléri?”

Filip Žoldák: “Momentálne na trhu nových projektov nezaznamenávame nejaké výrazné zlacňovanie alebo nejaké dramatické marketingové ponuky. V Bratislave evidujeme dva alebo tri projekty, ktoré sa pokúšajú týmto spôsobom oživiť dopyt po ich bývaní. Myslím si, že to je úplne prirodzený postup a prístup k súčasnej situácii.”

Lenka Buchláková: “Ako by sa mal správať v súčasnej situácii realitný maklér, alebo ako by mal nastaviť tú komunikáciu s klientom, možno svoj osobný marketing alebo podobne, aby nejakým spôsobom aj prilákal tých klientov, ale vedel im teda fundovanejšie v tejto chvíli pomôcť?”

Filip Žoldák: “Najdôležitejšie je, aby mal maklér prehľad o trhu, to znamená, vedel kupujúcemu naozaj správne poradiť v nastavení predajnej ceny. Keď dnes vidíme, že ceny sú o päť až šesť percent rádovo nižšie, ako boli dajme tom pred rokom a transakčné ceny možno niekde ešte nižšie, je veľmi dôležité predávajúcemu vysvetliť, v akej situácii sa nachádza a nastaviť cenu tak, aby sa z jeho nehnuteľnosti nestal ležiak, lebo potom vlastne veľmi dlho trvá, kým tú nehnuteľnosť predá a za úplne iných podmienok, než si predstavuje. To znamená, že jednu vec je zaznamenať zmenu, zaznamenať trend a druhá vec je schopnosť vysvetliť túto zmenu predávajúcemu, ktorý možnože má od predaja svojej nehnuteľnosti úplne iné očakávania nastavené na báze toho, čo si chce potom za to kúpiť.”

Lenka Buchláková: “A vieme aj povedať, aká je tá priemerná doba čakania na to, keď mám nejakého kupujúceho až do toho podpisu tej zmluvy, že teda odovzdávam byt?”

Filip Žoldák: “Áno, v priebehu minulého roka na začiatku roka to bolo nejakých 19 dní, ktoré sa teda byť ohrial v inzercii, keď to takto môžem povedať. Na konci roka už to bolo nejakých 40 dní, pričom samotná doba transakcie sa predlžila z nejakých 54 dní na 90 dní dnes.”

Lenka Buchláková: “Tak to je dosť z toho, ako hovorím, akú sme mali priaznivú situáciu na realitnom trhu. Menia sa nejako požiadavky tých klientov? Veľakrát sme mali aj dopyty od našich divákov, že na tých obhliadkach, že je to trošku také komplikovanejšie a uvádzali, že sú také napätejšie tie prehliadky a podobne, možno aj požiadavky, že si teraz môžu viac klásť teraz podmienky?”

Filip Žoldák: “My vidíme zmenu hlavne v tom, že kto je dnes kupujúci. Kým v minulosti bol omnoho väčší podiel investičných kupujúcich, pretože sa im oplatilo za výhodných podmienok čerpať hypotekárny úver a takto kúpiť aj byť na investíciu, či už z krátkodobého alebo dlhodobého hľadiska. Tak dnes je kupujúcim kupujúci pre vlastnú potrebu. To znamená, hľadá vlastné bývanie, kde nejakým spôsobom zlepšuje štandard, zvyšuje svoj štandard alebo zlepšuje bývanie, ide z menšieho do väčšieho alebo naopak podľa životnej potreby. Od tohoto sa samozrejme potom odvíjajú aj tie jeho požiadavky. Neevidujeme, že by na obhliadkach bola nejaká napätejšia situácia, pretože veľa tých kupujúcich, ktorí dnes sú schopní si kúpiť byt, tak už majú predschválenú nejakú hypotéku a majú nejaký certifikát. To znamená, to sú dnes hlavne tí kupujúci. Možnože sú nervóznejší tí, ktorí tú hypotéku ešte schválenú nemajú a ak môžem niekomu poradiť, tak mu poradím, nech ide najprv za hypotekárnym sprostredkovateľom, nastaví si príjem na hypotéku a na základe toho až potom si vyberie nehnuteľnosť.”

Lenka Buchláková: “A podľa tých dnešných informácií, že Európska centrálna banka opäť zvyšuje úroky a bude to teda drahšie pre slovenských spotrebiteľov, má to urobiť čím skôr?”

Filip Žoldák: “Určite áno.”

Lenka Buchláková: “Predpokladám ale, že nebudeme úplne kopírovať ten český trh, ale keď sa často porovnávame, čo sa deje na českom realitnom trhu, veľakrát sme hovorili, že to veľmi výrazne ovplyvnilo realitný trh, aj developerov samotných, že to výrazne pokleslo a ešte nejakým spôsobom niekoľko mesiacov ich tam zachraňovali tí klienti, ktorí boli hotovostní. Ako ste hovorili, to percento sa zvyšuje teda aj u nás. Tá hranica, úroková sadzba je okolo tých 7 percent. Treba však pripomenúť, že Česká republika patrí pod Českú národnú banku a my sme pod Európskou centrálnou bankou, čiže nevieme až takýmto spôsobom výraznejšie navyšovať úrokové sadzby. Ale bude to viac-menej kopírovať aj to, čo sa deje na realitnom trhu v Česku, že ešte to môže viac prepadnúť?”

Filip Žoldák: “Ja si myslím, že trendy sú podobné nielen s Českou republikou, ale vôbec s celým svetom. To znamená, že dnes rovnaké problémy zažívajú aj v Kanade, aj vo Francúzsku, aj v Nemecku, čiže nemusíme sa úplne obracať na Českú republiku. Ale naozaj, trendy sú veľmi podobné. Vďaka tomu, že máme euro alebo sadzby u nás sú kontrolované alebo dané Európskou centrálnou bankou, tak vďaka tomu máme v nominále lepšie tie podmienky na kúpu tej nehnuteľnosti. Verím, že na úroveň šesť alebo sedem percent sa to nedostane, aj keď možnože to bude blízko.”

Lenka Buchláková: “Tak aj ja verím, že tak sa až nedostaneme, ale každopádne by mala Európa ako taká, eurozóna problém, keby sme mali také vysoké úrokové sadzby aj kvôli zadlženému juhu. Každopádne keď sa rozprávame a ste spomínali tie nehnuteľnosti, ktoré sa nakupujú pre spotrebu, chceme bývať, Slováci milujú bývať vo vlastnom, 90 percent ľudí na Slovensku vlastní nehnuteľnosť, v ktorej aj býva. Aký je aktuálny dopyt po investičných nehnuteľnostiach? To sú nehnuteľnosti, ktoré chceme nejakým spôsobom tam zhodnocovať naše peniaze.”

Filip Žoldák: “My rozlišujeme dva typy investorov. Prvý typ investorov sú takí, ktorí špekulujú na nárast ceny. Tak tento typ investorov v princípy vymizol z trhu a sú dnes v takzvanej vyčkávacej pozícii a čakajú na lepšie časy alebo na lepšie ponuky. Ten druhý typ investorov sú takzvaní dlhodobí investori, ktorí sa pozerajú na investíciu do nehnuteľnosti z horizontu piatich a viacerých rokov. Sú tú dajme tomu investori typu, ktorí kupujú nehnuteľnosť pre svoje deti alebo ako investíciu, zabezpečenie na dôchodok. A takýto používajú zväčša vlastné zdroje z veľkého podielu. To znamená, títo z trhu nezmizli, ale tých je omnoho menej.”

Lenka Buchláková: “Nie je to teraz menej výhodné si kupovať investičný byt?”

Filip Žoldák: “Tak dnes priemerný nájom alebo priemerný výnos z prenájmu v Bratislave na základe ponukových cien prenájmu a ponukových cien predajov je 3,8 percenta a priemerná výška hypotéky 4 percentá. Čiže ak uvažujete, že si 100 percent zoberiete na financovanie bytu na takúto investíciu, tak sa to určite neoplatí a oplatí sa to niekomu, kto vie alokovať väčšiu porciu vlastných zdrojov.”

Lenka Buchláková: “Očakávate, že aj v tých krajských mestách viac porastie to nájomné vplyvom toho, že mladí ľudia radšej teda budú uvažovať na tým nájomným, respektíve lebo si nemôžu nič iné dovoliť?”

Filip Žoldák: “Ten teoretický predpoklad tu je, pretože momentálne mesačné nájomné je stále nižšie ako splátka hypotéky na báze nových úrokových sadzieb. Avšak máme pocit, že už z hľadiska výšky toho nájomného celkového ako keby narazila tá výška na ako keby nejaký strop.”

Lenka Buchláková: “Pri novostavbách, keď sa ľudia pozerajú po novostavbách, sme riešili posledné mesiace takzvané inflačné doložky, ktoré teda súviseli s rastúcou infláciou, ktorú sme mali na Slovensku. A mám pocit, že sa už o nich hovorí čoraz menej. Uplatňujú ich ešte developeri alebo v akom štádiu v súčasnosti ich riešia?”

Filip Žoldák: “Mám pocit, že to bol prípade troch alebo štyroch developerov. Väčšina developerov k tomuto opatreniu nesiahla. A skôr si myslím, že najmä tí väčší developeri razia tú politiku alebo tú stratégiu neprenášať svoje podnikateľské riziko na klienta, ktorý u nich kupuje byt.”

Lenka Buchláková: “Vy ste spomínali Kanadu, to ma tak zaujalo. Pretože keď ste hovorili, že ako kopírujeme tú situáciu, že to nie je len s Českou republikou, ale v zásade vo všetkých krajinách, tak v niektorých sa už hovorí o prasknutí realitnej bubliny, alebo teda o horších problémoch v rámci realitného trhu. U nás to nehrozí, pretože tie titulky máme stále také šokantné. V tomto prípade, by som povedala, že za chvíľočku praskne realitná bublina a ceny prepadnú. Dokonca boli predikcie aj o nejakých 40 až 50 percent, je to reálne?”

Filip Žoldák: “Myslím si, že to je absolútne nereálne aj vzhľadom na veľkosť ponuky a vôbec akože ceny vstupov, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti v novostavbách, nových projektov na Slovensku a tým pádom aj na sekundárnom trhu. Momentálne vidíme, že nejaká korekcia prebieha. Tá korekcia prebieha na báze toho, že počas covidového obdobia, počas obdobia lacných peňazí tá cena sa na báze zvýšeného dopytu po bývaní vyšplhala na úrovne, ktoré dnes nie sú akceptovateľné a dostávame sa k nejakej korekcii, ktorá je na úrovni možnože desať percent oproti tomu vrcholu.”

Lenka Buchláková: “Poďme si teda ešte povedať otázky, ktoré stále musíme klásť, pretože nám ich kladú naši diváci. A to je, či v tomto čase, ak som teda začínajúci, respektíve ak som mladý človek alebo začínajú pracujúci človek, ktorý chce svoju vlastnú nehnuteľnosť, či s tým ešte počkať nejaké obdobie alebo vyžiť tú šancu, keď sa nezvyšujú až tak úrokové sadzby a nie sú napríklad na piatimi percentami, alebo aj človek, ktorý teraz zvažuje, že už má nehnuteľnosť a či ju predávať teraz alebo ešte počkať?”

Filip Žoldák: “Ja každému hovorím kupujúcemu, že nikto neviem, čo bude v budúcnosti a z hľadiska 30-ročnej hypotéky je úplne jedno, či tú nehnuteľnosť kúpi dnes alebo o pol roka. Dôležité je proste do toho vlaku nasadnúť a viesť sa. Ja napríklad som kupoval nehnuteľnosť v roku 2008 a mám pocit, že ako realitný maklér, že to nemohlo byť lepšie alebo horšie obdobie a napriek tomu som na tom byte dlhšie býval a na tom byte som v roku 2015 zarobil. Čiže myslím si, že treba do toho jednoduché vhupnúť, lebo hovorí sa, že nečakaj s kúpou nehnuteľnosti, ale kúp nehnuteľnosť a potom čakaj.”

Lenka Buchláková: “Áno, ale pri tých hypotékach treba v súčasnosti rozumne uvažovať, napríklad si zafixovať ten úrok na čo najdlhšie obdobie, pretože sa môžu zvyšovať. Takže toto je ešte taká záruka, že na nejaký čas máme zafixovanú tú splátku hypotéky, aby nás neprekvapila do budúcnosti.”

Filip Žoldák: “Áno, otázka je, že do kedy sa podarí skrotiť tú vysokú infláciu a je veľký predpoklad, že po jej skrotení sa úrokové sadzby môžu vrátiť na nejaké nižšie úrovne, pri ktorých sa môže zvýšiť dopyt a byty alebo ceny bytov môžu začať opäť rásť.”

Lenka Buchláková: “Áno, ale zatiaľ sa to Európskej centrálnej banke nedarí. Uvidíme, ako to bude v ďalšom období. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie, pekný deň.”

Filip Žoldák: “Rado sa stalo. Pekný deň.”