Kto si po novom posvieti na čierne stavby, sa stále rieši

Kto si po novom posvieti na čierne stavby, sa stále rieši

O čiernych stavbách sa stále hovorilo, ale veľa z nich zostalo stáť, aj keď o nich všetci vedeli.

Ako sa s nimi vyrovnal stavebný zákon a ako by to malo byť po novom, objasňuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

[HN; 132/2018; 11/07/2018; s.: 16; Jana Véghová ; Zaradenie: EXPERT]

Jana Véghová

Aktuálny návrh sa zaoberá len čiernymi stavbami, ktoré by mohli vznikať po jeho účinnosti. Ako sa doteraz vyrovnávalo s čiernymi stavbami z právnej stránky? Aká bola páka, ak sa zistilo, že niekto postavil čiernu stavbu?

Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku je stále účinnou právnou normou a ešte nejaký čas bude. Pokiaľ ide o páku na čierne stavby, súčasná právna úprava okrem uloženia pokuty ako peňažnej sankcie za porušenie zákona umožňuje stavebnému úradu rozhodnutím nariadiť vlastníkovi čiernej stavby, teda tomu, kto čiernu stavbu postavil, aby ju v stanovenej lehote odstránil. Ak tak neurobí, stavebný úrad by mal pristúpiť k nútenému výkonu rozhodnutia.

Mal by teda nariadiť zbúranie stavby, čo sa však nedeje. Čomu to pripisujete?

Stavebný zákon je postavený na tej zásade, že vydať rozhodnutie, ktorým čiernu stavbu nariadi odstrániť, môže stavebný úrad až vtedy, ak sa preukáže, že nepovolenú stavbu nie je možné dodatočne povoliť, alebo ak stavebník so stavebným úradom nespolupracuje. Napríklad, že mu v určenej lehote nepredloží doklady, podľa ktorých by stavebný úrad
vyhodnotil, či je alebo nie je možné stavbu dodatočne povoliť. Ak sa preukáže, že čierna stavba je v súlade s verejnými záujmami, myslí sa tým predovšetkým súlad s platným územným plánom, a majetkové vzťahy sú taktiež v poriadku, stavebný úrad stavbu dodatočne povolí.

Ako prebiehalo dodatočné povoľovanie stavieb?

Konanie o dodatočnom povolení stavby je správnym konaním rovnako ako klasické stavebné konanie. Stavebný úrad prizve aj na toto konanie zákonom predpokladaných účastníkov a výsledkom je rozhodnutie o dodatočnom povolení stavby, čiže dodatočné stavebné povolenie. Môže sa začať buď tým, že sám stavebník podá iniciatívne na stavebný úrad žiadosť o dodatočné povolenie stavby, alebo, ak existenciu čiernej stavby zistí stavebný úrad skôr, začne konanie sám. V oboch prípadoch však musí stavebník čiernej stavby preukázať, že stavba spĺňa všetky zákonné podmienky na to, aby mohla byť  dodatočne povolená.

Môžu sa proti čiernej stavbe ohradiť aj susedia?

Tak ako v klasickom stavebnom konaní, aj v konaní o dodatočnom povolení stavby môžu účastníci konania, predovšetkým susedia, podávať námietky proti čiernej stavbe a po vydaní dodatočného stavebného povolenia môžu podávať opravné prostriedky.

Ak niekto nereagoval na rozhodnutie stavebného úradu, aké právne kroky mohli kompetentní voči nemu podniknúť?

Nespolupracovanie so stavebným úradom je dôvodom na to, aby stavebný úrad nariadil odstránenie čiernej stavby. Samozrejme, stavebník má právo brániť sa proti takémuto rozhodnutiu podaním opravných prostriedkov. Či už je to odvolanie alebo žaloba na súd, ak s odvolaním neuspel. Treba povedať, že proces vydania rozhodnutia o odstránení
čiernej stavby je často vecne aj časovo náročný a keďže ide o zásah do vlastníckych práv, aj keď získaných neoprávnene, je pravidlom, že vec skončí na súde ako na poslednej inštancii. Súd preskúma, či bolo rozhodnutie stavebného úradu o odstránení stavby vydané v súlade so zákonom.

Podanie trestného oznámenia nebolo predtým možné?

Novela trestného zákona, ktorá je v praxi už niekoľko rokov od 1. 9. 2011, zaviedla novú skutkovú podstatu, a to neoprávnenú výstavbu, a doplnila skutkovú podstatu marenie výkonu úradného rozhodnutia o zákaz pokračovať v nepovolených stavebných prácach napriek právoplatnému rozhodnutiu.

Zaviedla aj ďalší nástroj trestnoprávnej ochrany riadneho výkonu stavebného konania, keď zaviedla trestnosť postavenia čiernej stavby bez stavebného povolenia. Nevzťahuje sa to však na jednoduchú stavbu alebo drobnú stavbu. Trestné je aj pokračovanie v prácach alebo v uskutočňovaní stavby napriek právoplatnému rozhodnutiu o zastavení stavebných prác.

Stavebné úrady v prípade podozrenia zo spáchania trestného činu neoprávneného uskutočňovania stavieb alebo trestného činu marenia výkonu úradného rozhodnutia musia vec oznámiť orgánom činným v trestnom konaní.

Kto po novom bude kompetentný kontrolovať čierne stavby a aké bude mať právomoci? Orgán štátnej správy? To bude kto?

Štruktúra orgánov štátnej správy na úseku stavebného poriadku a ich kompetencie sa ešte stále kreujú v rámci prípravy návrhu nového stavebného zákona, takže na túto otázku nie je možné dať konkrétnu odpoveď.

Čo všetko bude patriť pod drobné stavby? Budú musieť mať stavebné povolenia? Bude tam patriť napríklad bazén na záhrade?

Rovnako kategorizácia stavieb na drobné,  jednoduché a ostatné stavby ešte nie je uzatvorená. Malo by však platiť to, čo teraz. Na drobné stavby nebude potrebné vydať stavebné povolenie, ale bude postačovať súhlas s ohlásením.

Aké pokuty hrozia dnes od stavebných inšpektorov ?

Za neohlásenú stavbu alebo rekonštrukciu: do 331,94 eura.  Ak bolo potrebné stavebné povolenie, a nebolo vydané: do 829,85 eura.

Ktoré práce nemusíte ani ohlásiť?

Opravy fasády, strechy, výmenu odkvapov a zvodov, opravy oplotenia, ak sa tým nemení jeho trasa opravy priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a zábradlí opravy a výmenu klimatizácie, výťahu, kotlov, ak sa tým zásadne nemení ich napojenie na verejné vybavenie, ani sa nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné
prostredie výmenu kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň maliarske a natieračské práce.

Ohlásenie stavebnému úradu postačí

Pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení
sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, jej požiarnu bezpečnosť, vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou pri stavbách elektrických sietí, nosičoch telekomunikačných zariadení na existujúcich objektoch, ak nepresahujú výšku šesť metrov a šírku 2, 5 metra a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 štvorcových metrov a výška 4, 5 metra pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.

Kedy je potrebné stavebné povolenie?

Vyžaduje sa obyčajne pri stavbách každého druhu bez ohľadu na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

NOVINKY V ZAPISOVANÍ STAVIEB

Novelou katastrálneho zákona sa od októbra precizuje, ktoré stavby sa budú evidovať. Spravidla sa nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Táto právna úprava je nejednoznačná vzhľadom na použitie výrazu sa spravidla nezapisujú.

Do katastra sa po novom zapíše iba taká stavba, ktorá je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Naďalej platí, že sa zapíše rozostavaná stavba, pokiaľ bude v takom štádiu rozostavanosti, že je zrejme stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Preukáže sa to znaleckým posudkom.

Nespolupráca so stavebným úradom je dôvodom na to, aby stavebný úrad nariadil odstránenie čiernej stavby.

Podľa nového zákona by mali byť čierne stavby nekompromisne odstránené.