Kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu sú aj kancelárie

Administratívne priestory by sme mohli meniť na byty. Developeri však narážajú na množstvo prekážok, ktoré ich odrádzajú.

Záujem o kancelárie v posledných rokoch u nás klesá. Tomuto vývoju ešte viac nahrala koronakríza a štátom nariadený home office.

Opustené alebo poloprázdne ostávajú najmä budovy, ktoré nespĺňajú najnovšie štandardy. Počet neobsadených administratívnych priestorov v Bratislave už atakuje hranicu 20 percent.

Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára je väčšinu z nich aspoň z technického hľadiska možné prestavať na príbytky.

Rekonštrukcia kancelárií by tak mohla byť kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu. „Nemôžeme neustále zastavovať nové územia. Musíme zahusťovať mestá a rásť do výšky. Preto je jednou z ciest využívanie plôch, ktoré už neplnia svoju pôvodnú funkciu,“ myslí si Pavol Kožík, generálny riaditeľ investičnej skupiny Proxenta.

Tento segment začína byť obľúbeným pri prerábkach na štartovacie bývanie pre mladé páry alebo pre investorov. Obe skupiny láka predovšetkým cena, ktorá je neporovnateľne nižšia ako pri novostavbách.

Realitní analytici preto nevylučujú, že by sa prerábanie kancelárií na byty mohlo na Slovensku postupne rozširovať. Zatiaľ to však vidíme najmä v zahraničných veľkých mestách. Sú totiž husto osídlené a ďalšie voľné pozemky na ich rozvoj neexistujú. To teraz však nie je náš prípad.

„Nie je vylúčené, že sa otvorí priestor na takéto rekonštrukcie. V Bratislave však máme stále veľa dobrých lokalít, kde sa dajú byty stavať na prázdnom pozemku,“ vysvetlil pre HN Peter Porubský z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Všetko má svoje úskalia

Z každej administratívnej budovy sa však nedá urobiť bytový dom. Či je s tým vôbec možné začať, závisí od jej veku. Paradoxne platí, že čím je staršia, tým lepšie sa dá využiť. Zakladajúci partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák upozorňuje, že pri moderných kancelárskych priestoroch je realizácia náročnejšia a končí sa veľkými kompromismi.

Naopak, staršie stavby, kde sa nerátalo s otvoreným podlažím, ale s kanceláriami, sú ideálnejšie. Väčšinou teda ide o tie, ktoré sa nachádzajú mimo centra mesta v béčkovom alebo céčkovom štandarde.

Prerábka však často naráža aj na vážnejšie problémy, ako je vek. Zmena stroskotáva predovšetkým na územnom pláne, ktorý definuje, aký typ stavby a na aký účel môže byť na danom území postavený. Potom nasleduje zdĺhavý proces stavebných povolení.

Ten síce trvá kratšie ako pri novostavbách, ale mnohých developerov aj tak odrádza. Ak sa predsa len rozhodnú pustiť sa do tohto realitného biznisu, vo veľkom množstve prípadov narážajú na konštrukčné problémy. Staršie budovy navyše nemusia disponovať dostatočnými parkovacími kapacitami.

Experti na reality napriek niekoľkým nevýhodám hovoria aj o výhodách, ktoré môže rekonštrukcia starých kancelárií priniesť. „Architektúra už existujúcej stojacej alebo historickej budovy vyžaduje premyslený prístup a zaujímavé riešenia. Vďaka tomu môžu vznikať zaujímavé obytné budovy v najlepších lokalitách,“ dodáva Žoldák.

Na vážkach

Otázka prestavby rozdeľuje aj developerov. Kým jedni svoje portfólio plnia rekonštrukciami, iní sa po zrátaní plusov a mínusov rozhodli tento druh bývania neponúkať.

Riaditeľ biznis a urban developmentu YIT Slovakia Radek Pšenička upozorňuje, že ide o jednu z najrizikovejších ciest, ktorými sa investor môže vydať. Ide podľa neho o náročný proces, ktorý sa v konečnom dôsledku nedá porovnávať s realizáciou novej výstavby na mieru a podľa očakávaní zákazníka.

Aby sa pre tento typ výstavby rozhodli, potrebovali by na to lepšie podmienky. „Ideálne by bolo, ak by sme mohli staršie objekty rozobrať a následne v maximálnej miere opätovne použiť. Recykláciou by sme vytvorili nové, vhodnejšie, modernejšie a udržateľné objekty,“ hovorí.

To, že nejde o najľahšiu cestu, priznáva aj Kožík. Podľa jeho slov je novostavba bytového komplexu určite ziskovejšia a nenaráža na také veľké množstvo prekážok. Investícia do renovácie však môže byť zaujímavá a výnosná, ak sa nachádza v dobrej lokalite.