Hypotéka ako investícia

Na Slovensku vo vlastnom byte či dome bez úveru žijú zhruba štyri pätiny populácie, čo je najvyššia hodnota spomedzi krajín V4, teda Českej republiky, Poľska a Maďarska. Môžu vraj za to postkomunistické roky, keď sa byty do súkromného vlastníctva dali kúpiť za veľmi slušné peniaze. Nečudo, že v takejto klíme je hypotéka pre mnohých ľudí stále strašiakom. ,,Pri slove úver cítia paniku. Dnes však len ťažko našetríme na nehnuteľnosť tak, aby sme si ju mohli užívať ešte v relatívnej mladosti. V zahraničí je hypotéka štandardnou súčasťou života. Ľudia na Západe ju vnímajú ako nástroj na bývanie a investíciu zároveň. Úver je veľmi drahá záležitosť, pokiaľ sa používa na veci, ktoré nemusíme mať. Bývanie je však základ života. Nemôžeme čakať, kým nás opustia rodičia a my po nich nehnuteľnosť zdedíme,” konštatuje Robert Posolda zo spoločnosti Smart Brokers.

/extrakt z článku/
[Profit; 01/2016; 05/01/2016; JÚLIA MEKYŇOVÁ ; Zaradenie: Nové bývanie]

Investícia či dlh?

Ak si vraj v čase priaznivej úverovej klímy vyberiete dobrú nehnuteľnosť, stane sa z nej investícia, nie dlh. ,, Nehnuteľnosti sú výborným investičným nástrojom. Z dlhodobého hľadiska sú aj ideálnym ochrancom peňazí pred znehodnotením,” upozorňuje R. Posolda.

Klientom radí zvoliť si vždy radšej hypotéku ako prenájom. ,,Ak máte pravidelný príjem, neplánujete pobyt na úrade práce a hypotéku si môžete dovoliť, radšej ako prenájom si kúpte byt. Za dlhodobé prenájmy človek len zbytočne vyhodí peniaze,” hovorí. Častou chybou pri čerpaní hypoték je stavanie vzdušných zámkov na pieskových základoch. ,,Nie je múdre predbiehať budúcnosť. V presvedčení, že o rok budú zarábať viac, si mnohí kúpia drahšiu nehnuteľnosť, než utiahnu. Výnimkou sú profesie typu advokátsky koncipient, u ktorého existuje reálna šanca, že o dva tri roky mu príjem porastie,” hovorí R. Posolda.

Ak sa človek s nižším príjmom rozhodne pre nehnuteľnosť nad rámec rozpočtu, hypotéka prestáva byť preňho investíciou a mení sa na dlh. ,,Nízky rozpočet a vysoká splátka neúmerne zaťažuje. Ľudia s nižším príjmom by sa mali obzerať po lokalitách a nehnuteľnostiach, ktoré utiahnu. Len vtedy ich hypotéka nezaťaží a môže vykazovať hodnoty investície.”

Doživotné bývanie

Slovák sa vraj už pri kúpe prvého bývania často správa tak, ako by malo ísť o jedinú a poslednú nehnuteľnosť v živote. Američan sa za život presťahuje desať až dvadsať ráz. ,,Klientom radíme, aby sa nefixovali na prvé bývanie a na začiatok investovali do niečoho menšieho. Nech si vyskúšajú, ako zvládnu platiť záväzky. Viazanie sa na kúpu nehnuteľnosti ako na celoživotné riešenie nás priveľmi zväzuje,” uvádza R. Posolda.

Stačí vraj pozorovať nákupné správanie ľudí v sfére realít. ,,Investujú do kúpy prvej, druhej aj tretej nehnuteľnosti. Mladý pár si spoločne kúpi jednoizbový či dvojizbový byt. Neskôr ho dajú do prenájmu, ktorý im zaplatí splátku hypotéky a posunú sa ďalej. Investujú do niečoho väčšieho a zrazu majú nehnuteľnosti hneď dve,” naznačuje riešenie R. Posolda.

Niektorí majú flexibility zase nadbytok. Mladé páry, ktoré sa len letmo poznajú, chcú veci neraz urýchliť. Žijú v oblakoch, že sa budú do konca života milovať a strmhlav sa púšťajú do hypotéky na spoločné bývanie. ,,Hoci som zástancom filozofie, že hypotéka je lepšia ako prenájom, v tomto prípade mladých vystríham. Mať naponáhlo v partnerstve a spoločnom bývaní môže byť rizikom,” upozorňuje R. Posolda. Ak sa už spoločnej hypotéky nemienia vzdať, mali by siahnuť po nehnuteľnosti, ktorú v prípade rozchodu utiahne aj jeden z nich.

Odvážnejší by, naopak, mohli byť manželia. Namiesto životnej poistky môžu zobrať pre dieťa radšej hypotéku. Iste, aj racionálne nastavená poistka je v poriadku. Ideálna je často menšia nehnuteľnosť, ktorú hneď po kúpe ponúknu na prenájom. Nájomca pokryje väčšinu nákladov a o dvadsať rokov môže byť byt splatený.

Nehnuteľnosť navyše môže byť investíciou aj do vlastného dôchodku. Väčšina ľudí by v penzijnom veku mala mať úvery na bývanie už splatené. ,,Čistá” nehnuteľnosť môže poslúžiť ako vedľajší zdroj príjmu v podobe reverzných hypoték. V zahraničí ide o bežný produkt, pri ktorom nehnuteľnosť predáte alebo založíte v prospech banky či poisťovne. Výmenou za vlastnícke práva vypláca banka klientovi doživotnú penziu.

Plán B.
Obľúbeným dôvodom v odsúvaní hypotéky je argument, že si ju nemôžeme dovoliť. Strach pred finančným záväzkom tlmí pravidelné šetrenie a plán B. Človek by mal vždy voliť riešenie, ktoré ho nebude blokovať. Ideálna je nehnuteľnosť, ktorej splátku si môže dovoliť. V prípade núdze ju dokáže dočasne prenajať a odísť na čas hoci aj k rodičom.

Pri prenájmoch je ideálne, aby bola nehnuteľnosť vzdialená od hlavných ťahov maximálne tridsať minút. ,,Viaceré svetové štúdie potvrdili, že ľudia neradi dochádzajú viac ako polhodinu. Ak je to viac, začínajú byť nervózni a tento faktor môže negatívne vplývať aj na potenciálny prenájom,” vysvetľuje R. Posolda.

Nehnuteľnosť v centre mesta či vychytených zónach nemusí byť výhodná pre každého. ,,Rozhodujte sa intuíciou aj rozumom. Podstatné je, aby ste sa s danou lokalitou dokázali zžiť.”

Niekedy však môže byť paradoxne drahšia nehnuteľnosť výhodná. Najmä, ak vám ušetrí čas, ktorý môžete investovať do seba, rodiny či do práce,” hovorí R. Posolda.

Voda predáva

Rieka rovná sa romantika, odpočinok, relax. ,, Nehnuteľnosti v jej blízkosti sú skvelou investíciou na prenájom. Mestá, ktoré majú rieku, navyše pretekajúcu centrom, bývajú najhodnotnejšie. Nehnuteľnosti priamo v centre sú zvyčajne obkolesené betónom. Bývanie pri rieke dáva človeku viac priestoru na nádych. Rieky sú často späté s lesom,” vyratúva zelené zdvíhače cien R. Posolda.

Po kúpe vysnívanej nehnuteľnosti zažilo viacero mojich známych nejedno prekvapenie. Kde sa vzala, tu sa vzala, za domom prehliadnutá učupená trafostanica, na prízemí aromatické mäsiarstvo či pod nosom vztyčujúca sa novostavba. ,,Ani realitný maklér nemusí tušiť, že sa niečo v blízkosti vašej nehnuteľnosti postaví. Územné plány podliehajú zmenám. Čo je dnes sväté, sa zajtra môže porušiť. Príkladom sú bratislavské Vajnory, kde sa má v blízkom období začať stavať dvadsaťtisíc bytov. Z pokojnej obce, o ktorej tvrdili, že bude naveky dedinou, sa stane satelitné mestečko,” hovorí R. Posolda a odporúča zahrať sa na detektíva a vyskladať si čriepky z dostupných informácií o okolí. ,,Človek by sa mal vždy zaujímať o to, do akej lokality sa sťahuje. Zistite si, či sa tu nachádzajú fabriky. Aj obyčajná čistička vôd či chemická továreň dokáže pohodu bývania slušne rozhasiť,” hovorí.

Pozor na zľavy

“Zbystrite pozornosť, ak vám niekto ponúkne nápadne výhodnú ponuku.”  (v súvislosti s možnými problémovými susedmi). Každý správny realitný maklér by mal hľadať nehnuteľnosť pre klienta tak, ako by ju hľadal pre seba. Klientovi by mal dať na papier zoznam všetkých výhod aj nevýhod. Ak je to potrebné, možno ho jemne k rozhodnutiu naviesť,” uzatvára R. Posolda.

—-

Je z finančného hľadiska možné vnímať hypotéku ako investíciu?

Analytik VÚB banky Zdenko Štefanides:  Ako analytik nemám mandát vysloviť jednoznačné stanovisko. Ekonomické ukazovatele však hovoria v prospech investície. Úrokové prostredie ostane extréme nízke ešte niekoľko rokov. Je pravdepodobné, že čistý príjem z nájmu (po odrátaní nákladov na hypotéku či réžie bytu) bude vyšší ako úrokové výnosy z bežných finančných investícií či sporenia. Je tiež pravdepodobné, že investor v horizonte najbližších troch až piatich rokov zarobí na cene nehnuteľnosti, ak sa ju rozhodne predať. Základom je atraktívna lokalita – pre kupujúceho i nájomcu. V dlhšom horizonte ako najbližších tri až päť rokov by som takúto investíciu zvážil. Na Slovensku sa pre nepriaznivý demografický vývoj začne meniť štruktúra trhu. Momentálne vrcholí počet ľudí v mladom aktívnom veku (25 až 39 rokov), ktorí sú najsilnejšími klientmi na trhu s bývaním a úvermi. O päť rokov ich počet klesne takmer o 115-tisíc ľudí. O desať rokov dokonca o 270-tisíc ľudí, čo je viac ako pätina terajšieho počtu.