Drahšie hypotéky a dopad na realitný trh

Lenka Buchláková, moderátorka: „Posledné roky sme mali na Slovensku výrazne lacné hypotéky. Situácia sa však posledné týždne mení. Banky už niekoľkokrát za sebou zdvíhali úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Úroky, ktoré začiatkom roka začínali nulou, už dnes začínajú jednotkou, a v prípade niektorých bánk dokonca prekročili hranicu dvoch percent. Ako to ovplyvní situáciu na realitnom trhu, sa budeme v tejto chvíli rozprávať s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Jánom Palenčárom. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Pán Palenčár, máme situáciu, keď sme videli, že počas pandémie sme si mysleli, že sa zastavia ceny nehnuteľností, napriek tomu to teda ešte viac posilnilo ten dopyt. Potom tu máme dvanásťpercentnú infláciu, stále sa nič nestalo, vojna na Ukrajine, a takisto ešte to vlastne väčší stimul urobilo vlastne na tom realitnom trhu. Prečo je to tak a prečo máme druhý najrýchlejší rast v Európe?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na tie faktory, ktoré ste spomenuli, bavíme sa o prvej vlne povedzme koronakrízy, bavíme sa o vysokej inflácii, ale aj o vojne na Ukrajine, práve tieto faktory ešte viac zintenzívnili záujem Slovákov o vlastnú nehnuteľnosť, o kúpu, o investíciu. Takže práve tieto faktory, ako je neistota alebo záujem o ochranu vlastných finančných zdrojov, ktoré máme usporené, aby nám ich takzvane nezjedla inflácia, motivujú v kombinácii s dostupnými hypotékami Slovákov, aby si kúpili nehnuteľnosť. Investícia do nehnuteľnosti je stále dobrou alternatívou k ochrane vlastných financií, tak vzhľadom k tomu, že ceny priebežne rastú, a pokiaľ si pozrieme aj historicky, tak v nejakom desaťročnom horizonte nikdy neprišlo k prepadu cien nehnuteľností. Na druhej strane, nehnuteľnosti stále môžu generovať priebežný výnos, čiže priebežný zisk povedzme z ich prenájmu. Toto všetko má na svedomí situáciu, ktorú v súčasnosti prežívame, to znamená, dopyt po kúpe rezidenčných nehnuteľností je stále násobne vyšší ako je ponuka.“

Lenka Buchláková: „Vidíme aj na televíznych obrazovkách faktory, ktoré hovoria pre pokles cien nehnuteľností, aj ste to tam vlastne spomenuli viaceré veci, ale čo sme tam ešte mali uvedené, bolo možné sprísnenie opatrení Národnej banky Slovenska. Očakávate to?“

Ján Palenčár: „Národná banka Slovenska v súvislosti s najrýchlejším tempom zadlžovania Slovákov pri úveroch na bývanie, to znamená pri hypotékach, v rámci celej Európskej únie sa už niekoľko rokov snaží spomaliť tento rast. Nedarí sa jej to napriek niektorým opatreniam, ako je povedzme maximálna možná zadlženosť jednotlivca, ako je obmedzenie takzvaných stopercentných hypoték a tak ďalej. Čiže na jednej strane tu máme určité opatrenia, ktoré Národná banka historicky pripravila, na druhej strane sme tu mali historicky najnižšie úrokové sadzby. Avšak my si musíme uvedomiť, že tie najnižšie úrokové sadzby, ktoré naozaj, ako ste spomenuli v úvode relácie, boli na úrovni, že začínali nulou, toto nie je reálny stav, toto nie je bežná situácia. Pokiaľ sa bavíme o štandardných západoeurópskych úrokových sadzbách pri hypotékach, tak sa bavíme okolo dvoch percent, dva a pol percenta, a tam nie sme ešte ani v súčasnosti, keď sa už pomaličky zdvíhajú úrokové sadzby pri hypotékach.“

Lenka Buchláková: „Poďme si teda povedať viac o tej situácii, ktorá je v súčasnosti na trhu, že už banky niekoľkokrát zvyšovali úrokové sadzby v posledných týždňoch. Z praxe teda ako sa to prejavilo v ochote vlastne aj klientov, alebo teda ako k tomu pristupujú klienti, s ktorými prichádzate do kontaktu?“

Ján Palenčár: „V prvom rade informácie, ktoré smerujú ku klientom ohľadom možného zvyšovania úrokových sadzieb, motivovali klientov k tomu, aby prešli na dlhodobejšie fixácie úrokových sadzieb. To znamená, klienti žiadali banky o to, aby fixovali úrokovú sadzbu na päť až desať rokov. V úvode, povedzme niekde v marci v apríli, sa tieto fixácie pohybovali na úrovni zhruba jedna celá dva až jedna celá osem percenta. V súčasnosti sú už tieto fixácie cez dve percentá. Napriek tomu, že prišlo k tomuto posunu a k zdraženiu úverov, stále je veľmi silný dopyt po kúpe nehnuteľností, aj v kombinácii s financovaním prostredníctvom hypotekárneho úveru. Čo prinesie ďalšie zvýšenie v súvislosti s ohláseným zvyšovaním úrokových sadzieb v rámci Európskej centrálnej banky a na akej úrovni bude, to môžeme len predikovať, či to bude pol percenta, či to bude percento. Toto už bude zásadnejšie zvýšenie úrokových sadzieb a uvidíme, do akej miery sa odrazí na záujme Slovákov o financovanie kúpy nehnuteľností prostredníctvom hypotekárneho úveru.“

Lenka Buchláková: „Veľa sa hovorí v súčasnosti o prasknutí realitnej bubliny. Vieme už z minulosti, že sme to zažili. Budeme to zažívať aj v najbližšom čase?“

Ján Palenčár: „Bavíme sa s odborníkmi o tom, že naozaj v súčasnosti sú ceny nehnuteľností veľmi vysoko, že sme v pásme povedzme realitnej bubliny. Na druhej strane si musíme uvedomiť, že dopyt, ktorý tu existuje, je úplne reálny. To znamená, súčasné vysoké ceny nehnuteľností sú reálne aj likvidnými cenami. Klienti kupujú nehnuteľnosti v tých cenách, ktoré dnes sa prezentujú. Špekulatívnych nákupov, na ktoré sme boli zvyknutí v roku 2008, kedy klienti často nemali ani krytie na doplatenie kúpnej ceny, tak ich je veľmi málo. To znamená, stále je tu reálny záujem klientov kupovať nehnuteľnosti za súčasné ceny. Pokiaľ sa táto situácia nezmení a tento apetít, táto pozitívna spotrebiteľská nálada bude pretrvávať, dovtedy nepríde ani k spomaleniu zvyšovania cien nehnuteľností, prípadne k stagnácii.“

Lenka Buchláková: „Mali sme vlastne už začiatkom roka dvadsaťdvapercentný nárast medziročných cien nehnuteľností. To sme vlastne aj veľakrát aj v dnešnom vysielaní vlastne hovorili. Bude teda aj naďalej dvojciferný rast cien, keď hovoríte, že teda budú narastať, či hovoríme opäť o nejakom dvadsaťpercentnom navýšení?“

Ján Palenčár: „Tu bude veľmi záležať práve od toho, akým tempom sa zvýši úroková sadzba na hypotéky, to znamená, aké vysoké bude navýšenie z pohľadu Európskej centrálnej banky, čo sa vlastne premietne aj na hypotéky na Slovensku. Ja verím, že nebudeme už svedkami takéhoto vysokého medziročného rastu, lebo to naozaj nie je zdravé pre realitný trh a určite to nie je možné a nie je to udržateľné z pohľadu vývoja realitného trhu. Takže za mňa poviem, že budem rád, pokiaľ by sa medziročné zvýšenie cien nehnuteľností udržalo do dvojciferného čísla.“

Lenka Buchláková: „Ale máme tu aj rast cien stavebných materiálov a prác, na čo sme takisto upozorňovali, že developeri sa na to veľmi sťažujú, ako enormne to rastie. Ako toto ovplyvní realitný trh?“

Ján Palenčár: „Samozrejme, to sú práve faktory, ktoré tlačia ceny nehnuteľností nahor, ceny novostavieb, z čoho sa samozrejme odrážajú aj ceny starších nehnuteľností. Na jednej strane nám stúpajú ceny stavebných materiálov, čo súvisí povedzme aj so zdražovaním cien energií, takisto máme zvyšovanie cien stavebných prác, a toto sa odzrkadľuje na samotných predajných cenách. Samozrejme, developeri prenášajú na klientov toto zvýšenie. Takže to je ďalší z faktorov, ktorý nám hovorí to, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť.“

Lenka Buchláková: „Čo hovoríte na nový stavebný zákon, respektíve na to, akým spôsobom by to malo vylepšiť situáciu, ktorá je naozaj kritická na Slovensku?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme si povedali, že chceme niečo zmeniť s rastom cien nehnuteľností, chceme spomaliť tú silnú dynamiku rastu cien, chceme zlepšiť dostupnosť bývania, ktorá je dnes historicky najhoršia v histórii novodobého Slovenska, povedzme od roku 1989, tak buď zmenšíme tú skupinu dopytujúcich, to znamená, uvoľní sa nám tlak na dopyt, bude menej klientov mať záujem o kúpu bytov, buď toto sa stane, alebo naopak začneme na trh prinášať väčšie množstvo bytov, to znamená, začnú developeri rýchlejšie rásť. Tento faktor ovplyvňuje zásadne stavebný proces alebo povoľovací proces v rámci Slovenska. Na Slovensku sú dlhodobé povoľovacie procesy, či už v oblasti územných konaní a stavebných konaní, a takisto zlé územné plány. Práve nová stavebná legislatíva by mala pomôcť v tomto procese a zrýchliť proces povoľovania stavieb. Veríme, že sa to aj uskutoční. Lebo jedna vec, máme tu nový stavebný zákon, na druhej strane budeme očakávať nové vykonávacie predpisy k tomuto stavebnému zákonu, čo ukáže aplikačná prax, akým spôsobom sa podarí zrýchliť povoľovacie procesy, čo by mohlo mať práve za následok zväčšenie ponuky, a tým pádom zasa menší tlak na zvyšovanie cien.“

Lenka Buchláková: „Ak sa ešte pozrieme na to, akým spôsobom, alebo teda akým tempom rástli ceny nehnuteľností v jednotlivých regiónoch a krajoch, asi hovoríme, že najviac teda v hlavnom meste a teda v krajských mestách, ale videli sme vlastne z posledných štatistík, že bol tam napríklad aj Prešovský kraj, ktorý výrazne rástol. Prečo?“

Ján Palenčár: „Z pohľadu celkových cien samozrejme vedie Bratislava nasledovaná Košicami, to sú najdrahšie regióny na Slovensku, ale z pohľadu dynamiky rastu cien, to znamená, ako rýchlo nám rastú ceny, tak tam práve vedie Prešovský kraj. Ten dôvod je na strane vývoja nových developerských projektov. To znamená, v Prešove sa začalo viac stavať nových projektov, ktoré zvýšili priemernú cenu a aj zrýchlili rast cien nehnuteľností. Klienti sú práve v Prešove hladní, tam sa málo doteraz stavalo a sú hladní po nových bytoch, po nových projektoch ,a práve dôsledkom tejto situácie vidíme to, že najrýchlejšie práve rástli ceny v Prešovskom kraji.“

Lenka Buchláková: „Je aj stále vysoký dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach, alebo už je teraz menší teda po pandémii?“

Ján Palenčár: „Musím povedať, že udržal sa veľmi silný dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Nevedeli sme presne, alebo nevedeli sme odhadnúť pri prvej vlne koronakrízy, akým spôsobom vlastne bude nasledovať dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Tá situácia sa dokonca zdynamizovala. Klienti majú záujem o takzvané sekundárne bývanie. To znamená, do veľkej miery je obrovský záujem hlavne v lokalitách, ktoré sú zaujímavé tak z pohľadu letného vyžitia, ako z iného využitia, pri zimných strediskách, pri akvaparkoch a podobne. Dnes môžem povedať, že Vysoké Tatry majú taký záujem, že meter štvorcový apartmánu sa pohybuje niekde na úrovni päť- až šesťtisíc eur za meter štvorcový, čo je historicky najvyššia suma, akú sme mali v týchto lokalitách.“

Lenka Buchláková: „Ešte na záver otázka, ktorú nám kladú diváci, keď sa bavíme o téme realít, či kupovať teraz, alebo ešte vyčkať.“

Ján Palenčár: „Záleží samozrejme na tom, čo klient chce s utŕženými financiami. Určite sa neoplatí v súčasnosti predať byt a tieto peniaze povedzme vložiť do banky na nejaký účet. Vieme, že prežívame obdobie vysokej inflácie, tak tieto peniaze sa znehodnotia. Na druhej strane, pokiaľ klienti majú záujem vymeniť byt, to znamená predať súčasné bývanie, kúpiť si väčší byt, iný byt, určite tá situácia je dnes vhodná, tie ceny nehnuteľností nebudú klesať.“

Lenka Buchláková: „V tejto chvíli vám ďakujem za rozhovor. Pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“