Ceny novostavieb v Bratislave vzrástli o 3,1 percenta

Cena priemerného dvojizbového bytu v novostavbe je takmer 190-tisíc eur. Najviac zaplatíte v Bratislave V a IV

Rast cien novostavieb na bratislavskom realitnom trhu pokračoval aj v 1. štvrťroku 2021, konštatujú analytici z Bencont Investments. Významný je medzikvartálny nárast, keď ceny oproti koncu roku 2020 poskočili až o 3,1percenta. To je najvyššie tempo rastu od začiatku roku 2020, teda od čias spred pandémie. Zvýšenie tempa rastu cien nasvedčuje problematickej situácii s obmedzenou ponukou nových projektov, ktorú spôsobuje zdĺhavý povoľovací proces.

Najvyšší rast cien bol v okresoch Bratislava IV a Bratislava V, pričom za ním stojí nová ponuka bytov so zvýšenými cenami v projektoch Slnečnice a Bory Bývanie, ale aj zvyšovanie cien bytov, ktoré sa v ponuke nachádzajú ešte z predošlých štvrťrokov. Ceny však nezvyšovali len tieto dva projekty. K rastu dochádzalo naprieč celou Bratislavou.

Priemerná obytná plocha ponúkaných bytov ostala nezmenená na úrovni 67,44 štvorcových metrov (m?) a absolútna cena bytov vzrástla 236-tisíc eur vrátane DPH. Cena priemerného dvojizbového bytu v novostavbe v Bratislave sa dostala na 187-tisíc eur a postupne sa tak šplhá k úrovni 200–tisíc. „Narastajúca cena bytov je pre slabšie zarábajúcu časť obyvateľstva Bratislavy ťažko prekonateľnou prekážkou, no ponúkajúci nemajú dôvod znižovať ceny, pretože v rade na kúpu bytu stojí vždy ďalší záujemca,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Stúpajú ceny aj predaných bytov

Vysoké tempo rastu zaznamenali aj predané byty, pri ktorých sa priemerná cena vyšplhala na rekordných 3 450 eur/m? vrátane DPH. Predaj si pri tom zachoval silné čísla, keď sa počas prvých troch mesiacov roku 2021 v Bratislave predalo 708 novostavieb. V rokoch 2016 a 2017 sa síce na štvrťročnej báze v priemere predávalo až 1 200 bytov, no ponuka vtedy presahovala 4 000 voľných bytov. Teraz je počet predaných bytov síce nižší, no v porovnaní s aktuálnou ponukou voľných novostavieb patrí, naopak, medzi najsilnejšie čísla vôbec. Táto skutočnosť opäť potvrdila robustnosť dopytu a vôľu kupujúcich akceptovať zvýšenú cenu.

Najpredávanejším artiklom ostali tradične dvojizbové byty s podielom na predaji 43 percent. Zároveň však treba poznamenať, že došlo k zvýšeniu podielu predaja trojizbových bytov z 24 percent na 28 percent a nadpriemerne silný predaj si zachovali aj štvorizbové byty. Výhoda väčších bytov je v podstatne nižšej jednotkovej cene v porovnaní s malými, jedno- a dvojizbovými bytmi.

Jeden z mediálne najznámejších a najdrahších projektov v Bratislave, Sky Park, prvý krát svoje byty ponúkol do predaja pred štyrmi rokmi. Priemerná cena bytov na štvorcový meter v tomto projekte sa vtedy pohybovala na úrovni pod 3-tisíc eur. V súčasnosti je možné kúpiť novostavbu v cene pod 3-tisíc eur/m? len v okrajových častiach Bratislavy. Keď sa objaví projekt s lepšou lokalitou a podpriemernou cenou, zvyčajne väčšinu svojich bytov vypredá ešte pred dokončením hrubej stavby.

Dopyt výrazne prevyšuje ponuku

Kľúčové pre ďalší vývoj cien bytov na trhu ostáva pôsobenie dopytu a ponuky. Strana dopytu je podporovaná silným pracovným trhom, keď sa nezamestnanosť v Bratislavskom kraji nachádza pod úrovňou 5 percent a na rok 2021 sa očakáva pokračovanie mzdového rastu vo výške 4,8 percenta. Banky opäť naplno pokračujú s poskytovaním úverov na nehnuteľnosti a sadzby ostávajú na rekordne nízkych úrovniach. Popri tom, zdá sa, pominula aj opatrnosť kupujúcich vyvolaná neistotou z pretrvávajúcej pandémie. Kupujúci si postupne uvedomujú, že predikcie o prepade cien bytov v desiatkach percentuálnych bodov sa nenaplnia a vracajú sa tak k myšlienke kúpu bytu. Na strane ponuky sa zároveň nič výrazné nezmenilo a nedostatok nových bytov spôsobil jej ďalší prepad.

Lacnejšie na okraji mesta

Ponuka bytov ostáva podľa analytika R. Bruchánika kvôli extrémne nízkemu počtu vydaných stavebných povolení na minimách, preto sa nezdá, že by sa táto skutočnosť mala zmeniť. Vysoká cena bytov postupne vytláča obyvateľstvo na okraj Bratislavy a do okolitých obcí, ktoré v posledných rokoch zažívajú mimoriadny prílev obyvateľstva. Okrem toho odrádza aj mladých absolventov, ktorí končia školu a rozhodujú sa, či ostanú v Bratislave alebo či sa vrátia do domovských okresov. Otázka bývania pri tomto rozhodnutí popri pracovných príležitostiach zohráva najdôležitejšiu úlohu. Z dlhodobého hľadiska tak bude trpieť práve hlavné mesto, ktoré stratí svoju atraktivitu a konkurencieschopnosť v prilákaní nových obyvateľov.

Zmena územného plánu

Problém s nedostatočným množstvom nových bytov treba odstrániť čo najskôr, pričom jediným efektívnym a dlhodobo udržateľným riešením je zmena územného plánu a výrazné zjednodušenie a skrátenie povoľovacieho procesu pre získanie stavebných povolení. Zatiaľ však situácia ostáva nezmenená a problém na trhu pretrváva. „Tempo rastu bytov na rok 2021 naďalej predikujeme na úrovni 5 až10 percent, pričom prvý štvrťrok ukázal, že 10 percent vôbec nemusí byť nereálne očakávanie,“ uviedol  analytik R. Bruchánik.

Analytika z Bencont Investmentsu dopĺňa analytik Národnej asociácie realitných kancelárií SR Martin Lazík, ktorý upozorňuje, že jedným z výsledkov pandémie je zvýšený záujem o rezidenčné nehnuteľnosti, v segmente bytov, rodinných domov aj rekreačných nehnuteľností. Preto nie je prekvapením, že trh reagoval rastom cien nehnuteľností aj počas roka poznačeného koronakrízou.

Za dlhodobým rastom cien nehnuteľností vidí hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický okrem slabej ponuky a lacných a dostupných peňazí aj pozitívnu náladu na realitnom trhu. K nej prispela možnosť dlžníkov odložiť si splácanie hypoték či investičné nákupy majetnejšej časti obyvateľstva počas pandémie.