Ceny nehnuteľností začali klesať

Lenka Buchláková, moderátorka: “Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku sa na sklonku minulého roku mierne znížili. Spôsobil to najmä pokles cien starších domov a bytov. Medziročné zvyšovanie cien sa preto spomalilo pod 10-percentnú hranicu a pri existujúcich nehnuteľnostiach sa utlmilo takmer o polovicu. Viac si o tejto téme povieme s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň vitajte.”

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: “Dobrý deň.”

Lenka Buchláková: “Poďme sa pozrieť na aktuálne štatistiky, ktoré vyšli tento týždeň a ktoré vlastne vydal Štatistický úrad, ale potvrdil to, čo povedala Národná banka Slovenska ešte koncom januára, že sa už postupne teda spomaľuje rast cien nielen starších, ale teda aj nových bytov?”

Ján Palenčár: “Áno, tá situácia nastala zhruba v druhej polovici jesene 2022 roku, to znamená zhruba pred pár mesiacmi. Keď sme zaznamenali oslabenie dopytu po kúpe predovšetkým rezidenčných nehnuteľností. Tak sme zaznamenali v podstate pokles cien. Nielen stagnáciu, ale pokles cien predovšetkým starších bytov a v podstate naprieč celým Slovenskom.”

Lenka Buchláková: “Keď sa pozeráme, teda už vidíme aj dáta, respektíve grafy, akým spôsobom sa vyvíjajú tie realizačné ceny. Národná banka Slovenska prišla s ponukovými cenami a Štatistický úrad s realizačnými cenami. V ďalších grafoch uvidíme, ako je to v rámci regiónov. Teda napriek celým Slovenskom hovoríte, že teda klesajú tie ceny, ale najviac práve v Žilinskom kraji a na východe. Prečo je tomu tak?”

Ján Palenčár: “Musíme si uvedomiť, že v podstata trh reaguje oveľa rýchlejšie v takom regióne, kde je menší počet transakcií, kde menší počet nehnuteľností sa obchoduje. Keď si pozrieme Bratislavu a Košice ako väčšie regióny, tak tá volatilita je menšia. Z pohľadu ale trendu, ako som spomenul, tak ochladenie dopytu nastalo na celom Slovensku. To bolo spôsobené predovšetkým zvýšenými úrokovými sadzbami pri hypotékach. Na druhej strane si musíme uvedomiť, že ten najväčší boom sme zaznamenali na jar 2022, kedy na základe ohlásených zvyšovaní úrokových sadzieb na hypotéky ľudia v mnohých prípadoch urýchlili rozhodnutie kúpiť si nehnuteľnosť. To znamená, znásobila sa množina dopytujúcich a práve v máji 2022 boli najvyššie, historicky najvyššie ceny na Slovensku. A to skokové zvýšenie cien bolo práve spôsobené tým, že ľudia urýchlili rozhodnutie kúpiť si nehnuteľnosť, aby stihli ešte takzvané jednopercentné hypotéky, čo sa v mnohých prípadoch, samozrejme, udialo. A následne po zvýšení úrokových sadzieb prišlo vlastne k uvoľneniu dopytu, a práve tá veľká skupina dopytujúcich, keď urýchlila svoje rozhodnutie, už nepotrebovala kupovať. Ďalšia časť záujemcov o bývania ani nedosiahli na hypotéku po zvýšení úrokových sadzieb. To znamená, toto sú tie dôvody, prečo sa tá množina dopytujúcich zmenšila. Čo malo vlastne za následok takéto uvoľnenie tlaku na ceny rezidenčných nehnuteľností.”

Lenka Buchláková: “Hovoríte o tých úrokových sadzbách, ktoré teda sa začali zvyšovať. Bohužiaľ, aj v tomto roku pokračuje zvyšovanie úrokových sadzieb. Aj v tomto týždni najväčšia slovenská banka ohlásila ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb naprieč rôznymi fixáciami. A už sa to dostáva nad 4 percentá k piatim percentám. Aj Európska centrálna banka sama teda ešte bude zvyšovať základnú úrokovú sadzbu. Znamená to, že sa dostaneme nad hranicu 5 percent. Bude to ešte nedostupnejšie pre ľudí získať svoju vlastnú nehnuteľnosť?”

Ján Palenčár: “Na základe vyjadrenia Európskej centrálnej banky ale aj mnohých renomovaných ekonómov je predpoklad, že sa zvýšia úrokové sadzby na hypotéky a aj na iné typy úverov, čo spôsobí opäť ďalší pokles záujmu o kúpu nehnuteľnosti u tých klientov, ktorí chcú alebo potrebujú kupovať nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru. Lebo treba si uvedomiť, že stále tu máme časť obyvateľstva, ktorí kupujú nehnuteľnosti za vlastné prostriedky usporené. Nakoniec aj štatistiky o usporených peniazoch Slovákov hovoria, že tých peňazí je naozaj veľa. Ale tá najväčšia skupina je ovplyvnená práve hypotekárnym trhom a z tohto dôvodu príde ešte k ďalšiemu uvoľneniu dopytu, čo môže znamenať, že niektoré typy nehnuteľností a predovšetkým sa bavíme o starších nehnuteľnostiach, môžu zaznamenať ešte mierny pokles. Pokiaľ by sme sa bavili o novostavbách, tam je situácia iná. Developeri nemajú taký veľký priestor, aby mohli teraz zásadne meniť cenovú politiku a znižovať ceny nehnuteľností. Predovšetkým vysoké energie, aj cena práce, cena stavebných materiálov, cena pozemkov, toto všetko neumožňuje znižovanie cien. Tu predpokladám, že v niektorých prípadoch môže dôjsť k stagnácii cien, ale nie k poklesu.”

Lenka Buchláková: “Poďme sa pozrieť ešte na ďalšie dáta. Keď sme hovorili o tom nedostupnom bývaní, najnedostupnejšom za posledných v podstate jedenásť rokov, čo teda tvrdí aj Národná banka Slovenska. V dlhodobom porovnaní teda s bázickým indexom k priemeru roku 2010 sú aktuálne ceny nehnuteľností vyššie o 85 percent a ceny existujúcich nehnuteľností v priebehu jedenástich rokov zvýšili predajné ceny 95 percent a nové nehnuteľnosti o takmer 70 percent. My sme už veľakrát sa rozprávali o tom, že tie ceny naozaj vystrelili veľmi vysoko v porovnaní s tým, čo si môžeme dovoliť a ako nám rástla životná úroveň a naše platy. Vy ste už veľakrát aj spomínali, že to, čo sa teraz deje na trhu a to, že začínajú ceny klesať, to už sa vraciame do normálu? Aj s tými vyššími úrokovými sadzbami?”

Ján Palenčár: “Tvrdím to, že práve posledné zvýšenie, ktoré som spomenul na jar 2022, bolo takým bezdôvodným zvýšením. Bolo skôr takou panikou, čo spôsobilo vlastne urýchlenie rozhodnutia práve kvôli zvyšovaniu úrokových sadzieb a nemalo to nič spoločné s takým zdravým vývojom rastu cien nehnuteľností. A preto si myslím, že keby sa ceny nehnuteľností dostali na úroveň roku 2021, tak je to úplne v poriadku. Tri roky po sebe sme zaznamenali od roku 2019 do roku 2022 priemerné zvýšenie ceny nehnuteľností na Slovensku zhruba 20 percent. To nemá naozaj nič spoločné so zdravým vývojom na realitnom trhu. A k určitému ochladeniu realitného trhu museli prísť. A ten dôvod bol práve na strane hypotekárnych úverov alebo zhoršenia dostupnosti a predraženia hypotekárnych úverov. Keď ale sa pozrieme na vývoj hypotekárnych úverov, respektíve úrokových sadzieb, tak si treba uvedomiť, že výšku súčasných úrokových sadzieb na úrovni 4 – 4,5 percenta sme tu mali pred pár rokmi a klienti boli veľmi radi a brali si hypotéky vo veľkom. Čo ich teda vlastne motivuje dnes nezobrať si tú hypotéku a to je predovšetkým spomienkový optimizmus, že ešte pred rokom si klient mohol zobrať hypotéku za jedno percento a dnes ju vlastne 4-krát preplatí. Preto si myslím, že ďalšie zvýšenie úrokových sadzieb bude znamenať práve zníženie dopytu. A to predovšetkým z toho dôvodu, že klienti už počúvajú taký ten dlhodobý predpoklad, že výška úrokových sadzieb by mala z dlhodobého hľadiska klesnúť. To znamená, v súčasnosti sme ešte v situácii, keď nám v priebehu troch mesiacov, pol roka ešte bude stúpať výška úrokových sadzieb, ale povedzme v priebehu roka, roka a pol by mala poklesnúť a to je práve to obdobie, keď sa opätovne naštartuje realitný trh a ten obrovský dopyt, ten obrovský záujem, ktorý tu dnes existuje, ľudia neprestali akoby mať potrebu bývať. Potreba bývať tu je obrovská. V porovnaní s Európskou úniou máme na tisíc obyvateľov podstatne menej bytov, na Slovensku v porovnaní so západoeurópskymi krajinami chýba zhruba 300 až 400-tisíc bytov. Toto je veľmi ťažké dobehnúť. Čiže len dopyt sa posúva, alebo záujem o realizovanie kúpy sa posúva do situácie, kedy budú hypotekárne úvery lacnejšie.”

Lenka Buchláková: “Ja len teda pripomeniem k tým štatistikám, že napriek tomu, že máme teraz tie hypotéky na úrovni štyroch, piatich percent, čo sa týka úrokových sadzieb, stále sú najlacnejšie v rámci Európskej únie, ak to porovnávame. Len ako hovoríte, ten spomienkový optimizmus a to, že sme to mali pod jedno percento, nás vyhýčkalo na to, aby sme to teraz mali na piatich percentách úrokové sadzby. Hovoríte, že od druhej polovice tohto roka, že by sa mala situácia opäť trošku zlepšiť na trhu, že bude ten dopyt vyšší?”

Ján Palenčár: “No v každom prípade bude dôležité, ako zreaguje Európska centrálna banka. Európska centrálna banka má zatiaľ záujem zvyšovať úrokové sadzby. Na druhej strane musí veľmi, veľmi pozorne sledovať vývoj v juhoeurópskych krajinách, či to je Taliansko, Španielsko, kde ekonomika je veľmi citlivá na zvyšovanie úrokových sadzieb. Takže nemyslím si, že zvyšovanie úrokových sadzieb dlhodobo bude úspešné. Čiže v nejakej situácii musí prísť opäť k uvoľneniu financií, aby sa nám ekonomiku nezrútila. A tak ako spomína Európska centrálna banka, je predpoklad, že v priebehu roka až roka a pol príde k poklesu úrokových sadzieb. Na druhej strane z pohľadu vývoja realitného trhu je dôležité povedať, že tým, že klienti nestratili potrebu bývať, tak sa veľké množstvo klientov preklápa z toho trhu predaja do nájomného sektora. Čiže nehnuteľnosť si nevedia kúpiť alebo nechcú kúpiť s vyššou úrokovou sadzbou na hypotéku, ale bývať potrebujú, to znamená, že prechádzajú práve do segmentu nájomných bytov, kde to vidíme, že dopyt sa zvyšuje a je už aj tlak na ceny, ktoré nám mierne stúpajú.”

Lenka Buchláková: “Je to naprieč celý Slovenskom, alebo je to skôr iba v krajských mestách?”

Ján Palenčár: “Je to predovšetkým v mestách, kam sa ľudia sťahujú za prácou, prípadne za štúdiom, čiže krajské mestá, ale aj väčšie okresné mestá, kde sú veľkí zamestnávatelia.”

Lenka Buchláková: “Ak sa pozrieme na tieto ceny a na túto situáciu z pohľadu realitných maklérov, už veľakrát som vám kládla túto otázku, či zažívate také horšie časy v súčasnosti?”

Ján Palenčár: “Treba otvorene povedať, že v priebehu posledných troch mesiacov sme zaznamenali pokles transakcií. Predovšetkým v prípade kúpnopredajných transakcií. A realitní makléri sa s touto situáciu musia vysporiadať. To znamená, vo väčšej miere sa realizujú obchody v rámci nájomného sektora. Na druhej strane to, čo makléri zaznamenali alebo čo prežívali posledné tri roky, tiež nebolo úplne zdravé. To znamená, nebolo potrebné zapájať marketing, nebolo potrebné robiť veľké kampane, nakoľko bol tak obrovský dopyt, že v princípe nehnuteľnosti sa predávali ľahšie, ako povedzme v súčasnosti. Preto je potrebné, aby makléri sa situácii prispôsobili a začali viac pracovať s takými nástrojmi ako je marketing, ako je prieskum trhu, ako sú analýzy, ako je určenie cieľovej skupiny a podobne.”

Lenka Buchláková: “Spomínali ste aj tých klientov, ktorí si nazhromaždili peniaze a majú na to teda, aby si kúpili nehnuteľnosť. Úplne to tak nie je podľa tých štatistík, ktoré sme pozerali, že to, čo sme si aj vedeli nazhromaždiť počas korony, tak sme minuli do jedného roka po korone, takže väčšina ľudí už nemá svoje úspory. A to je otázka, že ako je to s vývojom ľudí, ktorí platia v súčasnosti v hotovosti, respektíve nepotrebujú hypotéku, stále je to tak, že tvoria zhruba tretinu z tých všetkých kupujúcich?”

Ján Palenčár: “Môžeme hovoriť zhruba o nejakých 20 percentách. A predovšetkým pri projektoch, pri novostavbách, ktoré sú lokalizované v danom meste v centrálnej zóne, že sú niečím veľmi špecifické, sú jedinečné, tak o tieto nehnuteľnosti majú záujem práve klienti, ktorí majú k dispozícii hotovosť. Je to pochopiteľné aj vzhľadom k vývoju inflácie. Klienti sa obávajú o znehodnotenie svojich úspor. A napriek tomu, že dnes realitný trh prechádza takou fázou útlmu, klienti veria realitnému trhu a chápu, že zo strednodobého hľadiska budú opäť ceny nehnuteľností rásť.”

Lenka Buchláková: “Ak som v stave ako klient, že rozmýšľam nad predajom nehnuteľnosti, mám ešte počkať na obnovenie toho realitného trhu, ako hovoríte v tom ďalšom polroku alebo nie?”

Ján Palenčár: “Ja si myslím, že je dôležité, čo uvažujete s tou utŕženou sumou. To znamená, pokiaľ nemám investičný plán na utŕženú sumu, ktorú získate z predaja nehnuteľnosti, tak by som určite neradil nehnuteľnosť predať a zároveň by ste peniaze dali na nula percentný úrok alebo jednopercentný do banky, kde sa vám znehodnotia. Takže pokiaľ nemáte plán, je treba nehnuteľnosť si nechať, prípadne ju prenajímať a získavať zhodnotenie priebežne z prenájmu. A počkať, kým opäť ceny nehnuteľnosti vzrastú. Pokiaľ máte investičný plán, pokiaľ si chcete kúpiť nehnuteľnosť väčšiu pre vlastnú potrebu, prípadne iným spôsobom investovať, samozrejme tam radím nehnuteľnosť predať.”

Lenka Buchláková: “A tí, ktorí uvažujú nad kúpou?”

Ján Palenčár: “Je to veľmi podobná situácia. Pokiaľ klienti uvažujú nad kúpou nehnuteľnosti pre vlastné potreby a konečne po tej dlhej dobe niekoľkých rokov, keď bolo veľmi ťažké si nájsť vhodnú nehnuteľnosť, si nehnuteľnosť našli a budú dnes uvažovať o tom, že možno tá nehnuteľnosť ešte klesne o dve, tri, päť percent, ja si myslím, že je oveľa dôležitejšie kúpiť si tu svoju takzvanú vysnívanú nehnuteľnosť. Dnes je ponuka nehnuteľnosti relatívne slušná, klienti nemusia kupovať pod tlakom a keby si aj v súčasnosti klienti zobrali úrokovú sadzbu za 4,5 percenta hypotéku, tak je to stále výhodné, nakoľko vieme, že úrokové sadzby nie sú trvalé na dvadsať rokov. Čiže v súčasnosti možno rok, rok a pol budú vysoké úrokové sadzby a následne budú klesať.”

Lenka Buchláková: “Poďme sa ale pozrieť na to, aké sú požiadavky v súčasnosti klientov, či s tým, ako sa mení ten realitný trh, sa menia aj požiadavky samotných kupujúcich?”

Ján Palenčár: “Z pohľadu realitného trhu je tu stále požiadavka predovšetkým o dvoj a trojizbové byty v služných zaujímavých lokalitách tak pre vlastnú potrebu, ako aj prípadne o investíciu. Trošku inak nám v súčasnosti reagujú klienti, ktorí majú záujem o investičné byty. Tí vyčkávajú, tí veľmi pozorne hodnotia cenový vývoj v rámci jednotlivých lokalít a jednotlivých druhoch nehnuteľností. Ale v prípade, ako som spomenul, záujmu o kúpu nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu, to znamená na bývanie, tam sa nám akoby záujem nezmenil, je stále veľmi veľký. Je obmedzený iba vyššími úrokovými sadzbami v bankách.”

Lenka Buchláková: “Ešte sa vrátim k tým cenám. Ak sa teda nemýlim, analytici VÚB banky aktuálne vyrátali, že ak sa zvyšuje úrokovú sadzba na hypotékach, zhruba o to jedno percento, tak v krátkom časovom horizonte aj klesajú ceny nehnuteľností o zhruba 2 až 4 percentá. A teda očakávajú, že v tomto roku by teda malo prísť k výraznejšiemu poklesu, a teda nielen naprieč Slovenskom v iných krajských mestách, ale teda napríklad aj v Bratislave. Čo v rámci tých štatistík, keď pozeráme, tak odoláva zlacňovaniu hypoték, nehnuteľnosti, pardon.”

Ján Palenčár: “Pokiaľ by sme sa bavili o Bratislave, Bratislava rovnako zaznamenala pokles cien nehnuteľností, predovšetkým sa jedná o sídliskové staršie byty. Môžem povedať príklad, pokiaľ sme predávali trojizbový byt v Petržalke v panelovej výstavbe v máji 2022 za zhruba 200-tisíc eur, pokiaľ predávajúci v súčasnosti chce predať takýto byt, tak ho predáva za zhruba 197-tisíc. Takže tu už naozaj vidíme reálne pokles ceny nehnuteľností. A je to úplne prirodzené a myslím si, že ten vývoj je správny v zmysle tom, že sa budú otvárať cenové nožnice medzi porovnateľnými novostavbami a starými bytmi. Bohužiaľ, obrovský dopyt, ktorý sme tu mali tri roky, spôsobil, že ceny starých a nových nehnuteľností boli porovnateľné, čo nie je úplne v poriadku. Na jednej strane máte novostavbu, ktorá si nevyžaduje opravy, úpravy, údržbu a podobne, ktorá je energeticky menej náročná. Na druhej strane tu máte starý byt, ktorý si vyžaduje ďalšie investície. A nakoniec aj štátne orgány do budúcna budú vyššie zdaňovať nehnuteľnosti, ktoré budú energeticky náročnejšie. Takže je dôležité, aby sa cenové nožnice medzi týmito dvoma druhmi nehnuteľností otvorili a v podstate súčasná situácia tomuto praje.”

Lenka Buchláková: “V súvislosti s klesajúcimi cenami sme mali aj reláciu Investujeme, kde sme sa spoločne rozprávali napríklad o tom, že po kríze v roku 2010 – 2011, že niektorí developeri pri novostavbách ponúkali auto k bytu, alebo exotickú dovolenku. Je tomu aj teraz takto?”

Ján Palenčár: “Situácia z roku 2008 a povedzme z roku 2022 je diametrálne odlišná. V roku 2008 došlo k úplnému prepadu a záujmu o realitný trh. Prišlo k strate spotrebiteľskej dôvery. Klienti neboli ochotní realizovať kúpu, ani keď ste poskytli obrovské zľavy. Situácia bola spôsobená takisto obrovskými problémami na finančných trhoch a v bankovom sektore. V súčasnosti je bankový sektor nielen na Slovensku zdravý, peňazí je kvázi dosť. Skôr tu prichádza k tomu, že máme problém s infláciou a potrebujeme infláciu dostať pod kontrolu. Na základe vyšších úrokových sadzieb alebo zvýšených úrokových sadzieb by sa mala inflácia dostať pod kontrolu. Ale má to práve dopad na financovanie obyvateľstva, čo spôsobuje zníženie dopytu. Čiže myslím si, že dnes nejaké akcie marketingové, také aké boli v roku 2008, nemajú vôbec žiadny zmysel. Vidia to v súčasnosti aj developeri, že sa im spomalil predaj novostavieb. Ale neprichádzajú, ako som spomenul, s výraznými zľavami a skôr developeri budú náchylní k dohode s bankami, ktoré ich financujú na tom, aby sa predĺžili investičné úvery, aby mali väčší čas na predaj nehnuteľnosti bez potreby dávať výrazné zľavy.”

Lenka Buchláková: “Už viackrát ste tu spomenuli marketing, ktorí teda asi bude pre realitných maklérov mimoriadne dôležitý v tejto dobe. Zároveň takisto otázka, že či sa aj prečistí trh od tých nepoctivejších realitných maklérov?”

Ján Palenčár: “Samozrejme, každá situácia na trhu, ktorá spôsobuje zníženie počtu transakcií, má za následok akoby prečistenie trhu od tých maklérov, ktorí svoju prácu nepovažujú za takú hlavnú pracovnú činnosť. Ktorí to majú ako druhú prácu alebo niečo podobné. Takže za mňa každá takáto situácia znamená určitú profesionalizáciu trhu, nakoľko na trhu ostávajú tí, ktorí sa trvalo týmto obchodom živia, ktorí trvalo na tom realitnom slovenskom trhu pôsobia.”

Lenka Buchláková: “Povedal Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenka. Ďakujem pekne za rozhovor.”

Ján Palenčár: “Ďakujem pekne.”