Ceny bytov sú na vrchole

Staršie byty môžu po troch rokoch rýchleho zdražovania onedlho začať lacnieť

[Pravda; 94/2017; 24/04/2017; Zdenka Kollárová ]

Kto chce predať byt, má na to teraz možno najlepší čas. Naopak, s kúpou sa už netreba natoľko ponáhľať. Ceny niektorých najmä starších bytov a domov už totiž postupne siahajú na svoje maximum. Rástli v posledných troch rokoch z dôvodu mimoriadne lacných a dostupných hypoték. Veľký záujem kupujúcich hnal ceny rýchlo hore. Aby situácia neprerástla až do realitnej bubliny, ako to bolo v roku 2008, Národná banka Slovenska od januára obmedzila stopercentné hypotéky a od apríla musia banky nechať ľuďom po odrátaní splátky úverov ďalšiu rezervu. Regulácia hypoték spolu s pribúdajúcimi projektmi nových bytov spôsobili, že ceny starších bytov už prestávajú rásť. Napríklad v bratislavskej Petržalke stál dvojizbový byt s rozlohou 50 m2 na začiatku vlaňajška ešte 98-tisíc eur a na konci roka už zaň pýtali 107-tisíc eur. Po obmedzení hypoték sa rast cien spomalil a aktuálne je cena 111-tisíc eur a rásť už výraznejšie nemusí. Húfny záujem o hypotéky je totiž preč a nebyť jarných akcií bánk, záujem o hypotéku na starší byt v horšej lokalite mohol klesnúť.

“Február už naznačil mierne spomalenie rastu pri novočerpaných úveroch,” hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas Maroš Ovčarik. Rýchle spomalenie hypotekárneho trhu však nepredpokladá, regulačné opatrenia majú totiž postupný nábeh. Prísnejšie pravidlá zaviedli takzvanú povinnú rezervu. Po odrátaní splátky a mesačného životného minima 198,09 eura musí záujemcovi o hypotéku zostať od apríla ešte 5-percentná rezerva z príjmu. A to na každého člena domácnosti. Od júla to však bude už 10 percent, a od januára budúceho roka 20 percent.

“Opatrenia NBS obmedzia hypotéky hlavne pre niektoré hraničné skupiny klientov,” hovorí Ovčarik. Ide podľa neho o nízkopríjmové, preúverované skupiny klientov alebo mladých, ktorí nemajú nasporené žiadne vlastné prostriedky. Na realitnom trhu sa regulácia podľa neho prejaví najprv na menších a starších bytoch, prípadne domoch. Po novom hypotéku v plnej výške dostane len minimum tých najsolventnejších klientov. Pomalší rast cien sa tak dá očakávať aj pri nových nehnuteľnostiach. “Rast cien nehnuteľností by sa v tomto roku mohol spomaliť k trom percentám,” predpokladá analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák. Mierne spomalenie očakáva v druhej polovici roka. Vlani zdraželi reality medziročne o vyše štyri percentá. Rok predtým to bolo len o necelé percento. Išlo vtedy o prvé zdražovanie od krízy.

Obdobie rastu cien je v záverečnej fáze

Ceny nehnuteľností bude podľa Koršňáka stále tlačiť nahor rastúca ekonomika a silný trh práce, podporený v tomto roku už aj rastúcou infláciou. “Prísnejšia regulácia podmienok poskytovania hypotekárnych úverov by mohla mierne znížiť ich dostupnosť pre rizikovejších klientov,” hovorí. Práve to by mohlo mierne spomaliť rast dopytu po nových nehnuteľnostiach a zatlačiť aj na ceny nehnuteľností, dodáva. “Vlna nárastu cien nehnuteľností je vo svojej záverečnej fáze,” hovorí analytik portálu Nehnutelnosti. sk Martin Lazík. Za rastom cien v minulom roku vidí aj oznámenie termínov na sprísnenie pravidiel poskytovania hypoték. To zvýšilo záujem o reality a následne zatlačilo aj na ceny nehnuteľností.

V segmente starších trojizbových bytov prišlo k spomaleniu až zastaveniu rastu cien, ukázalo porovnanie cien portálu Nehnutelnosti. sk. Priemerné ceny trojizbových bytov v Bratislave rástli v roku 2016 medziročne o vyše osem percent, v tomto roku bol však medžiročný rast pod úrovňou päť percent. No medzikvartálny rast bol podľa portálu len 0,31 percenta. Podobná je situácia aj so staršími dvojizbovými bytmi. Tón pre vývoj cien bytov udáva na Slovensku do istej miery práve Bratislava, kde je dostatok práce, za ktorou prichádzajú ľudia z celého Slovenska.

Regulácia vyvolala u niektorých ľudí paniku

Ceny ťahali hore hlavne lacné úvery bánk. A tiež ohlasované sprísnenie pravidiel pre hypotéky. “Na trhu bolo cítiť paniku minimálne medzi tými, ktorí hypotéku aktuálne zvažujú,” hovorí Maroš Ovčarik. Keď sa začalo vážne hovoriť o regulácii a sprísňovaní podmienok poskytovania hypoték, malo to akceleračný účinok, dodáva, záujem o hypotéky stúpol. Ukázalo sa to podľa neho v medziročnom náraste novočerpaných úverov predovšetkým v novembri, decembri aj januári. Na mierny útlm v úvode tohto roka reagovali banky znížením úrokových sadzieb pod jedno percento, dodáva Ovčarik. S kúpou sa ponáhľali hlavne tí, čo potrebovali 100-percentné financovanie z banky. Po novom je totiž so získaním hypotéky v takejto výške značný problém.

Zamietnutých hypoték pribúda

“V priebehu polroka by sa mala situácia stabilizovať a pravdepodobne sa zreálnia ceny starých nehnuteľností,” hovorí riaditeľka BOND Reality Daniela Danihel Rážová. Pri novostavbách sa pokles neočakáva. Realitný trh totiž už podľa nej pocítil dosah regulácie. Hoci predávajúci ešte vždy ženu ceny čo najvyššie, vysvetľuje, kupujúci už váhajú. A aj keď sa nakoniec rozhodnú, problémom je podľa nej nedostatočná výška schválených financií od banky práve pre sprísnenie podmienok. “Je stále väčší počet klientov, ktorí majú problém získať hypotekárny úver, či už s ohľadom na svoju bonitu, alebo ochotu bánk akceptovať predajné ceny nehnuteľností,” hovorí. Banky už totiž nie sú podľa nej veľmi ochotné akceptovať predraženú starú nehnuteľnosť ako záruku. Rádovo o týždne sa natiahla aj dĺžka schvaľovania úverov, dodáva. To, čo spraví regulácia 100-percentných hypoték s realitným trhom, sa podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára ukáže až v nasledujúcich 3 až 6 mesiacoch. Neráta však s výraznými zmenami v cenách rezidenčných nehnuteľností. Predpokladá skôr ďalšie zvyšovanie cien. Aj keď môže byť pomalšie, na ceny – hlavne starších bytov — totiž zatlačí dostavba veľkých rezidenčných projektov v tomto a nasledujúcom roku. Ponuka sa tak totiž začne vyvažovať s dopytom. “Rast cien starých bytov sa spomalí z dôvodu príchodu nových projektov na trh,” hovorí.

Najlacnejšie sú byty v Nitrianskom kraji

To, že ceny na trhu sa hýbu nielen hore, ale už aj dole, ukazuje aj štatistika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Napríklad v Prešove o niečo vyše 15 percent, v Trenčíne takmer o desatinu. O necelých deväť percent zlacneli byty aj v bratislavských mestských častiach Staré Mesto a Rača. Naopak, drahšie sa medziročne predáva v Banskej Bystrici, a to až o štvrtinu, v Žiline takmer o desatinu. V marci sa priemerná cena trojizbového bytu doťahovala podľa asociácie v Bratislavskom kraji na 135-tisíc eur. Dvojizbové byty sa tu priemerne predávali za necelých 112-tisíc eur. Priemerné ceny trojizbových bytov v Žilinskom a Košickom kraji sa v marci pohybovali okolo 65-tisíc eur, dvojizbové išli po necelých 60-tisíc eur. V Banskobystrickom a Trnavskom sa trojizbové byty predávajú priemerne za 70-tisíc eur. Najlacnejšie sú trojizbové byty v Nitrianskom kraji, kde vyjdú priemerne na necelých 55-tisíc. Nasleduje Prešovský kraj s niečo vyše 56-tisíc eurami a Trenčiansky s necelými 59-tisíc eurami. Výrazne vyskočili v marci priemerné ceny predaných dvojizbových bytov v Prešovskom kraji. Predávali sa totiž priemerne za vyše 108-tisíc eur. Hore ich potiahli ceny novostavieb v Poprade.