Čechom prudko zdražujú hypotéky, Slováci také čísla 7 rokov nevideli

Dôvodom je inflácia a menová politika centrálnej banky.

Česi po rokoch lacných hypoték narazili na novú realitu. Vysoká inflácia donútila centrálnu banku pristúpiť k zvyšovaniu základnej úrokovej sadzby, ktorá sa už premieta do výraznejšieho zdražovania hypoték.

V kombinácií s rastom cien nehnuteľností a všeobecným zdražovaním materiálov i služieb, je to nepríjemná správa.

Hypotéky zdražujú najrýchlejším tempom od konca roka 2018. V septembri ich priemerná úroková sadzba stúpla z 2,32 na 2,43 percenta, čo vyplýva z údajov Fincentrum Hypoindex.

Ide len o štatistický údaj, ale reálne sadzby, ktoré aktuálne české banky ponúkajú na nové hypotéky, už prekročili tri percentá. V porovnaní so sadzbami pod jedným percentom, ktoré ponúkajú banky na Slovensku, ide o pomerne vysoký úrok.

O niekoľko mesiacov sa môže situácia ešte výraznejšie zhoršiť. „Hypotéky budú ešte rýchlejšie zdražovať v najbližších mesiacoch,“ upozorňuje ekonóm Trinity Bank Lukáš Kovanda. Do konca roka by sa mohli priblížiť k štyrom percentám.

Banky už pristúpili k zdražovaniu

Takmer všetky banky na českom trhu už k úprave sadzieb pristúpili. Od pondelka 25. októbra skupina ČSOB, do ktorej patrí aj Hypoteční banka, zvýši úrok o pol percentuálneho bodu.

Hypotéku na 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti s päť ročnou fixáciou klient dostane po novom s úrokom 3,59 percenta. Pritom ČSOB zvyšovala sadzby už začiatkom mesiaca.

O pol percentuálneho bodu na 3,49 percenta zvyšuje sadzbu aj Raiffeisenbank. Česká sporiteľňa zvýšila sadzby v priemere o 0,4 percentuálneho bodu, čím sa hypotéka s viazanosťou na päť rokov dostala na 3,14 percenta.

Ondřej Šuchman, ktorý je manažérom pre hypotéky v Komerční banke, pre české HN priznal, že vzhľadom k rastúcim cenám zdrojov na medzibankovom trhu a ďalšiemu možnému zvýšeniu základných úrokových sadzieb zo strany Českej národnej banky očakáva v nasledujúcich týždňoch ďalší nárast úrokových sadzieb, a to vo všetkých bankách.

Hlavný analytik Broker Consulting Martin Novák je konkrétnejší a tvrdí, že úrokové sadzby pôjdu v priemere nahor o 0,4 až 0,7 percentuálneho bodu. Sadzby pri hypotékach s päťročnou fixáciou by sa tak mohli do konca roka dostať až k štyrom percentám.

V takom prípade možno očakávať zbrzdenie hypotekárneho trhu. K nemu už mierne došlo v septembri, keď si ľudia nabrali úvery na bývanie len za 30,5 miliardy korún (1,2 miliardy eur), čo znamená najslabší mesiac od februára. Tento objem bol o desať percent nižší než v auguste.

Hypotéky Čechom výrazne zdražujú v čase, kedy čelia, podobne ako zvyšok Európy, vysokej inflácií, ktorá je vyvolaná zdražovaním pohonných hmôt, materiálov či energií.

Je nutné podotknúť, že české banky nikdy neponúkali také nízke sadzby ako banky na Slovensku. Sadzby mali u našich susedov na dne v decembri 2016, kedy sa hypotéky ponúkali s úrokom 1,77 percenta, čo bolo porovnateľné so Slovenskom. Odvtedy sa nožnice medzi sadzbami bánk na Slovensku a v Česku otvárali.

Ak si pred piatimi rokmi zobral český klient hypotéku s viazanosťou na päť rokov pri sadzbe 1,77 percenta a v týchto týždňoch sa ju bude snažiť refinancovať pri nových podmienkach s úrokom 3,49 percenta, na novej splátke preplatí pri 3,5 miliónovej hypotéke 3160 korún, čo je približne 123 eur.

Len pre porovnanie na Slovensku sa priemerná sadzba pri hypotéke pohybuje podľa augustových dát Národnej banky Slovenska na úrovni 0,9 percenta. Priemer v eurozóne je na úrovni 1,32 percenta. Nad hranicou troch percent boli úroky na Slovensku naposledy koncom roka 2014.

Slovenskí dlžníci si na nízke sadzby zvykli a na splátkach výrazne šetria. Pri úvere 130-tisíc eur pri sadzbe 0,9 percenta je splátka 30-ročného úveru 412 eur, ale pri českej sadzbe 3,49 percenta by to bolo v prepočte až 583 eur. Ročne tak Slovák na rovnakej hypotéke ušetrí vyše dvetisíc eur.

Prečo hypotéky zdražujú?

Ukazovateľom budúceho vývoja hypotekárnych sadzieb je okrem iných faktorov základná úroková sadzba Českej národnej banky (ČNB). Tú na konci septembra prudko zvýšila o 0,75 percentuálneho bodu na 1,5 percenta. Išlo o najvýraznejšie zvýšenie od roku 1997.

Dôvodom sú najmä silnejšie inflačné tlaky, než centrálna banka vo svojich prognózach predpovedala. Vyššou sadzbou sa ju pokúša schladiť. Už v novembri sa očakáva, že základná sadzba centrálnej banky by sa mohla upraviť až na dve percentá, čo sa prejaví aj pri hypotekárnych sadzbách.

Od základnej úrokovej sadzby centrálnej banky sa odvíja to, za aký úrok si dokáže banka na finančnom trhu cez emitované kryté dlhopisy požičať peniaze od investorov, ktoré potom požičiava vo forme hypoték bežným ľuďom.

Zjednodušene povedané, čím je základná úroková sadzba vyššia, tým je financovanie drahšie a hypotéky drahšie. Samozrejme vplyv na to majú aj ďalšie faktory: riziko krajiny, konkurencia medzi bankami na trhu a samozrejme samotná bonita klienta.

Ako je na tom Slovensko?

Na Slovensku je situácia výrazne jednoduchšia. Európska centrálna banka (ECB) nad rastom základnej sadzby neuvažuje. Sadzby už niekoľko rokov ponecháva na nule. Financovanie krytými dlhopismi je tak aj naďalej extrémne lacné.

Prima banka sa pred mesiacom pochválila, že dokázala emitovať kryté dlhopisy v objeme pol miliardy eur so splatnosťou šesť rokov dokonca so záporným výnosom -0,100 percent ročne (mimochodom to sa jej podarilo aj v roku 2019).

Tento stav pomáha dravým bankám presadiť sa na silne konkurenčnom trhu. Podliezaním úrokového dna sa snažia získať väčší podiel trhového koláča.

Lacné hypotéky tak nie sú len pričinením politiky centrálnej banky. Nemalú zásluhu na tom má aj ostrý konkurenčný boj medzi bankami.

Pred niekoľkými dňami 365.bank prišla so sadzbou, ktorá bola inšpirovaná jej samotným názvom a platí pri viazanosti na jeden až tri roky. Prima banka po skončení akcie opäť zaviedla hypotéky s trojročnou viazanosťou s úrokom 0,4 percenta.

Jedinou bankou, ktorá hýbala so sadzbami smerom nahor bola UniCredit Bank. Pred niekoľkými dňami pri kratších viazanostiach zvýšila sadzby o 0,1 percentného bodu a pri dlhších o 0,2 percentného bodu. Pri trojročnom fixe sa tak dostala na 0,59 percenta a v prípade, ak klient nebude platiť poistenie schopnosti splácať úver, vyskočí až na 0,89 percenta. Ide ale o ojedinelý prípad a nič dramatické sa v prípade úrokov nezmení ani v ďalších mesiacoch.

Šéfka ECB Christine Lagardeová sa vyjadrila, že nad rastom úrokových sadzieb neuvažuje, pretože považuje súčasnú infláciu, ktorá v septembri dosiahla v eurozóne 3,4 percenta a prekonala 13-ročné maximom (na Slovensku bola 4,6 percent, pozn. red.), za dočasnú a vyvolanú otvorením ekonomík po pandémii.

„Súčasný rýchlejší rast cien znamená, že dobiehame pomalšiu infláciu z minulosti v eurozóne aj na Slovensku,“ vysvetľuje v blogu hlavný ekonóm NBS Michal Horváth.

V Česku a Maďarsku je situácia iná, pretože tieto krajiny mali vyššiu infláciu ako na Slovensku a v eurozóne už pred krízou i počas nej.

Hypotéky dražejú aj v Poľsku a Maďarsku

Po vzore Českej národnej banky kľúčovú základnú úrokovú sadzbu začiatkom mesiaca upravila aj poľská centrálna banka.

Sadzbu zvýšila z 0,1 na 0,5 percenta a išlo o jej prvú úpravu od roku 2012. Poliaci ňou chcú skrotiť infláciu, ktorá dosiahla v septembri 5,9 percenta. Ide o rast cien, ktorý sa neopakoval v Poľsku dve desaťročia.

Maďari sa kvôli zdražovaniu uchýlili k rovnakému kroku. Kľúčovú sadzbu tento týždeň centrálna banka upravila z 1,65 na 1,80 percenta. V tomto roku ide už o piate zvýšenie sadzieb. S uťahovaním menovej politiky začala centrálna banka pri júnovom zasadnutí, kedy sadzba začínala na úrovni 0,60 percenta.