Veronika Čokinová, moderátorka
Čo čaká realitný trh v roku 2025? Porastú ceny nehnuteľností? Ak plánujete kúpu bytu či domu s expertom na reality Jánom Palenčárom vám poradíme ako na to a kedy je na to ideálny čas. Vitajte.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Dobrý deň.

Veronika Čokinová, moderátorka
Pán Palenčár, tak na úvod si možno zhodnoťme, že aký bol tento rok, ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností, bytov a domov na Slovensku?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pokiaľ si pozrieme rok 24, tak môžme povedať, že bol v znamení oživenia realitného trhu. Na jednej strane sa zvyšoval dopyt, záujem Slovákov o kúpu bytov, s tým súviselo aj zvýšenie počtu transakcií, tzn. viac Slováci kupovali nehnuteľnosti a v druhom polroku 2024 sa to premietlo aj do cien nehnuteľností a začali mierne stúpať.

Veronika Čokinová, moderátorka
A v porovnaní možno s tými predošlými rokmi, kupovali Slováci viac alebo menej?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pokiaľ by sme sa pozreli do roku 2022, to bol práve rok, kedy sme zažili najväčší boom v histórii, čo sa týka počtu predaných bytov, ale aj výšky cien nehnuteľností. Tak môžme povedať, že rok 2024 stále bol pod týmto rokom. Pokiaľ sa pozrieme práve na rok útlmu, ktorý bol práve 2023, ktorý bol v znamení zvyšovania úrokových sadzieb, čo malo negatívny vplyv na realitný trh, takisto tento rok bol v znamení vysokej inflácie, tak oproti roku 2023 prišlo k zásadnému zvýšeniu záujmu Slovákov a zvýšeniu aj počtu transakcií. V medziročnom porovnaní, môžme povedať, že ceny nehnuteľností stúpli oproti roku 2023 zhruba o 7 %.

Veronika Čokinová, moderátorka
Máme koniec roka, vieme, že budúci rok bude mať na realitný trh vplyv zvýšenie dane z pridanej hodnoty. Na čo sa bude teda táto daň vzťahovať? A ukazuje sa už teraz možno väčší záujem kupujúcich, aká je teda tá aktuálna situácia?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pokiaľ si pozrieme celý konsolidačný balíček, tento mal vplyv a má vplyv na realitný trh. Pokiaľ sa pozrieme na DPH, ktorá sa zvyšuje o 3 %, tak táto zvýšená DPH má vplyv predovšetkým z krátkodobého hľadiska. Množstvo Slovákov, ktorí sa rozhodovali kúpiť si nehnuteľnosť, tak urýchlili svoje rozhodnutie a práve ešte do konca tohto roka chcú zrealizovať tento nákup, aby v rámci tej časti ceny, ktorú vyplatia, ušetrili 3 %, aby im ten nákup nebol budúci rok predražený. Vidíme to aj v aktivitách developerov, ktorí okamžite po ohlásení zvyšovania DPH zvýšili marketingovú aktivitu, aby oslovili Slovákov, že pokiaľ majú záujem stále do konca roku do 31. 12. majú Slováci nižšiu DPH 20 %, takže z tohto hľadiska vidíme aj zvýšený záujem a väčší počet transakcií v oblasti novostavieb. Pokiaľ by sme sa pozreli na DPH, na zvýšenú DPH z dlhodobého hľadiska, tu si myslím, že zásadný vplyv na vývoj realitného trhu mať nebude, lebo pokiaľ si pozrieme posledné 4-5 rokov, aké tempo, aká dynamika rastu, resp. poklesu cien bola, tá sa pohybovala v dvojciferných číslach, takže tie 3 % nie je niečo zásadné, čo by malo ovplyvniť realitný trh. Pokiaľ si pozrieme ostatné časti konsolidačného balíčka, tu môžem povedať, že tieto majú skôr taký mentálny a psychologický vplyv na ľudí. Množstvo podnikateľov negatívne vníma konsolidačný balíček, či už kvôli transakčnej dani a podobným opatreniam a toto má vplyv na to, že ten podnikateľ predsa len, pri výhľade nie úplne pozitívnej do budúcna zvažuje, či teda kúpiť alebo nekúpiť nehnuteľnosť, čiže toto môže mať negatívny dopad na určitú skupinu Slovákov.

Veronika Čokinová, moderátorka
Vy by ste čo odporučili ľuďom, ktorí možno teraz zvažujú ešte kúpu možno takto narýchlo? Mali by teda okamžite investovať ešte do konca roka alebo radšej počkať do toho budúceho roka, kúpiť tú nehnuteľnosť, byt, dom až v tom budúcom roku, možno tie ceny, či budú teda nehnuteľnosti drahšie alebo teda lacnejšie, čo sa oplatí?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pokiaľ sa pozrieme práve na vývoj v roku 2024, tak môžme jednoznačne konštatovať, že sa zvyšuje dynamika predaja aj dynamika dopytu. Slováci stále majú väčší a väčší apetít po kúpe nehnuteľnosti a na druhej strane sa samotná ponuka voľných nehnuteľností nezvyšuje, tzn. developeri nevedia rýchlo reagovať na situáciu so zvýšeným dopytom a ponuka sa znižuje. Tzn. pokiaľ klienti majú záujem kúpiť si nehnuteľnosť, tak určite odporúčam, aby to urobili dnes alebo čím skôr, pretože situácia za rok môže byť náročnejšia, a to preto, že opäť čakáme znižovanie úrokových sadzieb pri hypotékach, čo opäť prinesie na trh množstvo dopytujúcich a tlak na ceny, ale tlak aj na predaje bude enormný, tým pádom sa bude ťažšie nakupovať. Takže moja rada je, určite, pokiaľ klienti zvažujú kúpu, aby sa už dnes začali obzerať po zaujímavej ponuke.

Veronika Čokinová, moderátorka
Čo by okrem možno tej ceny mali zvážiť záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti, možno lokalitu, možno ísť viackrát pozrieť tú nehnuteľnosť, aby náhodou s nestalo, že kúpia niečo, s čím v konečnom dôsledku možno nebudú spokojní.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pri nehnuteľnosti je základným faktorom, ktorý ovplyvňuje cenu práve lokalita. Čiže, samozrejme, že mali by sme začať tým, že vieme zhruba, v akom budgete sa pohybujeme a od tohto by sme mali ďalej odvíjať to, čo by bolo pre nás vhodné. Samozrejme lokalita, veľkosť bytu, druh nehnuteľnosti, orientácia, poschodie, technický stav, to sú všetko faktory, ktoré ovplyvňujú aj cenu nehnuteľnosti, ale aj kvalitu života v tej nehnuteľnosti. A tu si treba uvedomiť, že často a hlavne mladí ľudia nemajú úplne jasno v tých svojich preferenciách, hlavne keď idú do svojho prvého bývania a tu napr. mladým ľuďom odporúčam, že pokiaľ idú do svojho prvého bývania, aby ho riešili formou nájmu. Je to podstatne flexibilnejšie, aby si povedali, že čo vlastne hľadajú, čo je to ich finálne riešenie alebo na nejaké obdobie a až ďalší krok by mohla byť kúpa nehnuteľnosti.

Veronika Čokinová, redaktorka
Ďakujeme. Dodáva Ján Palenčár, ďakujeme za váš čas a želáme pekný deň.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Ďakujem pekne.

Zdroj: RTVS :24

Prevádzkovateľ: Rozhlas a televízia Slovenska

Richard Juriš, moderátor
Na realitnom trhu dochádza k predvianočnej horúčke, ktorú ale nespôsobujú samotné Vianoce. Ľudia dostali strach z budúceho roka a z avizovanej vyššej DPH. Čky nielen o tom, o tomto boome, ale aj o celkovej situácii na realitnom trhu a čo môžeme očakávať od budúceho roka, nám prezradí už viac Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných agentúr, vitajte deň u nás v štúdiu, opäť.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Dobrý deň.

Richard Juriš, moderátor
Ako som to už naznačil, máme tu istý predvianočný boom, ale kým sa k nemu dostaneme, ja by som sa možno ešte spýtal celkovo na tento rok 24, keďže nám už pomaly končí, môžme bilancovať, čo sa dialo s vývojom cien, najmä teda možno aj v druhom polroku.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Môžem povedať, že rok 24 bol v prvom rade v takom posilnení a znova naštartovaní realitného trhu. Slováci si zvýšili svoj apetít, zlepšil sa sentiment voči realitnému trhu, voči nehnuteľnostiam, viac sa začalo kupovať, čo sa odzrkadlilo samozrejme aj na zmene trendu vo vývoji cien, tak, ako sme boli zvyknutí v roku 23 alebo v priebehu roku 23 sme zaznamenali znižovanie cien nehnuteľností, zvýšením úrokových sadzieb pri hypotékach sa znížila kúpyschopnosť.

Richard Juriš, redaktor
Taký pekný graf tomu, je to tam aj celkom vidieť, že ak sa to menilo v tých kvartáloch tretích, prepáčte, divákom možno infoška.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Tak to je dobrá informácia alebo dobrý graf. Presne vidíme, že 23 rok bol práve v znamení, ak chceli klienti predať, teraz hovorím o predávajúcich, museli jednoducho znížiť ceny. Práve rok 2024 prišlo k zmene, tá zmena bola spôsobená predovšetkým zmenou na trhu hypoték, tzn. banky postupne začali ohlasovať znižovanie úrokových sadzieb a Slováci začali viacej kupovať, videli sme to aj pri medziročnom porovnaní cien tretieho kvartálu 2024. Oproti tretiemu kvartálu 2023 sa zvýšili ceny nehnuteľností na Slovensku zhruba o 7 %.

Richard Juriš, redaktor
Bolo to také, že na celom Slovensku celoplošné alebo je to nejaké rozkolísané? Môžme aj presne, keď môžme hodnotiť najlepšie teraz ten tretí kvartál, ako to vyzerá?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pokiaľ by sme sa pozreli do jednotlivých krajov, tak sú tam rozdiely. Tie rozdiely sú zhruba niekde na úrovni od 2 % zhruba do 7,5 – 8 %, sú niektoré anomálie. V prípade Nitrianskeho kraja dokonca môžme hovoriť, že prišlo k poklesu cien, ale toto považujeme za určitú anomáliu v porovnaní s ostatnou časťou Slovenska, ale vo všeobecnosti môžme povedať, že sa zvýšil dopyt, tzn. záujem o kúpu nehnuteľnosti naprieč celým Slovenskom a napriek všetkými segmentami rezidenčného trhu.

Richard Juriš, redaktor
Všetky segmenty rezidenčného trhu, tzn. novostavby, domy staré, nové a možno tu spomenúť nejaké odchýlky alebo ako to vyzerá.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Áno. To je ten rezidenčný trh, tzn. nehnuteľnosti, ktoré sú určené na bývanie. Či už sú to rodinné domy, či sú to byty staršie, nové a pod. áno, každý ten segment mal trošku inú dynamiku rastu cien, najvyšší rast cien alebo najsilnejšiu dynamiku mali práve tie nehnuteľnosti, o ktoré je najväčší záujem, tzn. dvoj, trojizbové byty v rámci všetkých krajských miest, ale aj okresných miest, kde je záujem ľudí ísť za prácou alebo za štúdium a pod.

Richard Juriš, redaktor
Napriek tomu, keď sme to ešte viacej rozmenili na drobné, nové, staré alebo toto nejaké, že? Lebo sme často hovorili, že nové stúpajú. Postaršie nie, je taký záujem, ale čo sa deje, možno?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Čo sa týka novostavieb, tam neprišlo ani v priebehu roku 2023 k nejakým zásadným zmenám, tzn. developeri aj pri tom kolísavom trhu a zníženie dopytu neprichádzali na trh s nejakými bombastickými zľavami. A že by sme mohli povedať, že ceny novostavieb klesli plošne o 10 %. Naopak developeri vo všeobecnosti držali ceny nehnuteľností, ktoré boli vysoké, ale na druhej strane ponúkali rôzne nefinančné benefity, tzn. pokiaľ si to klient nakoniec prepočítal, tak získal zľavu 10, 12 %, lebo v cene by tu mal parkovacie miesto, lebo mal kuchyňu, lebo mal zariadenia podobne. Ale tá samotná alebo tá samotná zľava, ktorú by sme očakávali, tá pri developeroch neprišla. Takisto. Keď sa pozrieme teraz na zvyšovanie cien, tak pri niektorých developeroch je veľmi pomalé, lebo ani nebol ten pokles taký zásadný, takže tu len prichádza k tomu, že zrazu developeri nedávajú už ponúkané nefinančné benefity, ktoré ponúkali v roku 2023, čiže tu vidíme to správanie na trhu novostavieb, v prípade starších bytov je to trochu iné, predsa len majitelia starších nehnuteľností, pokiaľ naozaj chceli predať, tak museli pristúpiť k reálnej zľave. Videli sme to pri porovnaní cien roku 2022, kedy boli najvyššie oproti roku 2023. Poviem konkrétny príklad, trojizbový byt v Petržalke, panelový zateplený dom z konca sedemdesiatych rokov, byt stál v roku 2022, tzn. naozaj v boome 200.000 EUR, tento istý byt sa predal v treťom kvartáli 2023 zhruba za 165 000.

Richard Juriš, moderátor
To už sa vyplatí.

Ján Palenčár, prezident NARKS
To už bola naozaj zásadná zmena, lebo jednoducho tých kupcov bolo málo, dopyt bol nízky a pokiaľ majiteľ chcel predať, tak musel pristúpiť k takejto zmene ceny. Ale ja by som teraz nehovoril, že to bola nejaká bombastická cena, lebo to by sme sa museli pozrieť aj na rok, povedzme 2020, 2021. Čiže v podstate v roku 2023 predávali klienti byty za cenu v roku 2020, 2021. Čiže žiadna katastrofa, len oproti tomu najsilnejšiemu roku to vyzerá ako výrazná zľava. Dnes vidíme práve na trhu starších nehnuteľností, že prichádza k zmene a klienti, predávajúci môžu zvyšovať ceny, nakoľko sa zvyšuje aj záujem o takéto byty a čo je dôležité povedať, zvyšuje sa nám počet transakcií, tzn. viac sa predáva a dĺžka, priemerná dĺžka predaja bytu sa skracuje, aj to hovorí o tom, že je väčší záujem o kúpu bytov.

Richard Juriš, redaktor
K tejto úplne aktuálnej situácii sa ešte dostaneme. Ešte by som sa nachvíľku vrátil k tomu možno druhému, tretiemu kvartálu, za tým oživením, takým tým primárnym, ani nie spôsobeným konsolidačným balíčkom bolo čo? Nižšie základné sadzby, ECB, následne banky, posilnenie pracovného trhu a reálnych miezd alebo čo tam bol taký mix faktorov?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Toto je v podstate ten mix faktorov, ktoré ste pomenovali. Samozrejme aj taký ten pozitívny výhľad smerom k vývoju realitného trhu a to, že bude prichádzať k zmene, bude zvyšovať sa záujem o kúpu nehnuteľnosti, urýchlilo rozhodnutie mnohých klientov, čiže ja si dnes kúpim za štvorpercentnú hypotéku ten byt, lebo za rok, za rok a pol budú ceny opäť vyššie a predovšetkým bude menej voľných bytov. A tu si treba jasne povedať, že na Slovensku vzniká určitý problém, a to tým, že v posledných kvartáloch sa začalo stavať veľmi málo bytov, tzn. že sa nám otvárajú nožnice medzi ponukou a dopytom, tzn. zásadne sa bude zvyšovať dopyt, ale ponuka sa nezväčšuje, takže to bude vytvárať ešte väčší tlak na ceny, ako to vidíme v súčasnosti.

Richard Juriš, redaktor
To, že je ale nízka ponuka, minimálne ja som už nahrával x rokov aj s vami koniec koncov, aká hovoríte, že sa to opäť zhorší ešte? Aká je momentálne situácia? Je tá ponuka dostatočná pre kupujúcich alebo je stále nedostatočná a bude len horšia?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Môžme povedať, že v súčasnosti stále ešte kupujúci do nejakej miery hrá prím, tzn. že ešte stále je v dobrej pozícii, stále si vie pozrieť tú nehnuteľnosť, vie rokovať povedzme o cene, vie ponúknuť proti cenu alebo teda môže rokovať o znížení ceny, ale tá situácia sa pomaly preklápa. Pokiaľ by sme si ale povedali, že hľadáme nehnuteľnosti alebo typy bytov, o ktoré je najväčší záujem a teraz poviem veľmi jednoducho, dvojizbový byt v Bratislave do 200 000. No tých ponúk veľa nie je a určite nie kvalitných, tzn. aj tu musia kupujúci veľmi dôsledne, dôkladne hľadať na realitnom trhu, aby našli v tejto cene zaujímavé bývanie.

Richard Juriš, redaktor
Spomenul som to na začiatku, už ste to aj vy párkrát načrtli. Konsolidačný balíček od budúceho roka, najmä zmena, čo sa týka teda tej DPH, ide hore o 3 %. Sám ste povedali, že sa oveľa viacej teda na tých transakciách, to vidíte, čo sa teda deje momentálne, aktuálne aj v kontexte teda tých šetriacich opatrení vlády od budúceho roka?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pokiaľ sa pozrieme na konsolidačný balíček, tak ten ovplyvnil realitný trh v tom krátkodobom hľadisku veľmi práve pri tej 23 percentnej DPH. Mnoho klientov, ktorí uvažovali kúpiť si novostavbu, resp. už sú v procese zazmluvnenia, tak sa snažia buď si predplatiť kúpu daného bytu, tzn. aby z tej sumy, ktorú dnes zaplatia, ušetria de facto 3 %, resp. tí klienti, ktorí ešte nemajú vybraný byt, tak sa snažia urýchliť svoje rozhodnutie. Čiže z krátkodobého hľadiska naozaj sa zvýšil záujem o novostavby. Pomohli tomu samozrejme developeri, že zvýšili marketingovú aktivitu, aby upozornili na túto situáciu a tá je reálna. Uvidíme, ako sa situácia odzrkadlí po 1.1. Či príde k určitému uvoľneniu záujmu o novostavby v nejakom horizonte troch až šiestich mesiacov. Tým, že si povedzme ľudia predkúpili a urýchlili svoje rozhodnutie, to je ten krátkodobý pohľad a ten krátkodobý vplyv na realitný trh z takého dlhodobého hľadiska, keď sa.

Richard Juriš, redaktor
Prepáčte, ja vás nachvíľku k tej aktualite, preruším, myslíte si, že keď možno o štvrť roka sa opäť budeme baviť, ale začneme také tie múdre grafiky, že to tam aj reálne uvidíme, že to zrazu v decembri kvôli tomuto vybehlo, či už na strane možno cien bytov alebo záujmu atď. očakávate, že tam bude taká anomália, trocha krivka?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Nemyslím si ani z pohľadu cien, môže byť, že z pohľadu počtu realizovaných transakcií. Tzn. že ak máme, ak budeme mať štvrtý kvartál 2024 určitý počet transakcií, tak sa môže reálne stať, že prvý kvartál 25 bude tých transakcií o dosť menej. A to je práve tým urýchlením rozhodnutia. Som presvedčený, že na cenu to vplyv mať nebude a ani z dlhodobého hľadiska tá 3 % DPH, resp. 23 % DPH nebude mať zásadný vplyv na vývoj cien, ten zásadný vplyv má práve dopyt a záujem Slovákov a kúpy schopných Slovákov a tá kúpyschopnosť do veľkej miery je závislá od reálnych miezd a aj od výšky úrokových sadzieb a dostupnosti hypoték a tam vidíme, že prichádza zmene a naozaj vidíme postupné znižovanie úrokových sadzieb.

Richard Juriš, redaktor
Čo je tá dobrá správa pre kupujúcich samozrejme. Ešte keby som stále zostal v tejto aktuálnej situácii. Reagujú aj makléri na toto situáciu, nejaké zmluvy o budúcich zmluvách alebo ste spomínali tie benefity, že teraz už nie je toľko, ale v rámci toho rýchleho predaja teraz sú nejaké takéto reakcie zo strany predávajúcich, ergo realitných agentúr?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Takto, čo sa týka témy vlastne zvýšenej DPH a témy teda do konca roka, možnosť využiť zníženú DPH. Tak samozrejme v tomto prípade sa jedná o novostavby a tu spolupracujú makléri s developermi a hľadajú, akým spôsobom osloviť klientov. Že teda zobuďte sa, je tu tá jedinečná možnosť. Máte ešte pár dní a ušetríte zo sumy, ktorú zaplatíte 3 %, ako som povedal, vidíme to pri novostavbách, že je zvýšený záujem, že ľudia na to reagujú z pohľadu globálneho trhu, ale to nejaký zásadný vplyv nemá.

Richard Juriš, redaktor
Keby sme to mohli ešte tak ľuďom trocha priblížiť. Hovoríme o tých 3 %, ale zoberme si, že už ste tu viackrát spomínali, nejaký konkrétny byt. Koľko môže tým pádom človek ušetriť, ktorý sa teraz rýchlo rozhodne, kúpi a čo si možno zatiaľ ušetrené peniaze bude môcť dovoliť v rámci možno bytu.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Hej? Presne tak. Pokiaľ klient kúpi byt, ktorý stojí 200.000 EUR bez DPH, tzn. 240 000 s DPH, tak tie 3 percentá, je to 6.000 EUR, to je v podstate cena kuchynskej linky, takže viem si kúpiť nový dvojizbový byt a ušetrím na kuchynskú linku, to je podľa mňa dosť silný motivačný faktor, aby som, už, keď rozmýšľam o kúpe bytu, aby som urýchlil svoje rozhodnutie.

Richard Juriš, redaktor
Tým pádom základná otázka, aký je stav kupovať, držať, predávať, rada pre ľudí?

Ján Palenčár, prezident NARKS
V súčasnosti je stále dobrá situácia na kúpu. Ja klientom radím, pokiaľ sa vážne zaoberajú tým, že chcú si kúpiť nehnuteľnosť, chcú si kúpiť byt, aby to rozhodnutie urýchlili, pretože práve tým, že sa budú znižovať úrokové sadzby, bude sa zvyšovať dopyt, ponuka sa nebude zvyšovať, tzn. bude tu trh sa pomaličky, opäť sa bude preklápať, že bude patriť viac predávajúcim. Stále tá situácia je trošku lepšia pre kupujúcich, tak ako v 2023 bola naozaj, ten trh patril kupujúcim a bola definitívne dobrá pre kupujúcich. Dnes sa to pomaly mení. Či sa to zásadne zmení v priebehu pol roka, roka, to presne neviem, ale, ale bude sa meniť. Čiže dnes ešte naozaj je dobrá situácia pre Kujúcich, preto hovorím, že je vhodné začať s hľadaním nehnuteľností čo najskôr.

Richard Juriš, redaktor
Čarovnú guľu nemá nikto. Niečo ste načrtli, že možno by sa mohlo udiať v januári, práve, nazvime to teraz to pred kúpou ako keby decembrovou. Napriek tomu vás trocha potrápim, keby ste to rozmenili na drobnejšie, na dlhšie, čo očakávate v budúcom roku. Vieme už, ako dopadol 23, 24, či dôjde k nejakému ustáleniu alebo naopak naozaj nedostatku tých bytov. Čo očakávate?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Pokiaľ by mal trh pokračovať v tom vývoji, ako sme ho zaznamenali, povedzme druhý polrok 2024, tak sa vlastne bude diať to, čo som spomenul, bude sa zvyšovať dopyt, budú sa pomaličky míňať byty, ktoré sú dnes pripravené na predaj alebo sú vo výstavbe a bude sa zvyšovať tlak na ceny, tzn. príde k prudšiemu zvyšovaniu cien. Dva medzinárodné inštitúty predikujú dlhodobý vývoj cien nehnuteľností v strednej Európe na úrovni 15 % medziročného zvyšovania cien, čo je pre mňa veľmi vysoké zvyšovanie cien. Kedy sa to udeje, to dnes pomenovať nevieme. Samozrejme, toto, čo som povedali, je za predpokladu, že nevzniknú nejaké problémy v globálnej ekonomike, že nepríde k problémom slovenských firiem, masívnemu prepúšťaniu a pod. Máme tu tému zvyšovania cien energií, aj toto môže mať zásadný vplyv na rozhodnutie ľudí kupovať nehnuteľnosť. Takže musíme si počkať najbližších pár mesiacov, ako sa bude vyvíjať celková ekonomika?

Richard Juriš, redaktor
Viete si nejak tak predstaviť alebo ako by sa mohli vyvíjať úrokové sadzby? Ešte asi sa nedostaneme na tie zázračné čísla, ako ešte 3-4 roky dozadu, ale kde by to mohlo asi skončiť? Ako by sa to mohlo vyvíjať?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Predpokladám, že úrokové sadzby, by sa mohli pohybovať dlhodobo okolo 3 %, čo považujem za veľmi zdravú úrokovú sadzbu a dostupnú pre veľkú širokú sféru klientov a jedna vec je úroková sadzba, druhá vec je dostupnosť hypoték, tzn. téma sprísňovania dostupnosti hypoték je takisto veľmi silná a diskutovaná na Slovensku. Národná banka niekoľkokrát sprísňovala dostupnosť hypoték, uvidíme, či do budúcna, akonáhle príde k naštartovaniu hypotekárneho trhu alebo zdynamizovaniu, či opäť Národná banka nebude mať tendenciu sprísňovať dostupnosť, aj toto by mohlo mať následne vplyv na vývoj realitného trhu.

Richard Juriš, redaktor
A máte aj také tie pocity, že naozaj to, že mnohí prídu a potom sa vrátia, sorry, nedá sa, lebo my neodklepli úver atď. je toho viacej ako tých odmietnutých úverov a potom aké cesty možno hľadajú tí ľudia?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Táto situácia bola práve v roku 2023. Zaznamenali sme veľké percento klientov, ktorí jednoducho nezískali hypotekárny úver. Títo klienti tým, že nezískali financie, tak svoje bývanie alebo svoju potrebu bývania realizovali v nájomnom sektore, to sme videli, že veľký počet, veľmi sa navýšil záujem o nájomné bývanie, čo zasa spôsobilo rýchle zvyšovanie cien nájmov. Ale samozrejme, že klienti hľadajú aj iné riešenia, povedzme v prípade equity, tzn. tej časti finančných zdrojov, ktoré máte mať vlastné a klienti ich nemali, banka im neumožnila jednoducho získať väčší úver, povedzme ako 80 %, tak potom hľadali alternatívne možnosti, kde si môžu požičať tých 20 % a sú rôzne platformy, kde sa takéto peniaze dajú požičať, ale tie sú násobne drahšie ako bežná hypotéka, čiže na jednej strane Národná banka tým, že neumožňuje už získavať 100 percentné hypotéky, sa snaží trošku klientov ochrániť.

Richard Juriš, redaktor
Ochrániť, áno.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Problémami so splácaním vysokej hypotéky, ale klienti si potom hľadajú riešenia, ktoré sú násobne drahšie a opäť sa môžu dostať a rizikovejšie a opäť sa môžu dostať len do problémov, takže toto takisto sú ako keby témy, ktoré treba diskutovať a hľadať také riešenie. Jednoducho nie je úplne ideálne zastaviť alebo znemožniť klientom financovať, lebo opäť ten klient, keď potrebuje bývať, ide do nájomného sektoru a opäť tam má náklad na to bývanie, čiže musí sa nejakým spôsobom popasovať s týmto nákladom.

Richard Juriš, redaktor
Ste už 2× povedali nájmy. Iba v krátkosti možno, aká je situácia momentálne tam. Je o ne záujem, išli hore, ako sa to pohybuje teraz?

Ján Palenčár, prezident NARKS
Vo všeobecnosti môžem povedať, že je záujem o nájmy, v priemere išli nájmy hore, tzn. zvýšila sa cena nájmov medziročne o 12 %, v prípade Bratislavy je to povedzme Košíc ešte viac a prečo sa to stálo? Ten dôvod je na strane zvýšeného záujmu práve klientov, ktorí nezískali hypotéku a nie sú schopní si svoju nehnuteľnosť kúpiť. Na druhej strane tu máme ešte stále veľké množstvo odídencov z Ukrajiny a v prípade Bratislavy je ešte situácia špecifická v tom, že v lete došlo k obmedzeniu počtov internátov, resp. miest v internátoch pre študentov a práve títo študenti si hľadali svoje bývanie v nájomnom sektore.

Richard Juriš, redaktor
Na záver ešte možno sme tu teda povedali už tak nie, že rozláčnejšie po jednotlivých otázkach, ale také nejaké zhrnutie teda, čo by ste teraz odporúčali ľuďom, čo chcú kupovať a možno ešte jedna vec, ako si fixnúť teda hypotéku s prichádzajúcimi aj rôznymi faktormi, ktoré prichádzajú?

Ján Palenčár, prezident NARKS
V prípade hypotéky, by som klientom odporúčal, aby išli do krátkodobej fixácie. Pokiaľ sa bavíme o jednom roku, prípadne troch rokoch, je naozaj veľký predpoklad. Pokiaľ sa pozrieme na vyjadrenia relevantných odborníkov, že príde k postupnému zníženiu úrokových sadzieb. Čo sa týka kupujúcich, tak ako som povedal, odporúčam klientom, aby si hľadali svoju nehnuteľnosť, aby si ju kúpili ešte v tejto situácii, keď relatívne možné si z čoho vybrať, aj keď už to nie je úplne ideálne, ale situácia sa v tomto nebude zlepšovať. Prečo? To si tiež treba povedať. Realitný trh a developing nie je jednoduchý, tzn. aj keď developeri dnes zaznamenali zvýšenie záujmu klientov, oni nedokážu naštartovať výstavbu v priebehu krátkych mesiacov. To sú roky dlhodobé procesy stavebné na Slovensku a tak isto nedostatok pozemkov určených na bytovú výstavbu znemožňujú okamžite doniesť na trh množstvo bytov, ktoré by povedzme klienti, o ktorý mali záujem.

Richard Juriš, redaktor
Dobre, ja veľmi pekne ďakujem za tieto informácie. Určite a verím tomu, že pomohli aj mnohým ľuďom sa správne rozhodnúť v tomto predvianočnom hektickom čase. A ešte raz ďakujem pekne.

Ján Palenčár, prezident NARKS
Ďakujem.

https://joj24.noviny.sk/ekonomika/1001709-ekonomika-24-predvianocny-realitny-boom

Zdroj: TV JOJ

Autor: redakcia/ivi

Prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska s viacerými bodmi novely súhlasí, voči zákonu má aj pár pripomienok.

Na novelu stavebného zákona čakali slovenskí developeri a stavebníci dlho. A ich čakanie sa predĺžilo, keď napokon vláda zmenila jeho účinnosť z prvého apríla tohto roka na ten budúci so slovami, že je potrebné legislatívu dopracovať.

„Zákon v prvom rade významne znižuje administratívnu záťaž pre občanov, stavebníkov, podnikateľov, developerov, štát a stavebné úrady. Zjednodušuje celý proces povoľovania a realizácie stavieb, od návrhu stavebného zámeru po kolaudáciu,“ vyjadril sa na margo nového stavebného zákona ešte minulý týždeň minister dopravy Jozef Ráž.

HN vysvetľujú šesť kľúčových bodov zákona spolu s názorom odborníka na jednotlivé zmeny.

1. Spojenie a dĺžka konaní

Jedným z najvýznamnejších bodov novely je rozšírenie možnosti zlúčenia územného konania so stavebným konaním. Toto rozhodnutie umožní zlúčiť konania pre iný ako doteraz učený okruh stavieb za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania.

„Zlúčenie konaní skráti dĺžku povoľovacieho procesu o približne 30 percent, no v absolútnych hodnotách sa tento čas vyjadruje ťažko, keďže to závisí od veľkosti projektu, komplikovanosti projektov či danej lokality. Územné a stavebné konania v dedinách trvá vydať rádovo za pár mesiacov, no v Bratislave trvá tento proces aj osem rokov,“ povedal pre HN Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska.

Vzápätí však dodal, že nedôjde k hromadnému výskytu takýchto zlúčených konaní, pretože mnoho obcí a miest nemá dostatočne dobre nastavené územné plány, ktoré by zlúčenie umožňovali. „Môže sa to stať v prípadoch, keď územný plán v danej obci neexistuje, alebo nie je dostatočne konkrétny,“ dodal.

2. Zlúčenie častí stavieb

Pod skrátenie povoľovacích procesov sa podpíše aj možnosť zlúčenia stavby. Po novom sa totiž viacero jednotlivých, na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí alebo súhlasov zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo zo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok.

Dnes samostatne vedené konania k vedľajším stavbám budú nahradené stanoviskom dotknutého orgánu, ktorým bude orgán príslušný pre vedľajšiu stavbu. Odstráni sa tým administratívna záťaž konajúcim orgánom, stavebníkom a v neposlednom rade verejnosti.

Rozsiahlejšie stavby totiž majú viacero stavebných či technických objektov, napríklad prístupové komunikácie či prípojky a inžinierske siete, ktoré sú vnímané ako samostatné stavby. Niektoré z nich sú však povoľované podľa samostatných rozhodnutí.

Tým vznikalo niekoľko stavebných rozhodnutí, ktoré sa vzájomne ovplyvňovali, a na zrealizovanie projektu ste museli mať k dispozícii všetky. Po novom tak najvýznamnejšia, najväčšia stavba v projekte zahrnie všetky ostatné, projektu podriadené konania.

„To je, samozrejme, vítané, pretože v praxi dochádzalo k situáciám, keď sa k daným častiam stavby vyjadrovali rôzne stavebné úrady a investor tak potom musel medzi týmito úradmi behať a vybavovať povolenia jednotlivo,“ spresnil Kováčik.

3. Zrušenie možnosti opätovného vyjadrovania sa

Kľúčovým je aj spresnenie jednotlivých správnych konaní a procesných práv a povinností účastníkov výstavby či iných osôb dotknutých výstavbou. Pôvodný zákon totiž umožňoval každému občanovi pripomienkovať a vyjadrovať sa k akejkoľvek výstavbe. Dochádzalo tak k bizarným situáciám, keď napríklad notoricky známy aktivista Marcel Slávik z Bratislavy pripomienkoval prestavbu štadiónu v Dunajskej Strede – pretože chcel mať pred štadiónom postavenú fontánu.

Po novom tak aj kvôli takýmto situáciám zákon upustil od doterajších postupov a procesov posudzovania zámerov v dvojstupňových správnych konaniach – v územnom aj stavebnom. Občan tak bude môcť pripomienkovať jednu stavbu len raz, čím sa zjednoduší a skráti celý schvaľovacií proces.

„Opäť ide o požiadavku, vďaka ktorej sa očakáva určité zjednodušenie a skrátenie procesov, a považujem to za správne rozhodnutie. Developeri sa stretávali s rôznymi vydieračmi, ktorí zneužívali, že sa mohli opakovane vyjadrovať v konaniach,“ vyjadril sa Kováčik.

V minulosti novelu vetovala prezidentka Zuzana Čaputová so slovami, že bod zákona obmedzuje ľudské práva. Podľa prezidenta zväzu stavebníkov však občanom zostane možnosť vyjadriť sa a nie je dôvod, aby už vysporiadané námietky podávali opätovne.

„Na 99 percent bude záverom situácia, keď bude námietka opätovne zamietnutá a zároveň bude jasné, že ju v zásade podáva preto, aby skomplikoval a predĺžil konanie. Niekedy pritom ide práve o úmysly konkurentov, takže to nemá žiadnu pridanú hodnotu pre konanie,“ vysvetlil Kováčik zo zväzu stavebných podnikateľov.

4. Fikcia súhlasu

Ku skracovaniu procesov prispeje aj položka s názvom fikcia súhlasu. Doteraz totiž v praxi platilo, že na záväzné stanovisko obce s povolením stavby čakal developer či iný stavebník pokojne roky. Teraz však štát stanovil obciam 60- až 90-dňovú lehotu, v závislosti od charakteru stavby, počas ktorej sa bude musieť obec vyjadriť.

Ak sa v tejto lehote obec vyjadriť nestihne, dôjde k aplikovaniu fikcie súhlasu – čo znamená, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.

„Aj tento krok považujem za správny, keďže nečinnosť obcí v prípade vyjadrovania sa v stanovených lehotách je dlhodobý problém a zároveň neexistoval ani žiaden opravný prostriedok,“ komentuje šéf zväzu.

5. Stavby, ktoré netreba ohlasovať

Nový stavebný zákon zadefinoval aj ďalšiu skupinu stavieb. Konkrétne pôjde o kategóriu drobných stavieb a stavebných úprav. Tam budú patriť napríklad letné kuchyne, garáže, kôlne, prístrešky pre autá so zastavanou plochou do 50 štvorcových metrov, bazény do 25 štvorcových metrov či napríklad fotovoltické zariadenia s výkonom do sto kilowattov.

Všetky uvedené stavby po novom nebude potrebné úradom ohlasovať, pokiaľ sa nebudú nachádzať na verejných priestranstvách či do dvoch metrov od susedného pozemku. Rovnako sa však rozšíri aj okruh jednoduchých stavieb.

Podľa Kováčika však v zmysle zákona ide o právo vlastníka daného pozemku si takúto stavbu zrealizovať, pokiaľ splní požadované rozstupy.

„Zároveň má sused vždy možnosť voči stavbe namietať a pokiaľ by sa preukázalo, že stavbou prekročil rozlohu či odstupy od pozemkov, zároveň by sa prišlo na to, že šlo o čiernu stavbu, pretože neboli dodržané zákonné podmienky, za ktorých je to možné postaviť,“ dodal šéf zväzu.

6. Čierne stavby

Nový zákon sa napokon týka aj regulácie v oblasti čiernych stavieb. Znamená to, že stavby, ktoré boli postavené bez povolenia stavebných prác, už nebude možné po účinnosti zákona dodatočne povoliť. Novela zároveň stanovila aj nový postup stavebného úradu pri ilegálnych stavebných prácach a ich odstraňovaní. Definovala totiž rozsah nepovolených stavebných prác, podmienok a postupov odstraňovania, zohľadnenie účasti zhotoviteľa nepovolenej stavby na porušení zákona a podobne.

Zároveň sa rozšíri aj okruh sankcionovaných osôb v prípade porušenia zákona aj na ďalšie osoby vo výstavbe. Týkať sa to teda bude aj zhotoviteľov stavieb, pracovníkov poverených výkonom stavebného dozoru či stavbyvedúcich. Dôvodom je, že pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby je stavebník len objednávateľom výstavby a osobne neriadi výstavbu.

„Dôležitým aspektom je, že čiernu stavbu nebude možné dodatočne zlegalizovať a majiteľ ju bude musieť odstrániť. Nemusí však ísť o úplne novú stavbu, ale napríklad aj o nedovolenú úpravu,“ hovorí Kováčik.

Druhým aspektom je podľa šéfa zväzu fakt, že stavby vykonávajú odborné špecializované firmy, pokiaľ nejde o drobnú stavbu, ktorú je možné postaviť svojpomocne. V takom prípade si musí stavebná firma vyžiadať od stavebníka povolenie, aby vedeli, že to, čo mu majú postaviť, má stavebné povolenie. Stavebník teda nemôže takéto práce začať, ak majiteľovi povolenie chýba. Kováčik však v novele zákona vidí aj niekoľko nedostatkov.

„Nesúhlasíme s tým, že prvostupňové stavebné úrady, ktoré boli na štáte, sa vrátia naspäť na obce. Môže totiž vzniknúť systémový konflikt záujmov, keď starosta obce, ktorý zároveň je účastníkom konania, podpisuje stavebné povolenia. Druhým problémom je, že stavebné úrady nateraz zostávajú na všetkých obciach tak, ako boli,“ vysvetlil v tejto súvislosti šéf stavebníkov.

Rovnako vníma ako medzeru nedostatok odborných kapacít na stavebných úradoch. V mnohých prípadoch tam totiž podľa Kováčika nepracujú dostatočne kvalifikovaní ľudia, často aj na čiastočné pracovné úväzky, a rozhodujú veľakrát neodborne.

„Myslím si preto, že bude ohrozená digitalizácia stavebných konaní, pretože títo ľudia nebudú dostatočne erudovaní na to, aby zvládli prechod na digitálne procesy,“ uzavrel Kováčik.

Zdroj: hnonline.sk

Autor: Petra Uhráková

Slováci sa vracajú k nákupu vlastného bývania. Po období, keď prevažoval záujem o prenájmy, sa situácia obracia. Dopyt po nehnuteľnostiach rastie, najmä v hlavnom meste. O trendoch a výzvach realitného biznisu debatovali odborníci na konferencii televízie ta3 NARKS a ta3 REALITY.

Šéf siete Re/Max Česko a Slovensko Jan Hrubý konštatoval na úvod konferencie, že pri porovnávaní indexu dostupnosti bývania sú tak Česko ako aj Slovensko v rámci Európskej únie na chvoste.Budúcnosť záleží aj od toho, ako sa bude vyvíjať trh práce. „Faktorov, ktoré do toho vstupujú, je celá škála. My pevne veríme, že akýkoľvek signál, ktorý povedie k tomu, že ľudia budú mať vyššiu dôveru v ekonomiku, vyššiu dôveru vo vlastné bývanie, môže znamenať ich rozhodnutie. Doba, ktorú sme teraz prežili v tých posledných 3-4 rokoch bola extrémne nestabilná,“ povedal s tým, že ľudia veľmi citlivo reagujú na zmeny, ktoré sa predovšetkým týkajú úrokových sadzieb.

Začína sa nakupovať.

Podľa prezidenta NARKS Jána Palenčára sa trh s realitami rozbehol. „Oproti roku 2023 sa nezmenili nejaké zásadné ekonomické faktory. Ľudia nezarábajú o 20 percent viac, hypotéky neklesli o 1,5 percenta, ale napriek tomu je sentiment vyšší. Vidíme to dnes na väčšom počte zrealizovaných transakcií,“ povedal.Dopyt po bývaní bol vysoký aj v minulom roku, no vo väčšej miere sa byty prenajímali. „Mnoho Slovákov nedostalo hypotéku kvôli vysokej úrokovej sadzbe, neprešli preverovaním bonity alebo jednoducho kvôli spomienkovému optimizmu na jednopercentné hypotéky si nechceli zobrať štvorpercentnú hypotéku,“ dodal dôvody.Spotrebiteľská nálada Slovákov sa, podľa jeho slov, zlepšila a začíname nakupovať. Ponukové ceny sú vyššie ako v roku 2023.

Stúpajúci trend a zvýšený dopyt zaregistroval aj spolumajiteľ realitnej kancelárie HERRYS Filip Žoldák. „Rastie nám počet ľudí, ktorí chodia na obhliadky a dnes môžeme povedať, že v porovnaní s tým, čo máme v ponuke, tak máme asi 8-násobne väčší dopyt po nehnuteľnostiach, než máme ponuku. To znamená, že kľudne by sme predali aj viac nehnuteľností, keby sme v ponuke mali a musím povedať, že máme viacej práce ako maklérov, čiže potrebujeme aj ľudí,“ tvrdí.

Novostavby vs staršie byty

Či sa Slováci pozerajú po novostavbách alebo uprednostňujú kúpu staršej nehnuteľnosti záleží, podľa generálneho riaditeľa Directreal Mariána Pataka, od lokality.„V Bratislave je oveľa viac novostavieb a tým pádom sú ľudia náročnejší a vyhľadávajú možno viac nehnuteľností, ktoré sú nové, technologicky výhodnejšie. Samozrejme akceptujú aj vyššiu cenu, ktorú prináša novostavba. Čo sa týka starších stavieb, tak samozrejme tam, kde nie sú iné, tak si musia vyberať klienti z tých, ktoré v tých daných regiónoch sú,“ dodal.

Bratislava je prvá

Realitný analytik z NARKS Martin Lazík takisto súhlasí a ukazujú to aj štatistiky Štatistického úradu SR a NBS, že realitný biznis je na tom tento rok dobre. „Oživenie v bratislavskom kraji je vždy výraznejšie. Takto to funguje na celom svete a preto sa ľudia orientujú na hlavné mestá. Tie zažívajú najmenšie prepady a zároveň sú prvé na rane pri oživovaní ekonomiky. Preto sa aj svetoví investori fokusujú na hlavné mestá. Bratislava nie je výnimkou,“ tvrdí.Krajské mestá smerom na východ, teda Košice a Prešov už, podľa neho, nie sú v takej dobrej kondícii. „Akonáhle ideme do menších miest a do povedzme miest, ktoré majú problém so zamestnanosťou a s priemernou mzdou, tak to oživenie je samozrejme menšie, respektíve takmer žiadne,“ dodal.Viac zaujímavostí sa dozviete vo VIDEU.

Zdroj: ta3.com

Jediná cesta pre súčasných tridsiatnikov a mladších ľudí, ako si zabezpečiť dôchodok, je postarať sa sám o seba sporením

Konsolidácia verejných financií bude horúcou septembrovou témou. Jedným z navrhovaných opatrení je zúžiť výhody živnostníkom. Ján Palenčár, prvý viceprezident Slovenského živnostenského zväzu, hovorí o následkoch takýchto zmien aj o návrhoch, ako situáciu riešiť.

Ako vnímate návrhy zmeny živnostenského podnikania z dôvodu konsolidácie verejných financií?

Veľmi pozorne sledujeme návrhy, ktoré súvisia s konsolidáciou verejných zdrojov financií. V tomto prípade smerujú k vyššiemu zdaneniu a vyššej byrokracii pri živnostenskom podnikaní. Zaznamenali sme iniciatívu, ktorá môže obmedziť alebo zrušiť paušálne výdavky.

Čo by to znamenalo?

Ide o nástroj, ktorý je pre živnostníkov prakticky jediným motivačným nástrojom. Ten si nemusí viesť účtovníctvo, a tak sa môže zamerať na svoje mikropodnikanie. Živnostníkovi takto odpadajú buď náklady na externého účtovníka, alebo mu odpadá čas, ktorý by tomu musel venovať sám. Čiže paušálne výdavky sú z pohľadu živnostenského podnikania nesmierne dôležité. Ako Slovenský živnostenský zväz, naopak, prichádzame s iniciatívou zvýšiť hranicu paušálnych výdavkov, ktorá by mala reflektovať infláciu, pretože všetky materiálové a ďalšie vstupy v rámci živnostenského podnikania išli výrazne hore.

Rokujete s ministerstvom financií o možnostiach zmeny zákona?

V súčasnosti prebieha diskusia na úrovni ministerstva financií a Slovenského živnostenského zväzu. Rozumieme snahe získať dodatočné financie do štátneho rozpočtu. Na druhej strane hovoríme, že živnostníci najmenej zaťažujú štátny rozpočet, že to je skupina podnikateľov, ktorá sa stará sama o seba, a bola by veľká škoda ohroziť ich. Samozrejme, aj my si vieme predstaviť niektoré zmeny, ktoré by mohli zvýšiť príjem do štátneho rozpočtu a zásadne by sa nedotkli živnostníkov.

Aké napríklad?

Súčasný stav umožňuje začínajúcemu živnostníkovi odložiť odvody do Sociálnej poisťovne o rok. Môžeme sa baviť, či toto obdobie, keď si živnostník neprispieva do Sociálnej poisťovne, je správne nastavené a či je možné ho skrátiť povedzme na štyri alebo na päť mesiacov.

Čo by to znamenalo pre jeho dôchodok?

Máme skupinu živnostníkov, ktorí sa dostali do dôchodkového veku a sú nemilo prekvapení výškou dôchodku, ktorý im bol vypočítaný na základe priebežných príjmov, ktoré boli nízke. Môžeme sa domnievať, či boli nízke reálne alebo boli nízke v rámci nejakých optimalizačných procesov, ale v každom prípade je tento živnostník konfrontovaný s nízkym dôchodkom. Preto možnosť skôr platiť v rámci otvorenej živnosti do Sociálnej poisťovne považujem za niečo, o čom sme pripravení debatovať.

Vráťme sa k paušálnym výdavkom. Tie sa pohybujú na úrovni 60 percent. Aký je v regióne štandard?

Keď si pozrieme len susedné Česko, tam sú paušálne výdavky až do výšky 80 percent. Rozdiel je v tom, že paušálne výdavky nie sú nastavené plošne pre všetkých živnostníkov bez ohľadu na činnosť. V Česku sú paušálne výdavky rozdelené alebo výška paušálnych výdavkov je rozdelená podľa činnosti, ktorú daný živnostník vykonáva. Iný paušálny výdavok je pri živnostníkovi, ktorý vykonáva administratívnu činnosť, a iný je pri remeselnej živnosti, kde sú aj určité materiálové vstupy. V každom prípade dnes sme na tom v porovnaní s Čechmi v rámci paušálnych výdavkov horšie.

Je možné povedať, aká časť živnostníkov si účtuje paušálne a aká časť reálne výdavky?

Je to zhruba sedemdesiat percent pre paušálne výdavky.

Aký počet z toho môžu tvoriť takzvaní fiktívni živnostníci?

Téma fiktívnej činnosti je určite dôležitá. Sme proti tomu, aby typické zamestnania, ktoré spĺňajú všetky parametre pracovného pomeru, boli zakrývané nejakou fiktívnou činnosťou, napríklad vo výrobnej sfére. Je však otázka, či ideme riešiť tento stav alebo sa zamyslíme nad dôvodom a príčinou, prečo takéto niečo existuje.

Prečo to existuje?

To je veľmi jednoduché. Je to vysoké daňovo-odvodové zaťaženie a neflexibilný Zákonník práce. To sú dva momenty, ktoré nielen zamestnávateľa motivujú zobrať ľudí len na živnosť, ale do určitej miery to motivuje aj samotného zamestnanca, že si dokáže optimalizovať príjem.

Samozrejme, nie je to správne, ale treba sa zamyslieť nad tým, že máme jedny z najvyšších daňovo-odvodových zaťažení práce v Európskej únii. Pritom trend, o ktorom počúvame v rámci ministerstiev, je ešte sprísniť Zákonník práce. Neviem, či toto je tá správna cesta, ktorou napravíme problém fiktívnych živností.

Nie je to tým, že zamestnávatelia nútia ľudí pracovať na živnosť?

Niektorí novinári hovoria, že zamestnávatelia nezoberú človeka bez živnosti. Pri súčasnom stave trhu práce, keď v niektorých odboroch je naozaj málo ľudí, si neviem predstaviť, že by si to podnikatelia dali ako podmienku na zamestnanie.

Takže v súčasnosti to takto prakticky vyhovuje obom?

Táto kombinácia je z oboch strán win-win. Výhoda z toho plynie aj pre jedného, aj pre druhého. Čiže samotný zamestnanec cíti, že keď mesačne dostane o dvesto eur viac do peňaženky, má zmysel robiť na živnosť.

Koľko môže byť takýchto živnostníkov?

Odhady hovoria o desaťtisícoch. Dokonca sa hovorilo o čísle zhruba stotisíc fiktívnych živnostníkov, čo je z pohľadu Slovenského živnostenského zväzu neuchopiteľné číslo. Toto si nevieme ani predstaviť. V našej praxi sa stretávame s reálnymi živnostníkmi. Tí sú našimi členmi a nie zamestnancami veľkých fabrík. Otázkou je, prečo v mnohých veľkých fabrikách nie sú zamestnanci priamo zamestnaní, ale pracujú cez agentúry. Aký je dôvod, prečo si fabrika nezamestná ľudí sama?

Skutočnou témou na riešenie by teda mala byť otázka Zákonníka práce a otázka daňovo-odvodového zaťaženia. V súčasnosti však nie je možné ísť príliš dole s odvodmi a daňami pri súčasnom stave verejných financií, ale potom sa hľadajú iné cestičky.

Aké?

Napríklad majú eseročky a pracujú ako jednoosobová eseročka, ktorá dokonca vôbec nemusí platiť sociálne poistenie. Keď ste konateľ v eseročke, zo zákona platíte len zdravotné odvody. Potom štát prichádza o množstvo peňazí. Čiže je otázka, či tlačiť na zvyšovanie daní a odvodov, či tlačiť na silné reštrikcie a silné kontroly alebo sa zamyslieť, kde je cesta, ktorá by vo finále znamenala väčší príjem pre Štátnu pokladnicu.

Nechceme, aby sa z dôvodu reštrikcií príjmy presunuli do sivej zóny, ktorá je vždy nejakým spôsobom aktívna vtedy, keď sa príliš tlačí či už na zamestnávateľov, zamestnancov, alebo v oblasti daňového zaťaženia.

Keby sa štát vydal cestou ďalšej represie, malo by to ďalší negatívny vplyv na podnikanie?

Ak podnikatelia živnostníci prídu o výhodu paušálnych výdavkov, je otázka, čo spravia. Či pôjdu do sivej zóny, to znamená, že pôjdu na úrad práce a budú robiť načierno, alebo si urobia eseročku. V nej nebudú platiť sociálne odvody. To je to, čo ušetria, keďže v eseročke už musia viesť účtovníctvo. Množstvo živnostníkov určite bude nútene hľadať riešenie, ktoré im v tej situácii pomôže.

Druhá vec, ešte dôležitejšia, sú mladí ľudia. Dnes sa robia projekty v školách. Pripravujú sa mnohé aktivity smerom k tomu, aby sme deti motivovali podnikať, aby sme vytvárali novú podnikateľskú generáciu. Na začatie podnikania je jednoznačne najlepšia forma práve živnosť. Je to byrokraticky omnoho ľahšie. Keď im zoberieme výhodu paušálnych výdavkov, stratíme ešte aj tých mladých ľudí, ktorí chcú začať podnikať.

Čo je potrebné spraviť, aby sa vyriešil problém fiktívnych živnostníkov?

Je potrebné hľadať riešenia, ako fiktívnych živnostníkov presunúť do systému, ako ich aj samotných zamestnávateľov motivovať, aby títo ľudia boli v trvalom pracovnom pomere.

Hovorili ste, že v Česku majú niektorí živnostníci vyššie paušálne výdavky. Ste za to, aby sa niečo podobné zaviedlo na Slovensku?

Môžeme o tom diskutovať. Môžeme hovoriť aj o tom, že sa rozdelia podľa činnosti. Bude to však administratívne náročnejšie, pretože dnes pri živnostníkovi neviete presne, akú robí činnosť. Ak by toto bola cesta, ktorú by chcelo ministerstvo financií, môžeme s nimi o tom hovoriť. Pre nás je však najjednoduchšia jednotná paušálna daň, a to aj z pohľadu byrokracie, aj z pohľadu kontroly.

Nie je živnostník pre štát príliš drahý? Napríklad tým, že platí nízke odvody a potom získa vyšší dôchodok.

Sociálne poistenie a dôchodky živnostníkov sú silná téma. Nevieme, koľko štát stojí priemerný zamestnanec a koľko priemerný živnostník. Tvrdíme však, že priemerný živnostník zaťažuje štát podstatne menej. Čiže ak máme uvažovať aj o tejto úspore verzus koľko prispieva do systému zamestnanec z dôvodu vyšších daňových odvodov, tak si myslím, že vo finále prídeme na to, že živnostník je pre štát menšou záťažou ako zamestnanec.

A čo dôchodky?

Otázkou je, aké príjmy živnostníci vykazujú v rámci sociálneho poistenia a koľko im vychádzajú dôchodky. Minimálny dôchodok je, samozrejme, niečo, z čoho je veľmi ťažké vyžiť. Obávam sa však, že do budúcna sa štát o nás nepostará, lebo to jednoducho nevychádza. Demografia jasne ukazuje, že o dvadsať rokov štát nebude mať ani pri násobnom zvýšení poplatkov do Sociálnej poisťovne na dôchodky. To prináša nutnosť sporiť si v súkromných fondoch, kupovať si akcie, jednoducho investovať do toho, čo je v zahraničí úplne bežné. Myslím si, že jediná cesta pre súčasných tridsiatnikov a mladších ľudí, ako si zabezpečiť dôchodok, je postarať sa sám o seba sporením.

Takže zrušenie paušálnych výdavkov by nepomohlo ani verejným financiám?

Keby zrušili paušálne výdavky už zajtra, nezabezpečili by konsolidáciu v rámci štátneho rozpočtu. Myslím, že potrebujú nájsť okolo miliardy a pol ročne. Tak prečo ideme zaťažovať ľudí, ktorí fungujú samostatne a štát na nich nedopláca?

Čo by mal podľa vás štát robiť, aby podporil podnikanie živnostníkov aj konsolidoval svoje financie?

Ak zvýšime paušálne výdavky v rámci živnostníkov, na druhej strane zvýšime príjem do Štátnej pokladnice. Porovnal by som to s Miklošovými daňami, keď prišiel so znížením daní z príjmu, čím v zásade výber daní zvýšil. To znamená, že ľudia stratia potrebu optimalizovať. Práve toto je podľa mňa cesta, nie rušiť paušálne výdavky. Viem, že pre rozpočet je to ťažká situácia, ale ja by som išiel cestou zvýšenia DPH.

Hovorí sa aj o možnom zvýšení dane z nehnuteľností. Čo si o tom myslíte?

Ak hovoríme napríklad o zvyšovaní daní z nehnuteľností, nie je to priamo príjem štátu, ale obcí. Neznamená to, že štát bude vďaka tomu menej doplácať obciam. Diskusia je o zvyšovaní dane z nehnuteľností podľa ceny nehnuteľností. To by však mohlo priniesť vysťahovanie pôvodných obyvateľov. Napríklad z bratislavského hradného kopca by zmizli mnohí pôvodní obyvatelia. Tí, ktorí majú nízke príjmy, by museli odísť. To nie je fér.

O zdanení majetku sa treba rozprávať. Zoberme si napríklad Bešeňovú, kde sa vybudoval akvapark, hotely a apartmány. Za posledné roky tam ceny nehnuteľností násobne vzrástli, ale gro rodinných domov stále vlastnia pôvodní obyvatelia mimo vlastníkov apartmánov. Prečo by mal pôvodný obyvateľ namiesto 250 eur platiť daň tisíc eur len preto, že žije v Bešeňovej, kde niekto vybudoval kúpele?

Ako to podľa vás riešiť?

Môžeme postupne zvyšovať plošne dane z rezidenčných nehnuteľností, s ponechaním kompetencií samospráv určovať ich výšku. Ale v prípade prvej nehnuteľnosti, ktorú daná osoba vlastní, by to zvýšenie bolo najnižšie. Pri druhej, tretej a ďalšej by zvýšenie mohlo byť výraznejšie.

Myslíte si, že ľudia vlastnia toľko druhých a ďalších nehnuteľností, aby sa to materiálne prejavilo na štátnom rozpočte?

Myslím si, že áno. Investičné nákupy posledných pätnásť rokov násobne vzrástli. Čiže toto by malo určite zmysel. Tieto nehnuteľnosti ľudia bežne využívajú ako investičný nástroj, čiže ich prenajímajú. To znamená, že takýto majiteľ má z tejto nehnuteľnosti dodatočný príjem, z ktorého odvádza ďalšie dane. Ak však chceme hovoriť o dani z luxusu, malo by sa prihliadať na rozsah majetku, teda vlastníctvo viacerých nehnuteľností.

Ako by sa mali tieto ceny zvýšiť?

Zoberme si napríklad trojizbový byt v Petržalke. Štandardná daň je tam okolo 90 eur ročne, čiže 7,50 eura mesačne. Naozaj je to nízka suma v porovnaní s ostatnými krajinami Európy. Ak túto daň zvýšime postupne aj dvojnásobne, verím, že všetci vlastníci to zvládnu. Ale nerobme to, že zvýšime túto daň štvor- či päťnásobne. Zaveďme vyššiu daň na druhú rezidenčnú nehnuteľnosť. Pokojne ju dajme na dvojnásobnú sadzbu alebo vyššiu. Treba si však uvedomiť, že všetko zvyšovanie daní, teda nákladov, sa bude prenášať do zvyšovania cien nájmov, čo takisto ovplyvňuje dostupnosť bývania v našich mestách.

Ján Palenčár
V roku 1999 sa stal výkonným riaditeľom realitnej kancelárie Urban & Partner, ktorú riadi dodnes. Od roku 2013 pôsobí aj ako prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Aktuálne pôsobí ako prvý viceprezident Slovenského živnostenského zväzu.

Zdroj: trend.sk

Autor: Ronald Ižip

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
V tejto chvíli budeme pokračovať naším hlavným rozhovorom a pozrieme sa na ceny nehnuteľností, mojim hosťom je Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, dobrý deň, vitajte.

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Dobrý deň.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Pozrieme sa na správu Národnej banky Slovenska, ktorá ich teda vydala za posledné mesiace neúrekom, venovala sa aj realitnému trhu, kým v úvode roka hovorila o takom oživení, hovorila o rôznych indikátoroch, ktorí tomu vlastne nejakým spôsobom ich v tom utvrdzujú. Tak ten február a marec už vyzeral trošku negatívnejšie, čo sa týka realitného trhu, aj čo sa týka cien a ich poklesu. Hovoria, že to oživenie nebude také priamočiare, napriek tomu realitní makléri sú viac optimistickejší, ako to teda je?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Je pravdou, že ku koncu roku 2023 sme v realitných kanceláriách pocítili oživenie trhu, to znamená zvýšil sa záujem klientov o obhliadky a zvýšil sa aj počet zrealizovaných prípadov, tzn. klienti viac kupovali ako v predchádzajúcom období, ten nárast bol zásadný. Pokiaľ sa pozrieme na prvý kvartál v 2024, tak nepokračoval vývoj tak, ako začal ku koncu roku 2023, tzn. prišlo k takému miernemu spomaleniu vývoja na realitnom trhu, tzn. obchodovalo sa menej ako ku koncu roku 2023 a myslím si, že toto je práve dôvod, prečo Národná banka Slovenska hovorí o nepriamočiarom vývoji na realitnom trhu. Na druhej strane, pokiaľ porovnáme situáciu v prvom kvartáli 2024 so situáciou v priebehu roku 2023, tak jednoznačne cítime oživenie, zvýšenie záujmu, jednoducho Slováci sa nejakým spôsobom uzrozumeli s tým, že na Slovensku máme vyššie úrokové sadzby na hypotéky, tzn. vo väčšej miere žiadajú o hypotéku a majú možnosť proste kúpiť si byt a realizujú nákupy.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Stále však nedosahujeme úrovne, ktoré boli napríklad v roku 2022, ak hovoríme o tom, akým spôsobom čerpáme tie úvery na Slovensku a to, že si ľudia zvykli na 5 percentné úroky, tak asi veľmi nie, jedine ich tak nejakým spôsobom akceptovali, ale stále mnohí nedosiahnu na tú hypotéku, akým spôsobom sa zhoršila dostupnosť bývania na Slovensku?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Dostupnosť na Slovensku je v podstate najhoršia za posledný zhruba 15 rokov, súvisí to práve s vysokými úrokovými sadzbami pri hypotékach v kombinácii s vysokými cenami rezidenčných nehnuteľností, táto situácia sa odzrkadľuje samozrejme aj na nájomnom sektore, tzn. nedostupnosť hypoték a to, že mnohí klienti, ktorí by si aj chceli zobrať hypotéku kvôli vysokým úrokovým sazbám na ňu nedosiahnu, prichádzajú následne vybrať si byt v nájomnom segmente, pretože bývať potrebujú. Tak situácia sa mení aj v tomto sektore, to vidíme, že za posledný rok nám sa zdvihli ceny nájmov zhruba o 15 %, a toto je práve dôvod, čo som spomenul, vyšší záujem Slovákov o bývanie v nájme.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Vrátim sa k údajom Národnej banky Slovenska, ktorá teda tvrdí, že sa ceny znížili najmä v Košickom a Banskobystrickom kraji, zároveň ale aj Štatistický úrad vydáva podobné štatistiky, ktoré sú naozaj v tomto smere tiež podobné, kde hovoria, že v Bratislave, konkrétne teda v Bratislavskom kraji a v Bratislave to tak nie je, tam ceny nehnuteľností stagnujú.

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Keď si zoberieme Bratislavu, tak môžme povedať, že po prepade cien a predovšetkým starších nehnuteľností v roku 2023 prišlo k začiatku roku 2024 k stagnácii cien, tzn. prestali nám klesať ceny nehnuteľností a čo sa týka iných regiónov Slovenska, tak ako ste spomenuli, sú ešte niektoré regióny na Slovensku, kde ešte pociťujeme mierne poklesy cien nehnuteľností, nie sú už tak zásadné, ako sme práve vnímali v roku 2023. Takže ceny nehnuteľní stagnujú a trh čaká na to, akým spôsobom zareagujú banky, akým spôsobom sa odzrkadlia výšky úrokových sadzieb v súvislosti povedzme so správaním Európskej centrálnej banky.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Líšia sa ceny v inzerátoch od tých konečných kúpnych cien?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Áno, môžeme povedať, že súčasná situácia stále praje viac kupujúcim, tzn. kupujúci štandardne navrhujú kompromis, zníženie ceny a podobne, vo väčšine prípadov predávajúci sú pripravení negociovať výšku predajnej ceny.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Keď sa pozrieme na trh investičných bytov, mnohí analytici hovoria, že prichádza k oživeniu, je to tak?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Investičné byty poklesli najviac, čo sa týka, by som povedal, že zníženia záujmu o rezidenčné nehnuteľnosti v roku 2023. Na druhej strane tak ako sa zvýšil záujem o byty na, pre vlastnú potrebu, zvýšil sa záujem o investičné byty a tu je však dôležité povedať, že investori sú podstatne opatrnejší, čo sa týka výberu lokality, čo sa týka výberu druhu nehnuteľnosti a pod. Tzn. veľmi pozorne sledujú záujem, v ktorej lokalite, aký záujem povedzme o nájomné byty tak, aby tieto investičné byty boli ľahko uplatniteľné práve v nájomnom sektore.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Vyberám aj z otázok, ktoré nám prichádzali ako reakcia na naše predošlé rozhovory o nehnuteľnostiach, o hypotekárnom trhu, kde sa ľudia najviac pýtali, že či sme už pri tých zdravých cenách nehnuteľností, v súčasnosti?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Cena nehnuteľností zdravá alebo chorá, v každom prípade si treba povedať, že tá cena je reálna, ktorú trh akceptuje, tzn. súčasné ceny nehnuteľností sú akceptované, pokiaľ si pozrieme, že máme nejaké ponukové ceny na realitných portáloch, tie sa v zásade od realizovaných cien veľmi nelíšia. Môžme hovoriť o jednotkách percent. To je tá negociácia, o ktorej sme hovorili. A treba si však uvedomiť, že tento stav nie je trvalý, čo sa týka úrovne predajných cien, pokiaľ sa zvýši záujem, pokiaľ sa zvýši kúpyschopnosť Slovákov a začne sa realizovať odložený nákup a odložené nákupy, ktoré sa nerealizovali počas roku 2023, tak môže opätovne prísť k zvyšovaniu cien nehnuteľností.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Pozrime sa aj na Európsku centrálnu banku, ktorá už teda znižovala základnú úrokovú sadzbu po rokoch a mala by k tomu pristúpiť aj v septembri, ale naše slovenské banky ešte veľmi výrazne teda neznižovali úrokové sadzby, čo sme teda hovorili, že sa ešte teda neprejavuje v tom takom nejakom zvýšenom záujme, pretože nevieme dosiahnuť na tú hypotéku. Dá sa teda očakávať, že ten koniec roka s príchodom septembrového zníženia sa môžu takýmto spôsobom aj banky na Slovensku v konkurenčnom boji napríklad predbiehať a že sa dostaneme, keď si pamätám, aj vy ste tu v našom štúdiu hovorili, že by sme sa mohli dostať na úroveň troch percent.

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
To si myslím, že by bola optimálna výška úrokkovej sadzby, ja si však myslím, že aj čiastočné zníženie úrokových sadzieb, povedzme v priemere o pol percenta by znamenalo, čo sa týka realitného trhu, že príde k oživeniu na realitnom trhu. Už tento prvý impulz bude pre Slovákov znamenať, že začnú vo väčšom nakupovať nehnuteľnosti a realizovať, či už nákup pre vlastnú potrebu alebo nákup investičných bytov.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Riešili sme v našom vysielaní zakaždým, či predávať, kupovať a pod. Aký je ten správny čas? Opäť otázka od divákov. Časť ľudí pred časom odložila rozhodnutie. Tak ako divák, ktorý nám písal o kúpe bývania a ešte stále vyčkáva, má zmysel čakať ďalej alebo je teraz správny čas hľadať si bývanie a zobrať si hypotéku?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Ja si myslím, že v súčasnosti je dobrá doba na kúpu nehnuteľnosti, tak ako som povedal, ešte stále kupujúci do nejakej miery diktujú podmienky, tzn. je tu väčší priestor nájsť si tu vysnívanú nehnuteľnosť, je tu väčší priestor rokovať povedzme o znížení ponukovej ceny, prípadne si nadstaviť také zmluvné podmienky, aké me ako kupujúcemu vyhovujú, jednoducho to, že dnes na Slovensku nie je to obrovské množstvo kupujúcich, ako to bolo povedzme pred 2,5 rokmi, tzn. že kupujúci má oveľa väčší priestor sa pragmaticky rozhodnúť o akú nehnuteľnosť má záujem, čiže ak kupovať, tak určite v súčasnosti a tiež je druhá vec je ako si nadstaviť povedzme úrokové sadzby pri hypotékach, v tomto prípade je množstvo signálov, že v tom strednodobom horizonte pôjdu úrokové sadzby dolu, čiže v tomto prípade by som určite klientom neodporúčal, aby si dávali nejaké veľmi dlhé fixácie v prípade úrokových sadzieb.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Povedzme ešte na jednu aktuálnu tému a tou je, čo teda rezonovalo v posledných týždňoch v médiách, že sa tí solventnejší klienti, ktorí vlastnia nehnuteľnosti na Slovensku, sťahujú z našej krajiny. Dôvody sú rôzne, jedným z nich je napr. aj politická situácia, ktorú podľa tých údajov rôznych médií oni uvádzali a najčastejšie odchádzajú do Španielska, Chorvátska, na Kanárske ostrovy, Malorku a najviac na Tenerife. Je to tak?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Môžem potvrdiť, že v posledných dvoch rokoch sa zvýšil záujem Slovákov o kúpu zahraničných nehnuteľností a ten záujem bol motivovaný predovšetkým geopolitickou situáciou, teraz nie vnútornou politickou situáciou na Slovensku, ale bohužiaľ vojnou, ktorá je na Ukrajine.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Čiže blízkosť našej krajiny k Ukrajine.

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Blízkosť našej krajiny k Ukrajine. A to však neznamená, že by sme cítili nejaké výpredaje slovenských nehnuteľností alebo by sme vnímali, že by sme zaregistrovali nejaké veľké odchody slovenských podnikateľov, to v žiadnom prípade. Vidíme, že naďalej je apetít slovenských firiem investovať do nehnuteľností na Slovensku, či už rezidenčných alebo komerčných?

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Poďme si povedať, keďže sme v relácii Investujeme a hovorili sme o investičných bytoch. Na čo si treba dávať pozor v súčasnosti, pri výbere správneho investičného bytu?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Tak v prvom rade je to typ nehnuteľností, o ktoré je záujem a lokalita, o ktorú je záujem, čiže pokiaľ klient má záujem kúpiť si investičný byt s tým, že má záujem ho prenajať, je dôležité hľadať v lokalite, kde je záujem Slovákov sa sťahovať, či už za prácou, za štúdiom, prípadne daná lokalita je atraktívna, čo sa týka nejakého celoročného turizmu, a čo sa týka druhu nehnuteľnosti, tak isto si treba pozrieť tie nehnuteľnosti, ktoré sa najlepšie prenajímajú v pomere cena nájmu verzus nadobúdacia cena, vo všeobecnosti platí, že sú to dvoj až trojizbové byty a čo sa týka samotného nákupu, tam je tiež dôležité si nadstaviť vhodne dofinancovanie, povedzme prostredníctvom hypotéky, lebo pri súčasných vyšších úrokových sadzbách do veľkej miery príjem z prenájmu a práve sa minie na splátku hypotéky, takže dať si taký optimálny pomer, vlastné zdroje verzus hypotéka, čo povedzme v pomere 40 % vlastné zdroje, 60 % hypotéka, môže byť ešte stále ekonomicky zaujímavé.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a ešte jedna téma a to je práca realitných maklérov, ktorá sa nejakým spôsobom aj mení. My sme viackrát v našom vysielaní spomínali aj portál Domire, ktorý je v spolupráci s naším mediálnym domom a s Pravdou, s Pravdou ako takou, teda, poďme si povedať, má napríklad takéto viac digitalizovanie realitného trhu, zmysel pre realitných maklérov, môžem im to pomôcť?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Určite áno, čo sa týka digitalizácie procesov v rámci realitnej kancelárie, či už budeme hovoriť o procesoch súvisiacich so zmluvnou dokumentáciou, že všetky tieto procesy sa dajú robiť digitálne, tzn. zjednodušuje to prácu realitnému maklérovi, ale zjednodušuje to činnosť aj pre samotného klienta, je to oveľa jednoduchšie, na druhej strane, pokiaľ sa pozrieme na prezentácie nehnuteľností, tam je veľmi dôležité si vybrať tie správne nástroje na prezentáciu nehnuteľnosti, aby sa informácia o ponúkanej nehnuteľnosti čo najlepšie dostala k cieľovej skupine, ktorú realitná kancelária má. Takže myslím si, že aj portál Domire v tejto súvislosti je zaujímavou alternatívou v rámci ponuky tých mediálnych nástrojov, ktoré realitné kancelárie a realitní makléri používajú.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
My sme hovorili o akomsi očistení trhu od tých nepoctivejších realitných maklérov alebo tí, ktorí to majú ako nejakí second jobs a nevenujú sa tomu naplno, keď boli vysoké úrokové sadzby, keď sa tak jednoducho nepredávali tie nehnuteľnosti v čase, keď už teda klesajú alebo teda budú klesať tie ceny úrokových sadzieb alebo teda výška úrokových sadzieb a bude dostupnejšie bývanie, tak môže pribudnúť opäť raz viac realitných maklérov na našom trhu?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Áno, pokiaľ sa bavíme práve o tých realitných maklerov, ktorí majú túto činnosť ako svoj second jobs, nemajú to ako svoju hlavnú náplň, tak tí sú veľmi flexibilní, podľa toho, ako sa realitnému trhu darí, čiže v prípade, že vidia, že registrujú, že sa zvyšuje dopyt, že sa zvyšuje počet transakcií, tak jednoducho sa opäť objavia a začínajú fungovať na realitnom trhu.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
My spoločne, teda naša televízia a TA3 konferencie s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska, pripravujeme aj veľkú konferenciu, ktorá bola minulý rok veľmi aj žiadaná zo strany realitných maklérov, nielen realitných maklérov, tak povedzme si viac aj o tomto roku 11. októbra opäť raz si ju organizujeme a čo všetko sa tam dozvedia nielen realitní makléri?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Táto konferencia je zameraná predovšetkým pre ľudí, ktorí pôsobia na realitnom trhu, čiže v prvom rade sú to realitní makléri, ale povedzme aj právnické firmy, analytici, developeri, stavebné firmy a pod. To, čo tento rok uvidia naši diváci a diváci TA3, tak určite bude téma vývoja činnosti práce realitných maklérov, tzn. akou, akým smerom sa vyvíja práca realitných maktérov, do akej miery začína ovplyvňovať a do budúcna ešte viac bude ovplyvňovať umelá inteligencia prácu realitných maklérov, na čo si realitní makléri do budúcna majú dať pozor, čomu sa viac venovať a čo bude viac vlastne témou pre umelú inteligenciu, ktoré činnosti preberie umelá inteligencia, ale budeme riešiť aj tému vývoja realitného trhu, bude to veľmi aktuálne, lebo práve v tej dobe by mala byť už jasné, či Európska centrálna banka zníži opäť úrokovú sadzbu. Takže tých tém bude naozaj veľa a ja sa veľmi teším, že sme opäť spoločne s TA3 spolu zorganizovali alebo spolu zorganizujeme túto konferenciu, ktorá bola 1 z najúspešnejších tohto typu na Slovensku.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a naobľúbenejších, lebo tak reality a bývanie rieši naozaj každý, 90 % Slovákov býva vo vlastnom, čiže je to úplne pre nich aktuálna téma. Ja len pripomeniem, že okrem týchto tém, ktoré ste hovorili, sa budeme rozprávať napríklad aj o tom, ako si kupovať napr. nehnuteľnosť v zahraničí. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie, mojim hosťom bol Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ďakujem.

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Ďakujem za pozvanie.

Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a rozhovor a celú reláciu nájdete aj v archíve na našom webe TA3.com. S premiérou sme tu opäť v utorok o 17:30 H. Majte sa pekne a dovidenia.

https://www.ta3.com/relacia/949149/realitny-biznis-oziva

Zdroj: TA3

So začiatkom akademického roka sa zníži ubytovacia kapacita pre študentov vysokých škôl v Bratislave. Dôvodom sú rekonštrukcie študentských internátov. Informuje o tom Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Najviac to pocítia Vysoká škola výtvarných umení (VŠVÚ) a Vysoká škola múzických umení (VŠMÚ), ktoré už desaťročia využívajú internáty Univerzity Komenského (UK) v Bratislave. V súčasnej situácii predpokladajú, že približne 500 študentov týchto dvoch umeleckých škôl nezíska ubytovanie v študentských internátoch.

Ponuka komerčného prenájmu bytov

Vzniknutú situáciu sa rozhodli riešiť vedenia oboch vysokých škôl v spolupráci s NARKS. Cieľom spolupráce je pripraviť pred príchodom študentov do Bratislavy ponuku komerčného prenájmu bytov a domov pre študentov. Do spoločného riešenia sa zapojila aj spoločnosť Rentodo s poistením nájmu pre študentov a majiteľov bytov, ako aj realitný portál Domire.

„Jednou z našich požiadaviek pri dojednávaní podmienok ubytovania pre našich študentov s partnermi realitného trhu bola cena za lôžko, ktorá bude porovnateľná s cenami na internátoch. Aj v tomto sa nám podarilo nájsť zhodu,“ poznamenal rektor VŠMÚ Martin Šmatlák.

Problematika študentských nájmov

„Cez realitné kancelárie prepájame majiteľov bytov a študentov, meníme softvér pre RK, možnosti vyhľadávania vhodných nájmov pre študentov a v neposlednom rade možnosti poistenia,“ dodal prezident NARKS Ján Palenčár.

Komplexný prístup k problematike študentských nájmov znamená osvetu na strane realitných kancelárií a majiteľov nehnuteľností, prípravu špecializovanej nájomnej zmluvy s advokátskou kanceláriou, vytvorenie pravidiel nájomného vzťahu, úpravu a rozšírenie poistných podmienok, úpravu softvéru pre realitné kancelárie na možnosť označovania bytov a domov vhodných na nájom pre študentov a následne možnosť vyhľadávania týchto nájmov na webovej stránke Domire.sk.

Na ilustračnej snímke ubytovacie zariadenie Univerzity Komenského Mlyny. Foto: mlyny.uniba.sk

Zdroj: SITA.sk

Každý, kto niekedy prenajímal byt, vie, koľko je s tým spojených starostí. Najdôležitejší je výber správneho nájomníka, ktorý bude pravidelne platiť nájom a nezničí byt ani jeho zariadenie. Ak totiž nájomník prestane platiť, prenajímateľ nielenže nič nezarába, ale dokonca prerába. Sám totiž musí platiť za energie či hypotéku.

6.6.2024 (SITA.sk) –
Pomoc pri riešení takýchto problémov prináša spoločnosť Rentodo, ktorá ako prvá v spolupráci s NARKS prináša produkt garancie nájmu a riešenie spôsobených škôd zo strany nájomníka. Tento produkt je odpoveďou na rastúci dopyt po flexibilných a bezpečných možnostiach prenájmu a ponúka prenajímateľom istotu a ochranu, po ktorej dlho túžili.

Hlavným benefitom tejto novinky je uhradenie možného poškodenia majetku a problémov s neplatičmi. Ján Palenčár z NARKS zdôrazňuje, že na súčasnom realitnom trhu “je problémom predovšetkým nedostatok nájomných bytov a najmä strach prenajímateľov z poškodenia bytu a problémov s neplatičmi.”

Nový produkt od Rentodo zaistí a garantuje platby nájomného vrátane služieb v prípade neplatenia nájomného z akýchkoľvek príčin – či už ide o stratu zamestnania alebo pracovnej neschopnosti nájomníka. Prenajímatelia tak získajú istotu, že im každý mesiac príde na účet nájomné. Nemusia sa tak báť, že nebudú mať peniaze napríklad na splácanie hypotekárneho úveru. A ak nájomníci poškodia byt, poistka im spôsobené škody preplatí.

Tento produkt na jednej strane chráni prenajímateľa, na druhej strane pomáha aj nájomníkom, aby v prípade problémov neprišli o strechu nad hlavou. Vzhľadom ku všetkým garanciám, ktoré Rentodo poskytujú prenajímateľom, nemusia títo od svojich nájomníkov vôbec vyžadovať zaplatenie kaucie. Prenajímateľ totiž profituje z toho, že má stále poistenie dlžného nájomného, poškodenia bytu ako aj nedoplatkov za služby či iné povinnosti.

Súčasťou poistenia sú aj asistenčné služby. Tie možno využiť v prípade havarijného stavu v domácnosti, ako je napríklad unikajúca voda. Pomôžu aj v prípade zabuchnutia dverí alebo v prípade potreby opravy domáceho spotrebiča. Asistenčné služby sú k dispozícii nonstop na celom území Slovenska.

Prenajímatelia majú k dispozícii aj právnu asistenciu. Tá sa môže hodiť napríklad v prípade sporu s nájomníkom. Zákony totiž viac chránia nárok na bývanie ako majetok. To znamená, že aj v prípade, ak niekto neplatí nájomné, je ťažké ho z bytu dostať von. Zákony neumožňujú vyhodiť niekoho len tak na ulicu, ale treba sa obrátiť na súd. Aj právna asistencia je pre prenajímateľov k dispozícii 24 hodín denne na celom Slovensku.

“Našou snahou je, aby prenajímateľ nemal vôbec žiadne starosti so svojim prenájmom a nájomník vždy v prípade problémov s platením nájmu alebo v prípade spôsobenia škody komunikovala vďaka asistenčnej karte priamo s poisťovňou,” vysvetľuje konateľ spoločnosti Rentodo Tomáš Knebl.

Keďže poistenie nájmu dáva garanciu prenajímateľom i nájomníkom, má tento exkluzívny produkt potenciál na to, aby rozhýbal trh nájomného bývania na Slovensku. Záujem o prenájmy bude totiž narastať, keďže pre vysoké ceny nehnuteľností a drahé hypotéky, bude čoraz viac ľudí uprednostňovať nájomné bývanie pred kúpou vlastného bytu. A práve poistenie nájmu môže posmeliť tých, ktorí by chceli prenajímať nehnuteľnosť k tomu, aby tak urobili, keďže poistka ich zbaví najväčších starostí, ktoré sú spojené s prenájmom.

Celé poistenie ako aj asistenčné služby Rentodo zabezpečujú prostredníctvom INTER PARTNER ASSISTANCE, S.A., člen skupiny AXA.

Zdroj: SITA.sk – Zahoďte starosti s prenájmom: Rentodo a Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) prinášajú revolúciu na slovenský trh © SITA Všetky práva vyhradené.

Zdroj: SITA.sk

Aká je výška paušálnych výdavkov v roku 2024 a aké podmienky musí daňovník splniť na to, aby si paušálne mohol vo svojom daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby uplatniť? Komu sa paušál oplatí?

Paušálne výdavky predstavujú v praxi veľmi jednoduchý a obľúbený spôsob uplatňovania daňových výdavkov v daňovom priznaní fyzických osôb. Fyzickým osobám, napr. živnostníkom alebo iným samostatne zárobkovo činným osobám (ďalej len „SZČO“) tak paušálne výdavky vedia ušetriť nielen peniaze na daniach, ale aj čas strávený vedením účtovníctva či daňovej evidencie.

Podnikatelia majú podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) pri uplatňovaní výdavkov v daňovom priznaní na výber z dvoch možností, a teda či si budú uplatňovať výdavky ako:
* skutočne preukázateľné výdavky – ktoré podnikateľ preukazuje na základe vedenia jednoduchého alebo podvojného účtovníctva alebo daňovej evidencie, alebo
* výdavky percentom z príjmov – t. j. paušálne výdavky.

Zvolený spôsob uplatňovania výdavkov musí podnikateľ dodržiavať počas celého zdaňovacieho obdobia. Zmeniť spôsob, akým si podnikateľ uplatňuje výdavky vo svojom daňovom priznaní je možný, avšak musí sa tak urobiť k 1. januáru príslušného kalendárneho roka a iba do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania, t. j. za rok 2024 do 31.3.2025 (ak podnikateľ nepodáva odklad daňového priznania).

Kto si (ne)môže uplatniť paušálne výdavky v roku 2024?

Paušálne výdavky si v roku 2024 môže uplatniť fyzická osoba, ktorá dosiahla príjmy:
* podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov – t. j. príjmy z podnikania (napr. živnostník),
* podľa § 6 ods. 2 zákona o dani z príjmov – t. j. príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti (napr. lekár, znalec, tlmočník, autor),
* podľa § 6 ods. 4 zákona o dani z príjmov – t. j. príjmy z použitia diela a umeleckého výkonu.

Možnosť uplatňovania paušálnych výdavkov u fyzických osôb je obmedzená. Výdavky percentom z príjmov si nemôže uplatniť tá fyzická osoba, ktorá bola v roku 2024 platiteľom dane z pridanej hodnoty počas celého kalendárneho roka.

Upozornenie: Schválená novela zákona o DPH prináša zmeny v registrácii za platiteľa DPH. Po novom sa nebude obrat sledovať za 12 po sebe idúcich mesiacov, ale za kalendárny rok. Ak sa prekročí obrat 50 000 eur, platiteľom DPH sa stane podnikateľ až od 1. januára nasledujúceho roka (ak neprekročí obrat 62 500 eur alebo iný zo zákonných dôvodov zakladajúcich povinnosť registrácie za platiteľa DPH, kedy je potrebné byť platiteľom DPH už skôr).

Zároveň bude platiť, že žiadosť o zrušenie registrácie pre daň môže podať tuzemský platiteľ (ak je registrovaný podľa § 4 zákona o DPH) najskôr po uplynutí jedného kalendárneho roka odo dňa, keď sa stal platiteľom, ak jeho obrat nepresiahol v predchádzajúcom kalendárnom roku 50 000 eur.

To by znamenalo, že minimálne jeden celý rok bude podnikateľ platiteľom DPH a vtedy paušálne výdavky využiť nebude môcť.

Viac informácií o novinkách v oblasti DPH nájdete v našom článku Novela zákona o DPH od 1.1.2025 a neskôr: dôležité zmeny.

Ak bol napr. živnostník v roku 2024 platiteľom dane z pridanej hodnoty iba časť roka, alebo je osobou registrovanou pre daň z pridanej hodnoty podľa § 7 alebo § 7a zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov, paušálne výdavky si uplatniť môže.

Paušálne výdavky si tiež nemôžu uplatniť fyzické osoby, ktoré dosahujú príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, t. j. fyzické osoby, ktoré majú príjem z prenájmu nehnuteľnosti (bez živnosti).

Príklad na nemožnosť uplatnenia paušálnych výdavkov v roku 2024 – prenájom bytu

Pán Lukáš je zamestnaný a okrem príjmu zo zamestnania v roku 2024 dosiahol aj príjem z prenájmu svojho bytu vo výške 12 000 eur. Môže si Lukáš pri príjmoch z prenájmu uplatniť paušálne výdavky?

Nie, nakoľko pri príjmoch podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si fyzická osoba nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Pri zisťovaní základu dane z tohto príjmu si pán Lukáš môže uplatniť iba skutočne preukázateľné daňové výdavky, ktoré s prenájmom bytu súvisia (zistené podľa účtovníctva alebo daňovej evidencie).

Výška paušálnych výdavkov v roku 2024

Podnikateľ, ktorý sa rozhodne uplatňovať paušálne výdavky, si bude daňové výdavky uplatňovať nie v ich skutočne preukázateľnej výške, ale výšku výdavkov uplatní percentom z dosiahnutých zdaniteľných príjmov. Zákon o dani z príjmov určuje výšku paušálnych výdavkov podľa druhu príjmov v sume:
* 60 % z úhrnu (súčtu) príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, maximálne však do výšky 20 000 eur,
* 60 % z príjmov z použitia diela a umeleckého výkonu, maximálne však do výšky 20 000 eur.

Ak by podnikateľ v roku 2024 dosiahol príjmy z podnikania aj z inej samostatnej zárobkovej činnosti, nemôže si na základe vyššie uvedených skutočností uplatniť paušálne výdavky na každú z týchto činností samostatne, ale iba zo súčtu (úhrnu) týchto príjmov.

Naopak, ak by mal podnikateľ v roku 2024 príjem napr. zo živnosti a zároveň by mal aj príjem z použitia diela a umeleckého výkonu, môže si paušálne výdavky uplatniť z obidvoch typov príjmov samostatne, a to až do výšky 20 000 eur.

Príklad na uplatnenie paušálnych výdavkov v roku 2024 – kombinácia príjmov

Pán Jozef (živnostník, nie je platiteľom DPH) dosiahol v roku 2024 príjem zo živnosti vo výške 33 600 eur. Počas roka si pán Jozef zarobil ďalších 5 000 eur z použitia diela (s vyplácajúcou stranou vopred uzatvoril pred vyplatením honoráru dohodu o nezrazení dane vyberanej zrážkou z týchto príjmov v súlade s ustanovením § 43 ods. 14 zákona o dani z príjmov). Akú výšku paušálnych výdavkov si môže pán Jozef uplatniť vo svojom daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby za rok 2024?

Pán Jozef si v daňovom priznaní k dani z príjmov môže uplatniť paušálne výdavky vo výške:
* 60 % x 33 600 eur = 20 160 eur – z príjmu zo živnosti, maximálne však do sumy 20 000 eur,
* 60 % x 5 000 eur = 3 000 eur – z príjmu z použitia diela.

Spolu si tak pán Jozef uplatní v daňových výdavkoch sumu 23 000 eur (plus zaplatené odvody v preukázateľnej výške).

Paušálne výdavky a odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne v roku 2024

Pri určovaní výšky paušálnych výdavkov je dôležité myslieť na to, že vo vypočítanej sume paušálnych výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky fyzickej osoby, okrem povinne zaplatených odvodov do zdravotnej a Sociálnej poisťovne v danom roku (vrátane nedoplatku z ročného zúčtovania zdravotného poistenia).

Celková suma paušálnych výdavkov za rok 2024 sa vypočíta tak, že k výške paušálnych výdavkov podnikateľ pripočíta aj zaplatené odvody v roku 2024 do zdravotnej a Sociálnej poisťovne (v preukázanej výške):

PV2024 = 60 % z príjmov (max. 20 000 eur) + celková suma zaplatených odvodov do ZP (v roku 2024) + celková suma zaplatených odvodov do SP (v roku 2024)*

* použité skratky: PV2024 = celková suma paušálnych výdavkov 2024; ZP – zdravotná poisťovňa; SP – Sociálna poisťovňa

Preukázaná výška zaplatených odvodov predstavuje sumu, ktorú podnikateľ zaplatil v roku 2024 a vie preukázať ich úhradu napr. prostredníctvom bankového výpisu, potvrdenia o výške zaplatených odvodov z príslušnej poisťovne a pod.

Príklad na výpočet výšky paušálnych výdavkov v roku 2024

Pani Rozália je finančná sprostredkovateľka. Za rok 2024 dosiahla ako SZČO príjmy vo výške 21 000 eur, zaplatila si odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 1 200 eur a odvody do Sociálnej poisťovne vo výške 2 900 eur. Iné výdavky, ktoré by súviseli s jej činnosťou nemala žiadne a teda sa rozhodla, že si v daňovom priznaní uplatní paušálne výdavky. Výšku paušálnych výdavkov vypočíta ako: 60 % x 21 000 eur = 12 600 eur. K tejto sume však ešte pripočíta výšku zaplatených odvodov, t. j. 12 600 +1 200 + 2 900 = 16 700 eur. V daňovom priznaní vykáže výšku paušálnych výdavkov v sume 16 700 eur.

Paušálne výdavky a vedenie evidencie výdavkov v roku 2024

Napriek tomu, že podnikateľ nemá povinnosť pri uplatňovaní paušálnych výdavkov viesť podrobnú evidenciu svojich výdavkov, zákon o dani z príjmov mu predpisuje povinnosť viesť evidenciu v rozsahu podľa § 6 ods. 11 písm. a) a d), t. j. evidenciu o:
* príjmoch v časovom slede, potrebnom na zistenie základu dane, resp. čiastkového základu dane, vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
* zásobách,
* pohľadávkach.

Výstupy z tejto evidencie slúžia ako podklad pre vyplnenie daňového priznania, avšak nie sú jeho povinnou prílohou. Zákon o dani z príjmov pritom podrobne nešpecifikuje, ako by mala evidencia vyzerať a teda je na samotnom podnikateľovi, pre akú formu sa rozhodne. V praxi sa často stretávame napr. s evidenciou v Exceli, či s evidenciou vedenou v účtovnom softvéri.

Mimoriadnu pozornosť by mal podnikateľ venovať daňovej evidencii v prípade, že sa stal platiteľom DPH počas roka 2024. Vtedy je totiž povinný okrem vyššie spomínanej evidencie povinný viesť aj evidenciu na účely zákona o DPH.

Tip: Dávame do pozornosti vzor daňovej evidencie, ktorý si môžete stiahnuť v článku Daňová evidencia – vzor.

Paušálne výdavky alebo skutočné výdavky v roku 2024?

Výber formy uplatňovania daňových výdavkov je u každého podnikateľa ovplyvnený rôznymi faktormi a všeobecne sa nedá vyhodnotiť, ktorá z foriem je jednoznačne výhodnejšia pre všetkých podnikateľov.

Väčšina podnikateľov pri vypĺňaní daňového priznania k dani z príjmov myslí najmä na to, ako si minimalizovať daň, ktorú bude potrebné uhradiť. Dôležité je aj samotné administratívne zaťaženie, ktoré so sebou jednotlivé formy evidencie prinášajú. Z praxe vieme, že podnikatelia majú spravidla záujem zamerať sa primárne na vlastné podnikanie a jeho rozvoj. Administratívu preto chcú riešiť minimálne, prípadne ju úplne ponechávajú na zamestnancoch či externých firmách (čo však so sebou prináša vznik dodatočných výdavkov).

Porovnanie rôznych druhov evidencie daňových výdavkov prinášame v prehľadnej tabuľke:

Pri paušálnych výdavkoch si môžeme všimnúť, že ide o najmenej nákladnú evidenciu, ktorá si vyžaduje menej času na spracovanie, obvykle ju zvládne spracovať a viesť aj sám podnikateľ, pričom na jej vedenie nie je potrebné žiadne špeciálne softvérové vybavenie. Pri uplatňovaní paušálnych výdavkov zároveň nevzniká povinnosť zostavenia účtovnej závierky či preukazovať podrobnú evidenciu výdavkov.

Nevýhodou paušálnych výdavkov však ostáva skutočnosť, že ich výšku si vie podnikateľ vyčísliť až po skončení zdaňovacieho obdobia, za ktoré podáva daňové priznanie a tiež stanovená maximálna výška 20 000 eur.

Kedy sa (ne)oplatí uplatňovať paušálne výdavky v roku 2024?

Na základe informácii uvedených v článku sa uplatňovanie paušálnych výdavkov javí ako najjednoduchší spôsob uplatňovania výdavkov. V praxi sa s uplatňovaním paušálnych výdavkov stretávame hlavne u podnikateľov, ktorých predmet činnosti má duševný charakter, napr. IT pracovníci (programátori), právnici, účtovníci, tlmočníci, rôzni finanční či profesijní poradcovia, športovci, umelci a pod. Ide predovšetkým o povolania, pri ktorých podnikateľom nevznikajú vysoké skutočné náklady, napr. v porovnaní s výrobnými činnosťami, kde musí podnikateľ nakupovať množstvo výrobného materiálu či využívať služby externých dodávateľov.

Uplatňovať paušálne výdavky v roku 2024 sa spravidla oplatí u podnikateľa pre ktorého platí, že:
* výška jeho skutočne preukázateľných výdavkov je nižšia ako suma paušálnych výdavkov, prípadne
* výška jeho skutočne preukázateľných výdavkov je vyššia ako suma paušálnych výdavkov, avšak tento rozdiel je zanedbateľný.

Príklad kedy sa oplatia paušálne výdavky u podnikateľa v roku 2024 – začínajúci podnikateľ

Slečna Lucia si založila živnosť k 2.1.2024. V roku 2024 dosiahla zdaniteľné príjmy zo živnosti vo výške 17 000 eur, pričom ako lektorke anglického jazyka jej vznikli počas roka skutočné výdavky vo výške 8 000 eur. V roku 2024 okrem toho platila iba zdravotné odvody, vo výške 97,80 eur mesačne (od februára 2024).

Bude pre slečnu Luciu v prvom roku podnikania efektívne uplatniť si paušálne výdavky?

Slečna Lucia na prepočet efektívnosti paušálnych výdavkov využila našu Kalkulačku paušálnych výdavkov v roku 2024, v ktorej jej vyšlo:
* paušálne výdavky (bez zaplatených odvodov) = 17 000 eur x 60 % = 10 200 eur,
* odvody poistného = 97,80 eur x 11 mesiacov = 1 075,80 eur,
* základ dane z príjmov = 17 000 – (10 200 + 1 075,80) = 5 724,20 eur,
* nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka pre rok 2024 = 5 646,48 eur,
* základ dane z príjmov = 5 724,20 – 5 646,48 = 77,72 eur,
* daň z príjmov na úhradu = 77,72 x 15 % sadzba dane = 11,66 eur

Ako je zrejmé z prvého riadku prepočtu, výška paušálnych výdavkov bez zaplatených odvodov je v sume 10 200 eur, čo je viac ako suma skutočných výdavkov, ktoré slečne Lucii vznikli počas roka 2024 (8 000 eur) a teda sa jej rozhodne oplatí uplatniť v prvom roku podnikania paušálne výdavky.

Pre viac praktických príkladov, kedy sa podnikateľovi oplatí či neoplatí uplatňovať paušálne výdavky, dávame do pozornosti náš článok Kedy sa oplatia paušálne výdavky (príklady).

Zdroj: podnikajte.sk

Autor: Jana Vašičková

Celosvetová pandémia, energetická kríza, rusko-ukrajinská vojna, kríza na blízkom východe, v prechádzajúcom období sme čelili viacerým výzvam. Pre mňa je prekvapujúce, že ani jeden zo spomínaných faktorov nezobral chuť kupovania nehnuteľností v takom rozsahu, ako sme mohli očakávať. Aké sú najčerstvejšie trendy na trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku?

Ceny nehnuteľností sa v roku 2022 vyšplhali do rekordných výšok. K citeľným zmenám došlo iba vlani, kedy úroky hypotekárnych úverov sa vyšplhali z 1 % na 4-5%. Vďaka tomu sa trh s nehnuteľnosťami spomalil, čo zapríčinilo mierne zníženie ich cien.

KUPUJÚCI V PREDNOSTI: Kým v roku 2022 sme mohli hovoriť o „trhu predávajúcich“, do teraz sa to zmenilo, momentálne majú prednosť kupujúci. Kupujúci nie sú pod takým tlakom, ako boli pred tým, znamená to, že solventný kupujúci sú v lepšej rokovacej pozícii. Analytici tento rok neočakávajú zvýšenie úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch. Práve naopak, podľa viacerých zdrojov Európska Centrálna Banka plánuje ich zníženie.

ZADLŽENÍ OBYVATELIA: Aj naďalej platí, že Národná banka Slovenska robí kroky pre to, aby občania sa nezadlžili ešte viac. Je to pochopiteľné, nakoľko rodiny na Slovensku sú na popredných miestach v zadlženosti v rámci EÚ, v úsporách je to žiaľ naopak.

NAJLACNEJŠÍ ÚVER: Najvýhodnejším úverom , ktorý napomáha kúpu bytu alebo rodinného domu je Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Až na obdobie 40 rokov ponúka úvery s 1% úrokom, síce s prísnejšími podmienkami ako bankové hypotekárne úvery. Maximálna výška žiadaného úveru je 180.000,- Eur. Úver možno žiadať aj na celú výšku kúpnej ceny , zábezpeka nehnuteľnosti však musí byť vo výške 1,3 násobku kúpnej ceny, teda pri úvere 50.000,- Eur treba založiť nehnuteľnosť s hodnotou 65.000,- Eur. Pri bytoch môže byť ich podlahová plocha vrátane loggie maximálne 80m2, v prípade rodinných domov je to 120 m2. Tento rok sa zlepšili podmienky týchto úverov, rozšírila sa paleta nehnuteľností, ktoré sa dajú financovať touto formou.

OPLATÍ SA INVESTOVAŤ: Naša rodinná realitná kancelária má už 27 ročnú skúsenosť  na trhu s nehnuteľnosťami, som už 8 rokov členom predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), takže rád poskytnem  poradenstvo v realitnej oblasti. Podľa mojich skúseností môžem povedať, že na Slovensku je kúpa nehnuteľností do dnešného dňa jedna z najpopulárnejších foriem investícií. Dlhodobo je to výnosná forma, veď aj v prípade krízy, alebo zníženia cien sa po niekoľkých rokoch ich ceny sa vrátia na pôvodnú úroveň, resp. túto úroveň prevýšia.

ČO MÔŽEME OČAKÁVAŤ? Ťažko povedať, že po dvojročnej stagnácií trhu s nehnuteľností aký smer naberú ceny, ale keď sa úrokové sadzby hypotekárnych úverov začnú klesať, ku koncu roka 2024 vďaka tomu môže nastať zvýšenie dopytu. Podobná je situácia aj v prípade ostatných nehnuteľností. Záujem o ornú pôdu je nezmenený, v prípade majetkoprávne vysporiadanej ornej pôdy ich cena za hektár (10.000 m2) dosahuje výšku až 10.000,-Eur, teda 1,- Eur za m2. Záujem o nájomné byty je v podstate na celom území Slovenskej republiky nepretržitý, je ich nedostatok. Aj podnikateľské nehnuteľnosti nájdu svojich nových majiteľov. Naša rodinná firma pred pár mesiacmi predala väčší závod v Komárne, kde pokračujú v tej istej výrobe a zachovali sa aj pracovné miesta. Môžeme hovoriť aj o zvýšení zájmu investícií do zahraničných nehnuteľností, ktoré investori kupujú okrem investičného zámeru aj za účelom vytvorenia takzvaného druhého domova. Ceny starších panelových bytov závisia od počtu nových bytov a ich cien. Keď nové byty sú precenené, tak ani majitelia starších bytov nechcú ísť pod určitú cenovú úroveň.

V Komárne ceny starších bytov sú lacnejšie o cca. 40 % od nových bytov. Štatistické údaje hovoria, že je pomerne veľa dokončených bytov,  výstavba nových stagnuje.

Autor článku Zsolt Szabó sa vyjadril pre Új szó.

Autor: Zsolt Szabó, člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), spolumajiteľ INVESTCONSULT s.r.o.