Budúcnosť na realitnom trhu

Katrin Lengyelová, moderátorka: „Ceny nehnuteľností kontinuálne rastú už niekoľko rokov, ale v posledných mesiacoch realitní makléri zaznamenali obrovský nárast. Je normálne, že ceny realít sú dnes také vysoké a aká bude budúcnosť na realitnom trhu? Na tieto otázky, ale aj na iné, mi odpovie Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Prajem vám pekný deň, vitajte v štúdiu TA3.“

Martin Lazík, analytik NARKS: „Ďakujem pekne. Pekný deň prajem.“

Katrin Lengyelová: „Tak asi trh z nehnuteľnosťami sleduje mnoho ľudí a mnoho ľudí je možno aj celkom prekvapených, aké obrovské sú ceny nehnuteľností v tomto období, najmä teda v hlavnom meste, napriek tomu, že ekonomická klíma nie je až tak úplne ideálna. Povedzte váš názor. Je to normálne, alebo ide už naozaj o realitnú bublinu?“

Martin Lazík: „Je prirodzené, že ceny nehnuteľností v hlavnom meste sú vyššie ako v ostatných regiónoch, v ostatných mestách, najmä ak ide o ekonomicky veľmi aktívny región, akým Bratislava naozaj je. A čo sa týka realitnej bubliny, tak rád odpovedám, že mnohí ľudia hovoria o realitnej bubline, ale len do momentu, kedy sa stávajú predávajúcimi. Akonáhle začínajú predávať, tak sa veľmi radi prispôsobia cenovkám na trhu a ich požiadavka je samozrejme predať čo najlepšie, za čo najvyššiu cenu. Takže ten pohľad na realitnú bublinu je rôznorodý naozaj podľa toho, v ktorom košiari ste. Či ste kupujúci alebo predávajúci, ale mnohé analýzy tých základných fundamentov hovoria o tom, že nie sme v realitnej bubline, pretože ostatné okolnosti na realitnom trhu sú ideálne pre realitný trh a ideálnymi podmienkami pre rast cien nehnuteľností. To tempo, ktoré sme zaznamenali v ostatných mesiacoch, už zase až tak dobré nie je, lebo príliš vysoký rast cien nehnuteľností nie je dobrý ani pre samotný trh. Pretože trh s nehnuteľnosťami je dlhodobý, či už je to plánovanie projektov a tak ďalej. Čiže akonáhle tam vstupujú nejaké výkyvy, či už smerom hore alebo dole, je to vždy nejakou zlou správou pre realitný trh.“

Katrin Lengyelová: „Existuje ale takzvaný index realitného zdravia, ktorý meria náladu na realitnom trhu, a v rámci neho Slovensko zaznamenalo najhorší výsledok od roku 2013. Prečo je to tak? Dokonca taká najhoršia situácia bola v Bratislave, kde ale dochádza práve k najväčšiemu počtu obchodov v rámci realitného trhu. Prečo je Bratislava taká citlivá?“

Martin Lazík: „Pokles nálady na trhu alebo index realitného zdravia meria náladu medzi realiťákmi, medzi profesionálmi, ktorí naozaj komentujú, alebo respektíve hodnotia trh, v akom stave sa nachádza, a ten najhorší výsledok bol dosiahnutý takto pred rokom na začiatku vypuknutia pandémie. To bol marec, apríl, máj 2020, kde naozaj si musíme povedať to, že ten realitný trh sa zastavil, takmer sa neobchodovalo, realitné kancelárie boli v podstate zatvorené tri mesiace, ale nejde len o realitné kancelárie, ale o tú veľkú neznámu, ktorú priniesol COVID ako taký. Po uvoľnení sme videli práve nástup a návrat ľudí späť na trh, ďalej sa robili transakcie. Čiže tá neznáma, ktorá bola prinesená s COVIDom pred rokom, bola vyriešená takým spôsobom, že nespôsobila zásadné zastavenie realitného trhu, zásadné zastavenie ekonomiky. Skôr naopak vidíme, že tá akcelerácia trhu a cien nehnuteľností sa dokonca zvýšila. A nieže napriek COVIDu, ale čiastočne vďaka COVIDu tieto ceny rastú ešte vyššie.“

Katrin Lengyelová: „Inak to je ale zaujímavé, pretože človek by tak predpokladal, že keď tu máme nejakú ekonomickú krízu a až tak veľmi sa nedarí, že tie ceny bytov a nehnuteľností ako takých pôjdu dolu, ale stal sa pravý opak. Ako si toto vysvetľujete?“

Martin Lazík: „Musíme povedať aj to, že to nie je slovenský nejaký fenomén, ale je to celosvetový úkaz, ale dá sa to samozrejme veľmi jednoducho vysvetliť, pretože zásahy štátov, ekonomík na odvrátenie tejto krízy a nástroje, ktoré boli na to použité, sú naozaj bezprecedentné. To sme ešte v histórii nemali, aby štáty takýmto spôsobom reagovali a vlády. Odpustenie hypotéky, ochrana pracovných miest a ďalšie stimuly, potom prísľub prítoku ďalších veľkých peňazí do ekonomík ako takých. Čiže naozaj táto kríza síce má nálepku, že kríza, ale riešenie, ktoré poskytli, či už centrálne banky alebo vlády, také sme v histórii nemali, a preto tá reakcia toho trhu je, by som povedal, že ľudia sa môžu na prvý pohľad začudovať, ale naozaj tie základy, ktoré boli tými opatreniami, by som povedal, zachraňované, tak dopadli na úrodnú pôdu, a z druhej strany skôr prichádzajú obavy, že takéto veľké uvoľňovania peňazí do ekonomiky skôr predpokladá, že sa budú kaziť tie peniaze, ich hodnota, a preto sa očakáva určitá inflácia a zároveň ľudia naozaj pravdepodobne nemali až taký stres s prácou. Samozrejme je tu veľké ale v tých segmentoch, ktoré sú hotelierstvo, reštaurácie a tak ďalej, ktoré boli naozaj postihnuté, ale je vidieť, že časť týchto kupujúcich asi netvorí gro dopytu na realitnom trhu.“

Katrin Lengyelová: „Ale zaznamenali sa aj také veci, že niektoré tie byty, alebo teda nehnuteľnosti, nehovoríme iba o bytoch, ale celkovo o všetkých realitách. Niektoré tie nehnuteľnosti ich ceny stagnujú, alebo dokonca sa dostali kúsok nižšie, ale to nie je pri všetkých. Ja by som teda rada vedela že, pri ktorých, a či to je nástup nejakého nového trendu, alebo je to spôsobené iba tým, že sa blížia letné mesiace a vtedy realitný trh nie je tak dynamický.“

Martin Lazík: „Cenná diferenciácia je veľmi dôležitá na realitnom trhu. Vplýva na to lokalita a iné parametre, ktoré sú pre nehnuteľnosť veľmi dôležité, ale základom je, povedzme, pri štatistikách, ktoré my vydávame, alebo Národná banka Slovenska alebo ďalšie inštitúcie a hovoria o cenovom náraste päťpercent, desať percent, je vždy také chybné interpretovať, by som povedal, na celý trh a na všetky nehnuteľnosti. Lebo naozaj vidíme, že v ponuke máme stálice, keď to tak poviem, ktoré sú tam mesiace, a na to, aby našli svojho predávajúceho, musia ísť s cenou dole. Mnohí, ja som to povedal na začiatku, predávajúci keď prichádzajú, tak si povedia, že chcem dostať čo najviac. Tým pádom ešte prihodí na cenu niečo viacej a vidieť, že niektoré proste ceny už trh neakceptuje, a tam sa musí cena buď redukovať smerom dole, alebo teda cena stagnuje a je potom problém s predajom. Čiže naozaj nemôžeme hovoriť úplne že plošne, že každá jedna nehnuteľnosť počas roku 20, 21 si môže pripísať plus desaťpercent. Takto to nefunguje.“

Katrin Lengyelová: „Skúsme teraz poradiť ľuďom, ktorí možno uvažujú o tom, že by predali nejakú svoju nehnuteľnosť. Majú to robiť hneď, alebo treba čakať?“

Martin Lazík: „Často pri takýchto otázkach sa pýtam, že a čo s tými peniazmi, ktoré predáte, pretože musíte mať vždy nejaký ten b) plán. To znamená predám nehnuteľnosť a čo teraz? Idem investovať do zlata, do iných komodít, alebo idem to prehýriť, precestovať, ale tie plány sú rôzne. Ľudia majú rôzne motivácie a toto je práve úloha, povedzme, realitného makléra, aby si to vypočul a poradil.“