Briti chcú 50-ročné hypotéky. Sú cestou z problémov aj pre Slovensko?

Kúpili by ste si nové bývanie s vedomím, že úver do smrti nesplatíte? Na Slovensku nie je bežné, aby hypotéky po rodičoch splácali deti. Nie sme totiž zvyknutí dediť dlhy. V západných ekonomikách je však situácia odlišná. Kým u nás je strop splatnosti pôžičky na bývanie 30 rokov, vo Veľkej Británii je to 40, no diskutuje sa o tom, že by to mohlo byť až 50 rokov. „Ak by sa takýto produkt objavil na trhu, pristupovali by sme k tomu s otvorenou mysľou,“ povedal Sam Woods, zástupca guvernéra Bank of England.

NBS sa obáva zlyhávania úverov, bankám prikazuje zvýšiť rezervu

Záujemcovia o bývanie by si tak mohli od banky požičať omnoho väčšie sumy. S tamojšou priemernou sadzbou blízko štyroch percent by splátka 300-tisícovej hypotéky s 30-ročnou splatnosťou vychádzala na 1 432 eur mesačne. Pri predĺžení splatnosti o 20 rokov by to bolo o 275 eur mesačne menej. Mohli by byť ultradlhé úvery realitou aj u nás?

V zahraničí je to bežné

Pôžičky na bývanie, ktoré sa dedia medzi generáciami, nie sú v západnom svete novinkou. V Japonsku boli poskytované dokonca storočné hypoúvery. V Británii trend predlžovania splatnosti súvisí so zrýchľovaním rastu cien bývania, ktorý v posledných rokoch prevyšoval rast miezd. Dlhšia splatnosť by tak mohla vyrovnať tento rozdiel. „Na prvý pohľad to vyzerá ako skvelý nápad,“ hovorí pre denník The Guardian Graham Taylor, generálny riaditeľ hypotekárnej firmy Hudson Rose.

„Problémom však zostáva, že úver by musel byť dostupný pre všetkých pôvodných žiadateľov a aj deti, ktoré ho zdedia. V opačnom prípade by deti mohli riskovať zdedenie záväzku, ktorý nedokážu zvládnuť, čo môže mať pri použití nehnuteľnosti ako zábezpeky katastrofálne následky,“ hovorí. Jednoducho, ak by deti nevedeli pokračovať v splácaní, prišli by o strechu nad hlavou.

Prísnejšie pravidlá Národnej banky. Časť ľudí si na hypotéku siahne ťažšie (príklady)

Ultradlhé úvery sprevádza aj iný problém – dosah na trh s nehnuteľnosťami by podľa analytikov spôsobil umelé udržiavanie ich vysokých cien. Skupina obyvateľov, ktorá sa takto dostane k hypotéke, opäť zvýši dopyt po kúpe nehnuteľností. „Po určitom čase by tento dopyt vyvolal ďalší nárast cien na realitnom trhu a návrat nedostupnosti bývania na pôvodnú úroveň,“ vysvetľuje ekonomický analytik Tatra banky Boris Fojtík. Predlženie splatnosti je preto podľa neho len odsúvaním problému, ktorý môže vyriešiť iba výstavba.

Čo si o tom myslia naše banky

Rast cien nehnuteľností je problémom aj na Slovensku. Ceny najvýraznejšie akcelerovali počas pandémie. Štvorcový meter podľa údajov NBS v prvom štvrťroku 2022 vychádzal v priemere na 2 510 eur. V tom istom období v roku 2019 to bolo „len“ 1 539 eur. Bývanie tak zdraželo až o 63 percent.

O možnosti predĺženia splatnosti úveru na bývanie ako riešenia problému so stúpajúcimi cenami sa však u nás nehovorí. Horná hranica je stanovená na tri desaťročia, s niekoľkými výnimkami. Klient banky si môže úhrady natiahnuť napríklad v prípade straty zamestnania alebo dlhodobej choroby. „Domácnosť môže požiadať banku o predĺženie splatnosti, čím si aspoň dočasne zníži splátky. Ak je však hypotéka poskytnutá na viac ako 30 rokov, nezostáva už žiadna rezerva na prípadné predĺženie splatnosti a riziko zlyhania je vyššie,“ opisuje hovorca NBS Peter Majer. Centrálna banka preto výrazne obmedzila možnosť poskytovania dlhých pôžičiek na bývanie. Splatnosť nad 30 rokov môže mať iba desať percent z portfólia banky. „Navyše, aj samotné banky si uvedomujú zvýšené riziko ‘dlhých’ hypoték a poskytujú ich len výnimočne,“ dodáva Majer.

Rastúce úroky posielajú záujem o hypotéky nadol. Po lete môže prísť skok

So súčasným nastavením sú finančné domy spokojné aj napriek tomu, že dlhšie hypoúvery by im zabezpečili príjmy z úrokov na dlhšie obdobie. Riešenie dostupnosti bývania predĺžením splatnosti vnímajú ako nešťastné. „Takéto zadĺženie v praxi zasiahne dve generácie a považujeme to skôr za odkladanie skutočného problému na neskôr ako jeho reálne riešenie,“ hovorí Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne.

O možnosti 50-ročných hypoték banky neuvažujú aj z iného dôvodu. V rámci zabezpečenia schopnosti splácať je pri posudzovaní žiadosti klienta podmienkou na schválenie konkrétnej splatnosti aj to, že úver bude splatený do dovŕšenia dôchodkového veku. „V súčasnosti evidujeme len minimum individuálnych prípadov klientov, ktorým sa z mimoriadnych dôvodov splácanie predĺžilo až do dôchodkového veku, a len pri minimálnej výške nesplateného zostatku,“ dodáva Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB.