.png)
BRATISLAVA – Slováci sa v prospech bývania zadlžujú čoraz viac. Klesajú úroky na hypotékach, stúpajú platy a mladí ľudia sa tak ľahšie rozhodujú pre kúpu vlastného bytu či domu. Čo však rastie, sú ceny nehnuteľností. Byty boli v druhom štvrťroku 2016 v priemere o 8 percent drahšie ako pred rokom. Ako sa pri výbere rozhodovať? Líši sa dopyt podľa regiónov?
[aktualne.sk; 26/08/2016; vc]
Trh s bývaním je jednou z najsledovanejších ekonomických oblastí. Neustále sa menia ceny nehnuteľností, podmienky hypoték, ich úroky, banky sledujú odporúčania Národnej banky Slovenska. Akí sú Slováci pri kúpe “svojho vlastného”?
Najčastejší kupujúci? Tridsiatnik
Vedúci analytik Bencont Investments Matúš Jančura hovorí, že kúpu bytu najčastejšie realizujú ľudia vo veku od 25 do 35 rokov. “Ide väčšinou o ich prvé bývanie alebo v tomto období dochádza k výmene menších bytov za väčšie,” vysvetlil pre Aktuálne.sk.
Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), situuje vekovú hranicu ľudí, ktorí riešia svoje bývanie, trochu vyššie. “Majoritnú skupinu kupujúcich tvoria mladí ľudia a rodiny vo vekovej kategórii od 30 – 45 rokov,” uviedol. Tí, ktorí kúpili 2-3 izbový byt v Bratislave v roku 2005, zaň dali asi 90-tisíc. Investícia sa oplatila, rovnaká nehnuteľnosť má dnes hodnotu 142-tisíc, teda o 51-tisíc viac.
To, aký typ bytu je najviac v kurze, sa podľa regiónov Slovenska nelíši. “Kúpu bytu však ovplyvňuje ich dostupnosť. V Bratislave a iných väčších mestách zákazník pri kúpe skôr pozerá na finančnú dostupnosť a až následne sa rozhoduje podľa toho, aké ma očakávanie od nového bývania,” hovorí Jančura. V mestách sú ceny vyššie, preto si ľudia strážia rozpočet.
Záujem je hlavne o menšie byty
V Bratislave patria k najžiadanejšiemu segmentu 2-izbové a 3-izbové byty s výmerou okolo 60 až 70 m2. “Veľmi podobne to vyzerá aj v regiónoch, ale s tým rozdielom, že pre lepšiu finančnú dostupnosť si vedia dovoliť aj väčšie byty,” opísal preferencie Slovákov analytik Jančura.
Podľa šéfa NARKS, Jána Pálenčára, sa maklérom najlepšie pracuje s bytovou výmerou 50 až 80 m2. “Táto skupina tvorí 68 percent všetkých predaných bytov,” doplnil štatistiky.
Analytika a makléra sme sa pýtali na rozdiely v cenách. Porovnali nám sumy za byt s vyhľadávanými kritériami. V Bratislave dáte za 2-3 izbový byt, na 5. poschodí s balkónom, v tichej oblasti, ale nie ďaleko od centra, s rozlohou 64 m2, so zariadenou kuchyňou a po rekonštrukcii asi 148-tisíc eur. V Banskej Bystrici vyjde na 82-tisíc.
Kedy sa oplatí zjednávať cenu?
Dá sa s cenami, ktoré uvádzajú realitné agentúry, súkromníci, či webové portály ešte hýbať? Odborník tvrdí, že nie vždy. “Bežne kupujúci zjednávajú cenu starších bytov, pri novostavbách je to ojedinelé. Väčšina inzerovaných cien starších bytov je mierne nadhodnotená, preto sa kupujúcemu zjednávať oplatí,” opísal Pálenčár.
To, o koľko sa záujemcom podarí znížiť, závisí od mnohých faktorov. “Výška zľavy je individuálna, štandardne sa pohybuje na úrovni 3 až 5 percent,” prezradil maklér. Ceny bytov podľa štatistík NBS stúpajú. Novostavby v Bratislave sú dokonca najdrahšie v histórii.
V niektorých mestách si v súčasnosti priplatíte aj o 10 percent viac, ako by ste zaplatili pred rokom. Radosť vlastníkov, škoda pre záujemcov, ktorí možno dlhšie váhali. Trend bude pokračovať.
“Najbližší rok a pol ešte budeme svedkami rastu cien nehnuteľností, najmä v dôsledku nahromadeného dopytu z obdobia rokov 2009-2013, ktorý sa dnes postupne rozpúšťa. K rastu prispieva zlepšujúca sa makroekonomická situácia ako aj nízke úroky pri úveroch na bývanie,” povedal analytik Matúš Jančura.
Ceny tlačí hore málo bytov
Za rastom cien, a to najmä v Bratislave, je podľa Jančuru aj ponuka, ktorá dnes nie je dostatočne veľká na to, aby mohol kupujúci zväzovať viacero alternatív. “Záujemca teda nemá priestor, aby sa pokúšal predávajúceho tlačiť s cenou nadol,” dodal.
Odborníci sa zhodujú, že vývoj na trhu s nehnuteľnosťami sa nedá predvídať na dlhšie obdobie ako je jeden rok. Jednu dobrú správu pre tých, ktorí túžia po vlastnom bývaní však majú.
“Môžeme očakávať, že úrokové sadzby zostanú na nízkych úrovniach a nie je vylúčené, že Európa pôjde japonskou cestou nízkej inflácie a nízkych úrokových sadzieb. To by logicky malo za následok stagnáciu cien nehnuteľnosti,” doplnil.
Ak by sa tak stalo, rast alebo pokles cien nehnuteľností by potom závisel výlučne od pomeru dopytu a ponuky. Lacnejší bude vidiek, drahšie mestá.
Novostavby porastú, staršie byty budú klesať
Pálenčár predpokladá, že v priebehu najbližšieho obdobia (1-1,5 roka) budú naďalej stúpať ceny nových bytov. “Naopak, v tomto období dôjde k pozastaveniu zvyšovania cien starých bytov a k následnému poklesu ich cien, a to z dôvodu príchodu nových veľkých developerských projektov,” povedal.
Aktuálny trend je opačný. Novostavby síce stúpajú, o 8-9 percent, byty v starších budovách však rastú ešte viac. “Pri starých bytoch je zvyšovanie cien prudšie, v medziročnom porovnaní 15 percent,” objasnil šéf asociácie realitných kancelárií. “Je to spôsobené tým, že kupujúci nevedia svoj dopyt naplniť na trhu s novostavbami, kde je stále nedostatok nových hotových bytov, o ktoré je najväčší záujem, teda 2 až 3 izbových bytov,” dodal.
Koľko stoja byty v piatich veľkých mestách:
Byt 60 – 64 m2, 2-3 izbový, na 5. (približne) poschodí s balkónom, v tichej oblasti, ale nie ďaleko od centra, zariadená kuchyňa, celý po rekonštrukcii. Ceny závisia od toho, v akom smere od centra je byt situovaný, teda od obľúbenosti lokality.
(Nižšie ceny sú v prepočte na byt menší ako 64 m2, vyššie uvedené za 64 m2).
- Bratislava – 130 – 148 tisíc
- Žilina – 58 – 105 tisíc
- Nitra – 71 – 89 tisíc
- Košice – 82 – 101 tisíc
- Banská Bystrica – 58 – 82 tisíc
