Trh hypotekárnych úverov začal v poslednom období stagnovať. Môže z toho vyťažiť klient? Budú banky poskytovať zaujímavejšie akcie? Aké fixácie sú dnes najvýhodnejšie? – rozhovor s analytikom portálu Finančná hitparáda Pavlom Škriniarom.

[parlamentnelisty.sk; 06/07/2017; Ľudovít Kusal ; Zaradenie: Aréna]

Za rok pribudlo približne desaťtisíc nových zmlúv na bývanie. Kým na konci mája 2016 ich podľa NBS bolo 196-tisíc, na konci piateho mesiaca tohto roka ich bolo už vyše 206-tisíc. Čakali ste takýto nárast?

Neočakával som takýto vývoj už aj vzhľadom na vývoj objemu hypoték koncom minulého a na začiatku tohto roka. Vtedy záujemcovia chceli využiť poslednú možnosť načerpať úver pri pôvodných neobmedzujúcich podmienkach. Záujem však pretrváva aj naďalej, čo znamená, že nové podmienky neboli až také prísne, ako si niektorí mysleli.

Keď porovnáte tento trend hypoúverov so súčasným trhom v zahraničí, ako z toho vychádzame?

Náš trh je poznačený viacerými “skokmi”, ktoré boli vyvolané neprirodzene. Najprv sa legislatívne uvoľnili podmienky refinancovania hypoték a potom prišli obmedzenia podmienok poskytovania hypoték. Porovnávať vývoj na Slovensku so zahraničím, kde je navyše trh s úvermi na bývanie zabehnutý podstatne dlhšie ako u nás, by preto nebolo správne.

V poslednom období sa však rast hypotekárnych úverov spomalil. Na konci mája 2017 je počet zmlúv približne rovnaký ako tri mesiace predtým. Pritom jar je z pohľadu hypoték silným obdobím. Prečo tá stagnácia?

Tohtoročný máj je v porovnaní s minuloročným májom v počte i objeme hypoték silnejší. To, že niektorý predošlý mesiac mali klienti zvýšený záujem o hypotéky, môže súvisieť aj s medializáciou obmedzenia prístupu.

Zvýšený záujem o hypotéky môže súvisieť aj so zmenami v potrebách konkrétnych klientov. Napríklad tí, ktorí si v minulosti kupovali takzvané štartovacie byty, teda jedno- až dvojizbové byty, majú dnes potrebu vymeniť ich za väčšie a túto výmenu potrebujú aj prefinancovať. Za pár rokov splácania im dlh veľmi neklesol a ceny nehnuteľností sa navyše zvýšili. Nové úvery tak musia byť objemnejšie, čo im zároveň umožňujú aj zvýšené príjmy.

Môže to priniesť nejaké výhody? Napríklad dlhšie fixácie či nižšie zábezpeky?

Výhody spojené s kúpou hypotéky môže záujemca pocítiť vtedy, ak ide cez sprostredkovateľa. On vie vyjednať výhodnejšie ponuky. Druhou možnosťou je mať nadštandardný príjem alebo výšku hypotéky. K bežnému klientovi sa banky správajú “bežne”.

Čo je dnes pri hypotékach najdôležitejšie z pohľadu žiadateľa?

Dôležitosť sa nemení. Vždy je to správne nastavenie úveru podľa možností a schopností dlžníka. To znamená nejsť so splátkou na hranu rozpočtu, mať vytvorenú finančnú rezervu a nešpekulovať o vývoji úrokovej sadzby. O tomto v podstate hovoria aj nové pravidlá pre hypotéky.

Ako dnes rozmýšľajú banky? Kto je pre ne najlepším klientom?

Najlepším klientom je stále ten, ktorý načas spláca úver. V tomto sa nič nemení a nezmení.

Je možné ešte dnes dostať stopercentnú hypotéku? Za akých podmienok?

Áno, je to možné. Tak ako v minulosti ani teraz ju neposkytnú každému. Zväčša ide o nadštandardného klienta, čo sa týka príjmu a lokality nehnuteľnosti – ide o zaujímavejšie lokality v rámci veľkých miest. Teda takúto hypotéku získajú tí klienti, ktorí sú pre banky najmenej rizikoví – nie je problém predať zábezpeku za rozumnú cenu a bonita dlžníka je viac než dostačujúca.

Aký je trh spotrebných úverov, ktoré musia kryť rozdiel medzi výškou úveru a cenou nehnuteľnosti?

Spotrebné úvery prejdú podobnou úpravou podmienok, ako prešli hypotéky. Presné znenie ešte nie je známe, no určite pôjde o obmedzenie prístupu k nim. Zatiaľ sa nimi dá dofinancovať chýbajúca časť ceny nehnuteľnosti, už však treba spĺňať podmienky finančnej rezervy vo výške desať percent. Okrem spotrebných úverov sú tu ale ešte medziúvery stavebných sporiteľní, ktoré majú rovnaký účel. Obozretnosť pri pôžičkách je vždy rovnaká bez ohľadu na ich typ či účel – treba správne nastavenie, mať priestor v rodinnom rozpočte a do dlhu vstupovať s úsporami.

Banky museli tento rok zmeniť pohľad na štruktúru výdavkov, respektíve reálneho príjmu klientov. Čo to znamená pre klienta?

Znamená to toľko, že pri nezmenenom príjme mu bude poskytnutý nižší úver. Toto obmedzenie vnímajú určité skupiny klientov s nevôľou, no z dlhodobého pohľadu je to dobrý krok nielen pre nich, ale aj pre banky. Pôžička nie je riešením nedostatku peňazí na bežné výdaje. Ak na bežné výdaje nestačí rodinný rozpočet, problém je v štruktúre výdavkov alebo výške príjmu. Pôžička toto nevyrieši. Na istý čas tento problém síce odsunie na neskôr, no zároveň ho zväčší.

Ak má klient do 35 rokov, môže získať hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých, ktorá mu zníži úrok o 3 percentá. Dve percentá zaplatí štát a zvyšné percento dofinancuje banka. Okrem veku však musí splniť aj ďalšiu podmienku – jeho priemerný mesačný príjem za minulý rok nesmie aktuálne presahovať 1 155,70 eura. Aký podiel tvoria zo všetkých hypotéky pre mladých?

Toto je otázka na banky. Odhadujem, že to bude 5 až 10 percent z objemu hypoték.

Aké fixácie sú dnes z pohľadu aktuálnej, možno aj akciovej jarnej ponuky najvýhodnejšie?

Otázka je, čo je to “najvýhodnejšie”. Lacné veci totiž môžu vyjsť poriadne draho. To znamená, že úroková sadzba je síce najdôležitejším parametrom, ale nie je to všetko. Dôležité sú aj ďalšie výdavky spojené so získaním nízkej sadzby. Taktiež je dôležité, ako dlho sa takouto sadzbou bude hypotéka úročiť. Dlžník by sa teda mal zaujímať aj o podmienky a dĺžku fixácie. Fixovať na dlhé obdobie sa oplatí vtedy, ak sa očakáva rast sadzieb. Či sadzby naozaj porastú alebo nie, uvidíme v najbližších rokoch. Donedávna dlžníci uprednostňovali skôr kratšie fixácie, a to predovšetkým preto, lebo boli lacnejšie. Teraz sú sadzby dlhších fixácií nižšie ako pri ročných fixáciách a vidíme nárast záujmu o dlhšie fixácie. Desaťročné fixácie však ešte stále nie sú pre nich zaujímavé.

Je pre mladú dvojicu výhodnejšie žiadať o úver oddelene pred svadbou alebo individuálne s ručiteľom?

Úver a založenie nehnuteľnosti je zárodok veľkého sváru pri rozchode páru. Je množstvo prípadov, keď jeden z dvojice prestal splácať svoju časť dlhu a ťarchu splácania nechal na pleciach druhého. Nejde o neriešiteľnú situáciu, no ak sa do riešenia zapojí znenie zákonov, víťazom nebude ani jeden z dvojice. Z pohľadu banky je to viac-menej jedno, ona sa v prvom rade zaujíma o príjem, z ktorého sa bude úver splácať.

Pred pol rokom ste našich čitateľov nabádali k pokojnému riešeniu, nemali pristupovať ku kúpe, ak sa to dalo odložiť. Čo by ste im odporučili dnes?

Pri kúpe nehnuteľnosti sa určite netreba unáhliť. Stále mám názor, že kto potrebuje riešiť otázku bývania, má ju riešiť v danom momente a nevymýšľať v štýle “keby bolo keby”. Po vojne je každý generál a spätný pohľad určite ukáže výhodnosť každého rozhodnutia. No zamýšľať sa nad tým, že sa niečo malo spraviť inak, alebo sa ubezpečovať o správnosti rozhodnutia je iba strata času. Iná vec je kúpa nehnuteľnosti ako investícia. Vtedy sa zohľadňujú úplne iné faktory ako pri kúpe “domova”.

autor: Ľudovít Kusal
odpovedal: Pavol Škriniar, analytik z portálu Finančná Hitparáda

Ľudí pri kúpe nehnuteľnosti zaujímajú čoraz viac aj mesačné náklady na energie, na ktoré má vplyv napríklad aj zateplenie danej stavby.

Autor – Ivan Majerský, Pravda

[pravda.sk; 06/07/2017; Pravda ; Zaradenie: Spravodajstvo]

Kupujete dom či byt? Nezabudnite sa pozrieť do energetického certifikátu. Ten vám napovie aké náklady na kúrenie, vodu, plyn či elektrinu môžete čakať. No hoci energetický certifikát nie je žiadna novinka, v inzerátoch na predaj či prenájom nehnuteľností ho takmer nenájdete.

“Každého zaujíma výška nákladov spojená s bývaním vrátane zateplenia a spotreby energií, preto áčkové nehnuteľnosti sú viac žiadané aj mierne drahšie,” hovorí riaditeľka realitnej kancelárie BOND Reality Daniela Danihel Rážová. Triedu A majú zvyčajne nové alebo úplne zrekonštruované nehnuteľnosti. Na certifikáty sa pýtajú ľudia hlavne pri rodinných domoch a budovách. Pri bytoch to podľa nej zaujíma len malú skupinu klientov.

“S rastúcimi cenami energií sa ľudia stále viac zaujímajú o mesačné náklady,” hovorí analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík. Najmä pri rodinných domoch môže ísť podľa neho o veľké rozdiely v prevádzkových nákladoch. V realitnej inzercii je však podľa údajov portálu Nehnuteľnosti.sk zastúpenie údajov o energetickom certifikáte len pri 4 percentách bytov na predaj a 6 percentách rodinných domov na predaj.

“Zastúpenie energetických certifikátov postupne stúpa,” hovorí Lazík. Energetický certifikát by mali mať podľa zákona o energetickej hospodárnosti byty v domoch, ktoré prešli významnou obnovou, ako je zateplenie. Samozrejmosťou by mal byť aj pri novostavbách. “Rodinný dom by mal mať v každom prípade uvedenú energetickú certifikáciu, a to dokonca aj pri prenájme,” hovorí Lazík.

Certifikát tak musia používať aj vlastníci či realitné kancelárie pri predaji bytu, dodáva. Majiteľ domu by si ho mal zaobstarať ešte pred plánovaným predajom, vysvetľuje. “V prípade, že predávajúci dom nepredá, si čiastočne vyrobil zbytočný náklad,” hovorí. Energetický certifikát na rodinný dom totiž nie je podľa Lazíka úplne lacná záležitosť. Jeho cena sa pohybuje od 150 eur až do 1 000 eur podľa veľkosti nehnuteľnosti.

Nižšie náklady zavážia

Ľudia nepozerajú len na to, či budova má, alebo nemá certifikát. Na cenu tak zatlačí pri starších bytoch hlavne to, či je dom zateplený a či má opravenú strechu, vysvetľuje Lazík. Pri rodinných domoch podľa neho zaváži, či ide o nízkoenergetickú, alebo pasívnu stavbu. Tiež to, z akých materiálov je dom postavený a akými technológiami disponuje. “Čím vyspelejšie technológie sú použité, tým drahšia je daná nehnuteľnosť,” hovorí. Certifikát tak podľa neho skôr potvrdzuje kvalitatívnu úroveň budovy aj hodnotu nehnuteľnosti.

“Nízka energetická náročnosť budov či bytových domov je konkurenčnou výhodou pri ich kúpe, ale aj prenájme,” hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár. Nižšie náklady na energie pri prevádzke nehnuteľnosti sú argumentom na zvýšenie predajnej ceny, vysvetľuje. Energetický certifikát zaváži hlavne pri kúpe administratívnych budov, skladov či obchodov, vysvetľuje. Naopak, pri rodinných domoch či bytoch to klienti podľa neho riešia len zriedkavo. Povinnosť poskytnúť informácie o energetickej triede nehnuteľnosti sú na strane predávajúceho či prenajímateľa, vysvetľuje.

Ceny za energie sa pri nájme dvojizbového bytu môžu líšiť aj o sto eur. Kým za dvojizbový byt v jednej z bratislavských novostavieb neďaleko centra zaplatí nájomca na energiách okolo 100 eur, v čiastočne zrekonštruovanom byte v centre vyjdú energie aj na dve stovky. Niekde však do cien energií ráta majiteľ aj poplatky za internet či televíziu. Podobne sa líšia sumy za energie aj v Košiciach.

Byty označené ako spotrebiče

V energetickom certifikáte sú prehľadne znázornené triedy od A po G, vysvetľuje energetický špecialista a audítor spoločnosti TWG-energo Rastislav Tvarog. Tak ako pri spotrebičoch aj tu je najlepšia trieda A, upozorňuje. Radí všímať si hlavne celkovú spotrebu energie. “Tá napovie, ako je na tom dom so spotrebou energií, a tým do budúcna aj naša peňaženka,” hovorí. Účty za energie treba totiž platiť každý mesiac.

Nejasnosti pomôže vyriešiť aj odborník, čo si budovu preklepne a upozorní na možné riziká. Záujemca o nehnuteľnosť sa tak vyhne kúpe čiernej diery, ktorá by si vyžadovala nemalé investície do rekonštrukcie či zhltla priveľa na poplatkoch za energie.

“Ľudia väčšinou nechápu význam energetických certifikátov a nepociťujú z nich žiadny bezprostredný úžitok, vidia len zákonnú povinnosť,” hovorí Tvarog. Naopak, veľké projekty sa už v súčasnosti nastavujú tak, aby v čase kolaudácie spĺňali všetky legislatívne požiadavky energetickej hospodárnosti, dodáva. Ide totiž podľa neho aj o zaujímavý marketingový nástroj pri objektoch s lepšími energetickými triedami.

Koľko zaplatíte za energetický certifikát?

Energetický certifikát vyjde pri rodinnom dome v priemere okolo 150 eur. Pri iných typoch objektov od 250 eur až do 1 000 eur podľa veľkosti objektu a použitých technológií.

Fakty

• Na Slovensku je vystavených podľa registračného systému už takmer 100-tisíc energetických certifikátov.
• Najväčší počet certifikovaných objektov je v Bratislavskom a Trnavskom kraji – spolu takmer 40-tisíc.
• Podľa zákona o energetickej hospodárnosti budov potrebuje energetický certifikát každá novostavba, rekonštruovaná budova i nehnuteľnosť na predaj či prenájom. Platí od januára 2008.

Článok  Pravda

Developeri majú dôvod na spokojnosť a ani NBS nesignalizuje bublinu

[GoodWill; 02/2017; 12/05/2017; s.: 54,55; Eva Albertová; Mikuláš Cár; Zaradenie: Stavebníctvo a reality]

Čo formuje súčasný realitný trh? Deti ,,Husákových detí” nakupujú bývanie, do hlavného mesta stále prúdia ľudia z celej republiky a úrokové sadzby na úvery na bývanie sa držia na historickom minime.

Stavať byty a domy sa na Slovensku oplatí – stále je a v dohľadnom čase i bude pre koho. Nové bývanie nakupuje predovšetkým veková skupina od 20 do 29 rokov. V našom štáte žije zhruba 1,3 milióna ľudí v tejto kategórii. Sú to potomkovia demograficky silných ročníkov zo 70. rokov, tzv. ,,Husákových detí”. Dobrou správou pre developerov je aj to, že na trhu nehnuteľností začína byť aktívna práve i táto generácia, ktorá je dnes v strednom veku. Štyridsiatnici a päťdesiatnici, ktorí si môžu dovoliť myslieť na komfort a idú do lepšieho.

Vo vybavenosti bytmi pritom stále máme rezervy. Na Slovensku pripadá 370 bytov na tisíc obyvateľov, čo nás radí až na 21. miesto v rámci európskej dvadsaťosmičky.

Všetci sa stretneme v Bratislave?

Migračné krivky pre jednotlivé kraje rozprávajú príbeh o sťahovaní do hlavného mesta a jeho okolia. V roku 2015 počet obyvateľov Bratislavského kraja stúpol o vyše 6-tisíc ľudí, čo je oproti roku 2014 nárast o tretinu. Z iných krajov si pozitívnu bilanciu drží iba Trnavský kraj a jemne stúpajúcu tendenciu (z mínusových hodnôt) má Košický. Všade inde vidno stabilný odliv obyvateľstva.

Migračná situácia sa, prirodzene, premieta do ceny nehnuteľností. Priemerná cena v regióne hlavného mesta je viac ako dvojnásobná oproti väčšine ostatných krajov. V minulom roku stál štvorcový meter v Bratislave priemerne okolo 1 750 eur, čo predstavuje medziročný nárast o zhruba 7 percent. Pre porovnanie, v Košickom kraji, ktorý je druhý najdrahší, zaplatíme za meter necelú tisícku. Vývoj priemernej ceny bývania na Slovensku je o málo vyšší ako priemer Európskej únie.

Národná banka bdie nad zadlžovaním Slovákov

Nákup domov a bytov pozitívne stimulujú výhodné pôžičky. Úrokové sadzby na úvery na bývanie sa počas roka 2016 prepadli až pod 2 percentá a táto situácia trvá. Národná banka Slovenska sleduje úverovú politiku komerčných bánk a v záujme zabezpečenia finančnej stability prijíma regulačné opatrenia. Niežeby sme občanom nedopriali bývanie a bankám biznis, treba však ustrážiť rozumnú mieru zadlženia populácie, ktorá na Slovensku nie je veľmi finančne gramotná. Je to prevencia, nie výsledok krízového vývoja. Oproti iným štátom máme nízke percento nesplácaných úverov, pod 3 percentá, zatiaľ čo napríklad v Taliansku je to dlhodobo nad 10 percent. Záujmom NBS je zabezpečiť stabilitu finančného trhu, a teda aj to, aby sa požičiavalo len tým, čo majú na to, splácať.

Byty sa predávali ako teplé rožky

Aktivity na trhu nehnuteľností sa v priebehu roku 2016 výrazne zvyšovali. Počet vkladov do katastra v roku 2016 prekonal hodnotu z rekordného roku 2008. Vklady do katastra síce nie sú presný ukazovateľ (týkajú sa aj iných situácií ako kúpy nehnuteľnosti), no ilustrujú čulý ruch v tejto oblasti.

Dobrú náladu na trhu dokresľujú okrem štatistík napríklad reakcie zástupcov developerov na aprílovej konferencii Real Estate Market 2017. ,,Nové byty v Bratislave sa predávajú na úrovni roku 2008, hoci dopyt rastie pomalšie ako ponuka. V roku 2016 sme zaznamenali fantastický predaj a rastúce ceny,” vyjadril sa Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.

Národná banka Slovenska očakáva, že v tomto roku bude ponuka developerských spoločností v porovnaní s rokom 2016 väčšia než dopyt po nehnuteľnostiach. Podľa samotných developerov záujem o bytové priestory stúpne o 7,5 percenta, záujem o kancelárske priestory o 2,1 percenta a záujem o haly a logistické centrá porastie o 4,5 percenta. Na rozdiel od minulého roka však bude k dispozícii o 8,7 percenta viac bytov, o 3,8 percenta viac kancelárií a o 5,4 percenta viac hál a logistických centier.

Nová bublina zatiaľ nehrozí

Okrem veľkých regionálnych rozdielov je priemerná cena bývania značne diferencovaná podľa typu nehnuteľností. Ceny bytov plynule stúpajú, zatiaľ čo ceny domov vyskočili v prvom kvartáli 2016, odvtedy stagnujú až klesajú. Aj v roku 2017 sa očakáva nárast cien iba pri bytových priestoroch. Jeho hlavnou príčinou budú nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov.

Súčasnú hodnotu nehnuteľností pritom hodnotia riaditelia developerských spoločností (69 %) ako primeranú.

Cena bývania bude aj naďalej výrazne determinovaná vývojom výkonnosti slovenskej ekonomiky a príjmovej situácie domácností. Na rok 2018 sa predpovedá rast HDP Slovenska až 4,2 %. Trh s realitami preto tiež pôjde dopredu. Ceny sú teda na vzostupe, no je to ďaleko od realitnej bubliny, akú sme zažili v roku 2008.

Opakovanie tejto extrémnej situácie zatiaľ nehrozí. Predpokladáme postupné tlmenie tlaku na rast ceny bývania. Zapríčiní ho jednak signalizovaná rastúca ponuka bytov, jednak zavedenie komplexu kritérií pri získavaní úverových prostriedkov na obstarávanie bývania.

Mikuláš Cár, Národná banka Slovenska, odbor ekonomických a menových analýz; Eva Albertová, spolupracovníčka redakcie

—

Na trhu s nehnuteľnosťami začali byť aktívni ľudia v strednom veku, ktorí chcú ísť do lepšieho.

Vo vybavenosti bytmi je SR až na 21. mieste z európskej 28-mičky – na 1 000 ľudí pripadá 370 bytov.

Priemerná cena za 1 m2 v Bratislave je viac ako dvojnásobná oproti väčšine ostatných krajov.

V Nemecku chýba milión bytov, nájomné výrazne rastie

V Nemecku chýba asi milión bytov, odhaduje Nemecký zväz nájomníkov (DMB). Bez toho, aby sa zvýšilo súčasné tempo výstavby zo zhruba 275-tisíc na 400-tisíc bytov ročne, nebude podľa zväzu možné účinne bojovať proti výraznému rastu nájomného v posledných rokoch.

[etrend.sk; 07/06/2017; Zaradenie: REALITY/Bývanie; Nájomné bývanie]
Zdroj – Alper Cugun

Nedostatok nájomných bytov spôsobuje rast cien nájomného

Nájomné rastie v celom Nemecku, obzvlášť dramaticky vo veľkých mestách ako Berlín, Mníchov, Hamburg, Kolín nad Rýnom, Frankfurt nad Mohanom alebo Stuttgart, kde za posledných desať rokov stúpli aj o desiatky percent. V niektorých štvrtiach Berlína, ktorý sa ročne rozrastá o 60-tisíc obyvateľov, sa priemerná cena nového nájmu za toto obdobie dokonca zdvojnásobila.

Tzv. cenová brzda

Koaličná vláda konzervatívnej únie (CDU/CSU) a sociálnej demokracie (SPD) sa síce pokúsila prudko rastúce nájmy spomaliť prijatím takzvanej brzdy cien nájmov, zatiaľ však príliš úspešná nebola.

V roku 2015 prijatá brzda umožňuje jednotlivým spolkovým krajinám obmedziť ceny nových nájmov v oblastiach, kde je napätá situácia na bytovom trhu. Zákon okrem iného stanoví, že keď majiteľ byt prenajme novému nájomníkovi, môže mu účtovať maximálne o desať percent vyšší nájom, než je v lokalite obvyklé.

Nariadenie však počíta s niekoľkými výnimkami. Cenové brzda neplatí pre novostavby alebo byty, ktoré prešli rozsiahlou rekonštrukciou. Navyše, majitelia nehnuteľností, ktorí predtým, než brzda vstúpila do platnosti, prenajímali byty o viac než desať percent drahšie, než bol bežný nájom v oblasti, môžu prenajímať za túto cenu aj naďalej.

Napriek tomu, že brzdu cien nájmov zaviedli mnohé spolkové krajiny a v nich asi 330 miest, na spomalení rastu nájomného sa neprejavila. Dokonca podľa kritikov prispela k ich ešte vyššiemu rastu. Mnohí majitelia nehnuteľností totiž výrazne zvýšili nájomné tesne predtým, než cenová brzda vstúpila do platnosti. Ďalší na ňu zase nepozerajú a počítajú s tým, že je veľmi ťažké presadiť ju v praxi.

Združenie nájomníkov preto chce, aby sa zákon o cenovej brzde nájmov výrazne zmenil, aby ho bolo možné výrazne jednoduchšie presadiť. Každý nový nájomník by podľa DMB mal mať možno ľahko zistiť, koľko za byt zaplatil jeho predchodca.

Popri zmene zákona predstavil zväz nájomníkov v Berlíne aj niekoľko ďalších požiadaviek, ktoré by podľa neho viedli k pomalšiemu rastu nájomného. “Ročne je potrebných okolo štyristotisíc nových bytov,” je presvedčený šéf DMB Franz-Georg Rips. Požaduje tiež navýšenie počtu nových sociálnych bytov na 80-tisíc ročne zo súčasných zhruba 25-tisíc, alebo zdvojnásobenie investícií do sociálneho bývania na tri miliardy eur ročne.

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska

Potrebu úpravy zákonov, ktoré majú priamy dopad na nájomné bývanie na Slovensku a jeho možný rozvoj presadzuje aj NARKS. V roku 2017 pokračovala NARKS v rokovaniach a pracovných stretnutiach s príslušnou sekciou Ministerstva dopravy a výstavby Slovenskej republiky za účelom presadzovania legislatívnych zmien.

Čítajte viac k téme na stránke tu.

Rozhovor k téme Sekcia bytovej politiky a NARKS nájdete tu.

Lepšie vyhliadky naznačuje aj vzostup hodnoty zákaziek na stavebné práce z roku 2016

[Trend; 20/2017; 18/05/2017; Katarína Šebejová ; Zaradenie: TREND TOP v stavebníctve a realitách]

Stavebná produkcia v uplynulom roku opäť zoštíhlela. Pokles výkonov sa odrazil aj v pridanej hodnote podľa národohospodárskej metodiky.

Kým HDP v ekonomike stúpol o 3,3 percenta, v stavebníctve zaznamenal nepatrné zníženie. A rozdielne dynamiky zapríčinili, že podiel stavebníctva na HDP klesol pod hranicu siedmich percent. Ocitol sa tak na úrovni roka 2006, ale tých 6,8 percenta bolo ešte o čosi menej než pred desiatimi rokmi.

Pozitívnym signálom, a to najmä do budúcnosti, je vlaňajší rast zamestnanosti o 3,3 percenta, dokonca dynamickejší v porovnaní s celým hospodárstvom, v ktorom stúpla len o 2,4 percenta. Zvýšenie zamestnanosti v stavebníctve, ktoré je v rozhodujúcej miere nadviazané na domáci dopyt a ten uspokojujú spravidla lokálne firmy, sa dostavilo po šiestich rokoch nepretržitého prepadu. S ročným oneskorením oproti očakávaniam. Znamenalo síce pokles produktivity práce, ale pri horšej dostupnosti pracovnej sily, ktorú stavbári signalizujú už od minulého roka, sú spoľahliví zamestnanci konkurenčnou výhodou.

Práce zrealizované stavebnými firmami doma i v zahraničí prekročili vlani 4,87 miliardy eur. Štatistický úrad SR vyhodnotil medziročný pokles v stálych cenách na 10,7 percenta. Vyvolal ho prepad novej výstavby v tuzemsku, pritlmený len ľahkým rastom výkonov v opravách a údržbe a v zahraničí. Nižšia produkcia sa odzrkadlila v menších tržbách stavebných podnikov. Zošuchli sa na 7,7 miliardy eur a výpadok 1,1 miliardy v bežných cenách je až dvojnásobne vyšší v porovnaní so stavebnou výrobou.

Byty namiesto infraštruktúry

Nadpriemerné čerpanie fondov EÚ v roku 2015 zrýchlilo rast investícií, spotreby a čiastočne aj zamestnanosti. Aj HDP stúpol rezkejšie oproti očakávaniam, hovorí Inštitút finančnej politiky. Tieto financie zvýšili i ostatné kapitálové výdavky ako vyvolané investície. Prepad investičnej aktivity vlani súvisel s pomalým čerpaním eurofondov z nového programového obdobia a výkyvy pocítili aj stavbári.

Ročná stavebná produkcia sa v roku 2015 vytiahla na 5,4 miliardy eur po 900-miliónovom masívnom náraste. Vlani sa, naopak, vyše pol miliardy eur vytratilo. Inžinierskym stavbám chýbala štvrtina z predvlaňajších temer dvoch miliárd a nedosiahli ani 1,5 miliardy eur. Deficit v segmente nebytových budov presiahol 180 miliónov eur, ale produkcia ešte vyšla nad dve miliardy.

Desaťpercentný nárast v bytovej výstavbe na rast celkovej produkcie v stavebníctve nestačil, ale tlmil prepad oboch kľúčových segmentov. Stavebné práce na bytoch po prvý raz od roku 2011 prekonali 1,1 miliardy eur. Počet skolaudovaných bytov pritom vzrástol iba o dvesto a stavbári dokončili 15 672 bytov. Z nich 15 336 pre súkromný sektor, čo je druhý najvyšší počet za ostatných dvadsať rokov, ale len 336 pre verejný sektor, čo je, naopak, dvadsaťročné minimum. Byty sa zaslúžili aj o to, že živnostníci a najmenší zamestnávatelia, ktorí evidujú menej než dvadsať pracovníkov, v roku 2016 výkony v bežných cenách zvýšili. Po zohľadnení cenových zmien mali pokles, ale menej ako percento a štatistické údaje dokazujú, že sa postarali až o polovicu minuloročnej stavebnej výroby.

Ukončené verejné obstarávania naznačovali pribrzdenie vo verejnom sektore. Zadané práce stúpli ešte v roku 2013, pri nadlimitných zákazkách dokonca dvojnásobne, skoro na dve miliardy eur, a podnietili prudký predvlaňajší rast v stavebníctve. Ďalšie roky poznačil pokles, až vlaňajšok veští zmenu. Zadané práce stúpli, nadlimitné viac než o polovicu, na vyše 1,3 miliardy eur. Postarala sa o to zákazka Železníc SR na modernizáciu časti trate z Púchova do Žiliny. Združenie Nimnica vedené Doprastavom ju urobí za 365 miliónov eur. Pomôžu TSS Grade a pražské Subterra i Elektrizace železnic. Bez nej by bol rast miernejší, tvrdí najnovšia kvartálna analýza spoločnosti CEEC Research.

Zrušené súťaže chýbali

Z výpadku produkcie za 530 miliónov eur až tretinu pocítili najväčšie podniky zamestnávajúce viac ako 500 ľudí. Štvrtina ide na vrub stredných podnikov, ktoré majú od 50 do 250 zamestnancov. Zvyšok sa dotýka takmer rovnakým dielom malých firiem registrujúcich od 20 do 50 osôb a väčších zamestnávajúcich od 250 do 500 ľudí. Nižšie výkony sa odzrkadlili v menších tržbách, ktoré Štatistický úrad SR vyčerpávajúco zisťuje práve vo väčších podnikoch s vyše dvadsiatkou zamestnancov.

Minuloročné tržby za vlastné výkony a tovar spočítali štatistici v takýchto stavebných podnikoch na štyri a pol miliardy eur pri poklese o 11,5 percenta. Hrubý zisk spadol o pätinu na štvrť miliardy eur a pridaná hodnota len s trojpercentným poklesom zišla pod miliardu. Úvery ku koncu roka stúpli na pol miliardy eur. Priemer počtu zamestnancov sa vyšplhal takmer na 35-tisíc a mzdový na 1 070 eur. Najhlbší prepad tržieb mali firmy orientované podľa štatistickej klasifikácie NACE na výstavbu ciest a diaľnic, ktoré vykázali aj hrubú stratu, tak ako podniky zamerané na železničné stavby.

V rebríčku TRENDU podľa lanských tržieb sú straty ojedinelé. Ale zníženiu tržieb čelili mnohí, aj líder Strabag Pozemné a inžinierske staviteľstvo. Dcéra veľkého rakúskeho koncernu stavia v Bratislave logistické centrum pre Volkswagen i Národný futbalový štadión. Vlani jej chýbali aj zrušené zákazky na dodávku a úpravu vody. Novú získala na jeseň, za takmer 40 miliónov eur pre Regionálnu vodárenskú spoločnosť z Nemšovej s nitrianskym Inpekom. Pracujú spolu aj na dodávke inžinierskych sietí v nitrianskom strategickom parku pre automobilku Jaguar Land Rover ( JLR). A tam má jednotka na slovenskom stavebnom trhu od štátnej MH Invest aj ďalšiu skoro stomiliónovú zákazku.

Na druhej priečke má Strabag dcéru na cestné stavby a stavebné materiály. Stavia zložité cesty. Diaľnicu D1 medzi Hričovským Podhradím a Lietavskou Lúčkou, ktorej chýba privádzač, a úsek D3 zo Svrčinovca po Skalité, drahší, s dlhším termínom dokončenia do jesene 2017. Robí v združeniach, a tak získala vlani aj obchvat Čadce od Národnej diaľničnej spoločnosti (NDS) na diaľnici D3 či práce pre MH Invest. Organizačné zložky zahraničných firiem v združeniach pribúdajú, ale v rebríčku nie, lebo nemajú verejne dostupné tržby.

Takmer stomiliónový úbytok tržieb utrpeli aj košické Inžinierske stavby z francúzskej skupiny Colas. Ukončili práce na dostavbe Jadrovej elektrárne v Mochovciach i rýchlostnú cestu R2 medzi obcami Ruskovce a Pravotice v polovičnom profile. Tá sa predražila a zavinila vlani triapolmiliónovú stratu. Menej robili pre samosprávy na východe Slovenska, ale výhodu majú vo vlastnej výrobe betónových prvkov. Vlani z nich postavili skelet haly pre nové košické Autocentrum spoločnosti Auto Gabriel. Pre poľského developera Floriánska Royal robia skelet a hrubú stavbu obytného domu Floriánska. Je v ňom 70 bytov, ktoré chceli aj dokončiť. Kapacity hrubej stavebnej výroby sú napäté, preto majú Inžinierske stavby perspektívu a výpadok líniových stavieb za stovky miliónov eur môžu zmierniť.

Menšie objemy prác im na západe Slovenska vychytá sesterská spoločnosť Cesty Nitra, ktorá mala vlani len v Bratislave zákazky za štyri milióny eur. Pre skupinu Penta robila vegetačnú strechu budovy Rosum a dopravné riešenia v okolí, pre Corwin zasa spevnené plochy obytného súboru Blumental. V oblasti petržalských Slnečníc developera Cresco stavia primárnu infraštruktúru okolo bytových domov pre nitriansky Dynamik i michalovský Chemkostav, ďalší potenciál nesú športoviská i obchody. Nové zákazky za takmer 10 miliónov eur má menšia z dcér Colasu od NDS na opravy rýchlostných ciest.

Kanalizáciu a čistiareň odpadových vôd dodá popradský Arprog pre obec Branč a Combin z Banskej Štiavnice nielen pre Čierny Balog, ale aj pre obec Bojná s bratislavským Doprastavom. Ten v združení ČOV Sever pokračuje v prácach pre Severoslovenskú vodárenskú spoločnosť. Pomáha mu Váhostav-SK zo Žiliny, Inpek z Nitry a nováčik v tohtoročnom rebríčku TRENDU Ovida z Bratislavy. Viaceré súťaže však vlani zrušili pre malý počet ponúk alebo ak nezískali finančnú podporu z eurofondov.

Štvrtá automobilka ťahá

Francúzska priemyselná skupina Bouygues podnikajúca v telekomunikáciách, preprave či energetike, ktorá má v stavebnej divízii aj Colas, sa vracia na Slovensko po jedenástich rokoch od dokončenia trnavskej automobilky PSA Slovakia. Cez spoločnosť VCES, ktorá tu založila organizačnú zložku, postaví za 62 miliónov eur lakovňu pre automobilku JLR v Nitre a zabezpečí aj dokumentáciu budovy.

Stavba Jaguar Land Rover sa nezaobíde bez slovenských subdodávateľov. Medzi nimi je dodávateľ oceľového skeletu budúcej lakovne, bratislavský Insteel, ktorý bude realizovať aj oceľové konštrukcie pre nemecký Duur, dodávateľa lakovacej linky. Tržby Ingsteelu za vlaňajší rok atakujú 80 miliónov eur, takže sa drží v prvej desiatke slovenských stavebných podnikov. Takmer polovicu dosiahol za výrobnú halu pre automobily Porsche v bratislavskom Volkswagene. Staval však aj ďalšie výrobné haly: pre INA zo skupiny Schaeffler v Kysuckom Novom Meste, pre Continental Matador Rubber a tiež pre Bonfiglioli Slovakia na Považí a pre producenta káblov Prysmian Group v priemyselnom parku Prešov – Záborské.

Nahor stúpal aj Goldbeck, ktorý tržbami pokoril hranicu sto miliónov eur. Uspel na stavbách logistických a výrobných hál v Lozorne i v Senci s podlahami od firmy Proreco pre skupinu Prologis. Potenciál na rast tohtoročných tržieb má ako generálny dodávateľ zvyšných dvoch objektov nitrianskej automobilky, lisovne a zvarovne. JLR má na Slovensku investovať celkovo 1,4 miliardy eur. Z toho miliardu do závodu, ktorý má vyrobiť prvé automobily o rok. Na začiatku vytvorí 2 800 priamych pracovných miest, ktoré majú vyvolané investície znásobiť osemkrát na 22,5 tisíca.

Automobilka v Nitre podporí aj dopyt po bývaní a občianskej vybavenosti. Tak to bolo v Trnavskom či Žilinskom kraji, ktoré spolu s Trenčianskym krajom viedli vlani v dynamike počtu dokončených bytov. Ten stúpal ešte aj v Prešovskom kraji. O rozmachu bytovej výstavby svedčí rekordný počet rozostavaných bytov, ktorý na konci vlaňajška prekročil 71,5 tisíca i nárast vydaných stavebných povolení takmer na 21,5 tisíca. Nájomných bytov sa stavia minimum, hoci obce majú dotácie z rezortu dopravy a od ŠFRB výhodné úvery. Podporu štartovacích bytov pre mladých štát ešte nerozbehol. Rezort financií však chystá daňový bonus pri hypotekárnych úveroch namiesto priamej bonifikácie úrokovej sadzby.

Dopyt v pozemných stavbách podržia bratislavské kancelárske projekty finančných skupín Penta či J&T i developera HB Reavis vrátane autobusovej stanice, ktorej výstavba sa začne v druhej polovici tohto roka. Nové zákazky z eurofondov, a to aj v zdravotníctve, sa pridajú pozvoľna. NBS, ktorá teraz po rok 2019 prognózuje oživenie čerpania EÚ fondov, očakáva, že investori zapoja aj vlastné zdroje. Investície do výrobných či logistických kapacít v priemysle sa nebývalým tempom rozbehli už vlani.

Podľa analýzy spoločnosti Crif – Slovak Credit Bureau musia priemyselné firmy investovať do dlhodobého majetku, ak chcú uspieť vo výzve Priemysel 4.0, a ich aktuálne technologické vybavenie je staré. Aj tu je priestor na zdroje z fondov EÚ, ale na ekologické projekty pre košický Kosit a U.S. Steel bolo vlani málo ponúk.

PPP obchvat Bratislavy nezaberá

Priemerný rast stavebníctva môže mať štvorpercentnú dynamiku, ktorá sa o rok zmierni na 2,3 percenta, tvrdí CEEC Research. Nadpriemerné očakávania majú realizátori pozemných stavieb a pomalší, 3,7-percentný predpokladajú v inžinierskom staviteľstve. A naopak, v roku 2018 rast okolo 2,8 percenta čaká inžinierske staviteľstvo a pod priemerom na úrovni 2,1 percenta je pozemné. Podľa TRENDU budú ťahúňom odvetvia v tomto roku a bez rozbehu PPP ešte aj o rok skôr pozemné, a nie inžinierske stavby. Prihovára sa k tomu objem zadaných stavebných prác v prvom kvartáli 2017, najnižší za ostatné štyri roky, i dvojmesačný pokles tohtoročnej stavebnej produkcie najmä v dôsledku slabších inžinierskych stavieb. Výsledky mohla ovplyvniť silná zima. Aprílový konjunkturálny prieskum ŠÚ SR hovorí, že indikátor trendu stavebnej aktivity za posledné tri mesiace sa oproti marcu zlepšil najmä vplyvom podnikov zameraných na inžinierske stavby a dôvera v stavebníctve stúpla.

Nové zákazky od NDS či Slovenskej správy ciest (SSC) získali vlani asi všetky väčšie firmy. K úspešným patrila dcéra švédskeho koncernu Skanska SK. Stavia diaľnicu D1 medzi obcami Budimír a Bidovce za takmer za 200 miliónov eur. Eurovia SK z francúzskej skupiny Vinci opraví električkovú trať pre domáce Košice aj lesné cesty pre Lesy SR z eurofondov. Bratislavský obchvat, kľúčový pre vodičov, ale i pre rast výkonov a tržieb v stavebníctve, sa zatiaľ rozbehol iba oficiálne. Popri ťažkostiach s pozemkami môže mať dodávateľ projektových i stavebných prác zhruba za miliardu eur, španielska spoločnosť Ferrovial Agroman a rakúsky Porr Bau problém s kapacitami, ktoré na realizáciu hľadá. Stavbári tvrdia, že niektoré profesie chýbajú, a priznávajú, že si ľudí navzájom lákajú na vyššiu mzdu. Nedostatok pracovníkov tak môže predĺžiť termíny realizácie viacerých stavieb. Hrozba insolventnosti nevymizla, hoci sa situácia zlepšila a ceny odrážajú reálne náklady. Platobnú neschopnosť Dúhy, pôvodne z Prešova, ktorá mesiac čelila vyhláseniu konkurzu, však súd opäť nepotvrdil a návrh zamietol.

Ukončenie diaľnice D1

Hlavnou prioritou dopravnej infraštruktúry je ukončenie diaľnice D1, tvrdí Národný program reforiem SR. Celkové kapitálové výdavky na výstavbu diaľnic a rýchlostných ciest však vlani klesli na 711 miliónov eur. Najvyššie boli predvlani, keď takmer 850 miliónov eur nadopovalo stavebnú produkciu. Do roku 2019 je na výstavbu nových úsekov pre NDS alokovaných 1,7 miliardy eur, najmä z Operačného programu Integrovaná infraštruktúra. Bežné výdavky SSC na údržbu a opravy ciest I. triedy nie sú dostatočné, ročné optimum by malo dosiahnuť 64 miliónov eur, skutočný priemer je 45-tisíc a plán do roku 2019 počíta s rastom na 49-tisíc eur. Rezort dopravy chce zlepšiť plánovanie a prípravu investičných projektov, kým rezort financií urobí ekonomické zhodnotenie investícií v dopravnom sektore s odhadovanými nákladmi 7,5 miliardy eur.

—

V rebríčku TRENDU sú straty ojedinelé. Ale zníženiu tržieb čelili mnohí, aj líder Strabag Pozemné a inžinierske staviteľstvo

Podľa TRENDU budú ťahúňom odvetvia v tomto roku a bez rozbehu PPP ešte aj o rok skôr pozemné, a nie inžinierske stavby

—

4,87 mld. eur prekročili vlani práce zrealizované stavebnými firmami doma i v zahraničí, čo znamenalo medziročný pokles v stálych cenách o 10,7 %

Všetci sme čakali, čo sa bude diať po tom, ako začal 1. marca 2017 platiť nový zákon o úveroch na bývanie. Médiá varovali pred zhoršenou dostupnosťou a zdražovaním hypoték. Aký reálny dopad mal zákon na trh s nehnuteľnosťami?

[GoodWill; 02/2017; 12/05/2017; s.: 14; Vladimír Mandzák ; Zaradenie: Financie]

Bonita klienta a výška úveru

Zmeny v zákone sa týkali najmä bonity klienta a výšky poskytnutého úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti. Čo sa týka bonity klienta, resp. preukázania schopnosti splácať úver, zmeny sa týkajú troch oblastí. Jednou z nich je posudzovanie príjmu klienta, ktorý žiada o úver, či už nový, alebo slúžiaci na refinancovanie starších úverov. Ďalšia zmena súvisí s pridaním tzv. stres testu, a to aj v prípade existujúcich splátok úveru na bývanie. Stres test spočíva v skúmaní, či klient dokáže splácať úver aj v prípade zvýšenia úrokovej sadzby o 2 % oproti tej súčasnej.

Tzv. finančný vankúš

Trojicu zmien uzatvára tzv. finančný vankúš, čo znamená, že po zaplatení splátky musí klientovi zostať povinná rezerva vo výške životného minima na každého člena rodiny + 5 % zo zvyšnej sumy príjmu. Toto percento sa má časom zvýšiť až na 20 %.

Pri fyzických osobách sa budú po novom posudzovať aj výdavky, či už ide o vyživované osoby, alebo limity na kreditných kartách. V prípade podnikateľov je nutné predkladať aj priebežné finančné výkazy, výpisy z účtu, faktúry, čo sa doteraz predkladalo len za posledné ukončené ročné obdobie.

Ako sa stanoví hodnota

Ohľadom maximálnej výšky úveru je pre banku dôležitý okrem bonity klienta aj parameter LTV (Loan to Value), čo znamená pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Hodnota, ktorú nehnuteľnosť má, sa posudzuje zo znaleckého posudku alebo z jej kúpnej ceny, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia. Takže ak znalec stanoví hodnotu nehnuteľnosti napr. na 100 000 eur a kúpna cena je 90 000 eur, banka vychádza z hodnoty nehnuteľnosti 90 000 eur. A z tejto hodnoty môže dostať len každý štvrtý klient viac ako 80 % a len každý desiaty klient viac ako 90 %, pričom si každá banka týchto klientov vyberá podľa vlastných kritérií – týkajú sa hlavne ich bonity.

Banky a makléri hľadajú pre klienta riešenie

Situácia však pre klienta nie je až taká zlá, ako to na prvý pohľad vyzerá. Banky sa snažia opatrenia NBS kompenzovať rôznymi výhodami pre klientov. Prvou je, samozrejme, ešte stále znižovanie úrokových sadzieb, pričom sme už zaznamenali pokles úrokovej sadzby pod 1 %. Ostatné výhody spočívajú v odpúšťaní poplatkov za poskytnutie úveru, preplácaní nákladov za vyhotovenie znaleckého posudku, za vklad záložného práva, ale už aj nákladov za predčasné splatenie úveru v inej banke.

V prípade, ak klient potrebuje riešiť celé financovanie cez úver a banka mu môže podľa nových parametrov poskytnúť len 80 %, vieme nájsť riešenie napr. v dofinancovaní úveru prostredníctvom stavebnej sporiteľne (dokonca niektoré banky už priamo spolupracujú so stavebnou sporiteľňou). Napriek tomu, že aj banky ponúkajú možnosť dofinancovania hypotéky spotrebným úverom a aj s výhodným úrokom, výhodnejšia pre klienta väčšinou zostáva stavebná sporiteľňa, vzhľadom na možnosť poskytnúť takýto úver až na 30 rokov. Banky môžu poskytnúť spotrebný úver na dofinancovanie maximálne na 8 rokov, čím sa klient môže dostať na veľmi vysokú mesačnú splátku.

Silný dopyt potrvá

Napriek opatreniam NBS je vzhľadom na výhodné úrokové sadzby a nachádzanie ideálnych riešení na financovanie nehnuteľností chuť po ich kúpe na Slovensku stále vysoká. V Bratislave sa za prvý kvartál tohto roka predalo najviac novostavieb od hospodárskej krízy v roku 2008. Čo sa týka cien nehnuteľností na Slovensku, predpokladáme v tomto roku stále mierny nárast, ale nižší ako v minulom roku.

Tak isto sú aj v bankách zaznamenané nárasty v poskytnutých hypotekárnych úveroch a očakávame ich aj v nasledujúcich mesiacoch tohto roka. Úrokové sadzby sa v tomto roku už pravdepodobne stabilizujú na aktuálnej úrovni, pričom s ich miernym nárastom počítame od roku 2018.

“Byty na Slovensku sú stále drahšie. Výška ich cien dosiahla niekoľkoročné maximum. Meter štvorcový stojí v priemere 1 332 eur. Cena bývania bude v najbližšom období podľa odborníkov aj naďalej rásť. Podporí ju najmä vysoký záujem a stabilný výhľad slovenskej ekonomiky.” – Igor Haraj, moderátor TA3.

[TA3, 18:30; Hlavné správy; 14/05/2017;  Michaela Lovásová]

Michaela Lovásová, redaktorka: “Byty a rodinné domy sú momentálne najdrahšie za posledných osem rokov. Analytici upozorňujú, že ceny sa dostali do rizikového pásma. Vypočítala to Národná banka. Ceny sa tu nachádzali naposledy v roku 2007, tesne predtým, ako vznikla realitná bublina bublina.”

Boris Fojtík, analytik Tatra banky: “Súčasný vývoj cien nehnuteľností nahráva vzniku realitnej bubliny, no v súčasnosti si nemyslíme, že se už v takomto stave. Opatrenia Národnej banky Slovenska by do budúcnosti mali zamedziť vzniku realitnej bubliny.”

Michaela Lovásová: “Ide o obmedzenia pri 100-percentných hypotékach, ktoré centrálna banka iniciovala. Za súčasnú situáciu na realitnom trhu môže podľa odborníkov aj vzrastajúci dopyt po bytoch. A to na súkromné aj investičné účely.”

Ján Palenčár, Národná asociácia realitných kancelárii: “Na počet obyvateľov máme najmenej alebo jeden z najmenej bytov v Európskej únii. Zároveň máme historicky najnižšie úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Čiže je dnes naozaj najlacnejšie a najatraktívnejšie si zobrať hypotéku na kúpu bytu.”

Ľuboslav Kačalka, finančný analytik Hospodárskych novín: “Hovorili ľuďom, vezmite si tú hypotéku teraz, teraz je to ešte možné za relatívne lepších podmienok, v budúcnosti to bude ťažšie. A samozrejme, keď ľudia vidia možnosť zobrať hypotéku, tak logicky trošku uponáhľajú nákup nehnuteľnosti.”

Michaela Lovásová: “Odborníci predpokladajú, že ceny starých bytov sa v blízkej budúcnosti stabilizujú. Naopak ceny bytov v novostavbách by mali rásť aj naďalej. Najdynamickejší nárast máme už ale údajne za sebou.”

Boris Fojtík: “Preto je úvaha nad predajom nehnuteľností relatívne rozumná. Na druhej strane pre väčšinu konzervatívnych investorov by investovanie do nehnuteľnosti malo naďalej prinášať pomerne zaujímavý výnos.”

Michaela Lovásová: “Z dlhodobého hľadiska by situáciu mohol zmierniť aj fakt, že vo väčšine regiónov cena bytov nerastie rovnakým tempom ako priemerná mzda domácností. Cenové tlaky by tak mali poľaviť.”

Viktor Vincze, moderátor: “Také drahé bývanie ešte nebolo. Pred rekordne rýchlym rastom cien nehnuteľností varujú už aj analytici centrálnej banky.”

Mária Chreneková Pietrová, moderátorka: “Byty a domy kupujú Slováci za ceny, ktoré by pred pár rokmi za ne nikto nedal.”

Andrea Mačošková, redaktorka: “Začiatkom roka prekonali ceny nehnuteľností historický rekord spred krízy a rastú aj naďalej.”

[Markíza, 19:00; Televízne noviny; 14/05/2017;  Andrea Mačošková; Zaradenie: z domova]

Martina Solčányiová, hovorkyňa Národnej banky Slovenska: “Ceny bytov sú na spodnej hranici rizikového pásma, pričom terajší vývoj naznačuje, že v najbližších štvrťrokoch sa realitnej bubliny obávať nemusíme.”

Andrea Mačošková: “Aj preto, že situácia je dnes iná ako v roku 2008. Ekonomika šliape na plyn, mzdy rastú a úrokové sadzby dosahujú dno, čo nám zlacňuje samotnú kúpu nehnuteľností.”

Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: “Tie nehnuteľnosti sa v súčasnosti kupujú predovšetkým pre vlastné bývanie, čo je takisto iné, ako bolo práve v tom roku 2008, kedy investícia a špekulatívne nákupy prevyšovali reálny dopyt po vlastnom bývaní.”

Andrea Mačošková: “Ceny bytov a domov rástli na Slovensku prudko najmä posledné 3 roky. Dnes zaplatíme za meter štvorcový nehnuteľnosti v priemere aj viac ako 1300 eur. Ceny sa v regiónoch líšia, no za bývanie s dnes priplácajú kupujúci nielen v Bratislave, ale už takmer vo všetkých krajských mestách, pričom ceny starších bytov rastú dokonca rýchlejšie ako novostavby.”

Ján Pálenčár: “Bratislavský Ružinov, 2-izbový byt typický, tehlová stavba, kým v roku 2015 cena takéhoto bytu bola 95 tisíc eur, v súčasnosti cena takéhoto bytu atakuje hranicu 120 tisíc eur.”

Andrea Mačošková: “Vývoj cien nehnuteľností môže teraz ovplyvniť aj sprísňovanie podmienok od Národnej banky Slovenska, no a ak sa k hypotéke dostane menej ľudí, automaticky sa zníži dopyt po bývaní a práve to môže zatlačiť ceny nehnuteľností nadol.”

Ján Pálenčár: “Napriek tomu, že ceny v poslednej dobe prudko stúpajú, v súčasnosti je pripravených množstvo nových projektov, ktoré prídu na trh a práve toto vyvolá situáciu, že ten rast cien sa bude spomaľovať.”

Autor: Andrea Mačošková

Na začiatku roka 2017 sa k rastúcim cenám bytov pridali aj domy

Aktivity na slovenskom trhu s bývaním boli aj na začiatku roka 2017 podnecované využívaním výhodných úverových podmienok pri obstarávaní nehnuteľností, čo sa prejavilo na zvýšenom dopyte po bývaní a na ďalšom zdynamizovaní rastu priemernej ceny bývania (o 1,7 percentuálneho bodu na 7,6 %).

Úroveň priemernej ceny bývania sa bude pravdepodobne aj naďalej mierne zvyšovať. Dokončovanie developerských projektov, zohľadňovanie komplexnejších kritérií pri poskytovaní úverov a čiastočne aj vplyv bázického efektu by sa však mohli premietnuť do zmiernenia medziročného rastu priemernej ceny bývania v nasledujúcich štvrťrokoch. Aktuálna agregovaná priemerná cena bývania je v súčasnosti ešte 14 % pod jej historickým maximom.

[stavebne-forum.sk; 10/05/2017; Mikuláš Cár, Roman Vrbovský (NBS) ]

Pretrvávajúci dopyt po bývaní podporoval aktivity na slovenskom trhu s bývaním aj v prvých mesiacoch tohto roka, čo prispelo k dynamickému rastu priemernej ceny bývania. V 1. štvrťroku 2017 vzrástla v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 28 EUR/m2 na hodnotu 1332 EUR/m2 čo znamená medzištvrťročný rast o 2,1 % a medziročný rast o 7,6 %. Pretrvávajúci dynamický medziročný rast priemernej ceny bytov na začiatku roka 2017 (oproti predchádzajúcemu štvrťroku zrýchlenie o 0,6 percentuálneho bodu na 11,2 %) sprevádzal aj zrýchlený medziročný rast priemernej ceny domov (o 1,7 percentuálneho bodu na 3,4 %).

Agregovaná priemerná cena bývania je v súčasnosti ešte 14 % pod jej historickým maximom. K dosiahnutiu historického vrcholu z polovice roku 2008 chýbajú aktuálnej priemernej cene bytov ešte takmer 3 percentá a priemernej cene domov zhruba 15 percent. Priemerné ceny väčších (štvorizbových a päťizbových) bytov sú už v súčasnosti vyššie ako bolo ich historické maximum.

 Vývoj cien v 1. štvrťroku 2017

V 1. štvrťroku 2017 rástli priemerné ceny všetkých typov nehnuteľností na bývanie. V rámci bytov najvýraznejšie medziročne vzrástla priemerná cena jednoizbových bytov (o 16,1 %) a najmenej vzrástla priemerná cena štvorizbových bytov (o 4,8 %). Ceny rodinných domov sa zvýšili medziročne v priemere o vyše 3 % a ceny rodinných víl o vyše 7 %.

Medziročne opäť najvýraznejšie vzrástla priemerná cena bývania v Nitrianskom kraji (o 16,9 %) a najmenej v Košickom kraji (o 2,7 %). Priemerná cena bývania vo východoslovenských regiónoch a v Žilinskom kraji na začiatku roka 2017 medzištvrťročne stagnovala alebo sa mierne znížila. V Banskobystrickom kraji dokonca poklesla medzištvrťročne o 0,5 % a medziročne o 2 %.

Rast priemernej ceny bývania nebol v 1. štvrťroku 2017 vo väčšine regiónov dostatočne kompenzovaný rastom príjmov domácností, čo sa prejavilo na stagnácii až zhoršovaní celkovej dostupnosti bývania z dlhodobého hľadiska. Aktuálne došlo vo väčšine slovenských krajov hlavne k zhoršeniu dostupnosti bývania v bytoch.

Zaostávanie rastu príjmov za rastom cien bývania sa prakticky prejavuje v zmenšení obytnej plochy, ktorú si možno za získaný príjem obstarať, resp. v predĺžení času potrebného na splatenie obstaranej nehnuteľnosti. V súčasnosti je možné z hrubého príjmu “si zaobstarať” v priemere od 0,7 m2 obytnej plochy v Bratislavskom kraji až po zhruba 1,4 m2 obytnej plochy v Nitrianskom kraji. Aktuálne sa môže splatiť priemerné bývanie o rozlohe 60 m2 z priemerného hrubého mesačného príjmu v Nitrianskom kraji orientačne zhruba za 3,6 roka, kým v Bratislavskom kraji za viac ako 6,8 roka. Dynamický rastúca priemerná cena bývania a hlavne priemerná cena bytov vyvoláva aj otázky, nakoľko je ich aktuálny vývoj v súlade s vývojom predovšetkým ekonomickej výkonnosti a príjmovej situácie domácností. Po zohľadnení aj ďalších súvzťažných ukazovateľov je možné pomocou kompozitného indexu na hodnotenie vývoja ceny bývania získať orientačnú informáciu o miere rizika spojenej s aktuálnym vývojom cien nehnuteľností na bývanie.

Kompozitný index

Hodnoty kompozitného indexu pre priemernú cenu bývania sa na začiatku roka 2017 posunuli v pásme vzostupu viac do jeho hornej časti a hodnota kompozitného indexu pre priemernú cenu bytov dokonca aktuálne mierne prekročila začiatok rizikového pásma. Za inak nezmenených podmienok by aktuálne hodnota kompozitného indexu pre priemernú cenu bývania prekročila hranicu rizikového pásma pri jej náraste o ďalších zhruba 25 EUR/m2.

Pretrvávajúci neuspokojený dopyt po bývaní a stabilný výhľad ekonomiky podporia developerské aktivity na trhu s bývaním aj v priebehu roka 2017. Postupné dokončovanie rozpracovaných projektov a zohľadňované komplexnejšie kritériá pri získavaní úverových prostriedkov na riešenie potreby bývania sa môžu prejaviť v postupnom zmierňovaní dynamík cien nehnuteľností. K zmierneniu medziročného rastu priemernej ceny bývania by mal prispieť aj bázický efekt výraznejšieho zvýšenia priemernej ceny bývania v druhom štvrťroku 2016.

Autori: Mikuláš Cár, Roman Vrbovský (NBS)

ZÁKLADNÉ ŠTANDARDY PRÁCE
PRE REALITNÉ KANCELÁRIE

prijaté Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska

Bratislava – Práca realitného makléra, to je veľmi úzky kontakt so zákazníkom a vyžaduje si neustále zlepšovanie sa. Práve preto sa Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS), ktorá v tomto roku oslavuje 25. výročie, rozhodla prispieť k ďalšej profesionalizácií tohto povolania a pripravila minimálne, resp. základné štandardy práce pre realitné kancelárie. Po zavedení Licencií pre realitné kancelárie a maklérov a Garančného fondu NARKS je tento dokument ďalším krokom k zvyšovaniu kvality práce realitných maklérov.

Štandardy boli predložené a diskutované na nedávnej XXIV. realitnej konferencii NARKS, konajúcej sa 7. apríla na Sliači na Strednom Slovensku. Ide o desať bodov, ktoré musia pri svojej práci realitné kancelárie dodržiavať, aby si zachovali štandard poskytovaných realitných služieb. Ich klientom tak poslúžia ako návod, aby vedeli, čo majú od realitných kancelárií požadovať. „Snažíme sa, aby práca realitných maklérov bola odvádzaná tak, ako je v Európe štandardom. Je dôležité aby verejnosť vedela, aký minimálny rozsah služieb má očakávať od realitnej kancelárie za vynaložené prostriedky na sprostredkovateľskú províziu,“ uviedol Ján Palenčár, prezident NARKS.

Po fyzickej obhliadke nehnuteľnosti tak má podľa nových štandardov nasledovať aj analýza a popis stavu nehnuteľnosti či vyhotovenie fotografií na inzertné účely; NARKS rovnako tak odporúča vykonať záznam o obhliadke. Nutnou je aj kontrola vlastníckych vzťahov, preverenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti či overenie pravosti údajov. Ďalej štandardy stanovujú, čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva, čo všetko prináša rezervačná dohoda, ako má byť zabezpečená kúpna zmluva či iné dôležité pravidlá.

Asociácia vychádzala pri formulácii štandardov zo základných požiadaviek slovenskej verzie prevzatej európskej normy EN 15733:2009 Služby realitných maklérov. Požiadavky na poskytovanie služieb realitných maklérov. (NARKS iniciovala prijatie slovenskej verzie tejto európskej normy na Slovensku a tiež zabezpečila jej komplexné spracovanie ako spracovateľ v roku 2010).  

Štandardy práce pre realitné kancelárie:  

• osobná obhliadka nehnuteľnosti maklérom pred sprostredkovaním predaja, kúpy, prenájmu a pod.
• analýza a popis stavu nehnuteľnosti
• vyhotovenie fotografií na inzertné účely
• odporúčame vykonať záznam o obhliadke (v prípade spolupráce s inou realitnou kanceláriou, ak bol vyhotovený predtým, nie je nutné opätovné vyhotovenie)

• kontrola uvádzaného so skutočným právnym stavom nehnuteľnosti
• preverenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti, tiarch a iné dôležité informácie k nehnuteľnosti
• overenie pravosti, správnosti a aktuálnosti údajov

• Exkluzívnej
• Neexkluzívnej

     Zmluva musí obsahovať: 

• presné vymedzenie nehnuteľnosti, vlastníckych práv
• vybavenie / zariadenie nehnuteľnosti
• cieľ sprostredkovania (predaj, kúpa, prenájom a pod.)
• stanovenie ceny nehnuteľnosti
• výšku provízie za poskytované služby a ich špecifikáciu
• všetky obchodné podmienky vrátane platobných podmienok
• určenie postupu, akým sa bude služba realizovať (pri predaji, reklama, obhliadky)
• doba trvania sprostredkovania, resp. exkluzivity pri exkluzívnej  zmluve

• profesionálna prezentácia nehnuteľnosti záujemcom
• vyhotovenie záznamu o vykonaní obhliadky

• dohoda je trojstranná (kupujúci, predávajúci, sprostredkovateľ)
• dojednanie podstatných podmienok napr. kúpnej zmluvy
• zúčastnené strany vyjadrujú záväzok alebo prísľub, že sa predaj – kúpa uskutoční

• musí byť vyhotovená právnikom prípadne notárom
• kontrola všetkých dokumentov a overenie pravosti
• podpis zmluvy na notárskom úrade
• pri kúpe zaťaženej nehnuteľnosti komunikácia so zmluvnými stranami súvisiaca s výmazom/zriadením záložného práva
• realitný maklér aktívne koordinuje procesy a komunikuje so zmluvnými stranami
• maklér bezodkladne podá návrh na vklad na zmenu vlastníckych práv po splnení podmienok kúpnej zmluvy

• využitie bezpečného prevodu cez notársku úschovu alebo vinkulovaný účet v banke

• odpis stavov meračov tepla, elektriny, plynomerov, vodomerov
• záznam o počte odovzdaných kľúčov
• asistencia realitného makléra

9. Reklamačný poriadok

• vypracovaný štandardný postup spracovania sťažností a reklamácií

10. Poistenie realitnej činnosti

Dokument Základné štandardy práce pre realitné kancelárie bol vypracovaný Národnou asociáciou realitných kancelárii Slovenska (NARKS), realitnými kanceláriami a overený renomovanými právnickými kanceláriami s dlhoročnou praxou v realitnom práve za účelom poskytnutia pracovného rámca pre realitné kancelárie a ich klientov na Slovensku.

Celá verzia dokumentu na stiahnutie:

Kontakt

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska
Galvaniho 17/C, 821 04 Bratislava 2