Ako korona zamávala realitami

Kým nájmy sa na Slovensku vlani prepadali, predajné ceny bytov išli prudko nahor.

Pavel Novotný

Bratislava – Prudký rast cien bytov, prepad nájmov i trhy zaplavené ponukami na predaj krachujúcich reštaurácií, barov či penziónov. Aj takýto dôsledok priniesla so sebou pretrvávajúca koronakríza. Protipandemické opatrenia zatvorili gastroprevádzky či ubytovacie zariadenia, stopli cestovanie, zvýšili využívanie home office a prinútili napumpovať Európsku centrálnu banku stovky miliárd eur do ekonomiky. Toto všetko zahýbalo veľkou časťou realitného trhu.

1. Aké zmeny spustila pandémia?

Stovky možností ubytovania v hoteloch, v penziónoch, v hosteloch či v súkromných bytoch. S cenami od pár eur vo viaclôžkových zmiešaných hostelových izbách až po niekoľko stoviek eur v zariadeniach najluxusnejších hotelových značiek za noc. Takto vyzerali ponuky Bookingu, Airbnb a ďalších ubytovacích platforiem v Bratislave či v ďalších veľkých slovenských mestách pred vypuknutím pandémie koronavírusu na jar minulého roka. Ochorenie COVID-19 celý cestovný ruch a tým aj biznis s ubytovaním stoplo. Zaviedli sa prísne hygienické pravidlá, čo zasiahlo prakticky všetky sféry obchodu vrátane toho realitného. Následky sa prejavili hneď na viacerých frontoch. Poskytovatelia ubytovania vo vychytených turistických lokalitách, ako je bratislavské či košické Staré Mesto, prišli o zákazníkov. Koronakríza v podstate vymazala trh s krátkodobým prenájmom. A časť majiteľov bytov, ktorí svoje nehnuteľnosti ponúkali na pár nocí zahraničným či domácim turistom, bola nútená zmeniť stratégiu. Byty umiestnili na trhu s dlhodobým prenájmom, ktorý tak zaplavili stovky nových nehnuteľností. Výsledok nenechal na seba dlho čakať. V spomínaných turistami obľúbených lokalitách sa ponuka dlhodobých nájmov počas jedného až dvoch mesiacov zvýšila o štvrtinu. Následne sa ceny nájmov prepadli o 15 percent.

2. Čo vyhnalo nahor náš záujem o chalupy?

Karanténa, odstup od iných, izolácia od okolitého sveta. Aj takýmto spôsobom riešili mnohí Slováci svoju ochranu pred koronavírusom. A keďže mnohí chceli týždne lockdownu tráviť radšej v prírode než v mestách, prirodzene rástol záujem o rekreačné bývanie. Tomu napomohol aj fakt, že cestovanie do zahraničia bolo do veľkej miery obmedzené. Slováci volili pobyt v našej krajine, ideálne vo svojej vlastnej chalupe či chate. Prirodzeným dôsledkom bol raketový nárast cien rekreačných nehnuteľností. „Záujem ľudí kupovať chaty, chalupy či apartmány sa posilnil o viac ako 30 percent. Samozrejme, odzrkadlilo sa to aj na zvýšení ich cien,“ tvrdí pre HN Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Novodobí chalupári majú záujem o takýto druh nehnuteľností po celom Slovensku. Ideálna je kombinácia relatívne nedotknutej prírody s dobrým napojením na niektoré z krajských miest. Vysoký dopyt je takisto po nehnuteľnostiach v blízkosti zimných stredísk. A práve tu ceny rastú najprudším tempom. Očakáva sa pritom, že tento trend ešte posilní aktuálny lockdown, ktorý platí od prelomu rokov. Fakt, že hotely či rekreačné strediská sú zatvorené a vláda zaviedla zákaz cestovať na dovolenku do zahraničia, môže spôsobiť ďalší nárast cien rekreačných nehnuteľností.

3. Prečo sú ponuky zaplavené reštauráciami?

Predám zabehnutú reštauráciu s kompletným vybavením v Bratislave. Ponúkam malý penzión s výhľadom na Vysoké Tatry. Aj s takýmito inzerciami sa v súčasnosti môžete vo zvýšenej miere stretnúť na slovenských realitných portáloch. Mnohé bratislavské či košické reštaurácie, ktoré sa ocitli v ponuke, patrili dlhé roky ku koloritu mesta. Ich majitelia jednoducho nezvládli súčasnú koronakrízu a rozhodli sa podnik predať alebo odstúpiť. No a keďže ponuka začala prevyšovať dopyt, podľa zákonov trhu išli nadol aj ceny. Podobne dopadli aj menšie penzióny, ktoré nemali dostatok kapitálu na to, aby výpadok turistov utiahli zo svojich vlastných zdrojov. Väčšie hotely, predovšetkým tie so zahraničnými majiteľmi, si pomohli injekciami materských spoločností. V ponukách realitných agentúr preto dnes môžete nájsť skôr nehnuteľnosti malých súkromných poskytovateľov ubytovacích služieb. Keďže lockdown trvá už príliš dlho a pomoc od štátu nie je dostatočná, experti nevylučujú, že môže prísť ďalšia vlna krachov, ktorá by opäť mohla zamiešať karty na realitnom trhu. „V hotelierstve je situácia oproti reštauráciám horšia v tom smere, že je tam väčší majetok, o ktorý môžu podnikatelia prísť.” uviedol pre HN Marek Harbuľák, generálny manažér Zväzu hotelov a reštaurácií Slovenskej republiky.

4. O koľko denne stúpali ceny bytov?

O desiatky eur denne. Takouto rýchlosťou rástli uplynulý rok priemerné ceny bytov na Slovensku. Prirodzene, niekde to bolo viac, inde menej. A hoci tempo rastu v Bratislave bolo nižšie než napríklad v Košiciach, v Banskej Bystrici či v Žiline, z hľadiska celkového objemu peňazí si najviac za kúpu bytu priplatili záujemcovia o nehnuteľnosť práve v našej metropole. Kým v poslednom kvartáli predkrízového roka 2019 dosahovala v bratislavskom Starom Meste priemerná predajná cena dvojizbového bytu 3 383 eur za štvorcový meter, v záverečnom štvrťroku vlaňajška to už bolo 4 198 eur. Počas pandemického roka tak štvorcový meter zdražel o 815 eur. Pri dvojizbovom byte s rozlohou 50 štvorcových metrov to predstavuje o 40 750 eur viac. Inými slovami – ak vlastníte v najlukratívnejšej časti Bratislavy takýto byt, každý deň sa vám zhodnotil o 112 eur. A kde berú Slováci na čoraz drahšie byty peniaze? Paradoxne im v tom pomohla koronakríza. Centrálne banky nalievajú obrovské peniaze do ekonomiky, aby sa vyhli podobnému kolapsu finančných trhov ako v roku 2008. Na rozdiel od vtedajšej situácie tak úroky na hypotélach aj naďalej zostávajú na rekordne nízkych úrovniach a o ich prípadnom zvyšovaní sa hovorí len veľmi opatrne a nejasne. Aj preto odborníci očakávajú, že ceny bytov budú aj naďalej rásť. I keď už možno nie tak rýchlo ako predtým.

5. Ako sa vyvíjali nájmy kancelárií?

Presne opačným trendom sa vydal trh s prenájmom kancelárskych priestorov. Podobne ako v ďalších realitných segmentoch, aj tu zohrali kľúčovú úlohu protipandemické opatrenia. Konkrétne ide o odporúčanie, aby firmy nechali na home office všetkých zamestnancov, u ktorých nie je nevyhnutná fyzická prítomnosť priamo na pracovisku. Spoločnosti si totiž uvedomili, že home office sa stal novým normálom. Mítíngy a rokovania sa čoraz viac vykonávajú online cez aplikácie ako Zoom, čo znižuje nároky na potrebu kancelárskych priestorov. Firmy si tak síce ponechávajú v prenájme kancelárie, ale už nie také rozľahlé ako predtým. Sústreďujú sa skôr na menšie, ale kvalitnejšie priestory pre zamestnancov, ktorí sa nachádzajú priamo na pracovisku.

112 EUR predstavovalo minulý rok denné zhodnotenie priemerného dvojizbového bytu v bratislavskom Starom Meste.

Priemernú úroveň cien novostavieb v Bratislave výrazne zvýšil aj projekt Sky Park.