Agrárnu pôdu si už môže kúpiť každý

Ak chceme získať pôdu, musíme vedieť, že nie všetko sa dá kúpiť alebo predať rovnako. Treba v prvom rade rozlišovať, o aký druh pôdy ide. A tomu podriadiť aj celý proces.

Odpovedá Ján Marônek, advokát

1. Výrazné obmedzenia

Ako sa predávala pôda v minulosti? Boli nejaké obmedzenia?

Pri predaji bežnej pôdy, ako sú napríklad zastavané plochy a nádvoria alebo takzvané ostatné plochy, neboli v minulosti výrazné obmedzenia. Pri poľnohospodárskej pôde áno. Pod poľnohospodárskou pôdou sa rozumie orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. V roku 2014 začal platiť zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Ten práva vlastníkov výrazne obmedzil. Ak chcel vlastník predať svoj pozemok konkrétnej osobe, musel absolvovať poriadnu byrokraciu. Počas nej mu hrozilo riziko, že pozemok nemusel reálne predať osobe, ktorej ho mienil predať na začiatku. Dôležité bolo, či na daný prípad bolo možné aplikovať výnimku, alebo nie.

2. Rozhodujúce kritériá

Ak nebolo možné aplikovať výnimku, ako sa postupovalo?

Ak nebolo možné aplikovať výnimku, muselo sa postupovať podľa zákonom stanoveného ponukového postupu. Spočíval v tom, že záujemca o predaj pôdy musel svoju ponuku zverejniť v osobitnom registri na webe ministerstva pôdohospodárstva. Na ponuku sa mohli prihlasovať záujemcovia podľa jednotlivých kritérií. Prevažne sa určovali podľa toho, či kupujúci bol podnikateľ v poľnohospodárstve, alebo robil inú činnosť v agrosektore. Dôležité bolo aj to, ako dlho ju robil. Rozhodoval teda počet rokov a tiež to, ako dlho mal na Slovensku trvalý pobyt. Ak sa na zverejnenú ponuku neozval žiaden takýto záujemca, až potom mohol vlastník predať nehnuteľnosť akejkoľvek osobe, ktorá o pozemok prejavila záujem. Aj mimo ponukového postupu.

3. Výhľad do budúcnosti

Čím predovšetkým sa dnes riadi predaj poľnohospodárskej pôdy?

V súčasnosti sa prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskej, ale aj k inej pôde riadi primárne katastrálnym zákonom. Súčasný zjednodušený režim dlho trvať nebude. Veľmi pozitívne prostredie na prevod poľnohospodárskych nehnuteľností nemusí byť večné. Zákonodarca má totiž možnosť modifikovať súčasnú právnu úpravu tak, že opätovne obmedzí prevoditeľnosť poľnohospodárskej pôdy, avšak už v súlade s Ústavou. Potvrdzuje to odôvodnenie nálezu Ústavného súdu, podľa ktorého obmedzenie prevoditeľnosti poľnohospodárskej pôdy s cieľom ochrany pred jej degradáciou nie je samo osebe v rozpore s Ústavou a musí byť proporcionálne k sledovanému cieľu. Inak vyjadrené: obmedzenie možnosti prevodu poľnohospodárskej pôdy musí byť v rovnovážnom pomere s cieľom, ktorý obmedzenie sleduje, a to ochranou poľnohospodárskej pôdy.

4. Zákaz delenia

Kedy sa zmenili podmienky predaja poľnohospodárskej pôdy?

Vo februári tohto roku Ústavný súd rozhodol, že dovtedajší ponukový postup bol protiústavný. Práve týmto nálezom sa zaviedla prax, že sa poľnohospodárske pozemky predávajú rovnako ako ktorékoľvek iné pozemky či stavby – okrem výnimiek určených osobitnými predpismi. Takouto výnimkou je napríklad zákaz delenia pôdy. Pozemok menší než dvetisíc štvorcových metrov nesmie vzniknúť. Rovnako nie je možné predať ani časť pozemku, ak by malo dôjsť k deleniu pôdy. Dokonca ani notár nesmie pri dedičstve rozdeliť poľnohospodársky pozemok medzi jednotlivých dedičov. Pri predaji pôdy netreba zabúdať ani na prípady, keď je pôda v nájme.

5. Intravilán kontra extravilán

Čo dnes rozhoduje o cene pozemku? Na čo sa prihliada?

Pri kúpe a predaji pozemku sa prihliada na to, či ide o:

– záhradu,
– intravilán,
– extravilán

6. Pozemok v extraviláne

Máme kus pozemku v chránenej krajinnej oblasti. Aj na to sa prihliada pri kúpe?

Áno. Ak je pozemok v extraviláne, kam patrí aj chránená krajinná oblasť, je v osobitnom zaradení.

Patria sem pozemky:
– menšie ako 2 000 m2
– ktoré sú na území ochrany prírody a krajiny
– pásmo ochrany vodného zdroja alebo liečivého či minerálneho prameňa
– cez parcelu vedú inžinierske siete,
– parcela je v banskom revíri a z tohto dôvodu je na nej obmedzené poľnohospodárske využitie,
– územnoplánovacou dokumentáciou určenou na iné než poľnohospodárske využitie
– tvorí s priľahlou stavbou funkčný celok tak, že jedna bez druhej by nemohli plniť svoju funkciu.

7. Pôda po rodičoch

Chceme predať pôdu po starých rodičoch, ale nevieme, či je v tomto prípade všetko vysporiadané. Ako máme postupovať?

Ak chcete predávať pôdu, ktorá je po niekom z rodiny alebo vám ju darovali, prípadne ste ju zdedili, v oboch prípadoch je potrebné zistiť, či na nehnuteľnosť nie je zriadené predkupné právo. Ak je na pozemok zriadené predkupné právo, pri predaji ho treba najskôr ponúknuť osobe, ktorej toto právo patrí, a až keď si ho neuplatní, požiadať ju aj o písomné potvrdenie. Je to garancia, že si predkupné právo neuplatňuje. Tiež je dôležité zistiť, či pozemok nie je v nájme. Ak by išlo o poľnohospodársku pôdu, ktorá by bola v nájme, je postup ukončenia zmluvy alebo predaja pozemku o niečo komplikovanejší.

8. Dedičia a súhlas

Aký je postup, ak starí rodičia ešte žijú? Predaj musíme, samozrejme, konzultovať s mojimi rodičmi, pretože starí rodičia nám pozemok chcú dať darovacou zmluvou.

V prípade, ak by sa mala nehnuteľnosť predávať alebo darovať napríklad počas života starých rodičov, pričom nehnuteľnosť by nadobudol jeden z dedičov či osoby jemu blízke, treba predaj prekonzultovať s ostatnými dedičmi. Ide o to spýtať sa ich, či s takým postupom súhlasia, prípadne si od nich treba vyžiadať aj písomné potvrdenie, že s ním súhlasia. Ak by starý rodič ešte za života previedol nehnuteľnosti iba na jedného dediča, mohli by sa cítiť ukrátení a toto rozhodnutie napadnúť na súde.

9. Predkupné právo

Čo znamená, ak je s pozemkom spojené predkupné právo?

Znamená to, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe. V praxi realitná kancelária vypracuje adekvátnu cenovú ponuku, ako aj ponuku na využitie predkupného práva. Ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom.

10. Povinné údaje

Čo musí obsahovať ponuka podielovým spoluvlastníkom?

Ponuka musí obsahovať povinné náležitosti:

– meno, priezvisko, adresa a osobné údaje vlastníka, ktorý ponúka spoluvlastnícky podiel,
– meno, priezvisko, adresa a osobné údaje vlastníka, ktorí si môže uplatniť predkupné právo,
– označenie pozemku a ponúkaného podielu v zmysle údajov z listu vlastníctva – označenie, výmera, druh pozemku, číslo na liste vlastníctva – spoluvlastnícky podiel,
– údaje o cene za predávaný podiel, podmienky splatnosti ceny,
– termín, do ktorého sa spoluvlastník musí vyjadriť,
– dátum a podpis vlastníka.

11. Veľkosť podielov

Aký je ďalší postup? Musíme ponuku poslať všetkým spoluvlastníkom?

Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke jej akceptovaním alebo vyjadrením, že sa vzdávajú predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov. Ak sa k predkupnému právu nevyjadria v stanovenom limite alebo sa vyjadria, že si nebudú uplatňovať predkupné právo, predávajúci spoluvlastník má právo na predaj tretej osobe. Pri uplatnení predkupného práva je potrebné, aby dohoda mala písomnú podobu zmluvy v predpísanej forme a musí obsahovať povinné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností podľa Občianskeho zákonníka, ktorého prílohou je aj zmluva v písomnej forme.

12. Dohoda o kúpe

Podľa čoho máme spísať kúpnu zmluvu na pôdu?

Kúpna zmluva, ktorou sa prevádza pôda, musí spĺňať nielen základné podmienky, napríklad dohodu o cene v súlade so zákonom či zmluvné strany, ale musíte pri nej dodržať aj požiadavky katastrálneho zákona.

13. Označenie na zmluve

Čo musí obsahovať zmluva podľa katastrálneho zákona?

1. Označenie účastníkov práv k nehnuteľnostiam
2. Označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu
3. Označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia
4. Okrem toho podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený.

5. Vklad do katastra

Ak idem zmluvu pripraviť na vklad do katastra, čo musím priložiť?

Ak máte spísanú zmluvu a overené podpisy, môžete podať návrh na vklad do katastra so všetkými potrebnými prílohami. Patria sem zmluva, doklad o podaní zamýšľaného návrhu na vklad, potvrdenie o zaplatení správneho poplatku. Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva na miestne príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Odpovedá Helena Vasiľová, advokátska kancelária GHS Legal

15. Vlastnícke právo

Pri prevode vlastníckeho práva k pozemku treba v dokumente o kúpe uviesť všetky údaje, ktoré presne identifikujú konkrétny zapísaný pozemok, a to podľa listu vlastníctva. Ako sa zaznačí v zmluve, keď predávajúci nie je vlastníkom celého pozemku?

Ak predávajúci vlastní len časť predávaného pozemku, teda je majiteľom len spoluvlastníckeho podielu, môže predať a previesť vlastnícke práva len k tej časti pozemku, ktorá mu patrí. Predávajúci teda uvedie konkrétnu veľkosť podielu, ktorý predáva.

16. Obídení spoluvlastníci

Tri roky spolu s našimi susedmi vlastníme za našimi záhradami role po našich predkoch. Prednedávnom sme sa však dozvedeli, že jeden spoluvlastník predal svoj podiel bez nášho vedomia niekomu úplne cudziemu. Ako si môžeme nárokovať to, čo nám zo zákona patrí?

Ak predávajúci neponúkne ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie svoj podiel, ale rovno ho predá tretej osobe, obídení spoluvlastníci sa môžu domáhať svojich nárokov, ktoré im zo zákonného predkupného práva plynú voči predávajúcemu a kupujúcemu ako novému vlastníkovi nehnuteľnosti. Musia to však urobiť do troch rokov od uzatvorenia kúpnej zmluvy. Tieto nároky spočívajú najmä v dovolaní sa neplatnosti kúpnej zmluvy.

17. Poľnohospodárska pôda

Za našou obcou predáva sused poľnohospodársky pozemok. Ten nie je súčasťou extravilánu obce, a preto je aj jeho cena nižšia, než je cena stavebných pozemkov v okolí. Keďže mám záujem o kúpu pozemku, ktorý chcem využívať len na pestovanie poľnohospodárskych plodín, rád by som si kúpil práve túto pôdu. Sú kúpa či predaj takéhoto pozemku zo zákona nejako obmedzené?

V súčasnosti sa nevyžadujú špecifické podmienky na prevod vlastníckeho práva k pozemku podľa jeho druhu.

18. Neochotný majiteľ

Pred časom sme s manželom kúpili pozemok v neďalekej dedine. Všetko najprv vyzeralo v poriadku, no napokon pre údajné nedostatky v návrhu na vklad kataster zmenu majiteľa neurobil a návrh na vklad nám vrátil. Pôvodný majiteľ pozemku je v celej záležitosti neochotný a s odstránením chýb v návrhu na vklad otáľa. Pritom peniaze od nás už dávno dostal. Kto je teda majiteľom pozemku?

Vlastnícke práva k pozemku nadobúda kupujúci až na základe rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru, ktorý povolí vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra. Ak takéto rozhodnutie okresný úrad, katastrálny odbor, nevydá, vlastníkom pozemku je stále predávajúci.

19. Aktuálne ceny

Mám záujem o susedov pozemok. Cena sa mi však zdá prehnaná, až sa mi to zdá nelegálne. Limituje ceny pozemkov zákon?

Kúpna cena za pozemok by sa mala stanoviť primerane vzhľadom na aktuálne ceny pozemkov v danej lokalite. Konečné určenie ceny je však vždy na predávajúcom. 20. Spôsob úhrady

Mám potenciálneho kupca na záhradu, ktorú sa už nejaký čas snažím predať. Záujemca mi však tvrdí, že nevie, ako rýchlo sa mu podarí vyriešiť si úver. Je nutné uviesť do kúpnej zmluvy termín, kedy mi za záhradu zaplatí?

Pri úhrade treba dbať na to, aby nenastala situácia, keď sa vlastnícke práva kupujúceho zapíšu na list vlastníctva, avšak predávajúcemu sa neuhradí cena. To sa môže stať napríklad vtedy, ak v zmluve nie je stanovená lehota na zaplatenie. Komplikácie sa môžu vyskytnúť aj pri dohodnutí spôsobu úhrady pri podpise zmluvy, keď predávajúci kupujúcemu nevystaví alebo neodovzdá potvrdenie o zaplatení.

[HN; 213/2019; 05/11/2019; s.: 16; Jana Véghová ; Zaradenie: 20 OTÁZOK A ODPOVEDÍ]

Jana Véghová