.png)
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Dobrý deň, vitajte pri sledovaní relácie Investujeme, dnes sa budeme rozprávať o realitách a či sa v tomto čase oplatí kupovať nehnuteľnosť alebo nie, viac si povieme s mojim hosťom Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, dobrý deň, vítajte.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Dobrý deň.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Oplatí sa, neoplatí?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Hneď z úvodu taká priama otázka, ja tvrdím, že sa oplatí.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Čo by ste iné asi povedali?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
V každom prípade, keď si pozrieme faktory, ktoré majú vplyv akoby na kúpu nehnuteľnosti, tak dnes je určite dobrá situácia kúpiť nehnuteľnosť, pokiaľ to porovnáme povedzme s dobou pred dvoma rokmi, všetky atribúty, všetky faktory sú výhodnejšie. Jediné, čo je dnes horšie, je úroková sadzba pri hypotékach.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Ktorá sa pohybuje nad štyrmi percentami, ale ako sme v našom vysielaní už viackrát spomínali, v júni by Európska centrálna banka mala znižovať základ úrokovú sadzbu na hypotékach, čo trošku zatraktívni aj naše slovenské hypotéky, už teraz 3 veľké slovenské banky znižovali úrokovú sadzbu, ale asi nie dostatočne, aby to naštartovalo ten realitný trh.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
My cítime už zhruba od decembra minulého roku určité oživenie, zvýšenie záujmu Slovákov o kúpu nehnuteľností. Ten dôvod je predovšetkým to, čo ste povedali a to je to, že Európska centrálna banka oznámila svoj zámer zmeniť prístup k vývoju úrokových sadzieb a teda záujem o znižovanie úrokových sadzieb, čo samozrejme následne sa prenesie aj do komerčných bánk a príde k zníženiu úrokových sadzieb na hypotéky, tzn. mnohí klienti využívajú súčasnú dobrú situáciu na trhu v prospech kupujúcich, keďže trh dnes patrí stále kupujúcim a je dnes relatívne dobrá možnosť nájsť si tú svoju vysnívanú nehnuteľnosť a hoci ju kúpiť s vyššou úrokovou sadzbou, neznamená to, že počas celej doby splácania budeme mať vyššiu úrokovú sadzbu, ale naopak, tá úroková sadzba sa samozrejme upraví smerom dolu.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Tak ale určite nemôžme čakať, že ju budeme mať pod jedným percentom. Taká situácia už zrejme nenastane, keď sa pozrieme na tie výnosy z investičných nehnuteľností, ten ročný výnos sa v prípade hlavného mesta pri rezidenčných nehnuteľnostiach pohybuje v priemere podľa analytikov od troch až piatich percent a práve preto pre mnohých analytikov sú výhodnejšie alebo teda dávajú do popredia iné formy investovania, ako práve nehnuteľnosti, na ktorých dokáže bežný investor zarobiť viac, napr. na akciovom trhu. Tak prečo práve nehnuteľnosti, ak ich porovnávame s inými formami investovania?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
V prvom rade si treba uvedomiť, že pri investovaní do nehnuteľností sa nemôžme zamerať iba na výnos z nájmu, to je len jedna časť, ktorá nám tvorí práve tých 3-5 %, ktoré ste spomenuli, ale ďalší dôležitý faktor je medziročne zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti. Pokiaľ sa pozrieme v 15-ročnom horizonte od roku 1989, kdekoľvek posunieme ten pätnásťročný horizont, tak ceny nehnuteľností v priemere, v tom najhoršom priemere stúpali o 5 % ročne, tzn. pokiaľ by sme zobrali práve najvyššie ceny nehnuteľností, ktoré boli historicky v roku 2008 a posunieme to povedzme v tom pätnásťročnom horizonte, tak je to, čo som spomenul, ak to spočítame práve s tým príjmom, ktorý nám generuje nájom, tak sa môžme baviť o priemernom zhodnotení vlastnej investície niekde na úrovni minimálne 8 %, čo už považujem za veľmi zaujímavé. Na druhej strane si treba povedať, že investovanie do nehnuteľností ako investičný nástroj je fajn, ale zároveň má to aj ďalšie pridané hodnoty, tzn. má možnosť využívať nehnuteľnosť pre vlastné potreby, aj keď v súčasnosti možno v momente, keď nakupujem nehnuteľnosť, vnímam to len čisto ako investíciu, ale možno nejaký vývoj v rámci života, potreba pre deti a podobne my umožňujú práve túto nehnuteľnosť použiť aj týmto spôsobom, preto ja považujem osobne investície do nehnuteľností ako jedny z najlepších investícií vôbec.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Poďme sa pozrieť ešte na ďalšie výhrady, ktoré majú napr. analytici, že ich nepovažujú za dobrú dlhodobú investíciu kvôli zlej demografii, teda starnutie obyvateľstva je jedno z najhorších v rámci Európskej únie na Slovensku a teda z toho vyplýva aj ten potenciál znižovania obyvateľov a samozrejme aj čo sa týka dopytu po bývaní.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Určite práve faktor demografie je niečo, čo zásadne ovplyvňuje realitný trh, tu si musíme pozrieť práve vývoj demografie v rámci Slovenska, to ani nie len Slovenska, ale celej Európskej únie, že jednoducho úmrtnosť je vyššia, ako je počet novonarodených detí. Zároveň si treba povedať, že v akých lokalitách chceme investovať a pozrieť sa práve na lokality, ktoré sú dlhodobo zaujímavé a do ktorých sa ľudia sťahujú, tzn. nie celé Slovensko v rámci vývoja demografií bude v týchto regiónoch klesať počet obyvateľov, ale naopak, Slováci sa sťahujú do miest, sťahujú sa do miest, kde je zamestnanosť, kde študenti chodia za štúdiom, chodia ľudia za prácou, tzn. že do veľkej miery sa bude vyľudňovať vidiek a do väčšej miery budú pribúdať práve obyvatelia v mestách a tam je treba sa orientovať pri záujme o investičné nehnuteľnosti.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Za nami sú zábery z rôznych metropol európskych, aj teda svetových, aby sme teda nemýlili divákov, že toto je Slovensko ani zďaleka nie, ale keď sa porovnávame s tým zahraničím a keď už pozeráme na tie metropoly, tak podľa rôznych štatistík a rôznych dát tá návratnosť investície do nehnuteľností je veľmi nízka v porovnaní s ostatnými krajinami, prečo?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Musíme sa pozrieť potom na konkrétne regióny, pokiaľ by sme si pozreli niektoré mestá povedzme v Nemecku, tak návratnosť je porovnateľná povedzme s nehnuteľnosťami v Bratislave alebo v Košiciach, pokiaľ by sme išli do menej zaujímavých regiónov, napr. aj na Slovensku nie najlepšiu návratnosť si zabezpečíte kúpou nehnuteľností v Bratislave alebo v Košiciach, naopak vyššia návratnosť je v menších regiónoch, menších mestách, kde je menší počet nájomných bytov a kde dokáže prenajímateľ žiadať vyššie nájomné. Ako príklad uvedieme Spišskú Novú Ves, prípadne Poprad, práve v týchto mestách je vyššia návratnosť z kúpy nehnuteľnosti. Na druhej strane, pokiaľ si pozrieme 1 z najväčších trhov v oblasti nájmu, to je Londýn, tak práve Londýn sa z pohľadu návratnosti približuje Bratislave a dokonca návratnosť je horšia ako v prípade Bratislavy.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Keď sa pozrieme na tie aktuálne dáta, resp. to všetko, čo nás ovplyvňuje, ešte stále vysoká miera inflácie, neistota, čo sa týka geopolitiky, aj teda politického vývoja na Slovensku, aj hospodárskeho vývoja, nielen politického, nárast výdavkov na bývanie, nielen teda na ten bežný chod rodiny a neistoty v rámci výstavby napr. nájomných bytov, ľudia očakávajú ešte nejaký pokles na trhu nehnuteľností, dá sa ešte teda očakávať, resp. ako vnímať túto situáciu z pohľadu bežného človeka, ktorý ešte čaká, že sa niečo zlé udeje, ceny klesnú a stále čaká a vyčkáva možno aj s kúpou investičného bytu.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Pokiaľ sa pozrieme na vývoj cien za posledné 2,5 roka, tak môžme povedať, že po veľmi rýchlom vzostupe cien nehnuteľností na jar roku 2022 prišlo k stagnácii trhu, a to práve z dôvodu zvyšovania úrokových sadzieb a práve rok 2023 bol špecifický v tom, že nám klesli ceny nehnuteľností v priemere medziročne zhruba o 18 % a tu si treba povedať ale jasne, že tá dynamika sa spomalila poklesu cien a dnes môžme hovoriť, že ceny na Slovensku stagnujú a neprichádza k ďalšiemu poklesu, predpokladám, že práve kvôli vyhláseniu Európskej centrálnej banky v zmysle toho, že sa budú znižovať úrokové sadzby, tak nebude naďalej prichádzať k poklesu cien. Možno v niektorých regiónoch príde ešte k drobnej úprave, ale to sa už bavíme len o jednotkách percent. Naopak, som presvedčený, že na jeseň tohto roku príde k otočeniu na trhu a naopak ceny nehnuteľností začnú kvôli zvýšenému dopytu stúpať.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Keď sa pozrieme na developerov, mali sme ich aj na našej poslednej konferencii, kde už hovorili, že aj s tou trošku zlepšujúcou sa situáciou už niektorí upustili z rôznych výhod, ktoré mali a ponúkali napríklad garáž k bytu zadarmo a podobné výhody alebo teda aj pomáhali, čo sa týka úrokových sadzieb alebo teda samotnej hypotéky. Mnohí od toho úplne upustili, tak už to nie je úplne také výhodné pre mnohých, ktorí využívali napríklad to dobré obdobie na trhu.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Práve to je reakcia developerov na meniacu sa situáciu na trhu, v roku 2023 developeri kvôli zníženému dopytu pristúpili k týmto benefitom a tak, ako som spomenul, v decembri 2023 sa začala situácia meniť, dopyt sa začal zvyšovať, čo pocítili aj developeri a práve na základe tejto situácie developeri upúšťajú od benefitov, ktoré poskytovali a myslím si, že toto bude trend, teraz sa začínajú väčší developeri a myslím si, že ten trend bude pokračovať aj pri menších developeroch.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Hovoríte o tom, že je veľmi dôležitá lokalita, hlavne teda ak chcem potom ďalej ten investičný byt predávať alebo teda prenajímať a pod. Čo nové ESG alebo ISG stratégie, tzn. akým spôsobom stavajú vlastne developeri tie nové nehnuteľnosti, aj na to treba prihliadať, ako keď som investor, že z čoho je postavená tá budova, či má nízke náklady, čo sa týka energie a podobne.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Pokiaľ by ste sa bavili o komerčných nehnuteľnostiach, o officoch, retaile, prípadne pri logistike, tak ESG téma je veľmi silná. Nájomcovia, predovšetkým väčšie korporáty, majú záujem pôsobiť práve v takých nehnuteľnostiach, ktoré sú blízko neutralite uhlíkovej, a preto developeri v tomto segmente musia veľmi aktívne pôsobiť v oblasti ESG. Na druhej strane v prípade rezidencie sa klienti dnes pýtajú, aká je spotreba energií, aké sú ďalšie povedzme technológie, na druhej strane stále, čo je dôležité, je celková cena za nehnuteľnosť, čiže ak by sme povedali, že áno, klienti sa pýtajú na nové technológie, na to, či je nehnuteľnosť dostatočne energeticky výhodná, ale na druhej strane nie sú ochotní priplatiť za práve povedzme špeciálne technológie, ktoré znižujú spotrebu a pod. takže tu stále ešte hrá prím celková cena nehnuteľností oproti práve výhodám, ktoré prinášajú nové technológie.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Poďme sa pozrieť teraz na stavebníctvo. To s tým samozrejme veľmi súvisí, my už sme rozoberali veľakrát aj to, že sa odkladá účinnosť stavebného zákona, ktorý mal pomôcť, na ktorý ste aj vy ako asociácia upozorňovali, že to je potrebné v súčasnosti prijímať, aj keď aj tú účinnosť by sme uvideli o 3 roky možno, tak predsa len sa to opäť odkladá. Stavebníci aj podľa Štatistického úradu už hlásia stagnáciu v tomto roku a pokles vôbec stavebných prác v budúcom roku. To môže mať vplyv na celý vlastne ten trh aj developmentu, aj realitného trhu.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Áno, tak ako som povedal, developeri reagovali v roku 2023 na znížený dopyt a jednou z reakcií bolo aj to, že spomalili prípravu nových projektov a výstavbu nových projektov. Toto sa odzrkadlilo aj v stavebnom sektore, na druhej strane developeri nie sú schopní veľmi rýchlo a flexibilne reagovať na zmenu na trhu, čiže naštartovanie stavebnej výstavby, stavebnej výroby bude odložené z pohľadu zvyšovania záujmu o kúpu nehnuteľnosti. Bohužiaľ, tá situácia je ovplyvnená aj tým, čo ste spomenuli a tzn. to sú dlhotrvajúce povoľovacie procesy a tým, že sa odložila nová stavebná legislatíva, neprichádza k zlepšeniu tohto stavu. Bohužiaľ, prichádza skôr k zhoršeniu stavu, nakoľko pripravenosť dotknutých úradov je veľmi nízka, čo sa týka aj zmien v rámci stavebnej legislatívy.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Vy ste developer, ako dlho trvajú v hlavnom meste povoľovacie procesy?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Minimálne 7 rokov, to je veľmi dlhá doba. Máme tu ale projekty, ktoré sú ešte stále v príprave a už sú to viac ako desaťročné projekty. Ten dôvod je na strane veľmi neflexibilných zmien v oblasti územného plánovania a tak isto dlhotrvajúce povoľovacie procesy. Toto považujeme za 1 z faktorov, ktoré má veľký vplyv na výšku cien nehnuteľností nielen v hlavnom meste, ale na celom Slovensku. Mnohí ekonómovia hovoria, že zhruba 20 % je podiel, ktorý tvorí práve problém s povoľovacími procesmi na zvyšovaní cien nehnuteľností.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Čiže o toľko by boli lacnejšie nehnuteľnosti pre bežného spotrebiteľa.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Môžme sa o tom baviť takto, hej.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Keď sa pozrieme ešte raz na tie investičné byty a na tú aktuálnu situáciu, prišli nám aj zaujímavé otázky od našich divákov, ktorí sa radi pýtajú na reality, 90 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva, takže veľmi radi vlastníme nehnuteľnosti a teda sme v nich, 70 % dokonca ju nemá zaťaženú hypotékou, ale to zrejme asi súvisí s tým, akým spôsobom sa k nim dostávali. Taká najčastejšia otázka, ktorú ste viac menej už zodpovedali, aj v úvode sme hovorili asi o tých výnosoch, dá sa na nehnuteľnostiach v budúcnosti zarobiť?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Určite áno, pokiaľ sa pozrieme nielen na slovenský realitný trh, ale na realitný trh všeobecne, tak investovanie do nehnuteľností patrí medzi veľmi obľúbené investície a pokiaľ v súvislosti s vývojom realitného trhu je aj pozitívny vývoj na bankovom sektore, tzn. sú dostupné úverové zdroje, tak v tom prípade môžme hovoriť o trvalej a dlhodobej udržateľnosti investícií do nehnuteľností.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Na konferencii sme spomínali aj zahraničné nehnuteľnosti. Keď už sa rozhodujem ako investor, že chcem niekam investovať svoje peniaze a možno niekedy sú aj lacnejšie nehnuteľnosti niekde v prímorskej oblasti, tak rozmýšľate nad nehnuteľnosťou v zahraničí alebo skôr sa orientovať na Slovensko? Predsa len tá administratíva a všetko s tým, čo súvisí, tak možno je jednoduchšie, práve keď sme investor na Slovensku.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Určite áno, z pohľadu takej dostupnosti k dani nehnuteľnosti je dobré, aby nebola dlhá vzdialenosť, už si len musíme povedať, že pokiaľ vlastním nejakú rekreačnú nehnuteľnosť na Slovensku a je vzdialená, potrebujeme riešiť dennodenné problémy týkajúce sa tej nehnuteľnosti. Vidíme, že to je starosť, preto klientom odporúčam, pokiaľ sa orientujú na investovanie do zahraničných nehnuteľností, aby si v prvom rade pozreli, aké je stabilná legislatíva v danej krajine, preto odporúčam investovať v rámci Európskej únii, kde je stabilita v oblasti právneho systému pevná. Na druhej strane si treba uvedomiť, že veľmi dôležitý faktor je správa nehnuteľností, tzn. preveriť si, akým spôsobom môžem riešiť správu nehnuteľností, či v danej krajine, či v danom projekte je možné nechať nehnuteľnosť spravovať profesionálnej firme, ktorá sa mi postará nielen o technickú správu, ale povedzme aj o vyťažovanie nehnuteľnosti a zabezpečenie príjmu z prenájmu takejto nehnuteľnosti.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Ako teraz fungujete ako realitní makléri na takomto trhu, o ktorom sme dnes hovorili? Samozrejme, ako ste spomínali, už sa to zlepšuje. Predsa len sa vaša práca menila.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Určite áno. Tak ako som spomenul v úvode, v roku 2023 sa trh zmenil z trhu, ktorý patril predávajúcim niekoľko rokov na trh, ktorý začal patriť kupujúcim, a to z toho dôvodu, že kupujúcich začalo byť málo a pokiaľ chcel byť realitný maklér úspešný aj s tým menším počtom dopytujúcich a chcel vedieť predávať, musel zmeniť prístup, tzn. používať nové digitálne technológie, začali sa viac využívať nové nástroje, ako sú 3D obhliadky a podobne, začala sa využívať umelá inteligencia, čo je v podstate novinka nielen na realitnom trhu, ale aj v iných oblastiach, či už umelá inteligencia na tvorbu reklamných textov, prípadne rôzne grafické formy umelej inteligencie, ktoré dokázali vytvárať nové vizuály akoby starších nehnuteľností a pod. Takže z tohto pohľadu ja vnímam tú zmenu na trhu v roku 2023 za pozitívnu práve z toho dôvodu, že sa realitné kancelárie posunuli k profesionalizácii a poskytujú dnes kvalitnejšie služby svojim zákazníkom.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
O tejto dileme slovenského investora, byt či nebyt, ako sme ju nazvali, tak budeme hovoriť aj na našej ďalšej TA3 konferencii, ktorá má názov ako naša relácia, Investujeme a bude 25. apríla jeden samostatný panel o investovaní do nehnuteľností, kde teda budeme určite spomínať aj tie v zahraničí, ale aj tie na Slovensku. Ja si pamätám z našich posledných konferencií investičných, kde ste spomínali, že vaše investičné portfólio je sústredené iba do nehnuteľností?
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Musím povedať, že práve TA3 konferencie ma motivovali, že som urobil miernu diverzifikáciu, ale áno, môžem povedať, že zhruba 90 % mojich investícií sú smerované práve do nehnuteľností.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a možno ešte spomenúť, že opäť raz bude prítomný na konferencii aj portál Domire, prostredníctvom ľudí, ktorí ho budú nejakým spôsobom tam prezentovať. Povedzme si o ňom viac.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Realitný portál Domire je realitný portál, ktorý vznikol na základe iniciatívy predovšetkým realitných maklérov a realitných maklérov, ktorí sú združení v rámci Národnej asociácie realitných kancelárií a NARKS spoločne s mediálnym domom OUR MEDIA vytvorili tento produkt. Realitný portál Domire je portál, ktorý reaguje na požiadavky nielen realitných kancelárií ale aj zákazníkov, tzn. veľmi flexibilne zbierame podnety od našich zákazníkov, čo by chceli mať, aby si vedeli ľahko a ucelene vyhľadať nehnuteľnosť, ktorú hľadajú a vyhľadať si kompletné informácie. Preto ma veľmi teší, že práve tento portál za 3 mesiace svojho fungovania má v súčasnosti viac ako 26 000 ponúk a inzeruje v ňom viac ako 350 realitných kancelárií, čiže cítime, že tá objednávka, ktorá prišla z trhu, že takýto portál tu chýba, že sa ukázala ako zmysluplná a verím, že budeme ďalej rozvíjať tento portál tak v prospech realitných kancelárií, ako aj našich zákazníkov.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
No a ako som spomínala, o portáli sa budeme viacej rozprávať na tejto konferencii 25. apríla. V tejto chvíli vám ďakujem za rozhovor, mojim hosťom bol Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
Ďakujem za pozvanie.
Lenka Buchláková, moderátorka TA3
Ďakujem. No a rozhovor a celú reláciu si môžete pozrieť aj v archíve na našom webe TA3. com. V premiére sa vidíme opäť v utorok o 17:30 h. Majte sa pekne a dovidenia.
Celú reláciu si môžete pozrieť tu: https://www.ta3.com/relacia/932147/byt-ci-nebyt-dilema-investora
Zdroj: TA3
Autor: Lenka Buchláková
