.png)
Napriek množstvu projektov v Bratislave aj Košiciach ponuka bývania nestačí záujmu kupujúcich. Na scénu sa vracajú aj špekulanti.
[Trend: 33/2015; 20/08/2015; Daniel Suchý; Zaradenie: Stavebný boom]
Developeri predali v Bratislave v prvom polroku dvetisíc bytov v novostavbách. Celoročný predaj sa tak môže priblížiť rekordnému roku 2008, keď si ľudia v hlavnom meste kúpili 4 800 bytov. Vlani bol predaj oproti vrcholu realitného boomu len polovičný. Podobná situácia je aj v Košiciach, kde sa predáva o pätinu viac bytov ako vlani.
Dopyt po nových bytoch rastie nepretržite od minulého leta. Dôvodov je viac. Útlm výstavby po začiatku krízy vyčerpal ponuku bytov, do ktorých sa možno hneď nasťahovať. Ceny sa stále príliš nezdvihli z pokrízového dna a ľudia si dokážu na bývanie veľmi výhodne požičať. Zároveň sa však začínajú obávať, dokedy im banky priklepnú hypotéku za výhodných podmienok, preto sa s vybavením úveru ponáhľajú.
Mladým, ktorí majú nárok na štátny príspevok, sa oplatí vymeniť prenájom za malý štartovací byt. Výsledkom je o dve tretiny vyšší predaj novostavieb ako v predchádzajúcich dvoch rokoch.
Ponuka rastie pomalšie
Pri pohľade na žeriavy a bilbordy v oboch najväčších mestách by sa mohlo zdať, že developeri na zvýšený záujem zareagovali. ,,Čísla však ukazujú, že ponuka sa nezvyšuje takým tempom, ako rastie dopyt po novostavbách. Dnes je to trh predávajúceho, pretože ten určuje, čo sa kde kúpi a za aké ceny,” hodnotí partner realitnej agentúry Herrys Filip Žoldák. Ponuka v Bratislave sa medziročne zvýšila len o desatinu, v predaji je 114 projektov s desaťtisíc bytmi. Voľná je však len vyše štvrtina z nich. V Košiciach je v 11 projektoch rozostavaná tisícka bytov. Ľudia sú v oboch mestách nútení kupovať ,,z papiera”, teda ešte pred dokončením stavby. Ak si chcú naozaj vybrať, podpisujú zmluvu čoraz častejšie pred začiatkom výstavby, rovnako ako pred krízou.
Opatrné zdražovanie
Napriek tomu podľa F. Žoldáka developeri pristupujú k tvorbe cien opatrne. Do štatistík sa výraznejší nárast premietol až v druhom štvrťroku. Priemerná cena za štvorcový meter v bratislavských novostavbách podľa analýzy spoločnosti Bencont Investments medziročne narástla o osem percent na 2 315 eur s daňou. Konečná cena bytu však bola vyššia o 12 percent, pretože odznel trend malých štartovacích bytov a rozbehli sa náročnejšie projekty v Starom Meste. V Košiciach idú novostavby po 1 200 až 1 700 eur za štvorec a v Prešove sú ešte o pár stoviek lacnejšie. V treťom najväčšom meste sú však rozbehnuté len tri projekty so 140 bytmi.
Rozfázované ceny
Ako developeri testujú trh, najlepšie vidno pri porovnaní cien v rôznych etapách rovnakého projektu. Napríklad prvá fáza komplexu Pri mýte v bratislavskom Novom Meste išla do predaja vlani v septembri za priemerných 2 100 až 2 200 eur za štvorcový meter. Druhá fáza sa v apríli začala predávať v priemere o stovku drahšie. Kto s kúpou váhal, zaplatil za porovnateľný trojizbový byt vo vedľajšom dome o osemtisíc eur viac a ďalšiu tisícku musel priplatiť za parkovacie miesto. Podobne sa zdvihla cena v projekte Muchovo námestie v Petržalke, kde sa druhý blok začal predávať iba necelý mesiac po prvom.
,,Dopyt po bytoch súčasne vyvoláva aj dopyt po ich výstavbe. V dôsledku toho sa zvyšujú tiež ceny projekčných prác a stavebné náklady, ktoré sú následne premietnuté aj v cenách bytov,” vysvetľuje Juraj Ťahún z Lucron Developmentu. Firma navýšila ceny v jednotlivých fázach projektov Malé Krasňany a trnavskom Arboria Parku o tri až päť percent.
Najviac idú menšie byty
Developeri však ešte nenarazili na cenový prah bolesti kupujúcich. ,,Videli sme predaj Zuckermandlu, kde cena prekonala všetky očakávania a na byty boli poradovníky,” poukazuje F. Žoldák. Podľa neho pribúda aj investičných nákupov a počet špekulantov, ktorí kupujú byty s cieľom predať ich o pár mesiacov drahšie. Potvrdzujú to aj developeri. ,,Počet takýchto klientov sa však líši v závislosti od parametrov jednotlivých projektov,” dodáva Renáta Zaťková, marketingová manažérka YIT Redingu, ktorý v Bratislave stavia byty v Novom Meste a Dúbravke a pripravuje výstavbu Steinu v Starom Meste. Onedlho sa aktivita investorov prejaví aj na cene prenájmov. Novostavby, ktoré sú dnes atraktívne, ale sú ďalej od centra, budú bojovať buď s nezáujmom, alebo s tlakom na ceny.
Za pomalším nárastom produkcie v bytovej výstavbe je aj zmenšenie výmer v novostavbách. ,,Najpredávanejšie sú jedno- a dvojizbové byty, ktoré sú dostupnejšie z dôvodu individuálnych limitov hypotekárneho financovania,” potvrdzuje R. Zaťková s tým, že začína rásť záujem aj o trojizbáky. Kupujúci podľa nej preferujú byty, kde je v cene zahrnutý štandard, vďaka čomu sa môžu skôr nasťahovať. Množstvo nových projektov a zároveň nutnosť rýchlo sa medzi nimi rozhodnúť zvyšujú podľa developerov náročnosť klientov. Na stretnutia prichádzajú s lepším prehľadom o konkurenčných ponukách a jasnejšou predstavou, čo chcú.
Projekty zo zásuviek
Oveľa ťažšie to majú ľudia, ktorí sa potrebujú nasťahovať ihneď. Aj pri starších bytoch je vo veľkých mestách dopyt vyšší ako ponuka. Pri najžiadanejších bytoch sa podľa F. Žoldáka na obhliadkach licitujú ceny a lámu sa rekordy v rýchlosti predaja. ,,Väčšinou nie je problém predať byt do dvoch týždňov, ak je správne nastavená cena,” opisuje. Výsledkom je rast cien starších bytov. V obľúbených lokalitách v Ružinove a Novom Meste sú zhruba rovnako drahé ako novostavby. V Prešove a Košiciach staršie byty podľa predsedu predstavenstva siete realitných kancelárií Archeus Rastislava Štalmacha (Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) zdraželi o tri až päť percent.
Rýchly predaj
V nových projektoch sa po štarte predaja ihneď predá tretina až polovica bytov. Developeri tak vyťahujú zo zásuviek projekty, ktoré pred krízou nestihli postaviť. Veľký záujem o novostavby podľa realitných spoločností ešte nejaký čas vydrží, kým sa trh nasýti a cyklus obráti. ,,Záujem o novostavby je pomerne veľký, ale klienti si už vedia spočítať pomer ceny a lokality. Ak je cena nastavená adekvátne lokalite a pridanej hodnote, developer nemá problém s predajom,” hodnotí R. Štalmach.
—-
Kancelárske priestory
Nové bizniscentrá zaplavia trh o dva roky
Twin City, Zuckermandel, Panorama Business, Rosum, Stein, Staromestská Offices, Blumental. Sedem najväčších administratívnych projektov, ktoré sa už stavajú alebo v najbližšom čase začnú realizovať, prinesie dokopy vyše 170-tisíc štvorcových metrov kancelárskej plochy. Je to viac ako desatina všetkých súčasných kancelárskych priestorov v Bratislave.
Tento rok však bude dokončená len prvá časť Twin City, v rámci ktorej developer HB Reavis odovzdá 16-tisíc štvorcových metrov. Už teraz ich má na 90 percent obsadené. Napriek množstvu nových projektov tak tento rok výrazne zaostane za vlaňajškom s vyše dvojnásobnou plochou nových kancelárií. Do väčšiny z rozostavaných projektov sa budú firmy sťahovať až v roku 2017. Vďaka tomu od začiatku minulého roka klesla neobsadenosť z 15 na súčasných vyše 11 percent.
V pokrízových rokoch sa pohyb na bratislavskom trhu kancelárskych nehnuteľností obmedzoval takmer výhradne na sťahovanie firiem motivované racionalizovaním priestorov. Aktuálne rozostavané bizniscentrá už zväčša obsadzujú firmy, ktoré sa rozširujú. Ide najmä o servisné centrá finančných, obchodných, informačných či komunikačných firiem, uvádza poradenská spoločnosť Cushman & Wakefield.
Servisné centrá zaznamenávali za posledných päť rokov v priemere 1,6-percentný nárast počtu zamestnancov. Do roku 2017 by sa mal ročný nárast zvýšiť na 1,9 percenta. Aj vďaka nim je už teraz obsadená väčšina novej kancelárskej plochy, ktorá pribudne v Bratislave tento a budúci rok. Napriek tomu počíta Cushman & Wakefield len s minimálnym poklesom miery neobsadenosti v nasledujúcich dvoch rokoch. Expandujúce firmy totiž za sebou nechávajú prázdne staršie budovy. Developeri sa tak napriek dostatku lacného financovania stále nepúšťajú do špekulatívnej výstavby bez obsadenia väčšej časti budovy ešte pred začiatkom prác.
Na bratislavskom kancelárskom trhu preto nie je podľa Cushman & Wakefield priestor pre nárast nájomného. Poradenská spoločnosť očakáva udržanie nájomného v prvotriednych priestoroch na súčasných 15 eurách za štvorcový meter za mesiac až do konca budúceho roka. ,,V Bratislave sme boli svedkami stabilizácie úrovne nájomného za posledné dva roky. Trh zažíva viditeľný nárast v dopyte po priestoroch od nájomcov,” opisuje Ján Bryndza z C&W pre Slovensko.
