Čím ste starší, tým menej peňazí vám banka požičia. Novým limitom je vek nad 40 rokov

Ľudia starší ako 40 rokov už tento rok môžu mať problém získať vyššiu hypotéku. Ovplyvní to aj mladších klientov, ktorí na získanie vytúženého bývania potrebujú pomoc rodičov. Od začiatku januára 2023 začali platiť nové pravidlá z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá sa usiluje obmedziť zadlžovanie sa v dôchodkovom veku. Stúpajúce úrokové sadzby zároveň priťažili všetkým, nielen starším žiadateľom o hypotéku.

Centrálna banka znížila limit DTI

Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku začali znižovať limit DTI (z anglického debt-to-income, čo znamená pomer dlhu k príjmom). „DTI vyjadruje pomer celkovej zadlženosti žiadateľa o úver k jeho čistému ročnému príjmu. Od neho sa odvíja maximálny strop hypotéky, ktorú banka klientovi môže schváliť,“ vysvetľuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Zuzana Šablová.

Kým tento strop pre ľudí nad 40 rokov ešte v decembri 2022 nesmel presiahnuť osemnásobok čistého ročného príjmu, v januári 2023 je to už menej. „Od januára 2023 sa s každým pribúdajúcim rokom, počnúc 41. rokom,maximálny úverový strop zníži z pôvodných osem o 0,25,“ vyčíslila odborníčka na hypotéky.

Napríklad limit päťdesiatnika je po novom 5,5-násobkom jeho ročného príjmu. „Znižovanie DTI sa zastaví na čísle tri,” dopĺňaZ. Šablová.

Prečo sú „dlhé“ hypotéky nebezpečné

NBS pristúpila k opatreniu s úmyslom chrániť spotrebiteľov pred neúmerne vysokými finančnými záväzkami v pomere k budúcim dôchodkom. V súčasnosti totiž až tretina úverov svojou splatnosťou zasahuje za produktívny vek dlžníkov.

„Silná konkurencia banky neustále nútila posúvať hranice splatnosti hypotéky a trend predlžovania splatnosti do vysokého veku umožnil ľuďom navyšovať svoj dlh,“ opisuje finančná odborníčka. Ešte v minulom roku si klienti mohli natiahnuť splácanie hypotéky do 70 rokov, niektoré banky to umožňovali aj do 75 rokov dlžníka.

Existujú aj iné riešenia

Nové pravidlá majú zabrániť tomu, aby Slováci splácali hypotéky aj na dôchodku, čo v konečnom dôsledku zníži objemy novoposkytnutých úverov.

Niektorí štyridsiatnici v produktívnom veku s potrebou financovať svoje bývanie tak nedostanú sumu, akú potrebujú, a zvyšné prostriedky potrebné na kúpu nehnuteľnosti budú musieť doplniť z vlastných úspor alebo iných zdrojov.

Alternatívou pre nich zostane to, že do úveru si budú môcť prizvať aj ďalšieho vhodného spoludlžníka či spoludlžníkov. Takýmto spôsobom si po novom môžu vylepšiť bonitu a banka im bude môcť poskytnúť vyšší úver.

Rodič ako spoludlžník môže byť problém

Ak mladí ľudia nemajú k dispozícii dostatočný balík peňazí na doplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, alebo nemajú dostatočne vysoké príjmy, do úveru môže vstúpiť ako spoludlžník ich rodič, a banka im dokáže schváliť vyšší úver. Takéto riešenia v minulosti boli pomerne časté. Tohtoročná úprava DTI však ovplyvní aj takéto praktiky. „S okresaným DTI sa zníži maximálny úverový strop rodiča, a preto mladý človek riešiaci financovanie svojho bývania získa nižší úver,“ upozorňuje Z. Šablová.

DTI ovplyvňujú aj úrokové sadzby

Klient sa podľa veku síce môže klasifikovať na maximálnu výšku úveru, no toto nie je jediná podmienka, ktorá musí byť splnená. Dôležité je tiež splniť podmienku maximálnej výšky mesačnej splátky hypotéky, ktorá nesmie presiahnuť viac ako 60 % z čistého priemerného mesačného príjmu po odrátaní životného minima a všetkých ostatných splátok úverov v prípade, ak ich klient má.

Keďže stúpajúce úrokové sadzby spôsobili významný nárast výšky mesačnej splátky hypotéky, automaticky tento rok došlo aj k zníženiu výšky hypotekárneho úveru pre všetky skupiny, nielen pre starších ľudí.

Niekoľko príkladov z praxe

Ak napríklad vezmeme do úvahy klienta s mesačným príjmom približne 1200 eur v čistom, jeho úverový limit sa zníži o zhruba 40-tisíc eur. Pokiaľ by klient potreboval financovať kúpu nehnuteľnosti kombináciou finančných produktov, limit sa zníži ešte výraznejšie.

Rodine s dvomi deťmi a celkovým príjmom 2-tisíc eur dnes vychádza maximálna hypotéka 200-tisíc eur s mesačnou splátkou 832 eur. Takáto domácnosť by pred rokom v januári za rovnakú hypotéku zaplatila o 200 eur mesačne menej a celkovo by jej maximálne limity zabezpečili až 240-tisícový úver.

Úverový limit klientov sa znížil v priemere o pätinu

Odborníci upozorňujú, že pod vplyvom vyšších úrokových sadzieb, ktoré vstupujú do vzorca na výpočet disponibilného platu v rámci bankového stress testu, sa od roku 2023 všetkým klientom znížil úverový limit, a to v priemere až o pätinu.